臺灣臺北地方法院民事簡易判決 106年度北簡字第7019號
原 告
即反訴被告 迷你房股份有限公司
法定代理人 郭武強
訴訟代理人 林嫦芬律師
複 代理人 吳鴻奎律師
俞繼國
被 告
即反訴原告 游慧鈴
訴訟代理人 張君魁律師
戴君豪律師
上列當事人間請求返還押金等事件，本院於中華民國107 年 7月
10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰貳拾玖萬陸仟玖佰捌拾元，及自民國一百零六年八月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹萬肆仟肆佰元由被告負擔。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用新臺幣貳萬貳仟參佰捌拾肆元由反訴原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣壹佰貳拾玖萬陸仟玖佰捌拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序部分：
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律 關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟 法第24條定有明文。查兩造所簽訂之房屋租賃契約書（下稱 系爭契約）第10條約定，兩造合意以本院為本契約涉訟時之 第一審管轄法院，有系爭契約在卷足憑（見本院卷第11頁） ，是本院自有管轄權。
二、次按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原 告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的， 如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連 者，不得提起，民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項定有 明文。而稱反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關 係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者 之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主
張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的 之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的 之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律 關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的 之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有 牽連關係（最高法院91年度台抗字第440 號裁定要旨參照） 。被告即反訴原告游慧鈴請求原告即反訴被告迷你房股份有 限公司給付租金，亦係本於系爭契約而為之請求，核與本訴 之標的及其防禦方法有牽連關係，是其提起反訴，核無不合 ，應予准許。
乙、實體部分：
壹、本訴部分：
一、原告主張：於民國104 年2 月1 日簽訂系爭契約，向被告承 租門牌號碼臺北市○○區○○○路0 段00號3 樓之房屋（下 稱系爭房屋）經營旅館，約定租賃期間自104 年2 月1 日起 至114 年4 月30日止，每月租金新臺幣（下同）270,000 元 ，押金為1,080,000 元，104 年2 月1 日至同年4 月30日為 施工裝潢期間免收租金，原告於簽約時即交押金100,000 元 ，於104 年2 月16日將剩餘押金980,000 元匯入被告帳戶， 然原告開始施工後，管委會主委即警告原告不得動工，原告 商請被告協助徵得管委會同意將給水設備置於大樓頂樓，管 委會則表示大樓頂樓為共用部分，不得提供，且管委會知悉 系爭房屋欲開設旅管後，即召集大樓區分所有權人開會討論 ，渠等一致強烈表達反對之意，因原告經營旅館需設置大門 電鈴、水塔、鍋爐、發電機、消防設備、糞管、外牆招牌等 ，此等設備均涉及大樓公共設施，需獲管委會及區分所有權 人同意始能設置，原告除應管委會要求說明出入動線管理及 安全管制方式外，並至區分所有權人會議說明旅館安全機制 、需施工項目及規劃內容，以爭取管委會及其他區分所有權 人之支持，而被告配偶蔡旺盛雖出面協商，但於協商中數次 與管委會及其他區分所有權人起衝突並發生爭執，導致協商 皆以破局收場，導致管委會及其他區分所有權人對原告刁難 ，原告因一直無法取得管委會之同意，不敢貿然進行後續裝 潢，為被告所明知，被告並承諾於協商期間均不收租金，因 被告始終無法提供合於系爭契約所約定使用收益之租賃物供 原告使用，有違民法第423 條規定之出租人義務，而有給付 不能之情，且該給付不能係因可歸責於被告，原告以本訴狀 依民法第256 條規定解除系爭契約，並依民法第259 條第2 款規定及系爭契約第2 條第2 項第3 款約定，請求被告返還 押金1,080,000 元及法定遲延利息。又原告為開設該旅館已
