臺灣臺北地方法院民事判決 106年度簡上字第403號
上訴人即附
帶被上訴人 亞昂生物科技股份有限公司
法定代理人 李蘇美亮
訴訟代理人 張源傑
魏正杰
被上訴人即
附帶上訴人 和橋實業股份有限公司
法定代理人 李清良
訴訟代理人 吳致頤
楊政達
上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於民國106 年6 月
30日本院臺北簡易庭105 年度北簡字第8610號第一審判決提起上
訴，被上訴人並為附帶上訴，本院於民國107 年7 月4 日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
上訴及附帶上訴均駁回。
第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人負擔；附帶上訴部分，由附帶上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
按簡易訴訟之第二審程序，被上訴人於言詞辯論終結前，得 為附帶上訴，民事訴訟法第436 條之1 第3 項準用同法第46 0 條第1 項前段定有明文。本件被上訴人即附帶上訴人和橋 實業股份有限公司（下稱和橋公司）起訴請求上訴人即附帶 被上訴人亞昂生物科技股份有限公司（下稱亞昂公司）給付 新臺幣（下同）3,462,351 元，及自民國105 年4 月19日起 至清償日止，按週年利率5%計算之利息，經原審判命亞昂公 司應給付和橋公司2,644,747 元，及其中2,246,026 元自10 5 年4 月19日起，其中398,721 元自105 年7 月6 日起，均 至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並駁回和橋公司其 餘之訴。亞昂公司就其敗訴部分提起上訴，和橋公司就其敗 訴部分於106 年9 月15日以民事附帶上訴理由狀提起附帶上 訴（見本院卷第35頁），核與首揭規定相符，應予准許。貳、實體部分：
一、和橋公司起訴主張：兩造於104 年9 月間簽訂房屋租賃契約 書（下稱系爭租約），由亞昂公司向和橋公司承租門牌號碼
臺北市○○區○○街00號見龍和橋大樓1 樓房屋（含主建物 、附屬建物及公用面積，下稱系爭房屋），租賃標的物面積 以199.86坪計算，每坪每月租金1,900 元，第1 年每月含稅 租金為398,721 元，每月管理費為23,983元。惟依系爭租約 第2 條第3 項本文約定，免租裝潢期2 個月，故租金自104 年11月13日起算，但管理費仍自104 年9 月13日起算，由亞 昂公司負給付義務。詎亞昂公司遲未依約繳納履約保證金、 租金、管理費及水電費等，和橋公司曾催告亞昂公司告履行 ，復至臺北市內湖區公所聲請調解，亞昂公司仍拒絕履行， 和橋公司遂於105 年4 月15日以亞昂公司未給付租金達2 個 月及未給付履約保證金、管理費、水電費等，違反系爭租約 第10條約定為由，通知亞昂公司終止系爭租約，亞昂公司於 同年月18日收受送達，系爭租約已於斯日終止。故亞昂公司 應給付自104 年11月13日至105 年4 月18日之租金，計5 個 月又6 日，共計2,073,349 元；自104 年9 月13日至105 年 4 月18日之管理費，計7 個月又6 日，共計172,677 元。又 亞昂公司因遲延給付租金，和橋公司得依系爭租約第3 條第 4 項約定，請求相當於1 個月租金之懲罰性違約金；另亞昂 公司未曾繳納管理費、水電費、公共區域水電費及履約保證 金，違反系爭租約第2 條第3 項、第4 條第1 項及第5 條第 3 項約定，和橋公司亦得依系爭租約第10條第2 項約定，請 求相當於2 個月租金之懲罰性違約金，是亞昂公司應給付懲 罰性違約金共計1,196,163 元（計算式：398,721 元×3 ＝ 1,196,163 元）。再亞昂公司尚積欠自104 年9 月30日至10 5 年4 月6 日之公共區域水費721 元、自104 年11月3 日至 105 年2 月29日之公共區域電費14,996元、自104 年9 月13 日至105 年2 月29日之租賃區域電費4,445 元，共計20,162 元。