臺灣橋頭地方法院民事簡易判決 107年度橋簡字第219號
原 告 黃士哲
訴訟代理人 蔡麗絲
被 告 黃國泰
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107 年7 月11日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○○號三樓房屋遷讓交還原告。
被告應給付原告新台幣壹萬陸仟元，及自民國一０七年三月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國一０七年三月五日起至交還前項房屋之日止，按月給付原告新台幣壹萬陸仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣陸仟捌佰參拾元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，得假執行；但被告如以新台幣陸拾貳萬陸仟捌佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：伊為門牌號碼高雄市○○區○○○路0000號3 樓 房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，被告於民國106 年6 月 5 日與伊簽立房屋租賃契約（下稱系爭租約），向伊承租系 爭房屋，約定租期自106 年6 月5 日起至107 年6 月5 日止 ，押租保證金新台幣（下同）32,000元，依約被告應於每月 11日前支付租金16,000元。詎被告自106 年12月起即未再依 約支付租金，經伊於107 年2 月7 日以存證信函定接獲通知 後3 日內之相當期限，催告其支付租金，逾期即逕終止系爭 租約，詎到期後仍未獲被告繳付租金，則系爭租約依法應已 終止，惟被告於系爭租約終止後，迄今仍繼續占用系爭房屋 ，伊自得依民法第767 條第1 項及第455 條前段規定（請擇 一為有利於伊之判決），請求被告遷讓交還系爭房屋。又被 告於系爭租約關係存續期間，應依系爭租約，按月支付租金 16,000元，於系爭租約終止後，其無正當權源仍繼續占用系 爭房屋，則受有相當於系爭租約所約定每月16,000元租金之 利益，應依民法第179 條不當得利之法律關係返還於伊，則 伊自得依系爭租約及民法第179 條不當得利之法律關係，請 求被告給付106 年12月5 日至107 年3 月4 日止之租金及相 當於租金之不當得利48,000元（計算式：16000 ×3 ＝4800 0 ），並請求其返還自107 年3 月5 日起至交還系爭房屋之 日止，按月給付伊相當於租金之不當得利16,000元等情，並 聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓交還原告。㈡被告應給付原
告48,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週 年利率百分之5 計算之利息，暨自107 年3 月5 日起至交還 系爭房屋之日止，按月給付原告16,000元。二、被告則以：原告於簽約時曾應允伊將戶籍遷入，迄今仍未履 行，致伊子黃○龍無法進入福山國小就讀，係屬不完全給付 ，伊自得據此拒絕給付租金。又原告之母即訴外人蔡麗絲經 常以備用鑰匙進入系爭房屋，侵害伊之居住安寧及隱私權， 伊自可請求原告賠償伊非財產上損害，依此抵銷每月租金。 其次，系爭房屋內洗臉台、馬桶、洗衣機、抽油煙機、冰箱 、鞋櫃損壞，伊自106 年11月起即通知原告修復，其迄今仍 未修繕，伊自可予以抵銷及扣除而免除給付租金。再者，原 告自106 年12月起，通知管理員變更設定電梯感應器，致伊 無法使用電梯，亦為不完全給付，伊亦得據此拒絕給付租金 。另原告向大樓管理員稱伊未繳租金及積欠水電費，侵害伊 之名譽，此部分伊自可請求原告負損害賠償責任，以賠償金 扣抵租金，扣抵後即無庸繳納租金。末以伊給付之押租保證 金32,000元，原告迄今未歸還，此部分自應予以扣抵等語， 資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、經查，原告主張其為系爭房屋所有人，被告於106 年6 月5 日與其簽立系爭租約，向其承租系爭房屋，約定租期自10 6 年6 月5 日起至107 年6 月5 日止，押租保證金32,000元， 依約被告應於每月11日前支付租金16,000元。又被告自106 年12月起即未再依約支付租金，其於107 年2 月7 日以存證 信函定接獲通知後3 日內，催告其支付租金，逾期即逕終止 系爭租約，被告仍未繳付租金，迄今仍繼續占用系爭房屋等 情，業據提出建物登記謄本、房屋租賃契約書、存證信函、 郵件收件回執、房屋稅繳納證明書、大樓電腦郵件管制紀錄 及簽收資料為證（見本院卷第4 至12頁、第23至27頁），被 告就此亦不爭執，堪信為真實。
