臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事判決
107年度板簡字第1309號
原 告 吳寬永
曹智明
前二人共同
訴訟代理人 葛彥麟律師
被 告 捷電系統工程有限公司
法定代理人 何錦忠
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國108年2月15日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告吳寬永新臺幣（下同）1,449元，及自民國107年5月15日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。被告應給付原告曹智明6,467元，及自107 年5月15日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用2,000元由原告吳寬永負擔983元、原告曹智明負擔909元，餘由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以1,449 元為原告吳寬永預供擔保、以6,467 元為原告曹智明預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴聲明：被告應給付原告吳寬永新臺幣（下同）84,7 08元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百 分之5計算之利息。被告應給付原告曹智明71,051 元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5 計算 之利息。願供擔保，請准宣告假執行。並主張如下： ㈠緣原告吳寬永所有門牌號碼新北市○○區○○路000號7樓房 屋（下稱系爭7樓房屋，隔間為六房，分別為701、702、703 、703-1 、705、706室），及原告曹智明所有門牌號碼新北 市○○區○○路000號3樓（下稱系爭3 樓房屋，隔間為六房 ，分別為301、302、303、303-1、305、306室），均隸屬於 晶棧社區，且分別與被告立有房屋租賃委任契約書（原證2 、3），約定於民國104 年11月01日迄106年10月31日止，為 期二年授權被告代為出租、管理（下稱系爭委任管理契約） 。
㈡嗣原告二人與被告合意提前於契約期滿前之106年8月26日終 止系爭委任管理契約，被告即應返還系爭7樓現存706室房客 給付之押租金與原告吳寬永、返還系爭3樓現存302、303、3
03-1及305室租客給付之押租金與原告曹智明，並將系爭7樓 及3 樓房屋電子鎖之設定鑰匙返還原告二人；惟被告除扣除 第四台、網路費、水電費等費用外，另立名目增加契約未約 定之仲介費分別自押租金中扣除1,449元、6,764元，且拒不 交還房屋電子鎖設定鑰匙，導致原告二人須另請鎖匠破壞原 有電子鎖另換新鎖、加打鑰匙，各支出20,550元；又被告於 知悉原告二人有意提前終止系爭委任管理契約後，即於契約 終止日即106年8月26日前之106年7月至8月間，違反受任人 義務將系爭7樓房屋原有701、702、703、703-1及705室、系 爭3樓房屋原有301、306室房客強制轉房至被告受託管理之 其他房屋，至原告吳寬永短收租金38,555元、原告曹智明短 收租金8,383元而受損害；又被告自晶棧社區管理委員會領 回過往房客違約退房遭扣除之押租金總額982,842元後，將 上開金額平均發放給社區384間套房、1間套房應可領取2,55 9元，原告二人各有6間套房應各領取15,354元，但被告未將 上開金額給付原告，且兩造約定委任管理期間套房修繕費用 應由被告支出，原告二人點交房屋時發現套房內有諸多損壞 ，要求被告給付未果，原告吳寬永花費水電修繕費用8,800 元、原告曹智明則花費水電修繕費用20,000元，均應由被告 給付。爰依委任契約及不當得利之法律關係，請求擇一為有 利原告之判決。
㈢原告吳寬永部分請求被告給付84,708元： 1.逾收服務費(少退押租金)1,449元。 2.應收租金損失38,555元。
3.違退沒收押金經費15,354元。
4.水電修繕費8,800元。
5.換鎖費用20,550元。
6.以上合計84,708元。
㈣原告曹智明部分請求被告給付71,051元： 1.逾收服務費(少退押租金)6,764元。 2.應收租金損失8,383元。
3.違退沒收押金經費15,354元。
4.水電修繕費20,000元。
