返還租賃物
彰化簡易庭(民事),彰簡字,107年度,357號
CHEV,107,彰簡,357,20190109,2

臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事簡易判決
　　　　　　　　　　　　　　　　　　107年度彰簡字第357號
原　　　告　昇格砂石有限公司

法定代理人　陳鑽昆　
訴訟代理人　羅永安律師
被　　　告　富友實業股份有限公司

法定代理人　嚴春霖　
兼下二人複
代理人
被　　　告　展民瀝青有限公司

法定代理人　林如蘋　
被　　　告　玉山瀝青有限公司

法定代理人　游清海　
上三人共同　朱文財律師
訴訟代理人
上列當事人間返還租賃物事件，本院於民國107年12月19日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告富友實業股份有限公司應給付原告新臺幣224,000元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告富友實業股份有限公司負擔10分之3，餘由原告負擔。
本判決第1項得假執行；但被告富友實業股份有限公司如以新臺幣224,000元為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由
原告聲明：㈠被告富友實業股份有限公司（下稱富友公司）、 展民瀝青有限公司（下稱展民公司）、玉山瀝青有限公司（下 稱玉山公司）應自包含坐落彰化縣○○鄉○○段00○0○00○0 ○號在內之門牌號碼彰化縣○○鄉○○路○段000號建物（下 合稱系爭建物）遷出並返還原告；㈡被告富友公司應給付原告 新臺幣（下同）1,000萬元，及自民國107年1月1日起至返還系 爭建物之日止，按月給付原告2萬元；㈢被告富友公司、玉山 公司應分別辦理自彰化縣○○鄉○○路○段000號、彰化縣○ ○鄉○○路○段000號1樓遷出之公司登記；㈣被告富友公司應 將泰勇實業股份有限公司（下稱泰勇公司）、廠址彰化縣○○ 鄉○○路○段000號之工廠登記證變更為原告或原告指定之人



名義。陳述：
㈠被告富友公司原名泰勇公司，於103年11月30日與原告訂立 房屋租賃契約書（下稱系爭租約），由被告富友公司向原告 承租原告所有系爭建物，供工業用廠房、辦公室使用，期間 自104年1月1日起至106年12月31日止，被告富友公司應按月 給付租金2萬元，如於租期屆滿時不交還系爭建物，或未經 原告同意，將之全部、一部轉租、出借、頂讓，或以其他變 相方法由他人使用，應賠償原告違約金1,000萬元。詎被告 富友公司於租期屆滿前，未經原告同意，竟容許被告展民公 司、玉山公司占有使用系爭建物，又系爭租約租期已經屆滿 ，被告均無占有使用之正當權源，為此依系爭租約、物上請 求權之法律關係，請求判決如聲明㈠所示。
㈡被告富友公司於租期屆滿前，未經原告同意，容許被告展民 公司、玉山公司無權占有使用系爭建物，依約自應賠償原告 違約金1,000萬元；又被告富友公司自107年1月1日起無正當 權源占有系爭建物，獲有相當於每月租金2萬元之不當得利 ，致原告受損害，為此依系爭租約、不當得利之法律關係， 請求判決如聲明㈡所示。
㈢溪頭段79之1及79之2建號建物為原告於103年11月24日以買 賣為原因登記取得所有權，登記之主要用途為廠房、辦公室 ，而被告富友公司、玉山公司向主管機關登記之公司住所， 及泰勇公司向主管機關登記之工廠住所，依序為彰化縣○○ 鄉○○路○段000號、彰化縣○○鄉○○路○段000號1樓、 彰化縣○○鄉○○路○段000號，又本院通知兩造於107年9 月14日到場勘驗系爭建物時，兩造就被告對於系爭建物均已 解除占有，而由原告直接占有一節均不爭執。然被告富友公 司、玉山公司為迫使原告給付額外代價，拒絕辦理遷出上址 之公司登記，被告富友公司亦拒絕辦理泰勇公司遷出上址之 工廠登記，再將工廠登記證變更為原告或原告指定之人名義 ，致原告無法在上址合法申請經營工廠，並增加不必要之稅 捐、徒勞收受非關原告之郵件，難以圓滿行使所有權。為此 依不當得利、物上請求權之法律關係，請求判決如聲明㈢㈣ 所示。
被告聲明：原告之訴駁回。陳述：
㈠被告富友公司、玉山公司已於107年4月底將系爭建物返還原 告。
㈡被告展民公司登記之公司住所為南投縣○○市○○○街00號 ，且未曾占有使用系爭建物。
民法第455條前段規定「承租人於租賃關係終止後，應返還租 賃物」，第767條第1項規定「所有人對於無權占有或侵奪其所



