臺灣高等法院民事判決 105年度上字第1201號
上 訴 人 李芳珠
被 上訴人 鋒勳建設股份有限公司
法定代理人 謝明勳
訴訟代理人 黃勝文律師
複 代理人 張堯晸律師
上列當事人間請求解除買賣契約等事件，上訴人對於民國105 年
7 月28日臺灣新北地方法院105 年度訴字第1106號第一審判決提
起上訴，並於第二審為訴之追加，本院於107 年6 月13日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
上訴及追加之訴均駁回。
第二審（含追加之訴）訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
按第二審訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請 求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446 條第1 項、第255 條第1 項第2 款定有明文。上訴人於原審，係主 張被上訴人要求增加價款，依兩造於民國104 年5 月15日所 簽「鋒勳鴻觀」房屋預定買賣契約書（下稱房屋買賣契約） 第23條第1 項、土地預定買賣契約書（下稱土地買賣契約， 與房屋買賣契約合稱系爭買賣契約）第11條第1 項約定，請 求被上訴人返還已付買賣價金新臺幣（下同）382 萬元，給 付違約金172 萬5000元，合計554 萬5000元（見本院卷一第 2 頁反面）。嗣於本院審理期間，上訴人再依相同約定，追 加請求被上訴人給付遲延利息66萬0404元，併補充法律上依 據為民法第226 、259 、260 條規定，業經被上訴人表示程 序上同意（見本院卷五第239 頁反面），應予准許。至上訴 人主張被上訴人將買賣標的另行出賣，依據同上請求權為同 一請求部分，被上訴人雖表示程序上不同意追加（見本院卷 五第239 頁反面），惟因先後所為請求具有關連性，原請求 之證據資料得於後一請求加以利用，兩造於訴訟中復已為實 體攻防，符合基礎事實同一之追加要件，仍應准許。貳、實體方面：
一、上訴人主張：上訴人於104 年5 月15日以1150萬元向被上訴 人購買坐落新北市○○區○○段000 地號等5 筆建築基地上 所建「鋒勳鴻觀」建案B 棟8 樓房屋暨坐落基地應有部分（ 下稱系爭房地），上訴人已於104 年5 至11月間陸續繳付買 賣價金382 萬元，剩餘768 萬元未給付，扣除交屋款5 萬元 後，上訴人僅需貸款763 萬元。詎被上訴人竟於105 年1 月
間寄發律師函，要求上訴人簽發面額920 萬元之本票予被上 訴人，作為辦理920 萬元貸款之擔保，否則拒絕辦理系爭房 地所有權移轉登記。被上訴人擅將買賣價金提高157 萬元， 變成1307萬元，已違反房屋買賣契約第23條第1 項、土地買 賣契約第11條第1 項賣方不得要求增加價款之約定。嗣被上 訴人更於105 年8 月12日將系爭房地出售他人，於同年9 月 5 日為移轉登記，同樣違反房屋買賣契約第23條第1 項、土 地買賣契約第11條第1 項賣方違約不賣之約定。為此依房屋 買賣契約第23條第1 項、土地買賣契約第11條第1 項約定及 民法第226 、259 、260 條規定，解除系爭買賣契約，請求 返還已付買賣價金382 萬元，給付違約金172 萬5000元及遲 延利息66萬0404元。
二、被上訴人則以：系爭房地乃預售屋性質，原為訴外人謝麗真 於103 年12月24日以1150萬元向被上訴人購得，嗣謝麗真透 過訴外人即代銷公司經紀人江達立代為銷售，將系爭房地之 權利賣予上訴人，賺取價差157 萬元作為權利金，兩造因而 以換約之方式另行簽立系爭買賣契約。被上訴人早於104 年 5 月25日即將該157 萬元差額，與謝麗真已繳交之第1 期款 項10萬元、第2 期款項105 萬元、第3 期款項58萬元，合計 330 萬元，交予謝麗真，經謝麗真申報157 萬元之權利金收 入在案。而上訴人給付被上訴人之款項382 萬元，扣除謝麗 真賺取之權利金157 萬元後為225 萬元，可知上訴人繳納之 款項，係前述第1 、2 、3 期款項173 萬元與第4 期款項29 萬元、第5 期款項23萬元之加總。買賣總價1150萬元減去上 訴人繳付款項225 萬元與交屋款5 萬元，上訴人應辦理之貸 款確為920 萬元，不存在事後提高買賣價金之問題。上訴人 對於應給付權利金知之甚詳，竟故為與事實不符之主張，經 被上訴人多次以律師函告知已違約，將依違約條款辦理，猶 置之不理，被上訴人始將系爭房地另行出售他人，依法解約 等語，資為抗辯。