為此，爰依系爭租約之法律關係提起本件訴訟，請求亞 昂公司給付和橋公司3,462,351 元及遲延利息等語。二、亞昂公司則以：其承租系爭房屋作為醫療診所使用，租賃標 的物面積與謄本登記不符，系爭租約之租賃標的物範圍不明 ，且系爭房屋應變更使用執照，且不符合區域計畫、使用分 區之規定，和橋公司未向主管機關申請醫療診所使用核准、 辦理使用執照變更登記，屬契約自始給付不能，為無效，且 亞昂公司可據以行使同時履行抗辯權。況和橋公司未依約於 104 年9 月13日交付系爭房屋，亞昂公司自得拒絕給付租金 。再者，亞昂公司於104 年12月31日即以存證信函通知和橋 公司終止租約，和橋公司並於105 年1 月4 日收受，則系爭 租約已於105 年1 月4 日終止，亞昂公司就105 年1 月5 日 後之租金即無給付義務，是和橋公司至多僅應給付104 年11
月13日至105 年1 月4 日期間之租金，共計774,420 元。就 水電費部分，和橋公司提出之單據並非真正，亞昂公司對水 電費自無給付義務。復由系爭租約第3 條第4 項約定，可見 和橋公司據上開約定請求違約金時，即不得再依系爭租約第 10條第2 項約定為違約金之請求，和橋公司同時請求2 種違 約金，已然違反契約約定，又和橋公司未依約指定合理改正 期間供亞昂公司改正缺失，且未待亞昂公司改善之具體結果 ，逕依系爭租約第10條約定請求違約金，亦不符合約定要件 等語，資為抗辯。
三、原審為和橋公司一部勝訴、一部敗訴之判決，並判命亞昂公 司應給付和橋公司2,644,747 元，及其中2,246,026 元自10 5 年4 月19日起，其中398,721 元自105 年7 月6 日起，均 至清償日止，按週年利率5%計算之利息，而駁回和橋公司其 餘請求，並就和橋公司勝訴部分，分別為假執行及免為假執 行之宣告。亞昂公司就其敗訴部分全部聲明不服提起上訴， 其於本院之上訴聲明為：㈠、原判決不利於亞昂公司部分廢 棄；㈡、上開廢棄部分，和橋公司於第一審之訴及假執行之 聲請均駁回。和橋公司則答辯聲明：上訴駁回。另和橋公司 就其敗訴部分為附帶上訴，並聲明：㈠、原判決不利於和橋 公司部分廢棄；㈡、上開廢棄部分，亞昂公司應再給付和橋 公司817,604 元，及其中20,162元自105 年4 月19日起，其 中797,442 元自105 年7 月6 日起，均至清償日止，按週年 利率5%計算之利息；㈢、願供擔保，請准宣告假執行。亞昂 公司則答辯聲明：附帶上訴駁回。
四、查，兩造於104 年9 月間簽訂系爭租約，約定由亞昂公司向 和橋公司承租系爭房屋，租賃面積總計199.86坪（含主建物 、附屬建物及公用面積），租賃期間自104 年9 月13日起至 109 年11月12日止，共計5 年，自104 年9 月13日起至同年 11月12日止，共計2 個月為免租裝潢期，租金每月每坪1,90 0 元，第1 年每月租金含稅金額為398,721 元，管理費每月 每坪120 元，每月管理費金額為23,983元，並約定以80萬元 作為履約保證金。和橋公司於104 年11月2 日發函催告亞昂 公司立即安排將履約保證金匯入合約所指定帳戶，以及依約 給付管理費、水電費及停車管理費等費用，該函經亞昂公司 於104 年11月3 日收受。和橋公司復於104 年11月27日發函 催告亞昂公司依約安排給付應付款項，該函經亞昂公司於10 4 年11月30日收受。和橋公司於105 年4 月15日寄發存信函 予亞昂公司，表示亞昂公司未依約履行給付租金、履約保證 金、管理費、水電費、停車位清潔費等，迭經和橋公司多次 催索均未獲見付，故自函到之日起終止兩造租賃契約，該存
