臺灣桃園地方法院民事簡易判決 108年度壢簡字第27號
原 告 謝在生
訴訟代理人 謝錫福律師
被 告 游振富
訴訟代理人 李權宸律師
吳善輔律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國108 年3 月8 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼桃園市○○區○○○路0 段000 號建物騰 空遷讓返還原告。
二、被告應自民國107 年11月1 日起至騰空遷讓返還第一項所示 之建物之日止，按月給付原告新臺幣（下同）900,000元。三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用51,985元由被告負擔。
五、本判決第一項得假執行。但被告如以5,148,200 元為原告預 供擔保，得免為假執行。
六、本判決第二項到期部分得假執行。但被告就到期部分如每期 以900,000元為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由
一、原告主張：緣被告前於民國97年11月1 日起至102 年10月31 日止，以每月新臺幣（下同）500,000 元，向原告承租坐落 桃園市○○區○○段00地號土地及其上之門牌號碼桃園市○ ○區○○○路0 段000 號建物（下稱系爭不動產），作為經 營餐廳使用，兩造並簽訂有不動產租賃契約書。於102 年10 月31日租期屆滿時，兩造達成合意由被告續租至107 年10月 31日，除租金調整為每月600,000 元以外，其餘租賃條件皆 與前開租賃契約書所示條件相同，兩造亦於102 年3 月25日 重新簽訂租賃契約（下稱系爭租約）。於系爭租約期限屆滿 後，兩造未再續約，是被告原應於107 年10月31日將系爭不 動產騰空遷讓返還予原告。迄料，經原告委請律師發函請求 被告搬離系爭不動產，被告竟拒絕返還系爭不動產。又依系 爭租約第11條之約定，租約期滿後，被告如仍繼續占用系爭 不動產，原告得按租金加倍之金額，請求被告賠償，直至被 告搬離交還系爭不動產為止。而被告自107 年11月1 日起迄 今，均未依約返還系爭不動產，是原告自得請求被告自107 年11月1 日起至騰空遷讓返還系爭不動產之日止，按月給付 原告1,200,000 元（計算式：600,000 元×2 ＝1,200,000 元）。為此，爰依系爭租約第10、11條之約定，提起本件訴 訟等語。並聲明：（一）被告應將系爭不動產騰空遷讓返還
予原告。（二）被告應自107 年11月1 日起至騰空遷讓返還 系爭不動產之日止，按月給付原告1,200,000 。二、被告則以：雖被告目前仍持續使用系爭不動產，用以經營龍 和大飯店。然兩造未能達成續約合意，實係因兩造對於系爭 不動產之租金金額無法達成合意。蓋被告希望系爭不動產之 租約能降至每月租金200,000 元。又針對原告請求無權占有 系爭不動產之賠償每月為1,200,000 元之部分，於兩造簽訂 系爭租約時，原告係以強勢立場要求被告簽訂系爭租約，然 因續約時，龍和餐廳已經營數年，則是否簽訂系爭租約，涉 及餐廳30多名員工之生計，因此被告不得不接受系爭租約之 條件。且系爭不動產之土地部分，本僅屬農地，原告求償每 月1,200,000 元之損害賠償，其請求金額顯屬過高，請求本 院酌減等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：
（一）本件原告主張之上開事實，除原告是否得依約向被告求償 無權占有系爭不動產之每月1,200,000 元之賠償金額外， 業據原告提出97年10月17日不動產租賃契約書影本、系爭 租約影本、存證信函影本、系爭不動產現場照片6 幀及土 地登記第一類謄本等件為證（見本院卷第6 至10、21至22 頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第30頁反面），堪信 原告主張上開部分事實為真實。而承租人於租賃關係終止 後，應返還租賃物。民法第455 條前段定有明文。經查， 系爭租約第2 條約定：租賃期限自102 年2 月11日起至10 7 年10月31日止等情，有系爭租約在卷可查（見本院卷第 9 頁）；而本件被告亦當庭自承略為：於108 年1 月17日 （按筆錄誤載為107 年1 月17日）收到原告請求搬離系爭 不動產之存證信函，目前仍繼續使用系爭不動產等語（見 本院卷第30頁反面），堪認系爭租約已於107 年10月31日 終止，然被告迄至言詞辯論終結前仍持續無權使用系爭不 動產。則本件原告本於系爭租約第10條之約定，訴請被告 遷讓返還系爭不動產，當屬有據，應予准許。
（二）原告另主張被告自107 年11月1 日起至騰空遷讓返還系爭 不動產之日止，按月給付原告1,200,000 元等事實，則為 被告否認，並以前詞置辯。是本件應審酌者厥為：被告自 107 年11月1 日起至騰空遷讓返還系爭不動產之日止，應 賠償原告每月若干金額？茲析述如下：
1、民法第250 條第2 項所定之違約金，具有兩種目的，一以 預定債務不履行之損害賠償額為目的，一以強制債務之履 行為目的。違約金之訂定，原應視為因債不履行時而生損 害之賠償總額之預定，亦即債權人於債務人不履行債務時
