臺灣橋頭地方法院民事判決 107年度岡簡字第475號
原 告 陳意融
訴訟代理人 陳延旭
被 告 施奇勳
訴訟代理人 蕭能維律師
上列當事人間確認優先承買權不存在事件，本院於民國108 年2
月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告主張：訴外人施英俊因積欠台新國際商業銀行股份有限 公司（下稱台新銀行）債務未清償，經台新銀行於民國106 年11月間，向鈞院聲請就施英俊之財產為強制執行，經鈞院 以106 年度司執字第56845 號強制執行事件受理在案（下稱 系爭執行案件）。施英俊名下坐落高雄市○○區○○段00 0 地號土地（下稱系爭土地）經系爭執行事件實施拍賣程序， 而於107 年10月16日由伊拍定，伊並當場繳納保證金新台幣 （下同）216,000 元。詎被告以其為系爭土地上同段330 建 號建物、門牌號碼高雄市○○區○○路○段00號房屋（下稱 系爭房屋）之所有權人，向施英俊租用基地使用為由，主張 土地法第104 條第1 項之優先承買權。惟被告與施英俊為兄 弟關係，足見被告應係無償使用系爭土地，自不得主張優先 承買權，伊自有提起本件確認之訴之訴訟利益等語。並聲明 ：確認被告就系爭土地之優先承買權不存在。
二、被告則以：系爭土地及系爭房屋原本均係施英俊所有，被告 於83年8 月間向施英俊購買系爭房屋並完成所有權移轉登記 ，依民法第425 條之1 第1 項之規定，被告及施英俊之間就 系爭土地，本即推定於系爭房屋得使用期限內，有租賃關係 存在；實則，被告與施英俊於104 年4 月1 日因系爭房屋興 建於系爭土地上，遂訂定基地租賃契約，約定租金為每月6 萬元，被告亦有確實每年給付租金與施英俊，被告與施英俊 間不僅存在推定之租賃關係，乃係真正存在系爭土地之租賃 關係，伊自就系爭土地有優先承買權等語，資為抗辯。並聲 明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠訴外人施英俊因積欠台新銀行債務未清償，經台新銀行於10 6 年11月間，向本院聲請強制執行，經本院以系爭執行案件 受理在案。施英俊名下之系爭土地經系爭執行事件實施拍賣 程序，而於107 年10月16日由原告拍定，並當場繳納保證金
216,000 元。
㈡被告以其為系爭土地上之系爭房屋所有權人，向施英俊租用 基地使用為由，向本院主張土地法第104 條第1 項之優先承 買權。
㈢系爭土地及系爭房屋原本均係施英俊所有，被告於83年6 月 22日向施英俊購買並於同年8 月24日完成所有權移轉登記。四、本院之判斷：
㈠基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先 購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購 買之權。其順序以登記之先後定之，土地法第104 條第1 項 定有明文。被告抗辯其因為系爭土地上之系爭房屋所有權人 ，遂向訴外人施英俊承租系爭土地使用一節，經其提出土地 租賃契約書（下稱系爭租約）為證；而證人即系爭租約見證 人鄭明財證稱：被告是我的大舅子，系爭租約就是租約上記 載之日期所簽訂，確定日期我不記得了，被告確實有每年給 付6 萬元之租金給施英俊，租賃契約書是放在我家，付租金 也都是到我家，當初訂約是因為系爭土地常遭法院查封拍賣 ，我去幫忙詢問他人如何解決，後來得知如果有租賃契約存 在就可以，所以簽訂系爭租約等語（見本院卷第29、30頁） ，足見被告與施英俊間，就系爭土地由施英俊租與被告使用 、被告給付每年6 萬元之租金等必要之點，有達成意思表示 之合致，並簽立書面契約，亦有交付租金之事實，則無論被 告與施英俊間簽訂系爭租約之動機為何，並無礙系爭租約業 已成立生效之事實，則被告主張土地法第104 條第1 項之優 先承買權，即屬合法。
㈡況系爭土地及系爭房屋原本同屬施英俊所有，被告於83年6 月22日向施英俊購買並於同年8 月24日完成所有權移轉登記 ，有建物登記謄本在卷可稽（見本院卷第6 頁），並為兩造 所不爭執。按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將 土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先 後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或 房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有 租賃關係，為民法第425 條之1 第1 項所明定。是被告與施 英俊間就系爭土地，依民法第425 條民法第425 條之1 第1 項，在系爭房屋使用期限內，亦有推定之租賃關係存在；而 原告並未能舉反證證明此租賃關係不存在，是依此被告亦得 主張土地法第104 條第1 項之優先承買權。
五、綜上所述，被告為系爭房屋之所有權人，而向施英俊承租系 爭土地使用，符合土地法第104 條第1 項為之基地承租人， 自得於系爭執行案件中主張優先承買權。原告請求確認被告
就系爭土地之優先承買權不存在，為無理由，應予駁回。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 108 年 3 月 8 日
岡山簡易庭 法 官 盧怡秀
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 108 年 3 月 8 日
書 記 官 莊豐源