臺灣新北地方法院板橋簡易庭簡易民事判決
107年度板簡字第2833號
原 告 朱燕玲
訴訟代理人 楊耀程
朱正帆
被 告 羅靜（原姓名羅靜怡）
上列當事人間請求返還租賃房屋事件，於民國108年2月20日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應將坐落門牌號碼新北市○○區○○路○段○○○巷○○號一樓及二樓之房屋全部騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣柒萬壹仟捌佰貳拾壹元，及自民國一百零七年十二月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應自民國一百零七年十二月四日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬玖仟伍佰元，及自各該期應給付之翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事 實 及 理 由
一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，查無民事訴 訟法第386條所列各款情事，應准原告之聲請，由其一造辯 論而為判決，合先敘明。
二、原告起訴主張：
（一）按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所 在地之法院管轄。其他因不動產涉訟者，得由不動產所在 地之法院管轄，民事訴訟法第10條定有明文。查原告依民 法第767條之規定及兩造間租賃契約關係等請求被告遷讓 房屋及給付所欠租金等，係因所有權及租賃不動產而涉訟 ，該不動產及租賃標的物門牌號碼為新北市○○區○○路 ○段00巷00號（下稱系爭房屋），在本院轄區內，本院自 有管轄權，核先敘明。
（二） 緣原告於民國（下同）106年12月25日與被告簽訂房屋租 賃契約書(下稱系爭租約1，原證1)，約定由原告將所有 （原證2)之門牌號碼為新北市○○路○段00巷00號2樓之 房屋出租予被告，租賃期間自106年12月25日起至107年1 2月24日止，每月租金11，500元整，擔保金（押金）為2 3,000元整，且依系爭租約第6條約使用房屋所生之相關
費用（下稱電費）由被告負擔，租金應於每月24日前支 付。另原告於107年03月01日與被告簽訂房屋租賃契約書 （下稱系爭租約2，原證3)，約定由原告將所有（原證2) 之門牌號碼為新北市中山路一段28巷l號1樓之房屋出租 予被告，租賃期間自107年03月01日起至108年02月28日 止，每月租金8,000元整，擔保金(押金）為8,000元整， 且依系爭租約第3條約定使用房屋所生之相關費用（下稱 電費）由被告負擔，租金應於每月10日前支付。（三） 詎被告自107年5月12日繳付2樓4月25日至5月24日及1樓5 月1日至5月30日之租金後，即未再繳納租金，且自106年 12月月25日2樓租賃起始日起，被告亦未繳納依租賃契約 應付擔之電費（由原告先行代為墊付）。因被告積欠租 金總額已逾2期以上，原告分別於107年8月8日、同年8月 15日、8月20日寄發存證信函（原證4、5、6)催告被告遵 期繳納，否則將終止租約，被告均未繳付欠款。故原告 僅得依系爭租約第16條及民法第440條之規定，以新店郵 局存證號碼000776之存證信函通知被告限期繳清及騰空 返還系爭房屋，並表明終止租約，並於107年08月20日送 達被告，同日終止系爭租約在案（原證6)，被告即應遷 出系爭房屋返還原告，並清償積欠之租金及相關費用等 ，然被告均置之不理，仍未遷離無權占有使用系爭房屋 迄今。
（四）按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於 無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455 條前段、第767條第1項前段分別定有明文。再按租約終止 後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物 外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作 用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院 75年台上字第801號著有判例）。次依系爭租約第16條約 定「租賃期滿遷出時，乙方（承租人）所有任何傢私雜物 等，若有留置不搬者，應視作廢物論，任憑甲方處理，乙 方絕不異議。」查系爭租約既已終止，被告自應將系爭房 屋騰空返還原告，原告既未同意被告繼續使用系爭房屋， 被告即屬無權占有。詎被告仍繼續無權占有使用系爭房屋 迄今，原告自得依系爭契約第6條、民法第455條及第767 條第1項前段之規定請求被告騰空返還系爭房屋。（五）系爭租約1第3條約定「租金每個月新台幣壹萬壹仟伍佰元 整，承租人不得藉任何理由拖延或拒納（電費、瓦斯費另 外計算（以下略）」及爭租約2第3條約定「租金每個月新 台幣捌仟元整，承租人不得藉任何理由拖延或拒納（電費
、瓦斯費另外計算（以下略）」。查被告積欠原告（租約 1)107年5月25日至107年08月20日之租金10,016元【計算 式：11,500元*(31-24)/31個月+11，500*2個月+11,500*2 0/31個月-11，500x2個月（押金）=10, 016元】及（租約 2)107年6月1日至107年08月20日之租金13,161元【計算式 ：8,000元*2個月+8, 000*20/31個月-8,000x 1個月（押 金）= 13,161元】，共計23,177元，原告自得依系爭租約 及民法第439、440條之規定請求被告給付尚積欠之租金 23,177元，（已扣除乙方所付之2樓2個月押金及1樓1個月 押金）。
