臺灣高等法院民事判決 106年度上更㈠字第21號
上 訴 人 馮 輝 堂（即馮堯珍之承受訴訟人）
馮 輝 琳（即馮堯珍之承受訴訟人）
馮 輝 昌（即馮堯珍之承受訴訟人）
馮 輝 振（即馮堯珍之承受訴訟人）
馮 瑞 霞（即馮堯珍之承受訴訟人）
訴訟代理人 鍾 明 達律師
上 訴 人 馮 堯 寶（即馮子之承受訴訟人）
馮 輝 全
馮 輝 增
馮 堯 鐤
馮 袁 安
馮 輝 傳
馮 輝 榮
馮 堯 兆
馮 輝 鐘
馮 秋 琴（即馮子之承受訴訟人）
馮 堯 村（即馮子之承受訴訟人）
馮 堯 樹（即馮子之承受訴訟人）
馮 秀 金（即馮子之承受訴訟人）
馮 秀 銀（即馮子之承受訴訟人）
馮謝足妹
馮 輝 東
馮 莉 蓁
馮 秋 香
馮 秋 容
馮 堯 孟
馮 景 陞（原名馮輝俊）
劉 邦 安
劉 邦 榮
劉廖春英（即劉邦順之承受訴訟人）
劉 得 貫（即劉邦順之承受訴訟人）
劉 得 盈（即劉邦順之承受訴訟人）
劉 得 運（即劉邦順之承受訴訟人）
劉 如 芬（即劉邦順之承受訴訟人）
劉 邦 豐
李馮縀妹
梁馮秀蘭
温劉秀宜
陳劉秀珍
謝馮菊妹
卓馮屘妹
林馮細妹
馮黃秋香
馮 雅 芳
馮 堯 君
涂 宜 妹
黃鄧桂妹
黃 盛 乾
黃 忠 照
馮 葶 憶（原名馮桂娥）
馮 靜 芳
馮 麗 芳
余馮勤妹
陳 瑋 寧（即黃忠煥之承受訴訟人）
黃 心 薇（即黃忠煥之承受訴訟人）
黃 泯 僥（即黃忠煥之承受訴訟人）
黃 淑 華
林 瑞 燕（兼林保禎之承受訴訟人）
林 朝 凱（即林保禎之承受訴訟人）
張黃秀春
陳黃秋香
賈黃秀蓮
高王綉枝
王 絹
被 上訴 人 鄭 昭 顯
訴訟代理人 唐永洪律師
張 晶 瑩律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國103年
5月30日臺灣桃園地方法院100年度訴字第160號第一審判決提起
上訴，經最高法院發回更審，本院於107年12月19日言詞辯論終
結，判決如下：
主 文
原判決關於宣告假執行部分廢棄。
原判決主文第一、二項所命之給付，被上訴人如分別以新臺幣陸拾壹萬元、參仟元供擔保後各得假執行。但上訴人如依序以新臺幣壹佰捌拾貳萬捌仟貳佰元、捌仟伍佰伍拾陸元為被上訴人預供擔保，各得免為假執行。
原判決主文第三項所命之給付，被上訴人於每月屆期時，如以新臺幣伍拾陸元供擔保後得假執行。但上訴人如以新臺幣壹佰陸拾陸元為被上訴人預供擔保，各得免為假執行。
其餘上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由
壹、程序部分
一、訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟中 一人之上訴，其效力及於全體，此觀民事訴訟法第56條第1 項第1款規定自明。被上訴人起訴請求原上訴人馮堯珍及馮 堯寶以次58人拆除彼等公同共有之房屋，訴訟標的對於公同 共有人全體必須合一確定，故馮堯珍一人提起上訴，其效力 應及於馮堯寶以次58人，爰將之併列為上訴人。二、原上訴人馮堯珍、劉邦順、黃忠煥於本件審理中死亡，已分 別由馮輝堂以次5人、劉廖春英以次5人、陳瑋寧以次3人承 受其訴訟（見本院㈡卷第261、235頁），核無不合。
三、馮堯寶以次58人未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第 386條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論 而為判決。
貳、實體部分
一、被上訴人主張：坐落改制前桃園縣○○鄉○○段○○○○○ 段○0000地號土地（下稱1237地號土地）為伊共有，其上如 原審判決附圖所示使用地號1037⑵、1237⑶部分土地（面積 各為265、12平方公尺，下稱系爭土地）之一樓磚瓦造房屋 （下稱系爭房屋），其事實上處分權人為訴外人馮乾桃，嗣 因繼承關係而為上訴人公同共有。惟系爭房屋無權占有系爭 土地，上訴人因此受有相當於租金之利益，致伊受有無法使 用系爭土地之損害等情。爰依民法第767條第1項前段、中段 、第821條、第179條規定，求為命上訴人將系爭房屋拆除， 返還系爭土地予伊及其他共有人全體；及給付新臺幣（下同 ）8556元，暨自民國100年2月1日起至返還土地之日止，按 月給付166元之判決（原審為上訴人敗訴之判決，經其提起 上訴；其餘未繫屬本院部分，不予贅載）。
