臺灣新北地方法院民事判決 107年度簡上字第213號
上 訴 人 賴弘毅
訴訟代理人 耿淑穎律師
曾淑英律師
被上訴 人 曾育淵
訴訟代理人 曾壬癸
上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，上訴人對於中華民
國107年4月23日臺灣新北地方法院板橋簡易庭106年板簡字第253
3號第一審判決提起上訴，經本院於107年10月24日言詞辯論終結
，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人為坐落新北市○○區○○段000○000地 號土地（下稱928、929地號土地）上同段54建號房屋（門牌 號碼新北市○○區○○○路00號，下稱系爭54號建物）之所 有權人。系爭54號建物原係由訴外人江鳳堆於民國52年8月 15日辦理所有權登記，並為坐落基地即重測前臺北縣○○市 ○○段0000地號土地（下稱原14-1號土地；重測後即系爭92 9地號土地）之共有人，嗣該14-1地號土地於53年10月14日 分割新增出14-5地號土地（重測後即系爭928地號土地）， 惟系爭54號房屋之建物登記謄本分割轉載時，僅記載系爭92 9地號土地，漏未記載系爭928地號土地。而系爭54號建物及 其坐落基地嗣經本院以90年度民執土字第12476號案件（下 稱90年執行事件）強制拍賣，惟未將債務人張江春暖所有之 系爭928地號土地應有部分併付拍賣，上訴人取得上開房地 後，發現漏載之情，遂向地政機關聲請更正系爭54號房屋之 建物謄本坐落地號欄。上訴人前曾就系爭928地號土地應有 部分以地上建物所有權人身分聲請優先購買（本院94年度執 字第40457號拍賣抵押物強制執行事件(下稱94年執行事件) ，權利範圍8/63(債務人張江春暖)），因系爭928地號土地 其他共有人亦主張優先購買，上訴人為此向法院起訴請求確 認系爭土地其他共有人之優先購買權不存在，經法院判決（ 本院96年度訴字第148號民事判決及臺灣高等法院96年度上 易字第796號民事判決，下稱另案確定判決）認定：上訴人 所有系爭54號房屋就張江春暖所有系爭928地號土地（應有 部分8/63）有推定租賃關係存在，故上訴人於其出賣系爭 928地號土地之應有部分時，依土地法第104條第1項規定得 主張優先購買權；且此等優先購買權之行使，應優先於系爭
928地號土地其他共有人依土地法第34條之1第4項規定主張 之優先購買權。又上訴人於本院94年度執字第29536號及100 年度司執字第60965號強制執行事件，聲明優先購買系爭928 地號土地應有部分（權利範圍分別為4/189及9/2016），原 亦經鈞院民事執行處認定上訴人有優先購買權（鈞院民事執 行處101年12月21日94年度執字第29536號裁定、101年12月 19日100年度司執字第60965號裁定參照）。被上訴人雖不服 提起異議後，經本院民事庭廢棄前開民事執行處裁定；惟民 事庭裁定亦明確認定：上訴人就系爭928地號土地確有土地 法第104條第1項之優先承買權，且此等優先承買權具有物權 效力，應優先於被上訴人等共有人得主張之僅具債權效力之 優先承買權，只是應先查明系爭54號房屋占用928地號土地 之面積，而於該實際占用面積之範圍內行使優先承買權。又 依法院囑託新北市板橋地政事務所就系爭928、929地號土地 辦理複丈之成果圖所示，系爭54號建物占用928、929地號土 地之面積共計95平方公尺（權狀所示之第一層面積為96.84 平方公尺），其中分別就928號土地占用36平方公尺、929號 土地占用59平方公尺。而上訴人就系爭928地號土地所有之 應有部分權利範圍為8/63，如以系爭928地號土地之總面積 55平方公尺計算，上訴人就系爭928地號土地之所有權權利 範圍不過僅6.984平方公尺，相較於系爭54號建物實際占用 928地號土地之面積應有36平方公尺，尚有29.016平方公尺 之差距。而如附表所示強制執行事件拍賣之系爭928地號土 地應有部分，權利範圍分別為4/189及9/2016，分別約合1. 