四、原告另主張被告應遷讓交還系爭房屋，並給付積欠之租金及 相當於租金之不當得利，則為被告所否認，並以前揭情詞置 辯，則本件之爭點為：㈠原告請求被告遷讓交還系爭房屋， 是否有理由？㈡原告得否請求被告給付租金及相當於租金之 不當得利？倘然，數額為何？茲分述如下：
㈠⒈原告主張被告自106 年12月起即未依約給付租金，積欠租金 達2 個月之租額，系爭租約已經其終止而消滅，被告則以前 詞置辯，抗辯其得拒絕給付租金，並未積欠租金等語，經查 ：
⑴、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段定有明文。被告雖抗辯原告應允其
將戶籍遷入，迄今仍未履行，係屬不完全給付，其得據此拒 絕給付租金，惟為原告所否認，被告就其辯稱原告同意其遷 入戶籍，並拒絕履行一節，自負舉證責任，然觀諸上開房屋 租賃契約書之記載，均無有關被告所稱原告應允被告遷入戶 籍約定之記載，被告固稱有口頭約定，但仍應就有該約定， 負舉證責任，惟被告就此業稱其無法舉證（見本院卷第57頁 ），則被告對有利於己之事實既未舉證以實其說，所辯已不 足採。又縱認兩造間有此約定，而認原告對於被告承租系爭 房屋因居住使用之需，有提出相關配合之附隨義務存在，然 兩造間對於原告應提供如何之附隨義務，並未具體約定履行 方法，被告對於因辦理戶籍遷入，而需由原告配合部分，自 應具體對原告提出請求，然原告否認於系爭租約成立後被告 方面曾有何具體請求，遑論拒絕被告請求提供戶籍遷入之相 關資料一事，被告對此有利事實，亦未能具體舉證以實其說 ，自難認為原告有不完全給付之情事，是被告抗辯原告有不 完全給付情事，其得據此拒絕給付租金云云，要屬無據。⑵、被告固抗辯：蔡麗絲經常以備用鑰匙進入系爭房屋，侵害其 之居住安寧及隱私權，其自可請求原告賠償非財產上損害， 依此抵銷每月租金云云，原告雖不爭執其有進入系爭房屋內 ，是其曾進入系爭房屋內固堪認定，惟原告主張其係為催討 租金，並非無故進入等語，被告亦自承：「她（指蔡麗絲） 常常在我應該繳租金而打電話給我我偶爾接不到時，她就會 在下午4 點至傍晚7 點間多次自己開門進來。」（見本院卷 第48頁）又參以系爭租約約定：「甲方（即原告）有權不定 時進屋內檢查屋況，乙方（即被告）不得拒絕。」（見本院 卷第8 頁），可見原告非全無進入系爭房屋之權利。是以， 本件原告既係基於滿足租金債權，為保護自身權益之必要， 在有相當理由下，自行進入系爭房屋，尚難認蔡麗絲進入系 爭房屋係無正當理由，自不具不法性，且其亦非非全無進入 系爭房屋之權利，故其進入系爭房屋之所為，並非不法行為 ，自不構成侵權行為。從而，蔡麗絲之上開行為，既不具不 法性，尚不構成侵權行為，被告請求原告賠償精神慰撫金， 並據以抵銷及拒繳租金，尚非有據。
⑶、被告雖抗辯：租賃房屋內洗臉台、馬桶、洗衣機、抽油煙機 、冰箱、鞋櫃損壞，其自106 年11月起即通知原告修復，原 告迄今仍未修繕，伊自可抵銷及扣除而免除給付租金云云， 並提出照片為憑（見本院卷第59至61頁、第84至87頁），惟 為原告所否認。按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習 慣外，由出租人負擔。出租人為保存租賃物所為之必要行為 ，承租人不得拒絕；租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必
要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人 修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約 或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民 法第429 條、第430 條分別定有明文。而所謂有修繕之必要 ，即租賃物發生毀損，如不修繕，即不合於約定之使用收益 狀態之謂，即非加以修繕，則或不能使用，或不能為圓滿之 使用，方為具有修繕之必要，至若租賃物雖有毀損，但不妨 礙承租人之使用收益者，就非有修繕之必要，復由上述規定 可知，必承租人定相當期限催告負擔修繕義務之出租人修繕 ，而出租人於期限內不為修繕者，承租人始得行使終止契約 或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之權利 。被告雖以前些物品損壞，原告未維修繕，抗辯其得依民法 第429 條、第430 條之規定，以修繕費用抵付原告之租金云 云，惟查由原告提出上開物品損壞之照片，可知並非租賃物 房屋本身發生毀損之修繕，且亦未發現有何不修繕則或不能 使用，或不能為圓滿使用租賃房屋之情事，則原告據以抵銷 或扣除租金，已難認有據。又被告並未提出修繕費用之單據 ，且迄未舉證證明其有依法先行催告原告修繕房屋等情，是 縱有上開物品之損害，亦不符合民法第429 條、第430 條規 定，其用以抵付租金之抗辯，應非可採。