二、上訴人則以：馮乾桃向原地主承租系爭土地建築房屋，約定 以代繳田賦作為租金，租期屆滿後仍繼續使用，出租人亦無 反對意思，已視為不定期租約，該租約迄今尚未終止，伊非 無權占有。伊依法享有基地租賃之優先承買權，被上訴人與 其前手間之買賣契約，不得對抗伊之優先承買權等語，資為 抗辯。於本院上訴聲明為：㈠原判決關於命伊為給付及該部 分假執行之宣告，均廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第 一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、被上訴人為1237地號土地之共有人，應有部分5分之1。系爭 房屋占用系爭土地等情，為兩造所不爭執（見本院㈢卷第 336頁），並有卷附1237地號土地登記第二類謄本可憑（見 原審㈠卷第9至10頁），復經原法院會同地政人員至現場履 勘及測量屬實，有勘驗筆錄、現場照片、桃園縣中壢地政事 務所100年12月2日中地測字第1001006063號函檢附土地複丈 成果圖附卷可稽（見原審㈠卷第242至248頁），堪信為真實 。被上訴人主張上訴人無權占有系爭土地，應拆屋還地，並 返還不當得利等節，為上訴人否認，並以前開情詞置辯。經 查：
（一）所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，對於妨 害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人，得 就共有物之全部為本於所有權之請求。民法第767條第1項 前、中段、第821條本文分別定有明文。又以無權占有為 原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實
無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，應就其取得占有係 有正當權源之事實證明之。系爭土地為被上訴人與其他共 有人共有乙節，既為上訴人所不否認，則上訴人應就其占 有該土地有正當權源之利己事實，負舉證之責。如不能證 明，應認其為無權占有。
（二）城市地方，以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者， 無論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基 地，皆應解為租地建屋契約。依1237地號土地舊登記謄本 記載，其地目為「建」，編定使用種類為「特定農業區甲 種建築用地」，有卷附改制前臺灣省桃園縣土地登記簿、 土地登記第二類謄本可稽（見本院前審㈡卷第207頁、原 審㈠卷第9頁）；馮乾桃與沈張敏於38年6月24日，共同向 觀音區公所申請登記私有耕地租約（下稱系爭租約），其 承租之土地範圍包含重測前同段新坡小段344地號（地目 為田，重測後為同段1251、1252地號，見本院㈢卷第65頁 ）、346地號（地目為田，重測後為同段1263、1271地號 見本院㈢卷第67頁）、347地號（地目為田，重測後為同 段1238地號，見本院㈢卷第69頁）、348地號（地目為田 ，重測後為同段1295地號，見本院㈢卷第71頁）、417地 號（地目為田，重測後為同段933、934、1281至1285地號 ，見本院㈢卷第73頁）、419地號（地目為田，重測後為 同段1240至1248地號，見本院㈢卷第69頁）、345地號（ 重測後即1237地號土地，見本院㈢卷第67頁）、345之1地 號（地目為建，重測後為同段1236地號，見原審㈠卷第30 頁）；承租年限自13年起，現訂租期自37年12月20日至40 年12月19日等情，有卷附租約登記申請書可佐（見本院前 審㈡卷第221頁）；上開土地坐落位置相鄰或靠近，有被 上訴人繪製之圖說可考（見本院㈢第197頁）；上訴人所 陳：馮乾桃向出租人承租多筆耕地，其承租1237地號土地 係為建造房屋，供耕作時使用。該屋已興建多年，因有基 地租賃關係存在，出租人未要求拆屋還地（見本院㈢卷第 315頁）各等情，參互以察，可知馮乾桃除向出租人承租 1237地號土地外，同時承租多筆地目為「田」之土地，其 承租1237地號土地係為興建農舍，供其耕作鄰近耕地之目 的使用。基此堪見，馮乾桃與1237地號土地原所有權人間 ，有基地租賃契約關係存在，可以確定。
