臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決
107年度重簡字第379號
原 告 生活大第公寓大廈管理委員會
法定代理人 徐慶鏞
訴訟代理人 游開雄律師
複代理人 丘信德律師
被 告 謝宗益
訴訟代理人 林良財律師
複代理人 李欣怡律師
訴訟代理人 蕭如庭
上列當事人間請求返還所有物等事件，於民國107年7月25日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴 ，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲 明者，不在此限，民事訴訟法第436條第2項準用第255條第1 項第2款、第3款分別定有明文。本件原告起訴時原聲明請求 ：(一)被告應將坐落新北市○○區○○段○000地號土地上 如附圖編號1所示部分，即門牌號碼新北市○○區○○街00 巷00弄○00弄地○○○000號汽車停車位後方之退縮空間、 面積5平方公尺（以實測為準）之土地返還予全體共有區分 所有權人。(二)被告應給付原告新臺幣(下同)7,200元及自 起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算 之利息，暨自民國107年1月起，至返還第一項聲明土地為止 ，按月給付原告200元。嗣於原告107年7月5日民事訴之聲明 更正狀變更訴之聲明第一項為：被告應將坐落新北市○○區 ○○段○000地號土地上如附圖編號1所示部分，即門牌號碼 新北市○○區○○街00巷00弄○00弄地○○○000號汽車停 車位後方縮空間、面積6.52平方公尺之土地返還予全體區分 所有權人。其餘聲明不變。核其變更前後，其基礎事實同一 ，且僅擴張應受判決事項之聲明，合於上開規定，應予准許 。
二、原告起訴主張：
(一)緣被告係居住於坐落新北市○○區○○段○000地號土地 ( 下稱系爭土地）之生活大第公寓大廈（下稱系爭大廈）之住 戶及區分所有權人即門牌號碼：新北市○○區○○街00巷 00弄00號3樓，而系爭大廈地下一樓除規劃各住戶汽、機車
停車位空間外，部分汽車停車格後方尚有多餘之退縮空間， 該部分依公寓大廈管理條例係屬全體區分所有權人共有之共 用部分，並由管理委員會管理。為公平合理利用上開退縮空 間，避免住戶同時佔用機車停車位及退縮空間，故原告依區 分所有權人會議決議劃分機車停車位，同時告知住戶可擇一 選擇抽取機車停車位使用或登記使用退縮空間，若住戶選擇 其一後，仍有額外使用機車停車位或退縮空間之需求者，仍 應向原告租用並每月繳交使用費200元，然被告前於104年1 月21日由其母親以贈與為原因移轉登記為系爭大廈區分所有 權人之一，被告當時除了使用汽、機車停車位外，亦有使用 132號汽車停車位後方之退縮空間即如附圖編號1所示部分（ 下稱系爭占用部分）以停放車輛；嗣被告同意選擇使用機車 停車位並登記抽籤分得第87號機車停車位（當時係以原區分 所有權人即為被告母親名義登記抽籤），由被告配偶即訴外 人蕭如婷簽名登記領取進出系爭大廈地下一樓之ETC條碼。 詎料，被告一方面使用其抽籤分得之第87號機車停車位，另 一方面仍依過往繼續使用系爭占用部分停放車輛，原告雖嘗 試協調被告依規定租用系爭占用部分並繳交使用費200元， 被告不予理會，又再請求被告返還系爭占用部分，被告仍不 為所動，反以系爭占用部分乃建商贈與為由拒絕返還，迭經 原告先於106年12月26日以五股登林路郵局第100號存證信函 ，請被告於收到存證信函後十日內回覆，否則將依法追究相 關民、刑事責任，無奈被告猶置之不理，嗣原告再於107年 1月22曰以聲明書請被告同意放棄使用系爭占用空間，並返 還原告，然被告仍未同意依聲明書所載簽名。但查： 1.系爭大廈地下一樓（包含系爭占用部份）空間係屬全體區分 所有權人所共有之共用部分，雖規劃有汽、機車停車格分由 特定住戶各別使用，然住戶應依設置目的及約定，不得逾越 劃設之停車空間以外，私自占有使用特定共用部分，否則即 屬侵害其他共有人之權利；詎料，被告除了規劃分配之汽、 機車停車空間外，竟未依規定向原告租用，或經全體共有人 同意，至少自移轉登記為系爭大廈區分所有權人時起，即長 期私自占有使用系爭占用部分，逾越汽車停車空間將車輛停 放於系爭占用部分，以做為私人使用，顯然侵害其他共有人 之權利，原告自得依法請求被告將系爭占用部分返還予全體 區分所有權人。