證信函經亞昂公司於105 年4 月18日收受。亞昂公司迄未給 付履約保證金、租金、管理費及水電費予和橋公司等情，為 兩造所不爭執（見原審卷一第45頁、卷二第27頁背面），並 有房屋租賃契約書、和橋公司104 年11月2 日函暨掛號函件 執據、網路郵局查詢、和橋公司104 年11月27日函暨掛號郵 件收件回執、投遞記要、網路郵局查詢、105 年4 月15日台 北北門郵局營收股第001321號存證信函暨掛號郵件收件回執 、投遞記要、限時掛號函件執據、網路郵局查詢在卷可稽（ 見原審卷一第4 至14頁、第21至25頁），堪信此部分之事實 為真實。
五、兩造之爭點及論述：
和橋公司主張兩造間定有系爭租約，惟亞昂公司未依約給付 租金、管理費及水電費，故依系爭租約之法律關係，請求亞 昂公司給付租金、管理費、水電費，且因亞昂公司有前揭違 約行為，另依系爭租約第3 條第4 項及第10條第2 項約定， 請求亞昂公司給付違約金等情，為亞昂公司所否認，並以前 詞置辯。是本院首應審究者厥為：㈠、系爭租約是否有租賃 標的物範圍不明確，或以不能之給付為標的而自始無效。㈡ 、和橋公司依系爭租約之法律關係，請求亞昂公司給付租金 2,073,349 元、管理費172,677 元、水電費20,162元，有無 理由。㈢、和橋公司依系爭租約第3 條第4 項及第10條第2 項約定，請求亞昂公司各給付相當於1 個月租金及2 個月租 金之懲罰性違約金，有無理由。現就本件之爭點析述如下：㈠、系爭租約是否有租賃標的物範圍不明確，或以不能之給付為 標的而自始無效：
1.依系爭租約第1 條第1 、2 項約定可知，系爭房屋包含主建 物、附屬建物及公用面積，但不含汽、機車停車位面積，由 和橋公司於租賃期間免費提供租賃標的物地下停車場1 個汽 車停車位予被告使用。依主建物之建物登記謄本記載（見原 審卷一第88頁），其總面積為362.04平方公尺，共有部分有 二部分，其一共有部分即文德段五小段2860建號面積為6239 .09 平方公尺，權利範圍為10000 分之469 ，換算面積約為 293 平方公尺，另一為停車位不在系爭房屋之範圍（另約定 由原告提供1 個汽車停車位予被告使用），則主建物加計上 述應計共有部分面積已達655 平方公尺，再加計附屬建物， 要無亞昂公司所辯租賃標的物面積與謄本登記不符之情。況 依卷附臺北市政府都市發展局使用執照存根（97使字第0199 號，見原審卷一第65頁）所示，系爭房屋乃臺北市○○區○ ○街00號大樓之地上一層建物，而該棟大樓含地上十二層及 地下三層，起造人為訴外人美樺興業股份有限公司，其法定
代理人為李蘇美亮，亦為亞昂公司法定代理人，亞昂公司對 於系爭房屋之範圍自知之甚詳，其抗辯系爭租約之租賃標的 物範圍不明確云云，為無足採。
2.和橋公司曾就見龍和橋大樓1 樓建築物（即系爭房屋之主建 物部分）作為經營診所使用乙節是否符合法令規定乙事函詢 主管機關，分經臺北市建築管理工程處函覆稱：系爭建築物 土地使用分區為「科技工業區（Ａ區）」，另建築物領有97 使字第199 號使用執照，地上第1 層原核准使用用途為「金 融保險業（銀行、合作金庫、信用合作社、農業信用部、信 託投資業、保險業）限分行或分支機構（Ｇ1 ）」，建築物 登記權狀面積為362.04平方公尺，擬設立「診所（Ｇ3 類組 ）使用，依「臺北市一定規模以下建築物免辦理變更使用執 照管理辦法」之規定，使用樓地板面積未達500 平方公尺者 ，得免辦理建築物變更使用執照。惟須符合建築物坐落之土 地使用分區管制規定。另欲進駐大內湖科技園區，尚須符合 「臺北市內湖輕工業區輔導管理辦法」及「擬定『臺北市大 內湖科技園區次核心產業使用許可回饋規定』細部計畫案」 等旨；及臺北市政府產業發展局函覆稱：系爭建物營業項目 應符合「臺北市內湖輕工業區輔導管理辦法」及都市計畫「 臺北市大內湖科技園區次核心產業使用許可回饋規定」細部 計畫案相關法令規定，貴公司經營之診所屬第7 組「醫療保 健服務業」，依前揭規定屬附條件允許使用項目，其條件如 下：（一）設置地點應臨接寬度二○公尺以上之道路。但診 所、藥局及助產所營業樓地板未達五○○平方公尺者，不在 此限。（二）設置地點之地界線應與名勝古蹟之地界線距離 二○公尺以上。（三）附設有病床者，應設有獨立出入口。 （四）基地面積五○○○平方公尺以上者，須完成都市計畫 變更之法定程序始得設置。