最高法院民事判決 107年度台上字第843號
上 訴 人 陳玉瓶
訴訟代理人 林雪娟律師
上 訴 人 吳崑良
楊蒼安
黃進丁
甘麗燕
王建順
王添瑯
王火全
林麗雲
林玳妤
林祈福
林連順
黃進成
共 同
訴訟代理人 陳魁元律師
被 上訴 人 柯欐潔
邱螺蘭
上 列一 人
訴訟代理人 陳志偉律師
陳添桂
共 同
訴訟代理人 林信宏律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國 107
年2月7日臺灣高等法院高雄分院第二審更審判決（106 年度重上
更㈠字第22號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件被上訴人主張：被上訴人柯欐潔於民國97年5月22 日向訴外人元大國際資產管理股份有限公司購買坐落高雄市○○區○○段0000000 000000000000 地號土地（下稱系爭土地），嗣於同月29日將土地應有部分各4分之1出賣予被上訴人邱螺蘭、陳添桂，並均辦畢所有權移轉登記。上訴人陳玉瓶、吳崑良、林麗雲、楊蒼安、及甘麗燕、黃進成、黃進丁（下稱甘麗燕等3 人）、王火全、王建順、王添瑯（下稱王火全等3 人）、林祈福、林玳妤、林連順（下稱林祈福等3人；以上合稱陳玉瓶等13 人）之父祖輩或前手並無向保證責任高雄市建築信用合作社（下稱建築信合
社）承租土地興建房屋，又縱認有此情，租賃關係亦已消滅，陳玉瓶等13人所有如原判決附表（下稱附表）一所示之未辦保存登記建物（下稱系爭建物），無權占用伊所有如附表一所示土地，伊自得請求拆屋還地。又上訴人無權占用系爭土地，致伊受有損害，邱螺蘭、陳添桂已將不當得利請求權讓與柯欐潔等情。爰依民法第767條第1項、民法第179 條規定，求為命上訴人分別將地上如附表一所示建物拆除，將占用土地返還予伊，並分別給付柯欐潔如附表二所示之不當利得本息（被上訴人於原審將第一審被告林鴻璋變更為林連順、並追加林祈福為被告，另其逾上開請求部分業受敗訴判決確定，不另贅述）。
上訴人陳玉瓶則以：附表一編號1 之土地為訴外人陳福元向建築信合社承租，陳福元建造附表一編號1 之地上物，陳福元死亡後由陳玉瓶繼承。本件為往取債務，建築信合社未至承租人處收取租金，承租人不負遲延責任，亦無提存義務。又該租約為不定期土地租賃契約，縱房屋不堪使用而重建，不能解釋為出租人當然得終止租約，況再行重建時，出租人未及時反對，且以明示之意思表示終止租約，契約非當然消滅或失效。該地上物僅有部分整修，並無不堪使用之情，契約仍有效存續。又受相當於租金之利益，以按申報地價年息5%計算為適當等語，資為抗辯。其餘上訴人則以：附表一編號2 建物係訴外人吳南山所建，由吳崑良繼承；編號3建物係訴外人楊生賜所建，由楊蒼安繼承；編號4建物係訴外人黃選所建，由甘麗燕等3人繼承；編號5至7 建物係訴外人王騫所建，由王火全等3人繼承；編號8建物係訴外人林明斷所建，嗣其將該建物出賣予吳陳仙桃，吳陳仙桃再出賣予林麗雲；編號9建物係訴外人林貴所建，由林祈福等3人繼承後予以改建。吳南山、楊生賜、黃選、王騫、林貴（即林登貴）、林明斷（與陳福元合稱陳福元等7 人）均有向建築信合社承租土地興建房屋。建築信合社雖將系爭土地輾轉讓與被上訴人，基地租賃契約仍繼續存在。伊等雖中斷繳租，然未受催告，被上訴人不得終止契約。伊等縱令無權占有，然已占用土地65年，其3 人行使權利亦屬權利濫用，違反誠信原則。且被上訴人請求不當得利金額過高。系爭土地原為第一建築信用合作社所有，楊蒼安為該社社員，亦為共有人之一，且為地上權人，應有優先承購權，該社出賣予被上訴人，未具備土地共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意，亦未於土地權利變更登記時，以書面通知共有人，其3 人取得土地所有權不合法，不得主張伊等無權占有及受有租金損害。又吳崑良於47年間改建地上物，王火全、黃進成分別在50、52年間部分翻修地上物，均在定期租賃契約存續期間修建等語，資為抗辯。
原審以：系爭土地為被上訴人柯欐潔、邱螺蘭、陳添桂輾轉自保
證責任高雄市第十信用合作社取得共有（柯欐潔應有部分2 分之1、邱螺蘭、陳添桂應有部分各4分之1 ）。又附表一所示地上物，為各該占用人欄所列之人所有，為兩造所不爭執，是被上訴人主張各該占用人就其地上物有事實上處分權，並以之為被告據為請求，即屬有據。上訴人之父祖輩或系爭房屋前手即陳福元等 7人有向建築信合社承租占用之土地，有上訴人所提41年至52年間之租單等件為證。又陳福元等7 人所繳納租金多逐年調高，出租人之目的應係為適時反應租金市場行情及承租人經濟條件，不欲受民法第442 條所限制，實際上雙方亦非確實以一年一約方式每年換約，而係屢見以一年租約卻向承租人收取數年租金之入金記載，待入金表格填載完畢或一定數量後，再轉入新租約，足見租期記載暫定為一年，僅為形式上之記載，雙方寓意有長期租用基地之意。再佐以上開租單、入金單、聲請調解狀內載房屋地址係坐落在租賃基地，以及林明斷之收據記載「建屋一間」或「建屋一間，空地10坪」等情形，可知訟爭基地係用以建屋，各該租賃契約應係以建屋為目的而訂立，核其性質屬基地租賃建屋契約，而非一般土地租賃契約。