2.又被告違反公寓大廈管理條例第10條第2項規定擅自就系爭 占用部分使用收益，被告所為業已侵害其他區分所有權人就 系爭占用部分之權利，已如前述。另依最高法院55年台上字 第1949號判例及61年度台上字第1695號判例意旨，被告就逾
越其汽車停車空間，而無權占有使用收益系爭占用部分，亦 受有相當於租金之利益，則原告依公寓大廈管理條例第10條 第2項就系爭占用部分之管理權，自得請求被告返還系爭占 用部分相當於租金之不當得利，而依系爭大廈區分所有權人 會議決議，使用系爭大廈地下一樓機車停車位之租金為每月 200元，且住戶於分配之機車停車位外，有額外使用退縮空 間之需求者，原告亦向渠等收取每月租金200元，應可認定 系爭占用部分之使用收益代價為每月200元。而原告得知， 被告至少自104年1月由其母親以贈與為原因而移轉登記為系 爭大廈區分所有權人起，即持續無權占有使用系爭占用部分 迄今，故原告得請求自104年1月起至106年12月止，以每月 200元租金計算之不當得利，共計7,200元（計算式：200× 36月＝7,200)。
3.為此，爰依公寓大廈管理條例第9條第2項、第4項，及民法 第179條、第767條第1項前段、第821條等規定之法律關係提 起本件訴訟，並聲明為：(1)被告應將坐落新北市○○區○ ○段○000地號土地上如附圖編號1所示部分，即門牌號碼新 北市○○區○○街00巷00弄○00弄地○○○000號汽車停車 位後方縮空間、面積6.52平方公尺之土地返還予全體區分所 有權人。(2)被告應給付原告7,200元及自起訴狀繕本送達之 翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨自民國 107年1月起，至返還第一項聲明土地為止，按月給付原告 200元。
(一)對於被告抗辯之陳述：
1.查系爭大廈地下一樓之系爭停車位，建商原劃設之停車位範 圍並未包含系爭占用部分，在系爭停車位後方原劃設有一條 「白線」，惟因時隔二十餘年，白線上之油漆逐漸脫落，而 僅剩些許白色痕跡，原告事後基於管理共用部分空間之職權 ，請油漆工人按建商原先劃設之位置重新上漆，原告因予油 漆工人方便，未限制使用白色油漆，故工人使用黃色油漆按 建商劃設之停車位範圍重新在停車位後方劃設停車線，原告 已聲請傳喚當時油漆之工人到庭作證，原告並已提出系爭大 廈民國80年建築完成後，建商向當時台北縣政府建設局（今 新北市政府工務局）申請使用執照時，建商所附竣工圖說中 之「地下層給排水設備平面圖」（即原告更正後附圖）為佐 證，堪認建商劃設之地下室系爭停車位範圍僅該圖所示長方 形區域，而不包含停車位後方之系爭占用部分，尚請明察。 2.被告固辯稱，系爭汽車停車位為被告之母親當初向建商購買 房屋時所挑選，且其範圍係建商所劃設之「白線」停車位， 並認為系爭大廈地下室停車位後方之「黃線」非建商所劃設
，而係原告事後私下所劃設云云，姑不論被告就其有使用系 爭汽車停車位之權限，並未依系爭大廈住戶生活規約第二條 第三項提出與建商間之買賣契約書或分管契約書等證據佐證 ，依建商所提供予原告之建商申請使用執照所附竣工圖說中 之「地下層給排水設備平面圖」（即原告更正後附圖），足 證建商劃設之地下室系爭停車位範圍僅該圖所示長方形區域 ，而不包含停車位後方之系爭占用部分，是依最高法院105 年度台上字第1443號判決意旨，堪認系爭大廈區分所有建築 物出售時，建商與承購戶所定使用系爭大廈地下室停車位之 分管約定，系爭大廈之共有人已默示同意成立分管契約，且 其使用範圍不包含系爭占用部分自明。嗣被告因贈與而自其 母親受讓系爭大廈之專有部分、包含系爭停車位在內之系爭 大廈共用部分及其基地之應有部分，就建商劃設系爭停車位 之範圍，因有竣工平面圖及建商所劃設之白線可稽，被告即 有明知或可得而知上開分管契約之情形，依上開實務見解及 民法第799條之1第4項規定，被告亦應受分管契約之拘束， 被告對系爭占用部分自無使用權限，尚請明察。 