有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之 。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之」。經查： ㈠原告主張被告富友公司原名泰勇公司，於103年11月30日與 原告訂立系爭租約，由被告富友公司向原告承租原告所有系 爭建物，期間自104年1月1日起至106年12月31日止，已經屆 滿之事實，業據原告提出建物登記謄本、系爭租約為證，且 為被告不爭執，堪信為真。惟被告富友公司、玉山公司辯稱 已於107年4月底將系爭建物返還原告一節，亦為原告不爭執 ，又本院通知兩造於107年9月14日到場勘驗系爭建物時，兩 造就被告對於系爭建物均已解除占有，而由原告直接占有等 情復不爭執，經記明勘驗筆錄在卷，本院於107年12月19日 言詞辯論期日提示上開勘驗筆錄予兩造辯論，兩造仍不爭執 。是被告於本件言詞辯論終結時，皆未再占有使用系爭建物 ，則原告依系爭租約、物上請求權之法律關係，請求被告自 系爭建物遷出並返還原告，為無理由，應予駁回。 ㈡系爭租約第4條第5款後段約定「乙方（指被告富友公司）交 還房屋時，並應負責回復原狀」，第7條第2款約定「乙方遷 出時，如遺留傢俱不搬者，視為放棄，應由甲方（指原告） 處理」。原告已取得系爭建物之直接占有，其請求被告自系 爭建物遷出並返還原告，固屬無據，然其非不得依上開約定 處理遺留物，如發生費用，自得另循適法途徑，請求被告富 友公司給付，附此敘明。
民法第179條前段規定「無法律上之原因而受利益，致他人受 損害者，應返還其利益」，第205條規定「約定利率，超過週 年百分之二十者，債權人對於超過部分之利息，無請求權」， 第250條規定「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付 違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損 害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法 履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外 ，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損 害之賠償總額」，第252條規定「約定之違約金額過高者，法 院得減至相當之數額」。依不當得利之法則請求返還不當得利 ，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故 其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人 所受損害若干為準，無權占有他人建物，可能獲得相當於租金 之利益為社會通常之觀念。其次，約定之違約金額過高者，不 問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，法院均得依兩造所提 出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁 量、判斷，減至相當之數額。經查：
㈠系爭租約第4條第2款約定「未經甲方同意，乙方不得將房屋



全部或一部轉租、出借、頂讓，或以其他變相方法由他人使 用房屋」，第6條約定「乙方如違約不於租賃期滿時交還房 屋或違反第4條第2款之規定者甲方得請求乙方給付違約金新 臺幣1,000萬元」。原告主張被告富友公司於租期屆滿前， 未經原告同意，容許被告玉山公司占有使用系爭建物之事實 ，業據原告提出公司基本資料為證，且為被告富友公司不爭 執，堪信為真。依上開約定，被告富友公司自應給付原告違 約金。
㈡系爭租約第2條約定「租賃期限：自民國104年1月1日起，至 民國106年12月31日止。共計3年」，第3條第1項約定「租金 ：每月租金新臺幣2萬元整」，是系爭租約於租賃期限之租 金總額為72萬元，而被告富友公司因容許被告玉山公司占有 使用系爭建物所應給付之違約金，苟為1,000萬元，竟高於 租賃期限租金總額逾13倍，尚屬過苛，本院衡諸社會經濟狀 況並平衡兩造利益，並參酌民法第205條規定，認該項違約 金應酌減至租金總額20％，即144,000元（計算式：720,000 *20％＝144,000），已足填補原告之損害。換言之，被告富 友公司應給付之違約金為144,000元（計算式：38,000*20％ *2＝15,200），原告此部分請求，應屬有據；逾此部分，容 屬無憑。
㈢系爭租約至106年12月31日止已經屆滿，又被告富友公司已 於107年4月底將系爭建物返還原告一節，已如前述，被告富 友公司自107年1月1日起至107年4月底之4個月期間占有使用 系爭建物，既無正當權源，即屬無法律上原因，而受有相當 於租金之利益，致原告受損害。是原告請求被告按月給付相 當於租金之不當得利2萬元，合計8萬元，應屬有據；逾此部 分，容屬無憑。
公司法第3條第1項規定「公司以其本公司所在地為住所」，第 387條規定「申請本法各項登記之期限、應檢附之文件與書表 及其他相關事項之辦法，由中央主管機關定之。前項登記之申 請，得以電子方式為之；其實施辦法，由中央主管機關定之。 前二項之申請，得委任代理人，代理人以會計師、律師為限。 代表公司之負責人或外國公司在中華民國境內之負責人申請登 記，違反依第1項所定辦法規定之申請期限者，處新臺幣1萬元 以上5萬元以下罰鍰。代表公司之負責人或外國公司在中華民 國境內之負責人不依第1項所定辦法規定之申請期限辦理登記 者，除由主管機關令其限期改正外，處新臺幣1萬元以上5萬元 以下罰鍰；屆期未改正者，繼續令其限期改正，並按次處新臺 幣2萬元以上10萬元以下罰鍰，至改正為止」；公司登記辦法 （原名稱為公司之登記及認許辦法）第4條第1項前段規定「公