164平方公尺及0.246平方公尺，合計為1.41平方公尺，遠 小於系爭54號建物應再取得占用系爭928地號土地的面積29. 016平方公尺甚多。又訴外人江鳳堆、江鳳甲、邱海均曾為 原14-1號土地共有人，其等於原14-1號土地上建造3棟建物 。其中54號建物於52年8月25日興建完成原所有權人為江鳳 堆，嗣由張江春暖於76年7月21日繼承取得，再由上訴人拍 賣取得。其中37號建物於51年6月5日興建完成，原所有權人 為江鳳甲，嗣於56年9月13日由江春岳等人繼承取得。其中 72號建物原所有權人為邱海，嗣於53年5月28日由邱陳愛繼 承取得。前述3建物既均係有辦保存登記建物，可知興建時 已得其餘共有人同意，其等3人既有換地使用之事實，應認 該3人間存在互為租賃關係。上訴人繼受此等租賃關係，故 本件江春岳、邱美枝於附表所示執行事件出售其等928號土 地應有部分時，依土地法第104條第1項規定，上訴人具以同 一條件優先購買之權。（上訴人於原審聲明：確認上訴人對 如附表所示系爭928地號土地之土地法第104條第1項優先購
買權存在。原審判決上訴人敗訴，上訴人聲明不服，提起上 訴。）。併為上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認上訴人對如 附表所示系爭928地號土地之土地法第104條第1項優先購買 權存在。
二、被上訴人抗辯：上訴人所持有系爭928號、929號及同段929 -1地號土地（包含贈與給賴呂桂蘭、賴瑞芬）已超過系爭54 號建物之登記面積，因此並不具備土地法第104條第1項之優 先承買權。即系爭54號建物興建時，原14-1號土地既尚未分 割增加14-5地號土地，所謂54號建物占用面積，自應包含原 14-1號土地分割出之928號、929號及同段929-1號土地。而 本件54號建物實際占用面積共95平方公尺，但上訴人、賴呂 桂蘭、賴瑞芬3人登記應有部分折算面積計170.11平方公尺 （929號土地部分162.63平方公尺、929之1號土地部分0.5平 方公尺、928土地部分6.98平方公尺），並無上訴人所稱面 積不足情事。依另案確定判決、鈞院民事執行處106年9月21 日執行筆錄、鈞院102年度事聲字第60號裁定，均已詳述說 明，並強烈證明上訴人不具備土地法第104條第1項之優先承 買權。即附表所示執行事件上訴人均不具備土地法第104條 第1項優先承買權，而係兩造及其餘928號土地共有人有為優 先承買主張者，同具土地共有人優先承買權等語。併為答辯 聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
㈠上訴人為系爭54號建物所有權人；系爭54號建物占用系爭92 8號、929號土地之面積共計95平方公尺（928號土地部分占 用36平方公尺；929號土地部分占用59平方公尺）等情，並 有系爭54號建物登記謄本（詳原證4）、複丈成果圖（詳原 證10）附卷可憑。
㈡上訴人與被上訴人均為系爭928號土地之共有人；上訴人就 928號土地應有部分為「8/63」（拍賣取得），並有土地登 記謄本（詳原證11）在卷可佐。
㈢訴外人張江春暖原為系爭929號、928號土地（應有部分各8/ 63）及系爭54號建物之所有人。
⑴90年間因張江春暖積欠華南銀行債務，其所有系爭54號建 物及系爭929號土地（應有部分8/63）經本院90年執行事 件予以拍賣，由上訴人得標承受。
⑵95年間張江春暖又因積欠臺灣中小企業銀行債務，致其所 有系爭928號土地（應有部分8/63）及其他土地，經本院 94年執行事件予以拍賣，其中928號土地由上訴人得標買 受後，928號土地之其他共有人（包括被上訴人）亦具狀 表示行使優先購買權。上訴人嗣以其對系爭928號土地具