3.次查，原告得知被告至少於104年因贈與而自其母親受讓系 爭大廈之專有部分、包含系爭停車位在內之系爭大廈共用部 分及其基地之應有部分時起，即逾越約定之系爭停車位使用 範圍，私自占有使用特定共有部分，侵害其他共有人之權利 ，被告雖辯其未有堆放任何物品於停車位後方、更未有排除 他人干涉、納入自己支配管領等任何占用行之事實存在云云 ，惟自原證五照片可知，被告事實上使用之停車空間已及於 系爭占用部分，且被告對於原告所主張長期使用系爭占用部 分作為停放車輛使用乙節，並未加以否認，僅抗辯其有專有 使用權限，上開事實在在足證，被告有事實上排除他人干涉 ，自行支配管領系爭占用部分之占用事實，應請明鑑。三、被告則請求駁回原告之訴，如受有不利益判決，願供擔保免 為假執行，並以：
(一)本件系爭大廈地下一層於建商當初興建時，即已劃設數停車 位併同地上區分所有建築物出售，是系爭大廈停車位所在之 新北市○○區○○段000號建號即系爭大廈之地下層，屬全 體區分所有人所共有，而系爭汽車停車位為被告之母親當初 向建商購買房屋時所挑選，系爭汽車停車位乃附隨於買賣契 約，由被告之母親買受，被告之母親嗣後遂又將座落於新北 市○○區○○街00巷00弄00號3樓房屋、土地之產權及其所 附屬停車位贈與被告，系爭汽車停車位雖位於大樓地下室， 產權為全體區分所有權人所共有，惟關於建商當初所劃設之 「白線」停車位為建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之
共用部分由特定共有人使用，依最高法院91年度台上字第24 77號判決、最高法院96年度台上字第1152號判決、最高法院 86年度台上字996號判決、最高法院83年度台上字1377號判 決等意旨，足認被告與其他區分所有權人已成立共有物之分 管契約，依民法第818條「各共有人，除契約另有約定外， 按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」， 共有物之管理，共有人可以契約予以訂定，即得由各共有人 以分管方式劃定範圍使用共有物或經共有人全體之同意由共 有人中之一人對共有物之全部予以使用收益。因此，系爭大 廈地下一層之全體共有人以契約賦予部分共有人就特定停車 位之專用權時，各共有人關於該地下一層之使用自應受到限 制。又觀諸起訴狀原證5之照片，系爭大廈地下室數汽車停 車位之後方均有黃線之劃設，此黃線並非於建商興建系爭大 樓時即已存在，該黃線係兩造於訴訟過程中，由社區管理委 員會私下所劃設，未有任何憑據，更係未經區分所有權人大 會之決議逕行為之，已影響部份區分所有權人使用專用部 分之權利，違法事實甚明。
(二)又本件原告以原證3主張其已依區分所有權人會議決議劃分 機車停車位，並告知住戶可擇一選擇抽取機車停車位或退縮 空間使用，並因而認定被告有何不當得利、無權占用之情況 。惟查，詳觀原證3之內容，議題討論項目其中一項僅決議 「社區安裝內欄及管理事項採用ETC系統管理，機車劃分停 位，每戶分發一位，每戶分發ETC條碼2張…」^此乃系爭大 樓地下機車停車位管理之決議，與退縮空間及空間之fi利用 等事無涉，亦與本案毫無關聯。縱原證3之區分所有權人會 議決議與本案具相關聯性（假設語氣，被告否認），系爭汽 車停車位為系爭大廈共有部分約定專用，各區分所有權人得 按其自建商取得之空間自由處分收益，是按公寓大廈管理條 例第15條第33條第3款之規定系爭大廈管理委員會未經使用 該約定專用部分之區分所有權人（即被告）同意時，不得逕 以區分所有權人會議決議擅自變更專用部分，而被告自始未 同意原告之決議，原告當然無權變更被告專用部分之使用權 利。
(三)另原告以被告無權占用系爭汽車停車位後方退縮空間為由， 主張無權占用相當於租金之不當得利。惟非系爭汽車停車位 後方之空間為被告自始取得之專用部分，而非原告所主張之 退縮空間前已敘明，然縱認系爭汽車停車位後方之空間為退 縮空間、屬全體區分所有權人共有（假設語氣，被告否認） ，被告亦無占用之事實存在，詳觀原證5之照片，編號132號 車位（系爭汽車停車位）為被告所專用，被告自使用起並無