⑷、被告又抗辯：原告自106 年12月起，通知管理員變更設定電 梯感應器，致伊無法使用電梯，亦為不完全給付，伊自得據 此拒絕給付租金云云，原告則主張：系爭房屋水電費依約本 應由被告負擔，其未繳納，致遭系爭房屋之美麗夏威夷大廈 依規約停止其使用電梯，自非可歸責於伊等語，查系爭租約 第7 條第6 點約定：「大樓或社區一切管理費自出租日起由 乙方（即被告）負責繳納」（見本院卷第8 頁），是被告依 約自負有依上開約定支付管理費之義務，惟106 年6 月至同 年12月之管理費均由原告代墊，107 年1 月起即未再繳納之 事實，有原告提出之管理費繳納收據及欠繳管理費核對表可 稽（見本院卷第63至66頁），應可信為真實。又依原告提出 之美麗夏威夷大廈規約，其第7 條第3 項規定：「住戶若在 規定之日期前未繳納應繳金額時得公告後10日後停止一且公 共設施服務」等語（見本院卷第73頁），上開欠繳管理費核 對表亦記載：「請欠繳管理費三個月之前者請速補繳，並依 新版住戶規約內容並將停止所有公共服務。」（見本院卷第 66頁），堪認被告係因未依系爭租約規定繳納管理費，而遭 美麗夏威夷大廈依規約停止其使用電梯，則其無法使用電梯 ，並非可歸責於原告，是被告認其支付租金義務與原告提供 大樓電梯之使用義務間有對價關係，以原告未履行義務而拒
付租金，尚非有理。
⑸、被告另抗辯：原告向管理員稱其未繳租金及積欠水電費，侵 害其之名譽，其自可請求原告負損害賠償責任，以賠償金扣 抵租金，扣抵後即無庸繳納租金云云，原告則稱：被告欠繳 租金、水電費等情事，早已週知，且與事實相符，縱伊曾言 之，主觀上亦無故意或過失侵害被告名譽權，而係要求大樓 為適切處理，所為亦未減損被告之社會評價，自無不法侵害 其名譽可言等語，按言論自由為人民之基本權利，憲法第11 條定有明文保障，國家應給予最大限度之維護，俾其實現自 我、溝通意見、追求真理及監督各種政治或社會活動之功能 得以發揮，惟為兼顧對個人名譽、隱私及公共利益之保護， 法律尚非不得對言論自由依其傳播方式為合理之限制，故刑 法第310 條第1 項及第2 項之誹謗罪，即係保護個人法益而 設，至第3 項所為：「對於所誹謗之事，能證明其為真實者 ，不罰。但涉於私德而與公共利益無關者，不在此限」之規 定，則係針對言論內容與事實相符者之保障，並藉以限定刑 罰權之範圍，縱行為人不能證明言論內容為真實，但依其所 提證據資料，認為行為人有相當理由確信其為真實者，即不 能以誹謗罪之刑責相繩，亦不得以上開規定免除檢察官或自 訴人依法應負行為人故意毀損他人名譽之舉證責任，此業經 司法院大法官會議釋字第509 號著有解釋，經衡酌上開解釋 意旨，既係為衡平憲法所保障之言論自由與名譽、隱私等私 權所為之規範性解釋，則為維護法律秩序之整體性，俾使各 種法規範在適法或違法之價值判斷上趨於一致，自應認在民 事責任之認定上，亦有一體適用上開解釋之必要。故本件原 告縱有稱被告未繳租金及積欠水電費之事實，是否侵害被告 之名譽，自應以上開說明為認定之基礎。經查：如前所述被 告自106 年12月起即未再依約支付租金，是被告確有積欠租 金之情事，又被告亦未爭執有積欠水電費之事實，則姑不論 原告有無對管理員稱被告未繳租金及積欠水電費一事，縱有 稱之，與事實亦屬相符，且核其言詞之內容，僅係對於其經 歷之事實對出租系爭房屋之大樓管理員陳述，其目的當係為 尋求大樓對被告為相關處置，並無對於被告之人格及社會上 評價有何具體指摘或貶低，致使被告名譽有受到損害之情形 ，是被告抗辯原告所為言詞使其社會上之評價受到貶損而侵 害其之名譽，尚非可取，其進而請求原告負損害賠償責任， 扣抵租金，並依此拒付租金，亦非可取。
⒉按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之
租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約。 民法第440 條第1 、2 項定有明文。查系爭租約第3 條第1 點約定：「每月租金新台幣壹萬陸仟元整…現金應於每期11 日前繳付」（見本院卷第6 頁），是系爭租約係屬前開民法 第440 條第2 項規定之「租金約定於每期開始時支付者」， 堪以認定。又本件被告不得拒絕給付租金，已據前述，如前 所述其自106 年12月起即未依約給付租金，而原告業於107 年2 月7 日寄發存證信函催告被告應於3 日內給付積欠租金 ，逾期即逕終止系爭租約，並於翌日即107 年2 月8 日送達 被告，有存證信函、郵件收件回執、大樓電腦郵件管制紀錄 、簽收資料在卷可查（見本院卷第10至12頁、第24至27頁） ，是原告為前開催告時，被告積欠租金已逾2 個月租額，其 催告於法即無不合，則兩造間系爭租約，應於被告遲延給付 逾2 個月，原告表示系爭租約之終止日即107 年2 月12日發 生終止之效力。
⒉按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 民法第767 條第1 項前段定有明文。本件原告為系爭房屋所 有人，系爭房屋現確為被告占有中，而兩造間系爭租約業經 原告合法終止，已如前述，被告占有系爭房屋業失其權源， 其繼續占有系爭房屋自成無權占有，是原告依第767 條第1 項前段規定，訴請被告騰空交還系爭房屋，要屬有據。原告 另依民法第455 條前段規定對被告為請求，核屬選擇的訴之 合併，毋庸再加審究，敘此敘明。