三、原審判決駁回上訴人之訴，上訴人不服，提起上訴，聲明（ 見本院卷五第239 頁）：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人應給付上訴人554 萬5000元。 上訴人復於本院審理期間為訴之追加，聲明（見本院卷五第 239 頁）：
被上訴人應再給付上訴人66萬0404元。
被上訴人答辯聲明（見本院卷五第239 頁反面）： 上訴及追加之訴均駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院卷五第77、78、137 頁，並由本院
依相關卷證為部分文字修正、順序調整）：
（一）上訴人於104 年5 月15日以1150萬元向被上訴人購買系爭 房地，雙方簽有系爭買賣契約。
（二）依據系爭買賣契約之記載，上訴人就購買系爭房地之價金 繳付方式如下：
１訂金：第1 期款項10萬元（房屋部分4 萬元，土地部分6 萬元）。
２簽約金：第2 期款項105 萬元（房屋部分42萬元，土地部 分63萬元）。
３開工：第3 期款項58萬元（房屋部分23萬2000元，土地部 分34萬8000元）。
４十二樓頂版完成：第4 期款項29萬元（房屋部分11萬6000 元，土地部分17萬4000元）。
５使用執照取得：第5 期款項23萬元（房屋部分9 萬2000元 ，土地部分13萬8000元）。
６金融貸款：第6 期款項920 萬元（房屋部分368 萬元，土 地部分552 萬元）。
７交屋：第7 期款項5 萬元（房屋部分2 萬元，土地部分3 萬元）。
（三）上訴人已給付382 萬元予被上訴人。
五、本院就兩造爭執事項之判斷：
（一）系爭房地之買賣價金為1150萬元：
系爭買賣契約載明系爭房地買賣總價為1150萬元，即房屋 價款460 萬元、土地價款690 萬元，有系爭買賣契約書在 卷可稽（見原審卷第30、68頁），兩造對此俱無爭執（兩 造不爭執事項第1 項參照），堪信為真。證人即代銷公司 之專案經理江達立於本院審理時，雖證稱：「買賣價金為 1307萬元，包含157 萬元之權利金」、「主要有一筆157 萬元的權利金要給前手謝麗真」（見本院卷二第105 頁） 、「買方是李芳珠，我認為賣方是謝麗真，謝麗真也會跟 建設公司簽立一份買賣契約……」（見本院卷二第108 頁 ），將系爭房地之買賣價金1150萬元及謝麗真收取之權利 金157 萬元相混淆，對於系爭買賣契約之當事人同有誤認 ，但此應是江達立不具法律專業所致，無礙系爭房地之買 賣價金為1150萬元之認定。
（二）上訴人購買系爭房地應支付之金額，包含系爭房地買賣價 金1150萬元及應支付謝麗真之款項157 萬元： 謝麗真曾於103 年12月24日與被上訴人就系爭房地簽立房 屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書，有各該契約書 附卷可憑（見本院卷一第19至111 頁），嗣於104 年3 月
25日委託代銷公司轉售系爭房地，則有委託書存卷可參（ 見本院卷五第50、51頁）。比對謝麗真與被上訴人簽立之 契約書與系爭買賣契約書內容，買賣標的均為系爭房地， 停車位之編號亦相同，堪認上訴人購買之系爭房地乃謝麗 真購入後轉賣。而依證人江達立於本院所證（見本院卷二 第105 頁），及證人即謝麗真配偶林東陽於原審所證（見 原審卷第115 頁），謝麗真轉售系爭房地賺取之差價，即 江達立所稱之權利金，為157 萬元。顯見上訴人購買系爭 房地應支付之金額，包含系爭房地買賣價金1150萬元及應 支付謝麗真之款項157 萬元。
（三）系爭房地之轉賣，並無違反房屋買賣契約第21條、土地買 賣契約第12條約定：