有租賃關係，依土地法第104條第1項規定，上訴人於張江 春暖出售系爭54號建物之基地即系爭928號土地之應有部 分時，享有優先購買權為由，對被上訴人及其他土地共有 人起訴請求確認優先購買權不存在，經法院判決認「依民 法第425條之1第1項之規定，應推定系爭54號建物之受讓 人即上訴人與讓與人張江春暖間，就系爭房屋之基地即系 爭928號土地有租賃關係存在，依土地法第104條第1項之 規定，上訴人於張江春暖出賣系爭房屋之基地即系爭928 號土地之應有部分8/63時，應享有優先購買權。又此種基 地承租人之優先購買權，應優先於其他土地共有人基於系 爭928地號土地共有人身分之優先承購權，判決上訴人得 據以確認被上訴人及其他土地共有人之優先承購權不存在 確定。
並有另案確定判決（詳原證5、6）在卷可佐。 ㈣本件上訴人請求確認其基於土地法第104條對： ⑴928地號土地「應有部分4/189」（執行債務人為江春岳、 拍定人黃張寶桂；本院94年度執字第29536號）優先承買 權存在。
⑵928地號土地「應有部分9/2016」（執行債務人為邱美枝 、拍定人曾育淵；本院100年度司執字第60965號）優先承 買權存在。
㈤系爭54號建物原係由訴外人江鳳堆於52年8月15日辦理所有 權登記，並為坐落基地即原14-1號土地（原14-1地號土地( 即重測後系爭929號土地)於53年10月14日分割新增出14-5地 號土地(即重測後系爭928地號土地)；929號土地於100年4月 20日分割增加929-2號土地）之共有人。原14-1號當時之土 地共有人包含江鳳堆、江鳳甲、邱海等。邱陳愛則係53年2 月28日以繼承為原因取得所有權（應有部分9/336）。原14 -1號土地共興建連同54號建物在內13棟建物。四、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。 所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不 明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險 得以對於被告之確認判決除去之者而言，最高法院著有42年 台上字第1031號及52年台上字第1240號判例意旨可資參照。 查上訴人就其所有系爭54號建物所占用系爭928號土地，主 張有推定之租賃關係或租賃關係存在，而於本院如附表備註 欄之強制執行程序中，依土地法第104條第1項規定主張優先 購買權，惟為系爭928地號土地之共有人之一即被上訴人否 認上訴人之優先購買權存在，並經本院民事執行處司法事務
官命原告提起確認之訴，此有上訴人所提本院102年度事聲 字第60號裁定、100年度司執字第60965號裁定、102年度事 聲字第18號裁定、本院94年度執字第29536號強制執行事件 106年9月21日執行筆錄等件影本在卷可參，是上訴人就如附 表示系爭928號土地是否存在土地法第104條第1項所規定優 先購買權之法律上地位陷於不安定狀態，有受侵害之危險， 此項不安定狀態復得以本件確認判決除去之，堪認上訴人對 於被上訴人提起本件確認訴訟，具有即受確認判決之法律上 利益。
五、上訴人主張，其與附表所示債務人江春岳、邱美枝就系爭92 8地號土地有互為租賃之法律關係，故就附表所示執行事件 ，得依土地法第104條第1項規定主張優先購買權等語。無非 以：訴外人江鳳堆、江鳳甲、邱海均曾為原14-1號土地共有 人，其等於原14-1號土地上建造3棟建物。其中54號建物於 52年8月25日興建完成原所有權人為江鳳堆，嗣由張江春暖 於76年7月21日繼承取得，再由上訴人拍賣取得。其中37號 建物於51年6月5日興建完成，原所有權人為江鳳甲，嗣於56 年9月13日由江春岳等人繼承取得。其中72號建物原所有權 人為邱海，嗣於53年5月28日由邱陳愛繼承取得。前述3建物 既均係有辦保存登記建物，可知興建時已得其餘共有人同意 ，其等3人既有換地使用之事實，應認該3人間存在互為租賃 關係。上訴人繼受此等租賃關係，參酌54號建物占用928號 地面積為36平方公尺，上訴人應有部分僅8/63（折算面積 6.984平方公尺），再加計附表所示系爭928號土地應有部分 各4/189、9/2016後，仍不足占用面積，故江春岳、邱美枝 於附表所示執行事件出售其等所有928號土地應有部分時， 依土地法第104條第1項規定，上訴人應具以同一條件優先購 買之權等由為據。惟：
㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。 其期限不受第449條第1項規定之限制。基地出賣時，地上權 人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣 時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登 記之先後定之。民法第425條之1第1項、土地法第104條第1 項分別定有明文。另案確定判決所認上訴人得就張江春暖於 95年間積欠臺灣中小企業銀行債務之拍賣抵押物執行事件（ 即94年執行事件），針對系爭54號建物所坐落而屬張江春暖 所有之基地即系爭928號土地（應有部分8/63），享有土地
法第104條第1項之基地承租人優先購買權，乃因上訴人已先 於張江春暖積欠華南銀行債務之90年執行事件，得標買受張 江春暖所有系爭54號建物及另筆坐落基地即系爭929號土地 之應有部分8/63，依民法第425條之1第1項規定，推定系爭 54號建物之受讓人即上訴人與讓與人張江春暖間，就張江春 暖所有系爭54號建物之基地即系爭928號應有部分8/63土地 有租賃關係存在。是於張江春暖出售其所有系爭928號土地 應有部分8/63時，享有基地承租人之優先購買權。嗣上訴人 亦因此優先購買權而於97年3月17日拍賣取得張江春暖所有 系爭系爭928號土地之應有部分8/63。基上，上訴人既已先 後自張江春暖買受取得其所有系爭54號建物及坐落基地即系 爭929地號、928地號土地（應有部分各8/63）之所有權，即 不再存在民法第425條之1第1項之土地及其土地上之房屋同 屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人之情形 ，先此敘明。
㈡按分別共有之各共有人，按其應有部分對於共有物之全部有 使用收益之權，所謂應有部分，係指分別共有人得行使權利 之比例，而非指共有物之特定部分，因此分別共有之各共有 人，得按其應有部分之比例，對於共有物之全部行使權利。 至於共有物未分割前，各共有人實際上劃定範圍使用共有物 者，乃屬一種分管性質，與共有物之分割不同（最高法院57 年台上字第2387號判例意旨參照）。本件上訴人主張：訴外 人江鳳堆、江鳳甲、邱海均曾為原14-1號土地共有人，其等 於原14-1號土地上建造3棟建物。其中54號建物於52年8月25 日興建完成原所有權人為江鳳堆，嗣由張江春暖於76年7月 21日繼承取得，再由上訴人拍賣取得。其中37號建物於51年 6月5日興建完成，原所有權人為江鳳甲，嗣於56年9月13日 由江春岳等人繼承取得。其中72號建物原所有權人為邱海， 嗣於53年5月28日由邱陳愛等人繼承取得。前述3建物既均係 有辦保存登記建物，可知興建時已得其餘共有人同意一節， 固據提出原14-1號土地登記謄本（詳上證1、2、7）、54號 建物、37號建物及72號建物登記謄本（詳上證5、6、8）為 佐，而可認為真正。又江鳳堆、江鳳甲、邱海於建造54號建 物、37號建物、72號建物時，既均為原14-1號土地共有人之 一，其等經其餘共有人同意各占有原14-1號土地特定部分興 建房屋，按諸前開判例意旨，本係基於「共有人間分管契約 」而為，要與上訴人主張之「約定交互使用土地，並非無償 ，不能認為使用借貸；又未約定移轉土地所有權，亦不能認 為互易，衡其性質應屬互為租賃」之情形不同。蓋共有人對 共有物之特定部分占用收益，須徵得其他共有人全體同意。