堆置任何物品於停車位之後方（即原告主張之退縮空間）， 更未有任何排除他人干涉、納入自己支配管領之行為，無任 何占用之客觀事實存在，既原告主張被告有占用之行為，自 應就被告長期以來有占用系爭汽車停車位後方退縮空間之事 實負舉責任，且因系爭汽車停車位為長方型形狀，系爭汽車 停車位於被告之使用下，停車位後方將會產生多餘之空間， 亦不得逕以認定被告有占用之事實存在，因使用後所產生之 多餘空間乃係因系爭汽車停車位之規劃、劃設使然，為正常 使用下之自然之事實，此與占用之狀態不同，原告不得因使 用後所產生之必然事實推定為被告之占用行為。(四)再者，本件原告起訴係經由座落於新北市○○區○○段000 地號土地之共有人選定生活大第公寓大廈管理委員會為被選 定當事人，為選定人全體起訴，被選定人生活大第公寓大廈 管理委員會僅係基於訴訟法之規定享有訴訟實施權，至於實 體法上權利義務仍歸屬於全體區分所有人各別所有，為使確 定判決之既判力、執行力之範圍明確，原告訴之聲明自應分 別記載被告應給付各選定人之金額，方符法制等語置辯 。
四、原告主張被告為系爭房屋之所有權人及系爭大廈之區分所有 權人，迄今仍使用系爭大廈地下一樓之系爭停車位（包含後 方退縮空間），其後方退縮空間使用面積如複丈成果圖測量 為6.52平方公尺，並亦有使用原告所劃分之編號87號機車停 車位等情，有系爭房屋登記謄本、系爭大廈地下一樓建物謄 本、系爭大廈地下一樓機車停車位分配及領取表、新北市新 莊地政事務所107年5月21日新北莊地測字第1074010668號函 所附107年5月15日土地複丈成果圖在卷可稽，且為被告所不 爭執，堪信為真實。
五、本件原告另主張系爭大廈地下一樓為區分所有權人共同共有 ，然該地下一樓除規劃各住戶汽、機車停車位空間外，部分 汽車停車格後方尚有多餘之退縮空間，該部分依公寓大廈管 理條例亦係屬全體區分所有權人共有之共用部分，並由原告 管理，但原告為求為公平合理利用上開退縮空間，避免住戶 同時佔用機車停車位及退縮空間，故原告依區分所有權人會 議決議劃分機車停車位，同時告知住戶可擇一選擇抽取機車 停車位使用或登記使用退縮空間，若住戶選擇其一後，仍有 額外使用機車停車位或退縮空間之需求者，仍應向原告租用 並每月繳交使用費200元，詎被告未依上開決議為之，對於 系爭退縮空間及機車停車位均仍持續使用，故被告逾越規約 及分管契約之規定，私自占用系爭退縮空間部分，侵害其他 共有人之權利，原告依系爭大廈規約及公寓大廈管理條例等
規定，自得請求被告返還系爭退縮空間及給付相當於租金之 不當得利等語，則為被告所否認，並以上開情詞置辯。經查 ：
(一)按住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專 用部分，不得擅自變更。公寓大廈管理條例第15條第1項 定有明文，又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉 證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。另公寓大廈 之管理委員會係指住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨 公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織， 此見公寓大廈管理條例第3條第8款有明定。而所謂管理委員 會之職務則依公寓大廈管理條例第36條規定：「管理委員會 之職務如下：一、區分所有權人會議決議事項之執行。二、 共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。三、公寓 大廈及其周圍之安全及環境維護事項。四、住戶共同事務應 興革事項之建議。五、住戶違規情事之制止及相關資料之提 供。六、住戶違反第六條第一項規定之協調。