臺灣臺北地方法院民事判決 八十九年度訴字第一二八五號
原 告 己○○
丁○○
兼右二人共同
訴訟代理人 乙○○
被 告 元家建設股份有限公司 設北市○○區○○街二段六二號十二樓
兼法定代理人 甲○○
訴訟代理人 高進發律師
複 代理人 丙○○ 住台北市○○○路○段三十五號二樓之一
被 告 戊○○
右當事人間請求損害賠償事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
聲明：
㈠被告應給付原告乙○○及原告己○○、丁○○各新台幣（下同）一百萬元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 ㈡原告願供擔保請准宣告假執行。
㈢訴訟費用由被告負擔。
陳述：
㈠被告甲○○及元家建設股份有限公司（下稱元家公司）以被告戊○○之名義與 訴外人即原告己○○、丁○○之被繼承人蕭銘煌、原告乙○○（原名李雲鶯） 就坐落台北市○○區○○段二小段五九五、五九八、五九九、六○二、六○三 地號土地內（上開土地已重測合併為同上小段五九五地號土地），興建十一層 鋼筋混凝土加強磚造編號Ｃ、Ｄ棟四層之房屋各一戶及其坐落基地之應有部分 ，於民國七十四年三月二十八日各簽訂預定土地房屋讓渡契約書，依該契約約 定，被告應將興建完成門牌號碼為台北市○○街○段一○五號四樓（即Ｃ棟， 下稱Ａ房地）及同上段一○五之一號四樓（即Ｄ棟，下稱Ｂ房地）之房屋及其 坐落基地之應有部分移轉登記予訴外人蕭銘煌、原告乙○○，然被告非但未依 約辦理所有權移轉登記，反而將Ａ、Ｂ房地另行出賣他人並移轉所有權。核被 告一屋二賣之行為已對蕭銘煌及原告乙○○構成給付不能，依民法第二百二十 六條第一項之規定，蕭銘煌及原告乙○○自得向被告請求賠償損害。 ㈡查蕭銘煌已於八十八年七月二日死亡，有關該契約之權利義務，自應由其繼承 人己○○、丁○○繼承，故以渠二人為原告，提起本件訴訟。 ㈢於系爭二房地未確定市價之前，參諸民事訴訟法第二百四十四條第四項規定， 原告先表明聲明數額為全部請求之最低金額，待市價確定後，再予補充聲明。 ㈣根據系爭買賣契約，原告購買Ａ、Ｂ房地一至四期應繳之自備款各為新台幣（ 下同）四十萬元，合計為八十萬元。第一、二期款原告交付之支票均已兌現，
第三、四期款共應繳三十萬元，原告交付面額均為八萬元之支票八張及現金六 萬元以為支付，嗣因被告遲未開工，原告心急，雙方經協議後，被告同意原告 交付之八張支票不會提示，並由原告另交付等額之本票八張擔保將來交屋銀行 貸款不足時，由原告以現金支付。此外，被告亦同意原約定之公司貸款全部轉 為銀行貸款，且不受合約第五條之限制，準此，被告以原告遲延付款為由解除 系爭契約，即非有據。
㈤再者，被告於訂約後遲未動工，迨至七十四年十二月，工程進度只達百分之十 強，被告主張已完成七樓頂板，與事實不符，其自不能據此請求原告應繳交至 第二十四期之分期款。
證據：提出預定土地房屋讓渡契約書、土地、建物登記謄本、戶籍謄本各二份為 證。
乙、被告元家公司、甲○○方面：
聲明：
㈠如主文所示，並表明如受不利判決，願提供反擔保，請求免為假執行。 陳述：
㈠被告戊○○為元家公司職員，係公司借其名義與原告訂約，實則系爭買賣契約 出賣人為元家公司，與戊○○、甲○○無關。