委託訴外人丁文祥建築師事務所辦理變更使用執照等相關審 查程序，及委託訴外人方程仕興業有限公司做室內設計，並 委請訴外人全國拆除工程行拆除系爭房屋現場木作、磚造隔 間、地坪打除及清運垃圾，因此支出建築師費用90,000元、 設計費250,000 元、拆除費用86,000元，並替被告支付104 年2 月管理費10,980元，合計436,980 元，扣除方程仕興業 有限公司返還220,000 元設計費外，原告因旅館無法開設而 受有216,980 元之損害，被告應依民法第226 條規定賠償原 告前揭損害，爰依民法第226 條、第259 條第2 款規定及系 爭契約第2 條第2 項第3 款約定，請求被告返還押金及賠償 損害共計1,296,980 元（計算式：0000000+216980=0000000 ），為此提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告1, 296,980 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週 年利率5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：管委會於兩造締約之初表達系爭房屋做為旅館之 疑慮，擔心出入複雜、設施影響住戶安全，且不知系爭大樓 做為旅館是否合於法令規範，又因原告未經申請室內裝修許 可即開始施工，管委會始向兩造表達抗議、反對之意，被告 為使原告旅館事業能順利進行，便盡力協助原告向管委會溝 通協調，管委會於104 年4 月發函詢問主管機關，經函覆系 爭房屋只要通過變更使用執照，並依若干消防及安全法規之 規範進行裝潢、設置，得合法經營旅館事業，管委會即轉為 觀望態度，僅訴求一切符合相關法規，只要原告向主管機關 提出變更使用執照申請，即可進行施工裝潢，待裝潢、設置 亦通過主管機關安全檢查，確認符合法令後，自得為後續營 業使用。被告曾於104 年5 月間以口頭方式同意原告無需給 付當月租金，自同年6 月再繳付第1 期租金即可，詎被告於 104 年12月21日協同律師至系爭房屋現場察看，竟發現原告 僅拆除系爭房屋原有辦公室裝潢，經詢原告始承認並未積極 辦理變更系爭房屋使用執照，徒使系爭房屋虛置，被告遂於 104 年12月28日至105 年2 月1 日間寄發數封存證信函催告 原告繳付104 年6 月1 日起之租金，然均未獲置理，至105 年2 月1 日止，原告已積欠8 個月未支付，原告再於105 年 2 月17日以存證信函正式終止系爭契約之意思表示，故系爭 契約已於105 年2 月17日發生終止效力，則原告以起訴狀為 解除系爭契約，自已無所憑，被告並得於終止系爭契約之同 時，沒收原告所支付之保證金作為懲罰性違約金，則原告請 求返還押金1,080,000 元，顯無理由。再依系爭契約第2 條 第1 項第5 款、第4 條第2 項後段、第5 條第2 項約定，兩 造於締約當時，就系爭房屋使用執照尚未經變更符合經旅管
使用之事實皆有認知，且變更申請之費用、使用責任等，也 已約定由原告負擔，就其相關作業，明文約定被告僅負有配 合協力之義務，則本件被告之義務僅需交付系爭房屋並協助 原告取得後續使用執照即足，而被告自締約後已提出諸多協 助，經管委會發函向主管機關詢問後，也獲得系爭房屋可以 合法作為旅館營業使用之回覆，管委會轉為要求原告一切合 法處理，即可開始裝潢、營業關於設置給水設備之爭議，管 委會僅認為大樓頂樓已設置有其他水塔、相關設備，而拒絕 再為增設，並表達願意提供系爭大樓1 樓空地供原告使用， 顯無刁難、阻擋之情，原告消極不提出申請使用執照變更， 顯係因可歸責於原告之事由，才導致契約無法繼續履行，原 告主張其得解除系爭契約並請求損害賠償云云，亦屬無理由 等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁 回。㈡如受不利判決願供擔保，請准宣告免為假執行。貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：兩造於104 年2 月1 日簽訂系爭契約，約定 每月租金為270,000 元，押租金1,080,000 元，租賃期間自 104 年2 月1 日起至114 年4 月30日止，104 年2 月1 日至 同年4 月30日為裝修期，無庸給付租金，嗣在反訴被告要求 下，再口頭承諾多給予1 個月時間之緩衝，即反訴被告應自 104 年6 月1 日開始給付租金，然反訴被告無故延宕進駐系 爭房屋開設旅館，反訴原告於104 年12月21日前往系爭房屋 察看，僅見天花板已拆除，室內凌亂呈現廢墟狀況，反訴被 告並承認已將變更使用執照之申請撤回，卻刻意隱瞞反訴原 告，反訴原告遂於104 年12月28日至105 年2 月1 日間寄發 存證信函催告反訴被告繳付104 年6 月1 日起之租金，然均 未獲置理，至105 年2 月1 日止，反訴被告已積欠8 個月租 金未支付，反訴原告再於105 年2 月17日以存證信函正式終 止系爭契約之意思表示，爰依民法第421 條第1 項規定、系 爭契約第2 條第1 項約定，請求反訴被告給付104 年6 月至 105 年1 月之租金2,160,000 元（計算式：270000x8=21600 00）等語，並聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告2,160,000 元，及自105 年2 月6 日起至清償日止，按週年利率5%計算 之利息。㈡願供擔保請准宣告免為假執行。
二、反訴被告則以：反訴被告於協調時已表明沒有辦法付反訴原 告任何的房租，即反訴被告並未同意自106 年6 月1 日起給 付反訴原告房租，另系爭大樓管委會一直要求反訴原告應向 社區住戶說明報告，但反訴原告均沒有前往說明，管委會並 未如反訴原告所稱由積極反對轉為觀察，且管委會亦未提供 1 樓空地供反訴被告設置給水設備，反訴原告此部分之陳述