5.換鎖費用20,550元。
6.以上合計71,051元。
二、被告則聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准 宣告免為假執行。
㈠被告公司於92年間設立，因三峽北大特區內之房屋多係以出 租臺北大學之學生為主要訴求，許多建案均會設計為套房之 方式吸引買家購屋出租獲利，為使屋主購入房屋後能夠節省
與租屋者磋商、締約之時間，被告公司在三峽地區主要係經 營房屋之代租業務，內容包含代替屋主與前來租屋者介紹環 境、締約、收取租金、代收水電網路費用等業務，俾利屋主 妥善運用時間，將財產之效益最大化，合先敘明。 ㈡系爭7樓及3樓房屋所在之晶棧社區即為三峽地區之套房管理 式之建物，該社區自建設完竣時起，60餘名之屋主中有約九 成之屋主均選擇被告公司為代租房屋之仲介管理公司，長期 委由被告公司經營該社區之代租代管業務，均係約定以一般 房屋仲介租賃所收取之報酬，即出租金額之十二分之一作為 被告公司仲介促成雙方締結租賃契約之酬金，是原告二人與 被告終止系爭委任管理契約後，被告自得就租約尚未到期之 尚存房客於租賃契約存續期間應繳納租金中收取十二分之一 作為報酬，經計算後原告吳寬永所有之系爭7 樓房屋尚應給 付被告仲介服務費1,449元、原告曹智明所有之系爭3樓房屋 尚應給付被告仲介服務費6,764 元，被告於將上開金額及第 四台、網路費、水電費等費用扣除後，已於106年8月23日將 剩餘押租金分別返還原告二人，並同時返還系爭3樓、7樓房 屋之鑰匙，業經原告二人簽收，是原告二人分別請求被告給 付逾收服務費（少退押租金）1,449元、6,764元及換鎖費用 各20,550元，為無理由。
㈢被告並無強迫原告二人之房客轉房，僅係告知房客要把房屋 還給原房東，看房客要續租還是換到仍由被告提供服務房間 ，並由房客依其需求自行決定搬遷時間；違退押租金經費是 被告管理之房客提前退租時依租賃契約扣除押租金累積出來 的錢，另有被告於管理期間挹注的資金，原告二人之房客過 往並未發生提前終止遭扣押租金之情形，其二人就這筆金額 並無請求之權利；另對於原告二人於契約終止後請求水電修 繕費被告覺得不合理，被告管理期間套房內若有自然損壞且 無法判斷由何人負責時是由被告以前述違退押租金之經費支 付，房客故意過失所致損害則由被告向房客收取費用修繕、 冷媒等費用則是房東要出，本件原告既已將房間收回去自己 管理就應該要自己修繕。故原告二人請求被告給付短收租金 損失、違退沒收押金經費及水電修繕費等，均無理由。三、原告主張分別就系爭7樓及3樓房屋與被告成立系爭委任管理 契約，且兩造合意提前於106年8月26日終止等事實，為被告 所不爭執，自堪信為真實，惟被告就原告起訴請求之金額則 以前詞置辯。經查：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條定有明文。各當事人就其所主張有利於 己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相
對人欲否認其主張，即不得不更舉反證，此為舉證責任分擔 之原則。
㈡原告請求被告返還逾收服務費(少退押租金)部分： 依原告二人與被告簽立之系爭委任管理契約第三條約定委任 報酬「以實際出租金額1/12計算，收取租金時逕行扣除。」 ，佐以被告自承服務內容包含代替原告在內等屋主與前來租 屋者介紹環境、締約、收取租金、代收水電網路費用及套房 設備修繕等業務，可知被告收取委任報酬之對價並非僅將套 房出租、尚包含代為管理之服務，顯與房屋仲介將房屋出租 後通常不付後續管理責任之情形不同，且被告須於代收房客 交付租金時以實際收取租金之1/12作為報酬，則兩造終止系 爭委任管理契約後，被告即不再提供代為管理套房之服務亦 不代為收取房客交付之租金，即失去收取原告之房客每月租 金1/12為報酬之依據，是被告以兩造終止契約後其仍得收取 尚存房客尚未到期房租之1/12作為報酬，自屬無據，故原告 依委任契約及不當得利之法律關係請求被告返還以收取仲介 費為由扣除原告吳寬永系爭7樓房屋押租金1,449元、原告曹 智明系爭3樓房屋押租金6,764元，均有理由，應予准許。 ㈢原告請求被告給付應收租金損失部分：