但既有合法建築物且非整幢作本 組使用者，不在此限等旨，此有和橋公司所提出之臺北市建 築管理工程處105 年12月1 日函及臺北市政府產業發展局10 5 年12月6 日函各1 件在卷可稽（即原證21，見原審卷一第 223 至224 頁；原證25，見原審卷二第19至20頁）。又依前 揭說明，兩造約定之系爭租賃標的物，包含主建物、附屬建 物及共有部分，而依系爭租約第6 條第1 項約定可知，亞昂 公司向和橋公司租賃系爭房屋係作為醫療診所及辦公室之用 途，則和橋公司主張系爭租約係以主建物部分作為醫療診所 ，其餘共有部分作為辦公室之用途，應符合常情。則依前揭 函示內容，無論是使用樓地板面積，抑或營業樓地板面積， 均應以主建物362.04平方公尺計，未逾500 平方公尺，是本 件並無亞昂公司所抗辯地板面積逾500 平方公尺需和橋公司
委請建築師辦理使用執照變更登記、且須經臺北市政府核准 等始得經營醫療診所之情事。亞昂公司復辯稱：亞昂公司擬 設之醫美診所預計配屬病床，唯系爭房屋似無獨立出入口， 不符分區規定云云。惟依醫療機構設置標準第9 條「診所得 設9 床以下之觀察病床」之規定，足見病床非診所設置之必 要設施，亞昂公司未舉證其診所有設置病床，自難認有不符 分區使用規定，是其此部分所辯，亦不足採。
3.況依前述亞昂公司於104 年12月間寄予和橋公司之存證信函 ，及原證19即亞昂公司於105 年4 月8 日寄予和橋公司之電 子郵件內容所載：「…去年九月承租貴公司一樓店面欲規劃 經營醫療診所。詎料因為衛生主關機關諸多行政管理之要求 ，導致營業許可遲遲未能核可；後雖獲得核可，惟市場需求 性改變，導致原計畫無法繼續實施，亦因當今之微利時代， 成本控制必須精準確實，方能讓草創之產業順利起步，因此 決定終止租約。惟本公司深怕耽誤貴公司商機，也曾電郵貴 公司表示如有其他承租對象，本公司可配合終止租約。…」 等旨（見原審卷一第203 頁）。可知和橋公司提起本件訴訟 前，亞昂公司並未曾爭執和橋公司有何違反給付義務，亦未 曾催告和橋公司履行亞昂公司於訴訟中抗辯系爭房屋不符合 區域計劃、使用分區規定，亞昂公司於本件訴訟進行中始為 上開抗辯，自難採信。
4.基上，系爭租約並無租賃標的物範圍不明確，或有以不能之 給付為標的之情，亞昂公司據此主張系爭租約為無效云云， 斷無足採。
㈡、和橋公司依系爭租約之法律關係，請求亞昂公司給付租金2, 073,349 元、管理費172,677 元、水電費20,162元，有無理 由：
1.和橋公司已於104 年9 月13日將系爭房屋交付亞昂公司： ①按房屋之交付，係指移轉房屋之占有於承租人，易言之，僅 要承租人就系爭房屋有確定並繼續之支配關係，或得排除他 人干涉之狀態，即可認出租人已將租賃物交付與承租人。查 ，亞昂公司可自由進出系爭房屋，此觀亞昂公司曾委託設計 師進入系爭房屋即明，按前說明，應認系爭房屋已置於亞昂 公司管領支配下。此核與系爭租約第2 條第2 、3 項約定兩 造於104 年9 月13日至系爭租賃標的物處，以租賃標的物之 現況進行點交乙節相符，且由亞昂公司未曾催告和橋公司履 行交付租賃物之情事，更徵和橋公司已於104 年9 月13日將 系爭房屋交付亞昂公司。
②亞昂公司雖辯稱：和橋公司未將系爭房屋或系爭房屋之鑰匙 交付亞昂公司，且代為保管系爭房屋鑰匙之大樓1 樓櫃台人
員亦非為亞昂公司之利益代亞昂公司保管，足徵和橋公司並 未交付系爭房屋與亞昂公司云云。然亞昂公司既可自由進出 系爭房屋，足認系爭房屋鑰匙是否直接交付亞昂公司一事， 不影響亞昂公司對於系爭房屋之管理管領使用，而係亞昂公 司自己之選擇，否則亞昂公司大可直接請求和橋公司或1 樓 櫃檯人員交付鑰匙，是亞昂公司以其未取得系爭房屋鑰匙之 情遽論和橋公司並未交付系爭房屋與亞昂公司云云，實無足 採。
2.亞昂公司有遲延給付租金：
依系爭租約第3 條第3 項約定，兩造租金自104 年11月13日 起算，並以1 個月為期，採當月給付方式，除其中104 年11 月份（即11月13日至11月30日）之租金，原告同意被告於10 4 年12月份時一併給付外，被告應於每個月1 日之前，將當 月租金以匯款方式匯入原告所指定之帳戶。查，亞昂公司自 承其自104 年11月13日起未繳納租金，堪信其有遲延給付租 金之情。