（三）觀諸上訴人自陳：馮乾桃向原地主承租系爭土地建造房屋 ，租期至40年12月19日屆滿等語（見本院㈢卷第317頁） ；系爭租約內載：「原定租期自36年12月1日起至37年11 月末日，已承佃耕作年期自13年起…，現訂租期自37年12
月20日至40年12月19日3年」等文字（見本院前審㈡卷第 221頁）以察，可知馮乾桃就1237地號土地之基地租賃契 約，於40年12月19日因期間屆滿而消滅，甚為明確。（四）細繹系爭租約載明：「約定租金一期蓬萊、二期蓬萊；超 過應退還押租額稻谷20台斤分一期由應繳地租額扣抵；備 註押租各481台斤…」等詞（見本院前審㈡卷第221頁）， 顯見該租約乃約定以「蓬萊稻谷」即租賃物之孳息為租金 。上訴人雖以馮乾桃、馮子聲、馮子代訴外人鄭張麗容 、沈張敏繳納之田賦實物繳納收據聯、臺灣省桃園水利委 員會收據等件為據（見本院前審㈠卷第15至99頁），辯稱 ：馮乾桃與系爭租約原地主約定以代繳田賦作為租金云云 。然繳納他人名義田賦之原因諸多，本無從單憑代繳田賦 乙節，即推論當事人間有以代繳田賦抵作租金之合意存在 。況上開收據均未記載地號，無從認為與系爭租約所載之 租地同一，其繳款人除承租人馮乾桃以外，尚有非系爭租 約當事人之馮子聲、馮子，實難認其繳納田賦之原因， 與系爭租約租金約定乙事有關。再參酌馮子聲、馮子於 38年11月9日，分別向沈張敏、鄭張麗蓉購買重測前同段 新坡小段344、346地號土地等情，有卷附土地權利變更登 記聲請書、保證書、土地登記委託書、土地登記證明書、 土地買渡證書、改制前新竹縣政府印發土地買賣契本契、 土地所有權狀等件為證（見本院前審㈢卷第78至86、89至 97頁），則其基於買受人地位而繳納田賦等負擔，亦屬可 能。綜此，上訴人縱令持有上開田賦實物繳納收據聯、臺 灣省桃園水利委員會收據，僅能知悉繳款人有繳納該土地 之田賦、水利會費等事實，尚不足以認定馮乾桃與系爭租 約原地主間，有成立以代繳田賦作為租金之合意。職是， 上訴人既不能證明馮乾桃與系爭租約原地主約定以代繳田 賦作為租金之給付，則其空言辯稱：租期屆滿後，承租人 仍繼續使用並繳租，出租人亦無反對意思，系爭租約已視 為不定期租約云云，即非可取。
（五）租用建築房屋之基地，於契約年限屆滿時，出租人得收回 基地，土地法第103條第1款定有明文。馮乾桃就1237地號 土地之租地建屋契約，於40年12月19日因期間屆滿而消滅 ，且無視為不定期租約之情事存在，則上訴人繼受馮乾桃 使用系爭土地之法律關係業已消滅，自不能謂其以系爭房 屋占有系爭土地仍有正當權源。再者，系爭租約所載耕地 ，其中重測前同段新坡小段344、346地號土地，由馮子聲 、馮子於38年11月9日，分別向沈張敏、鄭張麗蓉購買 乙情，業如前（四）所述，其餘347與419、348、417、41
9地號土地於土地重劃時之所有權人，則依序為馮乾桃、 馮子亦、馮子聲，有桃園縣新坡農地重劃區土地所有權人 原有土地與新分配土地對照清冊在卷可考（見本院㈢卷第 69、71、73頁），足悉該耕地之所有權多數已由馮乾桃及 其家人取得，現況為鋪設水泥、僅存在少量雜草等作物乙 情，復有上訴人提出之田地現況照片為證（見本院㈢卷第 221頁），堪認其承租系爭土地興建農舍，供其耕作其他 租地之使用目的已不復存在，益徵其無繼續占用系爭土地 之正當權源。又系爭租約既因期滿而消滅，上訴人自無享 有基地租賃之優先承買權，難認被上訴人與其前手間之買 賣契約，有不得對抗其優先承買權之情形。