並非真實，況反訴原告未履行雙方約定內容，提供成立旅館 之必要協助，反訴被告因無法使用系爭房屋故未付租金，並 無違約情事，反訴原告無權向反訴被告請求給付104 年6 月 1 日起至105 年1 月31日止之租金等語，資為抗辯，並聲明 ：㈠反訴原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣 告免為假執行。
參、得心證之理由：
一、本訴部分：
原告請求返還押租金1,080,000 元，則為被告否認，並以前 詞置辯，茲析述如下：
㈠按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人， 並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態 ；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求 賠償損害；債權人於有第二百二十六條之情形時，得解除其 契約；契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，受領之給 付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第423 條、第226 條第1 項、第256 條、第259 條第2 款定有明文 。另系爭契約第5 條第2 項約定：「甲方（即被告）應全力 配合乙方進行本標的為旅館用途之相關作業，並對現況如實 陳述。」（見本院卷第9 頁）。
㈡被告辯稱其給付義務僅在於提供系爭房屋並協助原告取得後 續使用執照即足云云。然查，原告在系爭房屋開設旅館，除 需辦理變更使用執照外，且需設置大門電鈴、水塔、鍋爐、 發電機、消防設備、糞管、外牆招牌等設備，相關設備均涉 及系爭大樓共用部分之使用，有原告提出之大樓出路動線管 理及安全管制規劃說明書及旅館安全機制、施工項目及規劃 內容簡報在卷可參（見本院卷第15-39 頁），而依公用大廈 管理條例第6 款第1 項第4 款、第11條第1 項規定「於維護 、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用 部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。」、 「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區 分所有權人會議之決議為之。」，亦即原告開設旅館需設置 前揭輔助設備，若需設置於系爭大樓之共用部分，應取得管 委會及區分所有權人決議始得設置，而系爭房屋所在大樓即 大興商業大樓（下稱系爭大樓）分別訂於104 年1 月30日區 分所有人權會議、104 年3 月20日管理委員會會議、104 年 5 月21日區分所有權人會議討論三樓新房客（即原告開設旅 館）資料說明，前2 次均因房東蔡旺盛（即被告配偶）未出 席而未討論，終於第3 次決議「不同意用印」，有系爭大樓 第27屆第2 次區分所有權人會議通知單及記錄、第27屆第5
次管理委員會議通知單及紀錄、第27屆第3 次區分所有權人 會議通知單及紀錄在卷（見本院卷第132-145 頁）可稽，另 依證人蔡俊雄結證稱：原告有拿一份文件要管理委員會用印 ，說要去建管處申請，後來大樓住戶決定說沒有跟我們說明 ，安全上有疏失誰要負責，後來我們就沒有幫原告用印等語 （見本院卷第154 頁），而證人蔡俊另陳稱：當時大樓都不 知道3 樓房屋的屋主要將房屋出租給原告當作旅館使用的事 情，因住戶說要做飯店會有客人走來走去有安全上的問題， 所以我們請屋主來開會預防發生安全上的事情，但屋主三次 都沒有來，我們以為他不來開會就是不會繼續出租房屋做為 旅館使用，所以後來就不了了之等語（見本院卷第153 頁背 面），是依上開會議紀錄及證人證述，顯見被告並未積極為 原告開設旅館之事宜向系爭大樓之區分所有權人說明，致各 區分所有權人對原告開設旅館存有安全上之疑慮，管委會因 而拒絕在原告向主管機關之申請文件上用印，縱原告於3 樓 開設旅館申請使用執照變更及裝潢，無需取得系爭大樓管委 會及區分所有權人之同意，然就原告使用系爭大樓共用部分 ，被告仍應協助原告取得管委會及區分所有權人之同意，否 則該等輔助設備無法設置，原告即無法正常開設旅館營業， 而原告因為擔心使用系爭大樓共用部分未取得區分所有權人 同意，貿然施工將遭住戶抵制而被迫停工，可能導致工期無 限期延宕而受有不可預期之損害，故僅於拆除系爭房屋之天 花板後即停工，是原告停工並非因未申請變更執照，而係因 未取得系爭大樓區分所有權人會議決議得合法使用共用部分 之故，故被告辯稱其給付義務僅在於提供系爭房屋並協助原 告取得後續使用執照即足云云，尚非可取。
㈢被告未積極協助原告取得其餘區分所有權人同意原告使用公 共部分之決議，已如前述，即被告未履行系爭契約之協力義 務，致原告未能如期裝潢開設旅館營業，顯係可歸責於被告 之給付不能，原告得依首揭規定解除契約並請求損害賠償， 又原告以起訴狀繕本送達為解除契約之意思表示，並於106 年8 月9 日送達，則系爭契約由原告於106 年8 月9 日合法 解除。而原告已給付押租金1,080,000 元，為兩造所不爭執 ，依系爭契約第2 條第2 項第3 款約定，原告得請求被告返 還押租金1,080,000 元。另原告為開設該旅館已先行支出建 築師費用90,000元、設計費30,000元、拆除費用86,000元， 並替被告支付104 年2 月管理費10,980元，合計216,980 元 ，亦有報價單、匯款申請書回條、管理費收據在卷（見本院 卷第40-42 頁）足憑，堪認為真實，因原告未能開設旅館而 受有前揭損害，則原告依民法第226 條第1 項請求被告賠償
216,980 元，洵屬有據。
