臺灣桃園地方法院小額民事判決 107年度桃小字第1841號
原 告 豐林國宅管理委員會
法定代理人 李榮裕
訴訟代理人 謝向元
被 告 盧秀鸞
訴訟代理人 陳玥霖
上列當事人間請求排除侵害事件，本院於民國108 年3月6日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路○○○號五樓之一建物外牆所加裝如附件所示之廣告招牌、鐵架及照明設備均拆除，並回復原狀。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序部分
一、原告之法定代理人謝向元於本院繫屬中變更為李榮裕，有原 告社區管委會會議紀錄在卷可稽（見本院卷第56頁），其聲 明承受訴訟，於法核無不合，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限；當事人為訴之變更、追加或提 起反訴，除當事人合意繼續適用小額程序並經法院認為適當 者外，僅得於第436 條之8第1項之範圍內為之，民事訴訟法 第255條第1項第2款、第436條之15分別定有明文。本件原告 起訴時主張被告違法架設廣告招牌，請求被告拆除未獲置理 ，故請求被告賠償新臺幣（下同）10萬元及利息，應適用小 額訴訟程序。嗣原告於訴訟中變更為請求被告拆除廣告招牌 及回復原狀（見本院卷第51頁背面），核其前後請求之基礎 事實同一，且兩造於本院審理時均表明同意繼續適用小額程 序（見本院卷第72頁背面），本院亦認為適當，自應准許。貳、實體部分
一、原告主張：被告為門牌號碼桃園市○○區○○路000號5樓之 1 房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，為豐林國宅社區之住 戶。詎被告擅自於系爭房屋之外牆面架設如附件所示之廣告 招牌、鐵架及照明設備，且該招牌所生光害並已造成社區內 住戶長期睡眠障礙，屢經原告通知拆除，被告均置之不理， 被告顯已違反社區住戶規約第2 條第3 款及公寓大廈管理條 例第8 條之規定，原告自得訴請被告拆除及回復原狀等語， 並聲明：如主文第1項所示。
二、被告則以：原告社區自民國72年竣工迄今，歷年召開之區分 所有權人會議均未曾就外牆使用作表決；且被告所架設招牌 之外牆實屬被告所有之牆面，並未侵犯其他住戶之權利範圍 ；況原告社區內亦有其他住戶於外牆面架設招牌，原告應全 面清查住戶架設情形，不應針對被告；又被告所架設之招牌 為其本人投資臻愛HOTEL 之招牌，被告已出資進行強化結構 、降光、美化等，且被告與臻愛HOTEL之合作契約將於110年 6月終止，如被告違約將遭裁罰5萬元，故請求於契約期滿後 自行拆除等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠按區分所有建築物係由專有部分與共有部分構成。所謂專有 部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單 獨為所有權之標的者；所謂共有部分，指區分所有建築物專 有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物，此觀民 法第799條第1、2 項規定自明。又依社會通念，構造物中屬 於維持建築物安全所必要之支柱、屋頂、外牆、承重牆、或 為公共樓梯間、消防設備、電梯間、機電室、公共大門、走 廊、水塔等使用者，在構造上及使用上均不具有獨立性，應 認為屬於共同使用部分而不能單獨成為所有權之客體。且公 寓大廈之外牆，係為維持建物安全及外觀所必要之主要構造 ，性質上亦屬不許分割而獨立為區分所有之客體，而應由全 體住戶共同使用。準此，本件原告社區內之系爭房屋外牆應 屬於公寓大廈之共用部分，而非被告之專有部分，故被告辯 稱其所架設廣告招牌之外牆面為其所有，並未侵犯其他住戶 之權利範圍云云，自非可採。
㈡按公寓大廈管理條例第8 條第1項、第3項規定：「公寓大廈 周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設 備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之 行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或 區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機 關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之 限制；住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制 止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第49條第1 項規 定處理，該住戶並應於1 個月內回復原狀。屆期未回復原狀 者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住 戶負擔」，揆諸其立法意旨，係因公寓大廈周圍上下、外牆 等涉及建築物安全、美觀，故本於「住戶自治」之精神，透 過住戶規約之訂定及區分所有權人會議之決議，始允許區分 所有權人使用公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺等外顯 、為人一望即知之區域範圍，以達自主管理並維護公寓大廈
區分所有權人居住品質及共同利益。再觀諸社區住戶規約第 2 條第3 款亦約定：「本國宅周圍上下、外牆面、樓頂平臺 及不屬專有部分之防空避難設備，如有懸掛或設置廣告物之 情事，應依法令及公寓大廈管理條例第8 條規定辦理。」（ 見本院卷第19頁）。由上開法律規定及住戶規約約定之內容 觀之，原告社區之區分所有權人如欲在公寓大廈之周圍上下 、外牆面設置廣告物，因涉及全體區分所有權人之共同利益 ，自應經區分所有權人就此共用部分另訂相關規約或經區分 所有權人會議之通過始可為之。
㈢本件原告主張被告為原告社區住戶，並於如附件所示位置之 外牆面裝設廣告招牌、鐵架及照明設備，惟原告社區未曾就 外牆之使用訂立相關規約或經區分所有權人會議決議通過等 節，有現場照片、建物登記謄本、社區住戶規約可佐，且為 被告所不爭執，揆諸前揭規定及說明，被告應不得於屬於社 區共用部分之外牆面裝設廣告物。又被告於外牆面加裝廣告 物後迄仍未回復原狀，自屬違反前述公寓大廈管理條例規定 、社區住戶規約之約定，則原告據以請求被告拆除廣告物及 回復原狀，自有理由。至被告抗辯原告只針對被告，並未全 面清查其他住戶架設情形云云，惟此乃係原告是否另案向住 戶請求拆除之問題，與本件無關。又被告抗辯其有投資臻愛 HOTEL ，如提前拆除將違約，故請求自契約終止後自行拆除 云云，然被告無權使用屬於社區共用部分之外牆面，已如前 述，自無請求延後拆除之理，併予敘明。
四、綜上所述，原告依社區住戶規約第2條第3款、公寓大廈管理 條例第8 條之規定，請求被告將門牌號碼桃園市○○區○○ 路000號5樓之1 建物外牆面所架設如附件所示之廣告招牌、 鐵架及照明設備均拆除，並回復原狀，為有理由，應予准許 。又本件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事 訴訟法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 3 月 15 日
桃園簡易庭 法 官 彭怡蓁
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 3 月 15 日
書記官 詹于君
附錄：
一、民事訴訟法第436之18條（小額訴訟程序）：
（小額訴訟程序）判決書得僅記載主文，就當事人有爭執事 項，於必要時得加記理由要領。
二、民事訴訟法第436條之24第2項（第一審判決之上訴）： 對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為 理由，不得為之。
三、民事訴訟法第436條之25（上訴狀之記載事項）： 上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。四、民事訴訟法第471條第1項（依同法第436條之32第2項規定於 小額事件之上訴程序準用之）：
上訴狀內未表明上訴理由者，上訴人應於提起上訴後20日內 ，提出理由書於原第二審法院；未提出者，毋庸命其補正， 由原第二審法院以裁定駁回之。