至桃園市觀音 區公所104年4月15日函文雖覆稱：1237地號土地租約，迄 今未辦理租約終止登記等詞（見本院前審㈢卷第101頁） 。惟1237地號土地乃建地（見本院㈢卷第67頁），非屬耕 地三七五減租條例（下稱減租條例）第1條所謂之耕地， 本無該條例規定之適用；且系爭租約乃於40年12月19日因 期間屆滿而當然消滅，則迄今雖未辦理租約終止登記，亦 不影響該租約業已消滅之事實認定。是故，上訴人抗辯： 伊非無權占有系爭土地，被上訴人與其前手間之買賣契約 不得對抗伊之優先承買權云云，均無可取。被上訴人主張 上訴人無權占有系爭土地，而請求拆除系爭房屋、返還占 用土地，應屬有據。
（六）無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 ，民法第179條定有明文。系爭房屋無權占用系爭土地， 可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，則被上訴 人依不當得利法則，請求上訴人返還該占有利益，應屬有 據。本院審酌系爭房屋為1層樓建物，坐落位置偏僻，工 商繁榮度低，有卷附現場照片為憑（見原審㈠卷第244至 246頁）；並參以土地法第105條準用第97條第1項規定， 地租以不超過土地申報地價10％為限等情狀，認本件以系 爭土地申報地價3％，作為計算上訴人應返還其所受之利 益基準為允當。準此，被上訴人於100年1月25日提起本件 訴訟（見原審㈠卷第4頁法院收狀戳記章），而系爭房屋 占用系爭土地面積合計277平方公尺（計算式：265＋12＝ 277），有勘驗筆錄、土地複丈成果圖附卷可佐（見原審 ㈠卷第242、248頁）；系爭土地自95年起至100年，歷年 土地申報地價詳如附表「申報地價」欄所示，有地價查詢 資料在卷可憑（見原審㈡卷第224頁），則被上訴人依不 當得利法則，請求上訴人返還自100年1月25日起，回溯5 年即至95年1月26日止之占有利益，合計為8556元（計算
式詳如附表所示）；暨自100年2月1日起至返還系爭土地 之日止，按月給付不當得利損害金計166元（計算式：277 ×1200×3%÷5÷12＝166），皆屬有據，應予准許。四、綜上所述，被上訴人本於民法第767條第1項前段、第821條 、第179條規定，請求上訴人拆除系爭房屋，並將占用之土 地返還予伊及其他共有人全體，另給付8556元，及自100年2 月1日起至返還所占用土地之日止，按月給付166元，為有理 由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，於法尚無不合， 上訴意旨指摘原判決此部分為不當，為無理由，應駁回其此 部分之上訴。又原判決命上訴人為給付部分之價額已逾50萬 元（見本院前審㈠卷第183頁背面），尚不得依職權宣告假 執行，原判決關此部分依職權宣告假執行，即有未洽，爰由 本院予以廢棄，並分別酌定相當擔保金額後，為准、免假執 行之宣告。
五、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據， 經本院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述 ，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項本文、 第463條、第385條第1項前段、第390條第2項、第392條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 1 月 9 日
民事第十六庭
審判長法 官 鍾任賜
法 官 林政佑
法 官 邱育佩
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中 華 民 國 108 年 1 月 9 日
書記官 林伶芳
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為
法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。