㈣又按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法 定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定 ，亦無法律可據者，週年利率為百分之五；給付無確定期限 者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付， 自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀， 或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催 告有同一之效力，民法第233 條第1 項前段、第203 條、第 229 條第2 項分別有明文規定。本件原告之請求，核屬無確 定期限之給付，自應經原告催告未為給付，被告始負遲延責 任。準此，原告請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即106 年8 月10日（見本院卷第51頁）起至清償日止，按週年利率 5%計算之利息，核無不合，併予准許。
㈤從而，原告據以提起本訴，請求被告給付1,296,980 元（計 算式：0000000+216980=0000000），及自起訴狀繕本送達翌 日即106 年8 月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之利 息為有理由，應予准許。
二、反訴部分：
㈠按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人， 並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態， 民法第四百二十三條定有明文。此項義務，為出租人之主給 付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或 於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即 與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金 之支付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵 擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權。又契約成立生效後， 債務人除負有給付義務（包括主給付義務與從給付義務）外 ，尚應盡其附隨義務，以輔助債權人實現契約訂立之目的， 倘債務人未盡此項附隨義務，債權人得依民法第二百二十七 條不完全給付之規定行使其權利（最高法院98年度台上字第 222 號判決參照）。
㈡反訴原告主張反訴被告應給付104 年6 月至105 年1 月之租 金2,160,000 元云云，然依系爭契約第5 條第2 項約定：「 甲方（即反訴原告）應全力配合乙方（即反訴被告）進行本 標的為旅館用途之相關作業，並對現況如實陳述。」（見本 院卷第9 頁），亦即反訴原告應全力配合反訴被告進行旅館 用途之相關作業，即除提供系爭房屋並協助反訴被告進行申 請使用執照變更以申設旅館之主義務外，並應取得系爭大樓 共用部分之使用權，以供反訴被告設置前揭輔助設備供旅館 運營使用，此可認為系爭契約之附隨義務，惟反訴原告未協
助反訴被告取得管委會及區分所有權人會議決議同意反訴被 告使用系爭大樓共用部分，即反訴原告未履行系爭契約之附 隨義務，致反訴被告無法進行旅館之裝修而無法如期開設旅 館營業，已如前述，依上開說明，反訴被告可主張同時履行 抗辯權，拒絕租金之支付，故反訴被告拒絕給付104 年6 月 至105 年1 月之租金，應屬可採，反訴原告請求反訴被告給 付104 年6 月至105 年1 月之租金2,160,000 元云云，為不 可採。
㈢從而，反訴原告據以提起本訴，請求被告給付2,160,000 元 ，及自105 年2 月6 日起至清償日止，按週年利率5%計算之 利息，為無理由，應予駁回。
肆、綜上所述，原告請求被告給付1,296,980 元，及自起訴狀繕 本送達翌日即106 年8 月10日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息，為有理由，應予准許。而反訴原告請求反訴被 告給付2,160,000 元，及自105 年2 月6 日起至清償日止， 按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。伍、本件本訴部分係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所 為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應 依職權宣告假執行，並依同法第392 條第2 項規定，依職權 宣告被告如預供擔保，得免為假執行。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額 ，依後附計算書確定如主文第2 、4 項所示金額。中 華 民 國 107 年 8 月 1 日
臺北簡易庭 法 官 葉藍鸚
訴訟費用計算書（本訴部分）
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 13,870元
第一審證人旅費 530元
合 計 14,400元
訴訟費用計算書（反訴部分）
項 目 金 額（新臺幣）
第一審裁判費 22,384元
合 計 22,384元
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 8 月 1 日
書記官 林錫欽
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網