3.亞昂公司不得主張同時履行抗辯拒絕給付租金： 按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒 絕自己之給付，民法第264 條定有明文。本件和橋公司已交 付系爭房屋與亞昂公司，且系爭房屋作為醫美診所使用，亦 符合區域計劃、使用分區，無需變更使用執照，俱如前述， 堪認和橋公司已完成出租人交付租賃物之義務。據此，和橋 公司既無違反對待給付義務，則亞昂公司主張同時履行抗辯 ，即失所憑，為無理由。
4.亞昂公司於104 年12月所為之終止系爭租約意思表示，不生 效力：
按終止契約，係指當事人之一方，行使其本於法律或契約所 定之終止權，使契約歸於消滅之一方的意思表示而言（最高 法院98年度台上字第2486號判決要旨參照）。亞昂公司於10 4 年12月寄發存證信函予和橋公司，該存證信函表明「因主 管機關核發醫療機構開業執照及相關進度較為緩慢…擬提前 終止租賃契約。請貴公司指派人員與本公司聯繫終止租約等 相關事宜…」等語（見原審卷一第15頁），係以主管機關作 業遲緩為由擬提前終止系爭租約，難認符合法定或約定終止 權，是亞昂公司雖以存證信函向和橋公司終止租約，不生終 止之效力。
5.和橋公司於105 年4 月15日之終止系爭租約意思表示已生效 力：
①按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終
止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約， 民法第440 條第1 、2 項定有明文。另依系爭租約第3 條第 3 項約定，租金除104 年11月份（即11月13日至11月30日） 之租金，於104 年12月份時一併給付外，亞昂公司應於每個 月1 日之前給付。又依系爭租約第3 條第4 項約定，乙方（ 即亞昂公司）逾期未給付租金時，甲方（即和橋公司）得以 書面方式催告乙方給付，甲方並得向乙方請求支付依臺灣銀 行公告之1 年期定存利率按比例計算，自遲延給付之日起至 完全清償所積欠款項之日止所生之遲延利息。若乙方積欠租 金達2 個月以上且經甲方書面催告限期繳納仍不支付者，除 前揭遲延利息外，甲方並得終止契約、通知乙方後斷水斷電 及停止空調冷氣等公共設施、服務之供應，及向乙方請求相 當於1 個月租金金額之懲罰性違約金，若有損害並得請求損 害賠償，惟甲方不得再另依第10條第2 項規定對乙方提出請 求。復民法第254 條所定契約解除權，並非以債權人定相當 期限催告為發生要件，而係以債務人於催告期限內不履行為 發生要件，故債權人所定期限雖不相當，或未定期限催告， 但若自催告後經過相當期限，債務人仍不履行者，基於誠實 信用原則應認債權人已酌留相當期限，以待債務人履行，難 謂不發生該條所定契約解除權（最高法院69年度台上字第 1592號判決參照）。基此，無論是系爭租約第3 、10條之約 定，抑或民法第440 條第2 項出租人終止租賃契約之規定， 俱係以承租人於催告期限內不履行為發生要件，則縱出租人 所定期限不相當，或未定期限催告，但若自催告後經過相當 期限，承租人仍不履行者，按前說明，基於誠實信用原則亦 應認出租人已酌留相當期限，以待承租人履行。 ②和橋公司主張亞昂公司積欠其自104 年11月13日起算之租金 迄未給付，經其陸續於104年11月2、27日催告亞昂公司給付 租金，復於105 年4 月15日寄發存證信函向亞昂公司為終止 系爭租約之意思表示，亞昂公司並於同年月18日收受送達之 事實，業據提出前揭和橋公司函文、調解通知書及和橋公司 寄發與亞昂公司之存證信函暨回執在卷可憑（見原審卷一第 9 至14、第21至25頁）。是揆諸上開法條、系爭租約約定及 說明，堪認和橋公司已酌留相當期限待亞昂公司履行，系爭 租約已於104 年4 月18日終止。