㈡⒈按兩造間系爭租賃契約第3 條約定，被告有按月給付租金16 ,000元之義務，且被告當月支付之租金，係租用當月5 日至 隔月4 日之對價，而如前所述，被告自106 年12月起即未依 約給付租金，是原告依系爭租約約定，就其與被告租賃契約 存續期間之106 年12月5 日起至107 年2 月11日契約終止日 止，請求被告給付積欠之租金，洵屬正當。又按無法律上之 原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利 之受領人，依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還 其價額，民法第179 條、第181 條但書分別定有明文。又按 無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通 常之觀念，而土地所有人因此受有相當於租金之損害，自得 依民法第179 條前段之規定，請求相當於租金之不當得利（ 最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。被告自其與 原告間系爭租約終止後之107 年2 月12日起，無權占用系爭 房屋業經本院認定如上所述，其受有使用、收益系爭房屋之 利益，致原告無法取得應歸屬於己之利益而受有損害，並無
法律上之原因，原告訴請被告給付不當得利，自屬有據。本 件被告使用系爭房屋作為自住使用，其與原告間原約定租金 為每月16,000元，是其相當於租金之利益，以原約定之每月 16,000元計算，應屬允恰。準此，原告自得依不當得利返還 請求權之法律關係，請求被告給付自107 年2 月12日起之不 當得利。是依上所述，原告依兩造間系爭租約約定及不當得 利法律關係，請求被告給付上開系爭租約有效期限內（即10 6 年12月5 日起至107 年2 月11日止）之租金及接續自107 年2 月12日至同年3 月4 日止之不當得利48,000元（計算式 ：16000 ×3 ＝48000 ），及自107 年3 月5 日起至交還系 爭房屋之日止，按月給付相當於租金16,000元之不當得利， 要屬有據。
⒉按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃 關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交 付之押租金，發生當然抵充之效力，而於抵充後，猶有餘額 ，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號 判決意旨參照）。被告抗辯其承租系爭房屋時，曾交付原告 32,000元供作押租金，有系爭租約第3 條第2 點之記載可稽 （見本院卷第6 頁），並為原告所不爭，堪信為真，而原告 亦同意退還被告所交付之押租保證金，以扣抵被告積欠之租 金（見本院卷第82頁）。又如前所述被告積欠原告106 年12 月5 日起至107 年3 月4 日止租金及相當於租金之不當得利 額為48,000元，扣除押租保證金後，被告尚應給付原告16,0 00元（計算式：48000 －32000 ＝16000 ）。 ⒊依上所述，原告請求被告給付積欠之租金及相當於租金之不 當得利16,000元，及自107 年3 月5 日起至交還系爭房屋之 日止，按月給付16,000元，為有理由，逾此範圍之請求，即 屬無據，不應准許。
五、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項前段規定，訴請被告 將系爭房屋遷讓返還原告。另依兩造間系爭租約約定及不當 得利法律關係，請求被告給付16,000元，及自起訴狀繕本送 達翌日（即107 年3 月13日）起至清償日止，按週年利率百 分之5 計算之利息，暨自107 年3 月5 日起至交還系爭房屋 之日止，按月給付16,000元，為有理由，應予准許。逾此部 分，則無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易 程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規 定，應依職權宣告假執行，並依同法第392 條第2 項規定， 依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額
，依後附計算書確定如主文所示之金額。
中 華 民 國 107 年 7 月 25 日
橋頭簡易庭 法 官 謝濰仲
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 107 年 7 月 25 日
書記官 楊馥華
計 算 書
項 目 金 額（新台幣） 備 註
第一審裁判費 6,830元
合 計 6,830元