原告主張系爭委任契約係於106年8月26日終止，在此之前被 告不得將原告原有房客轉至其他套房，否則應賠償原告自房 客轉房日起至106年8月26日止之租金損失，被告則辯稱僅告 知房告將與原告終止委任管理契約，係依房客需求提供轉房 服務等語。本院審酌系爭委任管理契約終止後，原告原有房 客將失去隨時由被告之管理中心服務之福利，若有租賃相關 問題須另與原告接洽、約時間處理，恐影響原先承租所考量 之便利性，則被告將終止委任管理契約之事實轉知房客，並 由房客自行決定是否繼續向原告承租或轉租其他適合房間， 當屬被告提供管理服務之範疇，況房客因工作、求學等生活 規劃而自行調配搬遷時間亦屬常情，被告自無強制房客應統 一於106年8月26日搬遷之理，是原告以被告於106年8月26日 讓房客搬遷轉房，違反受任人義務為由，請求被告賠償原告 吳寬永38,555元、原告曹智明8,383元應收租金損失，為無 理由。
㈣原告請求被告給付違退沒收押金經費部分：
被告辯稱違退沒收押金經費之來源為被告管理之房客提前退 租時依租賃契約扣除押租金及被告挹注之資金所累積，此為 原告所不爭執，且原告亦不否認系爭7樓及3樓房屋於委任被 告管理期間並未發生房客提前終止租約之情形（見本院107 年11月9 日言詞辯論筆錄第2至3頁），則上開經費並無來自
原告房客提前終止租約之給付，堪予認定，是被告辯稱此部 分經費原告並無請求分配之權利，即屬有據，此外，原告並 未提出得請求分配之證據，是原告二人請求被告給付違退沒 收押金經費各15,354元，為無理由。
㈤原告請求被告給付水電修繕費部分：
原告二人以原證9 之收據為據，主張於系爭委任契約終止後 修繕系爭7樓、3樓房屋各支出水電修繕費8,800元、20,000 元，均應由被告負擔，被告則辯稱契約終止後即應由原告自 行修繕處理等語。本院審酌原告提出之收據日期均為系爭委 任管理契約終止後，且修繕項目如冷媒填充、套房保養修繕 、分離式冷氣檢修、室內機電容器更新保養等，要屬一般屋 內設備常見之保養維護項目且為出租人確保房屋符合約定效 用須預為準備之事項，且原告並未舉證上開項目之維修保養 需求發生於被告管理期間且屬被告應負責事項，是此部分應 以被告辯稱系爭委任契約既已終止，即應由房東即原告自行 管理修繕較為可採。故原告請求被告給付原告吳寬永8,800 元、原告曹智明20,000元之水電修繕費，為無理由。 ㈥原告請求被告給付換鎖費用部分：
被告辯稱已於106年8月23日將系爭7樓、3樓房屋之設定鑰匙 及空房鑰匙交還原告，並提出經原告二人簽收之單據（被證 2 ）為證，原告二人不否認收受鑰匙，惟於本院審理中另辯 稱設定鑰匙須輸入密碼始可使用但被告不告知原告密碼致原 告無法正常使用（見本院107 年11月9日言詞辯論筆錄第5頁 ），被告則辯稱設定鑰匙並無密碼，只須將設定鑰匙於門上 感應器感應一次、接著再以子鑰匙感應一次即可設定日後由 該子鑰匙開鎖，本院審酌兩造不爭執系爭電子鎖之門鎖等處 並無數字鍵盤等可供輸入密碼之處（見本院107 年12月11日 言詞辯論筆錄第1至2頁），且原告就須輸入密碼此有利於己 之事實並未提出相當證據為證，所述自難憑採，是本件被告 既已將設定鑰匙及空房鑰匙交付原告收受而未影響原告使用 ，是原告請求被告給付另行更換鎖匙所支出之換鎖費用各20 ,550元，為無理由。
㈦綜上，本件被告應給付原告之金額為原告吳寬永1,449 元、 原告曹智明6,764元。
四、從而，原告依委任契約及不當得利之法律關係請求被告給付 原告吳寬永1,449元、原告曹智明6,764元，及均自起訴狀繕 本送達翌日即107年5月15日起至清償日止按週年利率百分之 5 計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部份之請求，為 無理由，應予駁回。
五、本判決原告勝訴部分係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判
決，應依職權宣告假執行；並依聲請宣告被告如預供相當之 擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已 失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據， 經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列 ，附此敘明。
中 華 民 國 108 年 3 月 5 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 黃俊雯
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 108 年 3 月 5 日
書 記 官 王昱平
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