③基此，則和橋公司請求亞昂公司給付積欠租金共計2,073,34 9 元【計算式：自104 年11月13日起至105 年4 月18日，計 5 個月又6 日，每月租金398,721 元。計算式：398,721 ｘ
（5 ＋6/30）＝2,073,349 】，及管理費共計172,677 元【 計算式：自104 年9 月13日起至105 年4 月18日，計7 個月 又6 日，每月管理費23,983元。計算式：23,983ｘ（7 ＋6/ 30）＝172,677 】，即屬有據，應予准許。 ④亞昂公司雖辯稱：105 年4 月15日存證信函未具體指出終止 系爭租約之依據，且未踐行系爭租約第10條第2 項合理改正 期間之通知，故不生終止之效力，且和橋公司既於105 年1 月4 日收受亞昂公司終止系爭租約之存證信函，在未徵詢亞 昂公司意見情形下，開啟調解程序，至和解不成時方終止系 爭租約，是105 年1 月5 日至同年4 月18日之租金係可歸責 於和橋公司之事由而擴大，應由和橋公司承擔此期間之租金 云云。然存證信函係作為意思表示之通知，至合法終止系爭 租約與否，端視有無依法或依系爭租約而為，亞昂公司徒以 存證信函未指出終止契約依據為由，認該存證信函不生終止 效力，顯無所憑。又如前所述，亞昂公司既無法定或約定終 止系爭租約之事由，其於105 年1 月所寄之存證信函即不生 終止效力，系爭租約仍繼續生效，亞昂公司依約即應給付租 金，而和橋公司終止與否或選擇調解程序，均為和橋公司之 自由，縱其未為，仍非屬可歸責於和橋公司之事由，否則， 依亞昂公司所辯，豈非只要契約一方任意終止，他方即無選 擇須配合終止契約？亞昂公司此部分所辯，顯視法律、系爭 契約為無物，不足採信。復和橋公司自催告亞昂公司給付租 金時起迄終止系爭租約時止，時隔約半年，已留相當期限予 亞昂公司改正，如前①所述，故亞昂公司稱和橋公司未踐行 合理期間改善通知云云，不足憑採。
6.和橋公司請求公共區域水電費及租賃區域電費部分： ①按當事人提出之私文書必須真正而無瑕疵者，始有訴訟法之 形式的證據力，此形式的證據力具備後，法院就其中之記載 調查其是否與系爭事項有關，始有實質的證據力之可言（最 高法院41年台上字第971 號判例意旨參照）。 ②和橋公司主張亞昂公司積欠公共區域水費721 元、公共區域 電費14,996元及租賃區域電費4,445 元部分，固舉原證8 、 9 為證（見原審卷一第26至29頁），亞昂公司已否認該私文 書之真正，和橋公司復未舉證證明該私文書為真正，自難採 為本件證據，則和橋公司主張亞昂公司所積欠水電費之數額 ，尚難認為真，不能准許。
㈢、和橋公司依系爭租約第3 條第4 項及第10條第2 項約定，請 求亞昂公司各給付相當於1 個月租金及2 個月租金之懲罰性 違約金，有無理由：
1.依系爭租約第3 條第4 項後段約定，若被告積欠租金達兩個
月以上且經原告書面催告限期繳納仍不支付者，原告得終止 契約，及向被告請求相當於1 個月租金金額之懲罰性違約金 ，若有損害並得請求損害賠償，惟不得再另依第10條第2 項 規定對被告提出請求。另系爭租約第10條第2 項則約定，除 本合約另有約定外，若可歸責於當事人一方之事由，致有違 反本契約之約定，經他方以書面催告通知後並訂定合理改正 期間仍未改善或改善不完全時，未違反之一方得向違反方請 求因此所受之一切損害與相當於2 個月租金之金額作為懲罰 性違約金，並得逕行終止本契約。是依系爭租約第3 條第4 項之文義，可認和橋公司依系爭租約第3 條第4 項對亞昂公 司請求違約金時，即不得再依同租約第10條第2 項向亞昂公 司請求懲罰性違約金。
2.查，和橋公司主張亞昂公司積欠租金達2 個月以上且書面催 告仍不支付而為終止契約，經和橋公司催告限期履行仍未改 善等節，已如前述，則和橋公司依系爭租約第3 條第4 項請 求亞昂公司給付懲罰性賠償金，即有所憑。復按，當事人約 定之違約金過高者，法院得依民法第252 條規定，酌減至相 當之數額，然是否相當，應依一般客觀事實，社會經濟狀況 及債務人若能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益為 酌定之標準。查，和橋公司主張亞昂公司有上述不依約履行 部分，經審酌亞昂公司違約情節及現今社會經濟發展狀況及 和橋公司所受損害等一切情形，認和橋公司請求1 個月之違 約金並無過高，應予准許。