房屋買賣契約第21條第1 、2 項關於轉讓條件之約定，乃 ：「買方繳清已屆滿之各期應繳款項者，於本契約房地賣 方通知銀行對保前，如欲將本契約轉讓他人時，必須事先 以書面徵求賣方同意，賣方非有正當理由不得拒絕」、「 前款之轉讓，除配偶、直系血親間轉讓一次為限不收手續 費，其餘之轉讓賣方得向買方收取本契約房地總價款千分 之一之手續費，其受讓人須繼受買方已履行本約各條款項 之效力」（見原審卷第37頁），土地買賣契約第12條第1 、2 項亦有相似約定（見原審卷第71頁）。上訴人指摘系 爭房地之轉賣違反上開規定，容有誤會。蓋將本件事實與 該等約定相涵攝，該等約定所稱之「買方」應為謝麗真， 「賣方」是被上訴人，上訴人則為「他人」、「受讓人」 ，意指謝麗真如欲轉賣系爭房地，應先徵求被上訴人同意 ，被上訴人並得收取手續費，相關之權利義務乃存在被上 訴人與謝麗真之間，被上訴人願否同意謝麗真轉讓、以何 方式同意、要否收取手續費，基於契約之相對性，非上訴 人所能置喙，況被上訴人如未同意謝麗真轉讓系爭房地， 不會與上訴人另行簽立系爭買賣契約，證人江達立復明確 證稱經過被上訴人同意，方為轉售（見本院卷二第106 頁 反面），是系爭房地之轉賣，並無違反房屋買賣契約第21 條、土地買賣契約第12條約定。
（四）上訴人支付之382 萬元，乃系爭房地第1 至5 期款項及應 支付謝麗真之157 萬元：
上訴人購買系爭房地支出之款項382 萬元（兩造不爭執事 項第3 項參照），包括104 年5 月14日匯至被上訴人帳戶 之289 萬元（見原審卷第17頁）、104 年5 月14日之存款 60萬元（見原審卷第23頁）、104 年5 月19日之刷卡金10 萬元（見原審卷第22頁）、104 年11月10日之存款23萬元
（見原審卷第24頁）。對照系爭買賣契約所載第1 期款項 10萬元、第2 期款項105 萬元、第3 期款項58萬元、第4 期款項29萬元、第5 期款項23萬元（兩造不爭執事項第2 項參照），可知上訴人於104 年11月10日存入之23萬元乃 第5 期款項，而104 年5 月14至19日給付之款項359 萬元 ，與第1 至4 期款項加總202 萬元，相差157 萬元，足見 上訴人支付之382 萬元，乃第1 至5 期之款項及應支付謝 麗真之157 萬元。此參被上訴人開立予上訴人之發票（見 原審院卷第18至20頁）金額加總，與第1 至5 期款項之金 額加總相符，不含157 萬元，以及林東陽簽收之支出證明 單（見原審卷第85頁），暨謝麗真申報157 萬元權利金所 得之104 年度綜合所得稅電子結算（網路）申報收執聯（ 見本院卷二第66頁），皆顯示157 萬元是由謝麗真取得等 節，益徵明白。
（五）被上訴人銷售系爭房地過程，無違反房屋買賣契約第29條 第1 項、土地買賣契約第16條第1 項之問題： 上訴人固援引房屋買賣契約第29條第1 項、土地買賣契約 第16條第1 項約定：「本契約所有事項雙方確已詳細審閱 ，買賣雙方了解並同意本契約一切權利義務均以本約之約 定為準，任何口頭承諾或約定概不生效，買方不得以賣方 所直接或間接聘僱之銷售人員之口頭說詞或無合約性質與 效力之書面，對賣方為任何主張或請求」（見原審卷第38 、72頁），主張被上訴人不得要求另行給付權利金云云。 惟此約定，乃為避免出賣者與購買者彼此間，日後就約定 之內容各執一詞，產生糾葛所設。就本件而言，157 萬元 權利金之法律關係乃存在謝麗真與上訴人之間，非存在兩 造之間，兩造就系爭房地之買賣價金仍為1150萬元，兩造 間之權利義務，亦是依系爭買賣契約之約定，被上訴人銷 售系爭房地過程，並無違反房屋買賣契約第29條第1 項、 土地買賣契約第16條第1 項之問題。上訴人該項主張，顯 是誤將兩造間之權利義務關係與上訴人及謝麗真間之權利 義務關係混為一談，要無可採。
（六）被上訴人未有增加價款之違約，上訴人無從據以解約及為 相關之請求：
上訴人指摘被上訴人違約增加價款，進而為本件相關之請 求，係以被上訴人違反房屋買賣契約第23條第1 項、土地 買賣契約第11條第1 項約定中，關於「若賣方有要求增加 價款……買方得主張解除本契約……買方有效解約時，賣 方除退還所收價款及遲延利息外，並應賠償本約買賣總價 百分之十五之違約金……」（見原審卷第38、71頁）之內