㈡依據兩造約定，原告買受Ａ、Ｂ房地共繳交第一期款十萬元；第二期簽約金， 原告交付合庫西門支庫本票十六張，每張面額二萬五千元，共四十萬元，但其 中發票日為七十四年七月三十一日、發票人為原告乙○○、票號為一○九三四 一號之本票並未兌現，故原告總共只繳納價金四十七萬五千元（100000＋ 25000 ×15＝475000），並非如原告所言，已繳清一、二期價金。 ㈢又第三、四期價金，原告係於七十四年五月三日交付被告由合庫西門支庫擔任 擔當付款人、票號一○九三四三號至一○九三五○號、面額均為三萬元之本票 八張，並非如原告所稱係交付支票，再以本票換回，顯見原告所言不實。又原 告所交付之八張本票均未兌現，亦即原告並未付清第三、四期價金。 ㈣原告既未依約支付價金，被告元家公司遂依據契約書第五條規定，於七十四年 十二月十八日發函催告原告繳交至第二十四期之分期款，原告逾期仍未繳清應 付價金，則依據前開契約條文規定，系爭契約自動解除。被告元家公司於契約 解除後將Ａ、Ｂ房地轉賣他人，於法並無不合，原告主張被告應負給付不能損 害賠償之責，實屬無稽。
㈤依系爭契約書附件一，甲為分期付款表，乙為貸款。該貸款部分，分為公司貸 款及銀行貸款，但公司貸款部分刪除移為銀行貸款，顯見分期付款表部分之五 十期價金，並未移為銀行貸款。
㈥又原告於鈞院提出之契約書（下稱甲契約書，即編號原證一號證物）附件一， 銀行貸款部分加註「合約第五條不算」、「同四樓Ｃ棟」、「同四樓Ｄ棟」等 文字，為原告在台北地檢署七十九年度偵字第二九五五號詐欺案件偵查中，於 七十九年三月二十一日提出之補充說明狀所附契約書（下稱乙契約書，即編號 被證三號證物）所無；且比照二份契約書之印章，可發現前者並未蓋用「立約 人戊○○」之印章，顯見該契約書上加註文字，為原告事後偽填，不能證明被
告確有同意原告將未付款項全數轉為銀行貸款。 證據：提出補充告訴理由狀、律師函、掛號郵件收件回執、補充說明狀及所附契 約書、本院八十年度訴字第一六八七號刑事判決、本票九紙、建築工程開 工報告書一份、建築工程勘驗報告表十五份為證。丙、被告戊○○方面：
未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀作何聲明或陳述。丁、本院依職權調閱最高法院八十五年度台上字第四三六號偽造文書案件全卷。 理 由
甲、程序方面：
被告戊○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六 條所列各款情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。乙、得心證之理由：
原告起訴主張：原告向被告買受Ａ、Ｂ房地，已繳價金五十六萬元，被告未依約 移轉系爭房地所有權予原告，反將該房地轉賣他人並移轉所有權，顯已構成給付 不能；被告主張已解除契約，然被告之售屋小姐已同意原告將未繳款項全部轉為 貸款，且被告遲未動工，依據實際工程進度，亦不得向原告請求給付至第二十四 期之分期款，故被告並未取得解約權利，原告自得依據民法第二百二十六條第一 項規定，請求被告賠償原告所受損害。被告元家公司、甲○○則抗辯：系爭契約 實際出賣人為元家公司，與被告戊○○、甲○○無關；原告於訂約後並未依約分 期繳款，被告元家公司遂依契約規定合法解約，解約後將系爭房地轉賣他人自為 合法，原告請求賠償於法無據等語。
原告己○○、丁○○之被繼承人蕭銘煌、原告乙○○於七十四年三月二十八日向 元家公司買受Ａ、Ｂ房地，嗣後並未繳清一至四期分期款，被告元家公司於七十 四年十二月十八日發函催繳，嗣將該房地轉賣他人並移轉所有權之事實，為兩造 所同認，並有甲契約書兩份、本票九紙、律師函、掛號郵件收件回執各一紙、戶 籍謄本、建物及土地登記謄本各二份為證，均堪信為真實。本件之爭點厥在於被 告元家公司是否已合法解除系爭買賣契約，從而可將系爭房地另行出售而不負債 務不履行之責。
經查：
㈠系爭買賣契約名義上之出賣人雖為被告戊○○，然實際出賣人僅有被告元家公 司，為原告自承無訛（見本院八十九年五月五日準備程序筆錄），是原告依據 買賣契約，請求非契約當事人之被告戊○○、甲○○負債務不履行損害賠償之 責，顯屬無據，應予駁回。