3.又和橋公司雖主張就亞昂公司未繳租金部分，依系爭租約第 3 條第4 項，就未繳管理費部分，依系爭租約第10條第2 項 之規定，各請求亞昂公司給付相當於1 個月、2 個月租金之 懲罰性違約金云云。惟如上1.所述，上開二條文互斥，本件 原告既已依系爭租約第3 條第4 項請求懲罰性違約金，自不 得再依同租約第10條第2 項之規定，請求亞昂公司給付相當 於2 個月租金之懲罰性違約金。從而，和橋公司主張二條文 規範事項、構成要件不同，故可疊加請求共3 個月租金之懲 罰性賠償金云云，即無足採。至亞昂公司雖抗辯違和橋公司 未依系爭租約規定限期亞昂公司改善云云，此部分之理由已 如前五、㈡5.①所述，不另贅述。
㈣、末按，給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責 任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；
應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為5%，民法第229 條第1 、2 項、第233 條第1 項前段 、第203 條定有明文。查，前揭尚未給付之租金2,073,349 元及管理費172,677 元，於系爭租約終止日（即105 年4 月 18日）前均已屆履行期，原告請求自系爭租約終止日之翌日 即105 年4 月19日起算之法定遲延利息，誠屬有據；另違約 金398,721 元部分，屬給付無確定期限者，而本件起訴狀繕 本係於105 年7 月5 日送達被告（見原審卷一第37頁），原 告僅得請求自訴狀送達翌日即105 年7 月6 日起算之法定遲 延利息，逾此部分之利息請求，為無可取。
六、綜上所述，和橋公司因亞昂公司積欠租金等，本於系爭租約 之法律關係，請求被告給付原告2,644,747 元，及其中2,24 6,026 元自105 年4 月19日起至清償日止，其中398,721 元 自105 年7 月6 日起至清償日止，均按週年利率5 % 計算之 利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由， 應予駁回。原審就前開應予准許之部分，命上訴人如數給付 ，並為准、免假執行之宣告，另就不應准許之部分，為被上 訴人敗訴之判決，核無違誤。上訴、附帶上訴意旨分別指摘 原判決不當，求予廢棄改判，均無理由，其等上訴、附帶上 訴皆應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，核與判決結 果不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴及附帶上訴均為無理由，依民事訴訟法 第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條、第85條第 1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 7 月 25 日
民事第四庭 審判長法 官 蔡政哲
法 官 解怡蕙
法 官 蕭涵勻
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，僅得以適用法規顯有錯誤為理由逕向最高法院提起上訴，但須經本院之許可。
提起上訴應於收受送達後二十日內向本院提起上訴狀同時表明上訴理由；判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提理由書狀。並應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 107 年 7 月 25 日
書記官 林立原
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