（六）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，為民法第179條前段所明定。再按無權占用他人土 地者，通常可享有相當於租金之不當得利，土地所有權人 得請求占用人返還(最高法院61年台上字第1695號判例意 旨參照）。系爭租約既已因被告違約而於107年08月20日 終止’被告拒不搬離，無權占有使用系爭房屋迄今，其因 此受有使用系爭房屋之利益，並使原告受有代墊電費之損 失(原證7)，致原告受有相當於租金及電費之損害，原告 自得依不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金與 原告代繳管理費之不當得利，即被告應返還系爭租約終止 前原告代繳之電費，並自系爭租約終止日起應按月給付原 告相當於租金及電費之不當得利。查被告自107年08月20 日起無權占用使用系爭房屋迄今（暫計至107年10月15日 ，實際金額計算至被告返還系爭房屋日止），(租約1)已 發生相當於租金之不當得利為21,146元【計算式：11,5 00元x (31-20)/31個月+11,500元xl個月+11,500元*15/ 31個月= 21,146元】，（租約2)已發生相當於租金之不 當得利為14,710元【計算式：8,000元*（31-20)/31個月 + 8,000元*1個月+8, 000元*15/31個月=14, 710元】， 共計35,856元，應由被告給付原告。復依系爭租約1第3條 約定「租金每個月新台幣壹萬壹仟伍佰元整，承租人不得 藉任何理由拖延或拒納（電費、瓦斯費另外計算(以下略 ）。」租約2第3條約定「租金每個月新台幣捌千元整，承 租人不得藉任何理由拖延或拒納（電費、瓦斯費另外計算 以下略）。」足見系爭房屋電費應由被告負擔。租約1及 租約2原告代被告繳納應由其負擔之106年12月25日至107 年9月30日電費損失合計14,819元（參原證7)，亦應由被 告給付原告。又因至被告遷讓返還系爭房屋予原告為止， 被告無權占有使用系爭房屋享有相當於租金之不當得利狀 態仍為持讀。本件系爭租約原約定系爭房屋每月租金19,5
00元，是被告無權占有、使用收益系爭房屋所得之利益， 原告所受之損害即每月19,500元。故原告爰依民法不當得 利之法律關係，請求被告依實際返還系爭房屋日止，給付 聲明第3項所示之損害。
（七）綜上，被告總共積欠原告71,821元【計算式：欠繳租金21 ,146元+已發生相當於租金之不當得利35,856元+應償還原 告代墊電費14,819元= 71,821元】。被告於收到原告存證 信函催告時，本應立即付清前開積欠租金及電費，屢經原 告多次寄發存證信函予被告，請其儘速清償款項，惟被告 仍置之不理，迄今未為清償，原告依法終止系爭租約，被 告並應遷讓返還系爭房屋，卻仍占有原告所有之系爭房屋 為使用收益，自屬無權占有。原告爰依系爭租約、租賃契 約法律關係及民法第179條、第203條、第455條、第767條 第1項之規定，併請求被告遷讓返還系爭房屋，給付積欠 之租金、相當於租金及電費之不當得利等總計71,821元， 及自起訴狀繕本送達翌日起按週年利率百分之五計算之利 息。暨自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還上開房屋 之日止，按月給付原告19,500元，及自各該期應給付之翌 日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。為此， 依租賃契約及不當得利之法律關係，請求如主文所示等事 實，業據其提出房屋租賃契約書（1樓）、房屋租賃契約 書（2樓）、新北市政府稅捐稽徵處房屋稅籍證明書、106 年地價稅繳納證明書、存證信函、電費單等件影本為證。 被告已於相當之期日受合法通知，而未於言詞辯論期日到 場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述，自堪認原告之主 張為真實。
三、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條 前段定有明文。經查，系爭租約業經原告終止而消滅。從而 ，原告請求被告遷讓交還系爭房屋，並給付所積欠之租金21 ,146元及代墊之電費14,819元，均有理由，應予准許。四、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179條定有明文，其無正當權源使用他人房屋 ，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。從而，原 告本於不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之不 當得利35,856元及自107年12月4日起至返還系爭房屋之日止 ，按月給付相當於租金之不當得利19,500元，亦屬有理由， 應併予准許。
五、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假 執行。
六、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第
385條第1項、第78條、第389條第1項第3款，判決如主文。中 華 民 國 108 年 3 月 13 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 呂安樂
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 108 年 3 月 13 日
書記官 謝淳有