㈡系爭契約書第五條規定：「所定之總價款，非經雙方同意均不能要求對方增減 ，甲方（即買方）每期繳款時間應依本約所訂之繳款時間規定，或乙方（即賣 方）將繳款通知發出後五天內，以現金或即期支票一次繳付給乙方或繳交乙方 指定之人抑銀行帳號內：：但若逾期限二十天後經乙方正式函件通知一星期內 仍未繳清當時之價款及滯納金時，視同甲方違約，乙方為顧及全部工程之進行 ，不再通知甲方，本契約自動解除，同時甲方同意將已繳之各期款項悉數做為 乙方重新出售本戶所需費用及違約金和乙方之損失。甲方預購之房地，完全無
條件由乙方全權處理，所有進行中之建物及移轉中產權歸還乙方，甲方絕無異 議。」，有系爭契約書在卷可按。
㈢原告最後一次繳款時間為七十四年五月三日，嗣後即未再繳交任何款項，而斯 時應繳交之金額為八十萬元等情，為其所自承（見本院八十九年六月二日準備 程序筆錄），兩造雖對原告究竟繳交多少價金，說辭不一（原告主張已繳五十 六萬元，被告元家公司則稱只繳交四十七萬五千元），然原告並未繳足應繳價 款，則為兩造不爭之事實，是原告於七十四年五月三日已有違約情事，殊堪認 定。
㈣原告主張被告元家公司之售屋小姐已同意將未繳價金全數轉為貸款云云，並以 甲契約書附件一貸款部分之加註「合約第五條不算」、「同四樓Ｃ棟」、「同 四樓Ｄ棟」等文字為證。然查：
⒈上情業據被告元家公司否認。
⒉原告於台灣台北地檢署七十九年度偵字第二五五九號詐欺案件偵查中所提出 之乙契約書，並無相同之加註文字，有附於該案卷之契約書可稽（見該案卷 第五十四、五十五頁）。
⒊該段加註文字上，並未加蓋契約書乙方即被告戊○○之印章，與一般交易慣 例中，於兩造合意變更契約內容時，會在變更處加蓋雙方印章之慣習不符。 ⒋對先後提出兩份內容不相同之契約書，原告先稱：「加註字樣是售屋小姐事 後再寫的，我也不明白為何她要分兩次寫」（見本院八十九年五月五日準備 程序筆錄），後稱：「前後有二份不同的合約，是因我有一份舊合約影本在 律師處，之後雙方合意變更合約的內容，有加添字句，新的合約我沒有拿給 律師。當初告刑事時是以我放在律師處的舊合約影本為證據」等語（見本院 八十九年六月十六日準備程序筆錄）。其言前後反覆，可信度殊堪存疑。 ⒌綜上，原告先後提出之契約書，在關鍵點之內容並不相同，被告元家公司質 疑該加註文字為原告偽填，要非無的放矢之論。從而，原告據此主張被告元 家公司已同意將原告未繳價金全數轉為貸款，被告不得以契約第五條規定解 除契約云云，尚難遽信。
㈤綜合上述，原告於七十四年五月三日時已生違約情節，被告元家公司並未於事 後同意原告可緩期清償或將價金轉作貸款，則被告元家公司於催繳未果後，依 約即取得解除契約權。原告業於七十四年十二月十九日收受被告元家公司寄發 之催告函，有掛號郵件收件回執附卷可憑，原告未於七日內繳足價金，復為其 所自認，則依據前開契約書第五條之規定，系爭契約已於同年十二月二十七日 發生解除效力。被告元家公司嗣後將房地轉賣他人並移轉所有權，於法並無不 合，自不負給付不能之債務不履行責任。
準此，原告起訴主張被告元家公司、甲○○、戊○○與之簽訂買賣契約，因給付 不能而應負損害賠償責任云云，並無理由，不應准許。原告之訴既經駁回，其假 執行之聲請即失所附麗，應併駁回之。
本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰不 一一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項、第七十八
條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 七 月 廿八 日 民事第二庭審判長法官 丁蓓蓓 法官 吳青蓉 法官 陳婷玉右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 七 月 廿八 日 法院書記官 王 儀
, 台灣公司情報網