容為據。然如前述，系爭房地之買賣價金為1150萬元，上 訴人應支付之金額1307萬元，包含系爭房地之買賣價金11 50萬元及應支付謝麗真之款項157 萬元，被上訴人並無違 約要求增加價款。由104 年12月29日新北市政府法制局消 費者保護官104 年消保申字第21514 號申訴案件處理紀錄 記載：「申訴人（按：即上訴人）表示於103 年12月經鈞 驛代銷公司向對造公司（按：即被上訴人) 購買鴻觀建案 ，總價1307萬元……本人要求對造公司開立本人157 萬元 發票」（見原審卷第94頁），尚可知上訴人對於其應支付 之款項總計1307萬元，自始知之甚稔，與證人江達立所證 ：上訴人、訴外人即上訴人胞姐李麗香知悉系爭房地有人 購買，需給付權利金（見本院卷二第105 、107 頁），悉 相吻合。故上訴人於105 年3 月30日起訴時，以被上訴人 違約增加價款為由主張解約（見原審卷第11頁），洵屬無 據，不生合法解約之效力，無從依房屋買賣契約第23條第 1 項、土地買賣契約第11條第1 項約定及民法第226 、25 9 、260 條規定為相關之請求。
（七）上訴人未依被上訴人通知辦理貸款相關事宜，拒絕繼續履 約，業已違約，且經被上訴人合法解約：
上訴人給付系爭房地第1 至5 期款項後，即應依約辦理第 6 期款項920 萬元之金融貸款（兩造不爭執事項第2 項參 照）。而依據房屋買賣契約第9 條第2 、3 項（見原審卷 第31、32頁）及土地買賣契約第6 條第2 、3 項（見原審 卷第69頁）關於貸款之約定，上訴人應依被上訴人之通知 辦妥一切手續，不得拒絕，否則，被上訴人有權依違約之 罰則規定辦理。房屋買賣契約之附件五委辦貸款契約書第 5 條（見原審卷第48頁）及土地買賣契約之附件二委辦貸 款契約書第5 條（見原審卷第73頁）尚且約定，上訴人辦 理貸款時，應簽發與貸款金額相同面額即368 萬元、552 萬元之本票作為擔保，若不履行，因房屋買賣契約第26條 （見原審卷第38頁）、土地買賣契約第13條（見原審卷第 72頁）約定附件為本約之一部分，將視同違約。上訴人以 被上訴人違約增加價款為由，拒絕配合辦理貸款之相關事 宜，被上訴人隨即委請律師，先後於105 年1 月11日（見 原審卷第88、89頁）、105 年1 月30日（見原審卷第90、 91頁）、105 年3 月14日（見原審卷第92、93頁）發函催 請上訴人簽發本票，俾辦理後續之過戶手續。由上訴人得 提出該105 年3 月14日函文（見原審卷第12、13頁）及被 上訴人於104 年12月23日催告簽發本票之函文（見原審卷 第14頁），暨兩造曾於104 年12月29日在新北市政府法制
局會議室就此爭議為協商之事實（見原審卷第94頁），上 訴人顯已收受被上訴人之催告通知，上訴人猶拒絕簽發本 票，並以被上訴人違約增加價款之不實主張，要求解約（ 見原審卷第11頁），拒絕繼續履行，已違反房屋買賣契約 第23條第2 項（見原審卷第38頁）、土地買賣契約第11條 第2 項（見原審卷第71頁）之約定。則被上訴人於106 年 2 月2 日寄發存證信函（見本院卷五第222 至224 頁）予 上訴人，解除系爭買賣契約，於法有據，上訴人既已收受 該解約之通知（見本院卷五第240 頁），系爭買賣契約即 經合法解除。
（八）系爭買賣契約經合法解除，上訴人不得再以被上訴人違約 不賣系爭房地為由解約，及為相關請求：
上訴人於本院審理期間，追加主張被上訴人於105 年8 月 12日將系爭房地出售他人，於同年9 月5 日為移轉登記， 另有房屋買賣契約第23條第1 項、土地買賣契約第11條第 1 項賣方違約不賣之違約行為，上訴人得予解約，進而依 該約定及民法第226 、259 、260 條規定，請求被上訴人 返還已付買賣價金382 萬元，給付違約金172 萬5000元及 遲延利息66萬0404元。核此主張，應以被上訴人仍有給付 義務，且經上訴人合法解約為前提。