司及外國公司登記事項如有變更者，應於變更後十五日內，向 主管機關申請為變更之登記」；工廠管理輔導法第13條第1項 第1款規定「工廠申請設立許可或登記，應載明下列事項：一 、廠名、廠址」，第16條規定「工廠設立許可事項有變更時， 非經取得變更設立許可，不得辦理工廠登記。工廠登記事項有 變更時，應辦理變更登記。工廠遷移廠址或變更產業類別，應 重新辦理工廠設立許可或登記」。公司所在地或工廠廠址之登 記事項如有變更，自應依上開條文辦理變更登記，並為公法上 之義務；租賃契約當事人就前揭登記事項如未有約定，尚不得 以之為私權訟爭之客體；最高法院79年度台上字第875號判決 認為，「房屋所有人應向政府繳納房屋稅，乃在盡公法上之義 務，且房屋稅籍之變更與否，與房屋所有權之移轉無涉，更非 房屋所有權移轉之要件，故房屋所有權如有讓與情事，而須向 稅捐稽徵機關申請變更納稅義務人名義，係盡其公法上之義務 ，不得以之為私權訟爭之客體」，同此意旨。經查： ㈠原告主張被告富友公司、玉山公司向主管機關登記之公司住 所，及泰勇公司向主管機關登記之工廠住所，依序為彰化縣 ○○鄉○○路○段000號、彰化縣○○鄉○○路○段000號1 樓、彰化縣○○鄉○○路○段000號之事實，業據原告提出 公司及工廠基本資料為證，並經本院向彰化縣政府調取工廠 登記抄本提示辯論，且為被告富友公司、玉山公司不爭執， 堪信為真。
㈡然系爭租約並未就被告富友公司、玉山公司之公司住所或泰 勇公司之工廠廠址等登記事項有何約定，而公司住所或工廠 廠址之登記事項如與實際不符，任何人均得請求主管機關依 公司法、公司登記辦法及工廠管理輔導法前開規定，為公法 上之適法處理，被告富友公司、玉山公司及泰勇公司之前開 登記事項雖與實際不符，尚難謂有何不當得利或破壞所有權 圓滿之情形，則原告依不當得利、物上請求權之法律關係， 請求被告富友公司、玉山公司辦理遷出之公司登記，並請求 被告富友公司變更泰勇公司之工廠登記證，為無理由，應予 駁回。
本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，就原告勝訴部分， 應依職權宣告假執行，並依職權酌定相當擔保金額，准被告預 供擔保而免為假執行。
本件判決事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果 無影響，不另論述。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 108 年 1 月 9 日
彰化簡易庭 法 官 廖政勝




以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀，並按應送達於他造之人數提出繕本或影本，及繳納第二審裁判費。中 華 民 國 108 年 1 月 9 日
書記官 彭品嘉