，祗能請求支付違約金，或請求履行債務兩者選擇其一， 不得併為請求。但如當事人間特別約定，債務人不於適當 時期，或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者， 則其違約金之作用，僅為履行時期或履行方法不適當，所 應支付之賠償額，故債權人除違約金外，並得請求履行債 務或不履行所生之損害賠償。又所謂懲罰性（制裁性）之 違約金，依民法第250 條第2 項規定，必須於契約中明定 ，如債務人不於適當時期或不以適當方法履行債務時，而 須支付違約金者，始足當之。否則，契約縱有履行期或履 行方法之約定，其所定違約金，仍應視為賠償總額之預定 。（最高法院71年度台上字第1352號、70年度台上字第16 44號、70年度台上字第4782號判決意旨參照）。是倘當事 人於約定支付違約金之情形，係屬以強制債務之履行為目 的，並要求債務人以適當方式或時期履行時，則該違約金 之性質，當屬懲罰性違約金。經查，系爭租約第11條約定 ：「租約期滿或租約終止時，乙方（按即被告）仍繼續占 用拒不搬離時，甲方（按即原告）得按租金加倍之金額， 請求乙方賠償，直至乙方搬離交還租賃物為止。」，有系 爭租約影本1 份在卷可稽（見本院卷第7 頁）；則依上開 約款，可知該違約金發生之場合，係用於被告違約不搬離 系爭不動產之情形，且約定賠償之金額，係依每月租金加 倍罰之，是依上開違約金發生之時機及約定之金額，可推 認該「加倍租金」之賠償金額，並非僅係屬填補原告之損 害爾，而係有強制被告履行租約期限之目的，方另行約定 被告於違約時，應支付相當於2 個月租金之違約金之懲罰 性條款，以避免被告於系爭租約終止時，仍持續無權占用 系爭不動產，造成原告損失。則系爭租約第11條之約定， 係屬懲罰性違約金之約定無疑，合先敘明。
2、約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第 252 條定有明文。而違約金之約定，乃基於個人自主意思 之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範， 本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約 當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘 當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違 背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會 經濟狀況及當事人所受損害及債務人如能依約履行時，債 權人可享受之一切利益為衡量標準情形，依職權減至相當 之金額。是約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規 定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得 核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務
人訴請法院核減（最高法院51年台上字第19號判例、102 年度台上字第1606號判決及79年台上字第1612號判例要旨 可參）。經查，以原告因被告違約所受損害部分而論，可 分為將系爭不動產之建物部分出租所得獲取之利益，或將 系爭不動產之土地部分用於其他投資所能獲取之利益。就 前者而言，依照系爭租約約定，系爭不動產每月租金為60 0,000 元，且原告得以前開租金，再行轉投資以獲取報酬 ；而考諸原告原所得租金利益每月為600,000 元，以活期 存款利率即約年息0.2 ％及投資金融商品平均可能之最高 投資報酬率約為年息10％為計算，原告每月應尚能再獲取 約100 元（計算式：600,000 元×0.2 ％÷12＝100 元） 至5,000 元（計算式：600,000 元×10％÷12＝5,000 元 ）不等之報酬，足認原告因之所得獲取之利益至少約為60 5,000 元。就後者而言，原告所得獲取之利益，端視其投 資之種類及方式，該利益無從估計。再觀之被告於97年間 與原告簽訂之不動產租賃契約書及系爭租約，皆存在系爭 租約第11條之約定等情，有不動產租賃契約書影本及系爭 租約附卷可參（見本院卷第7 、9 頁），而兩造當時均為 自然人，渠等之議約實力及條件應均屬相當，復衡以被告 承租系爭不動產係用作經營餐廳以營利，可見系爭租約第 11條之約定，毋寧是為避免發生被告違約之利益，有顯然 大於其遵守系爭契約所得利益之可能，而為強制被告履約 而設。是本院基於契約自由之精神及契約嚴守之原則，審 酌原告因被告違約可能受之損害，及衡諸被告於違約後， 仍持續使用系爭不動產經營餐廳以茲營利等情形，為免被 告違約之利益可能顯然大於其遵守系爭租約之利益，認上 開懲罰性違約金應酌減為每月900,000 元為適當。四、綜上所述，原告依系爭契約第10、11條之約定及民法第250 、252 條之規定，請求被告騰空遷讓返還系爭不動產及自10 7 年11月1 日起至騰空遷讓返還系爭不動產之日止，按月給 付原告900,000 元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求 ，為無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用 簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392 條第2 項規 定，依職權宣告被告預供擔保後，得免為假執行。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果 不生影響，爰不一一論述。至被告於言詞辯論終結後始提出 書狀，乃言詞辯論終結後所為，本院不予審酌，均併此敘明 。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額 ，依職權確定如主文第4 項所示金額。又因原告敗訴部分為 違約金之附帶請求部分，故依法仍應由被告負擔全部之訴訟 費用，附此敘明。
中 華 民 國 108 年 3 月 29 日
中壢簡易庭 法 官 薛巧翊
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 3 月 29 日
書記官 鄭履任