七、收益、公 共基金及其他經費之收支、保管及運用。八、規約、會議紀 錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管 線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及 消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。九 、管理服務人之委任、僱傭及監督。十、會計報告、結算報 告及其他管理事項之提出及公告。十一、共用部分、約定共 用部分及其附屬設施設備之點收及保管。十二、依規定應由 管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報 及改善之執行。十三、其他依本條例或規約所定事項。」， 足徵管理委員會係承全體住戶之委託處分事務，其執行職務 之依據乃公寓大廈管理條例、社區規約及區分所有權人會議 決議事項至明。
(二)本件原告主張被告應返還系爭退縮空間予全體區分所有權人 並就占用該退縮空間給付相當於租金不當得利乙節，無非以 被告占用系爭退縮空間違反系爭大廈規約第11條第1項第4款 等語，為其論述之依據，並提出系爭大廈住戶規約、被告 107年1月份委員會會議紀錄暨第22屆被告會議記錄各乙份為 憑。然查：
1.本件原告固經系爭大廈之區分所有權人會議決議授權對於全 體區分所有權人共有部分即系爭大廈地下一樓有規劃各住戶 汽、機車停車位空間之權限，此有卷附之生活大第公寓大廈 第22屆區分所有權人(二次)會議記錄乙份可參，惟本件原告 並未提出任何證據足以證明原告提起本件訴訟有取得系爭大 廈區分所有權人會議決議授權，且觀諸該大廈住戶規約內容
，亦無記載原告對於個別區分所有權人有訴請返還共有物之 權限，顯見本件原告提起本件訴訟非原告執行職務之範圍無 誤。
2.況原告取得系爭大廈區分所有權人會議決議授權縱或屬實， 而本件原告主張被占用系爭退縮空間係屬違反系爭大廈住戶 規約第11條第1項第4款云云，則為被告所否認，依上開說明 ，自應由原告就此有利於己之事實，負舉證責任。經查，本 件原告雖據提出系爭大廈之「壹層給水設備平面圖」乙份， 然就該文件內容以觀，僅能證明系爭大廈地下一樓設計之情 形，自難逕認被告有何違反該規約第11條第1項第4款即：住 戶違反本條例第十五條第一項之規定，對於專有部分、約定 專用部分之使用方式有違反使用執照及規約之規定時，應予 制止，並報請直轄市、縣（市）主管機關處理，要求其回復 原狀。」之情事，此外，原告復未提出任何證據以實其說， 依法自難為有利於原告之認定，是原告訴請系爭大廈區分所 有權人即本件被告應返還系爭退縮空間予全體區分所有權人 並就占用該退縮空間給付相當於租金不當得利云云，於法未 合，自無足採。
(二)從而，本件原告依公寓大廈管理條例第9條第2項、第4項， 及民法第179條、第767條第1項前段、第821條等規定之法律 關係請求：(1)被告應將坐落新北市○○區○○段○000地號 土地上如附圖編號1所示部分，即門牌號碼新北市○○區○ ○街00巷00弄○00弄地○○○000號汽車停車位後方縮空間 、面積6.52平方公尺之土地返還予全體區分所有權人。(2) 被告應給付原告7,200元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清 償日止，按年息百分之5計算之利息，暨自民國107年1月起 ，至返還第一項聲明土地為止，按月給付原告200元。均無 理由，應予駁回。
(三)本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據資料 ，核與本件判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述 ，附此敘明。
中 華 民 國 107 年 8 月 8 日
臺灣新北地方法院三重簡易庭
法 官 游婷麟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 107 年 8 月 8 日
書 記 官 姚孟君