共有人間就共有物之全部或一部劃定範圍，約定由特定共有 人單獨占用共有物之特定部分而為管理者，性質上本為共有 物之分管契約。併共有人如就共有土地已訂有分管契約者， 對各分管部分即有單獨使用、收益之權，其將分管部分出租 他人，自無須得其餘共有人之同意，而有權占有。另案確定 判決亦以此前提，認定上訴人之前手張江春暖基於共有人間 分管契約有權使用所有系爭54號建物占用929號土地、928號 土地特定部分（即系爭54號建物占用位置），並就該特定部 分，方得本於分管契約進步推定應由張江春暖係有權與上訴 人就其所有928號土地（應有部分8/63）成立租賃契約，並 執此認上訴人於94年執行事件中，於張江春暖出賣928號土 地應有部分8/63時，具土地法第104條第1項之優先承買權。 參酌928號土地（面積55平方公尺）、929號土地（面積1470 平方公尺），已由上訴人各因90年執行事件、94年執行事件 拍賣取得應有部分8/63（原所有權人均為張江春暖），依其 應有部分比例折算結果，面積為193.65平方公尺（(55+1470 )*8 /63=193.65），系爭54號建物實際占用總面積既僅95平 方公尺，則所謂上訴人或其前手張江春暖因分管契約以建物 占用928號、929號特定部分，亦未逾以其應有部分折算可使 用面積。即上訴人以其與江春岳、邱美枝之前手江鳳堆、江 鳳甲、邱海，各有於原14-1號土地上建造54號建物、37號建 物、72號建物為由，推謂其等3人間應存在互為租賃關係云 云，並無可採。上訴人與附表所示執行債務人江春岳、邱美 枝間，就系爭928號土地既未存租賃契約關係，亦無民法第 425條之1第1項所推定之基地租賃關係，上訴人自無得就如 附表所示之執行事件，於江春岳、邱美枝出售系爭928地號 土地之應有部分時，依土地法第104條第1項規定主張享有基 地承租人之優先購買權。
六、綜上所述，上訴人提起本件確認之訴，請求確認其對如附表 所示系爭928號土地之土地法第104條第1項優先購買權存在 ，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不 合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由， 應予駁回。
七、末按判決如有誤寫、誤算或其他類此之顯然錯誤者，法院得 隨時或依聲請以裁定更正之，其正本與原本不符者亦同，民 事訴訟法第232條第1項定有明文。原審判決原本及正本關於 附表編號2「929號土地」之記載，有誤寫之顯然錯誤，爰依 上開規定更正為「928號土地」，併此敘明。八、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證 據，經斟酌後，認均不影響本判決結果，爰不再逐一論駁，
併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 107 年 11 月 21 日
民事第四庭 審判長法 官 李世貴
法 官 張兆光
法 官 黃信滿
以上正本證明與原本無異
不得上訴
中 華 民 國 107 年 11 月 21 日
書記官 傅淑芳
附表：
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│編│土地座落 │面積（平│權利│債務人│備 註 │
│號│ │方公尺）│範圍│ │ │
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│1 │新北市板橋區忠│55 │189 │江春岳│ │
│ │孝段928地號 │ │分之│ │經本院以94│
│ │ │ │4 │ │年執字第29│
│ │ │ │ │ │536 號強制│
│ │ │ │ │ │執行事件拍│
│ │ │ │ │ │賣，由訴外│
│ │ │ │ │ │人黃張寶桂│
│ │ │ │ │ │拍定。 │
├─┼───────┼────┼──┼───┼─────┤
│2 │新北市板橋區忠│55 │2016│邱美枝│經本院以10│
│ │孝段928地號 │ │分之│ │0年司執字 │
│ │ │ │9 │ │第60965號 │
│ │ │ │ │ │強制執行事│
│ │ │ │ │ │件拍賣，由│
│ │ │ │ │ │被告曾育淵│
│ │ │ │ │ │拍定。 │
│ │ │ │ │ │ │
└─┴───────┴────┴──┴───┴─────┘