按土地之租賃契約，不論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，均係以承租人使用該房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，然依契約之目的探求當事人之真意，應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。而所謂不堪使用之原因，包括因房屋本身材質與結構，在長時間正常使用中，產生漸進之耗損毀壞。陳玉瓶、吳崑良、楊蒼安、王添瑯、林麗雲及林祈福等3 人，甘麗燕等3人、王火全占用附表一所示地上物，屋齡均逾60 年，屬構造別為代號「E雜木」或「D雜木以外」，有房屋稅課稅資料可稽。楊蒼安自承該屋破損，目前作為堆放雜物之用，上該地上建物於民國3、40 年間原為雜木或雜木以外構造之建築物，參考行政院頒佈之固定資產耐用年數表，耐用年數分別為30年、35年，迄今已超過耐用年限甚久；又經法院勘驗現場發現，附表一其餘編號房屋，均已變更為磚造建物，已非原雜木構造房屋，其等未能證明係經出租人同意而改造，顯見該等房屋早在民國97年以前即已不堪使用；吳崑良固辯稱吳南山於47年經建築信合社同意而改建等語。然觀諸吳南山向高雄市政府申請修繕說明及高雄市政府核准之記載，吳南山於47年既僅抽換腐損料，並修水泥瓦，可見附表一編號2 房屋經該修繕後，仍為雜木構造房屋，仍逾耐用年限甚久。王火全、黃進成空言其分別在50、52年間定期租賃之存續期間內翻修地上建物，未提出證據證明，不足採信，則原有租地建屋之法律關係，已因房屋不堪使用而消滅。至於陳玉瓶等人援引最高法院51年台上字第2987號判例，與訟爭房屋事實上已達不堪使用程度者兩者事實不同，於本件情形，自無適用之
餘地。上訴人所有地上建物占有系爭土地即無占有權源，被上訴人本於所有權妨害除去請求權、所有物返還請求權，請求陳玉瓶等13人將附表一「占用位置欄」所示地上建物拆除，將所占有土地返還被上訴人，自非無據。又陳玉瓶等13人無法律上原因占用如附表一占用位置欄所示，面積各如該表占用面積欄所示土地，渠等因而受有利益，妨害被上訴人對於該部分土地之使用收益，致受有相當於租金之損害。邱螺蘭、陳添桂已將不當得利請求權讓與柯欐潔，則柯欐潔自得依據不當得利之規定，請求附表二所示他造各當事人返還相當於租金之利益。審酌土地所在位置鄰近三多商圈，然位於該商圈邊緣巷內，並參酌鄰近其他無權占有者（原審共同被告）應返還柯欐潔相當租金之不當利得，認陳玉瓶等13人就占用土地之利益，以按申報地價年息5%計算為適當。則柯欐潔得請求陳玉瓶等13人給付不當得利之金額，應分別如第一審判決附表二編號7、編號16 及附表二所示等詞，為其心證所由得。爰廢棄第一審所為被上訴人上開部分敗訴之判決，改判命除陳玉瓶、吳崑良以外之上訴人拆除如附表一所示之地上物返還土地予被上訴人，並給付柯欐潔如附表二所示之金額，另維持第一審所為命陳玉瓶、吳崑良拆屋還地及給付不當得利之判決，駁回陳玉瓶、吳崑良之上訴。
按租地建屋契約，係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約目的探求當事人之真意，仍應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷之；蓋房屋如未經出租人同意而改造或更新材質結構致變更其使用期限者，若以變更後之狀態為斷，不免違背該租地建屋契約立約時當事人之真意。查陳福元等7 人與建築信合社訂立之契約屬未定期限之租地建屋契約，上訴人有事實上處分權之系爭房屋，依原始房屋稅課稅資料記載均為「E雜木」或「D雜木以外」，除楊蒼安自承該屋破損，目前作為堆放雜物之用；其餘地上物經法院勘驗現場發現，均已變更為磚造建物，已非原雜木構造房屋，且其等未能證明曾經出租人同意而改造等情，均為原審所合法認定。系爭房屋經改造或更新材質結構部分，既未能證明曾經出租人同意，揆諸前揭說明，仍應依陳福元等7 人承租時所建房屋之材質及結構通常使用判斷其租用期限，不能以變更後之狀態為斷。原審以原興建之房屋建材、結構為據，認原有房屋均已不堪使用，系爭租約已因租期屆滿而消滅，被上訴人請求其等拆屋還地，於法並無不合；亦無違背誠信原則及權利濫用禁止原則可言。上訴人指稱不應以房屋稅及資料所記載之材質為斷，而應以房屋現況判斷是否已達不堪使用，尚無可取。又上訴人所有建物既早已無占有系爭土地之權源，自無再討論有無債權物權化法理適用
之必要。上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，暨其他贅述而與判決結果無涉之理由，指摘原判決關於其敗訴部分違背法令不當，聲明廢棄，不能認為有理由。據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 7 月 12 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 高 孟 焄
法官 彭 昭 芬
法官 蘇 芹 英
法官 林 金 吾
法官 袁 靜 文
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 107 年 7 月 23 日