依上訴人所陳（見本 院卷五第193 頁），其係以105 年10月13日寄發之存證信 函（見本院卷一第214 至216 頁），解除系爭買賣契約， 惟該存證信函僅泛稱：「鋒勳公司明確違反買賣預定契約 書第22條第1 項：本契約房屋賣方保證交屋時產權清楚， 絕無一屋數賣等情形……鋒勳公司確實已違反本契約，且 在訴訟期間及訴訟尚未定讞已將本房地買賣標的求售確定 ，確係侵害本人民法保障之法益權」等語，並未提及解除 系爭買賣契約之事，難認上訴人已以該存證信函解除系爭 買賣契約。而上訴人於105 年1 月間即有拒不配合辦理貸 款事宜之違約情事，被上訴人並於106 年2 月2 日合法解 約，已論述如上，系爭買賣契約經解除後，被上訴人不再 負有給付義務，上訴人自不得以被上訴人違約不賣為由解 約，亦不得據此為相關請求。
（九）上訴人於本院言詞辯論終結前聲請調查之證據，均無調查 之必要：
上訴人於本院言詞辯論終結前仍聲請調查之證據，計有通 知證人謝麗真、林東陽、江達立到庭作證、對質，以明案 情，通知證人林坤振、李麗香到庭作證，以證實系爭買賣 契約之當事人為兩造，買賣總價金為1150萬元（見本院卷 五第187 、188 頁）。衡酌證人林東陽、江達立已分別於
原審（見原審卷第114 至116 頁）及本院審理期間（見本 院卷二第104 至108 頁），就其等所悉系爭房地買賣之經 過詳為證述，而依證人林東陽所證，系爭房地之購買人雖 為其配偶謝麗真，但是由其出面處理（見原審卷第115 頁 ），此亦為被上訴人於原審通知林東陽作證之原因（見原 審卷第83頁），實無再通知林東陽、江達立、謝麗真到庭 作證之實益。至上訴人通知證人林坤振、李麗香到庭作證 之待證事實，及要求與證人林東陽、江達立對質，乃為證 明系爭買賣契約之當事人為兩造，買賣總價金為1150萬元 ，然兩造對此事實並無爭執（兩造不爭執事項第1 項參照 ），江達立因不諳法律，誤解系爭買賣契約之當事人及價 金，復經本院認定如前，此部分事實甚為明確，同樣無贅 予調查之必要。
六、綜上所述，上訴人主張被上訴人擅將系爭房地買賣價金提高 157 萬元，變成1307萬元，違反系爭買賣契約之約定，難認 可採。被上訴人抗辯該157 萬元乃上訴人應給付謝麗真之權 利金，系爭房地買賣價金仍為1150萬元，上訴人違約在先， 又拒絕履約，被上訴人已依法解約，洵屬有據。從而，上訴 人依房屋買賣契約第23條第1 項、土地買賣契約第11條第1 項約定，請求被上訴人返還已付買賣價金382 萬元，給付違 約金172 萬5000元，非屬正當，不應准許。原審為上訴人敗 訴之判決，尚無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄 改判，為無理由，應駁回其上訴。另上訴人追加依前開約定 及民法第226 、259 、260 條規定，請求被上訴人給付遲延 利息66萬0404元，併以被上訴人違約不賣為由，解除系爭買 賣契約，依據同上請求權為相同請求等部分，亦無理由，應 駁回該追加之訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據 ，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐 一論列，附此敘明。
參、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法 第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 6 月 27 日
民事第二十四庭
審判長法 官 陳麗芬
法 官 黃欣怡
法 官 許炎灶
正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理
由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1 第1 項但書或第2 項所定關係之釋明文書影本。若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 6 月 27 日
書記官 王詩涵
附註：
民事訴訟法第466 條之1 （第1 項、第2 項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
, 台灣公司情報網