遷讓房屋等
臺灣臺中地方法院(民事),簡上字,107年度,14號
TCDV,107,簡上,14,20180622,1

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 107年度簡上字第14號
上　訴　人　李宗栩
被上訴人　　徐唯娟
訴訟代理人　陳益軒律師
複代理人　　顏嘉盈律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國106年11月8
日本院臺中簡易庭106年度中簡字第2226號第一審簡易判決提起
上訴，本院合議庭於107年5月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人方面：
上訴人主張及陳述除與原審判決記載相同者茲予引用外，並 補稱：
(一)被上訴人自始知悉原審共同被告林重文轉租其所有門牌號 碼台中市○○區○○路000號1至3樓房屋(下稱系爭房屋) 之事實，然被上訴人多年來未曾提出異議，應視為默示同 意林重文轉租：
1、被上訴人至遲於民國100年將系爭房屋出租予林重文，迄 今已5年有餘，林重文承租系爭房屋後並未依與被上訴人 間租賃契約之約定供訴外人順菱國際有限公司(下稱順菱 公司)使用，自始即將系爭房屋隔為數間店面，轉租予他 人以賺取轉租利益，而林重文承租系爭房屋後，將系爭房 屋隔成數間店面轉租予不同商家營業使用，系爭房屋外觀 之改變顯而易見，被上訴人稱不知系爭房屋有隔間轉租之 情形，實屬無據。
2、上訴人早於105年初即已透過被上訴人之弟徐益祥向被上 訴人表示欲直接承租系爭房屋，但被上訴人當時以林重文 皆有按時繳納租金為由(惟據被上訴人在原審起訴狀所述 ，林重文自104年6月間開始即有積欠租金及繳租不正常之 情事)，向上訴人表示願意繼續出租系爭房屋予林重文， 而不同意直接出租予上訴人。
3、原審共同被告台灣永興東潤服飾有限公司(下稱永興東潤 公司)自承租系爭房屋起，即每年向國稅局申報系爭房屋 租金以抵扣營利事業所得稅，被上訴人因此被課予租金所 得稅，被上訴人自不得委為不知，此部分聲請鈞院向國稅 局函調被上訴人歷年綜合所得稅申報資料可證。 4、上開事實皆足以證明被上訴人對林重文轉租之事實完全知 情，然被上訴人多年來均未曾提出異議，更未因此對林重



文以違法轉租為由為終止租賃契約之意思表示，應認被上 訴人已默示同意林重文為系爭房屋轉租行為。
(二)被上訴人對林重文為終止租約之行為，應屬權利濫用，亦 與誠信原則有違：
1、上訴人多年來從事物業管理業(即房地產管理業)，經營管 理台中逢甲商圈等繁榮地區之店面，透過創造或提高店面 出租之效益以獲得報酬，系爭房屋即為上訴人向林重文承 租後進行整修，再轉租予永興東潤公司。被上訴人對林重 文轉租系爭房屋之事既完全知情，均未曾提出異議，且多 年沉默不為行動，已足使上訴人信賴被上訴人同意林重文 轉租行為，則林重文係為合法轉租，上訴人基於信賴，於 承租系爭房屋後，即進行水電施作、廁所及廚房等多處裝 修、漏水修繕等工程，使系爭房屋合於作為店面使用之狀 態，提升系爭房屋使用收益之價值，並繳清前承租人積欠 之水費，上訴人為系爭房屋支出之必要費用及有益費用至 少達新台幣(下同)300000元。另上訴人亦因信賴被上訴人 仍有意願繼續與林重文維持原租賃關係，以開立未到期支 票方式預先支付至107年4月15日之租金予林重文，而上開 支票皆未記載禁止背書轉讓，林重文已將上開支票全數背 書轉讓予他人，且原審判決上訴人敗訴後，被上訴人將系 爭房屋以高額租金直接出租予永興東潤公司，將上訴人長 期對系爭房屋長期辛勤努力管理、經營之成果據為所有， 更因永興東潤公司向上訴人起訴請求返還未到期之租金支 票及押租金，致上訴人因此蒙受重大之損失。
2、被上訴人在原審主張自106年3月間始得知林重文將系爭房 屋轉租之事實，此一主張與事實不符，被上訴人藉此對林 重文主張終止租約，並向上訴人請求返還系爭房屋，顯然 已違反誠實信用原則，而無理由。
(三)並聲明：1、原判決不利於上訴人部分廢棄。2、上開廢棄 部分，被上訴人於第一審之訴駁回。
二、被上訴人方面：
被上訴人主張及陳述除與原審判決記載相同者茲予引用外， 並補稱：
(一)上訴人主張被上訴人自始知悉林重文轉租系爭房屋、隱瞞 林重文有積欠租金之事實，且多年來未曾提出異議云云。 惟查：
1、依證人吳璠於鈞院107年3月20日準備程序期日證述內容可 知，上訴人於105年6、7月間與證人吳璠及徐益祥談話時 ，已知悉林重文不是被上訴人之親戚，且有積欠租金之事 實，而徐益祥根本未曾向被上訴人轉述上開事實，被上訴



人第1次與證人吳璠及上訴人見面是在106年3月間討論系 爭房屋租賃事宜，被上訴人始知悉系爭房屋遭林重文違法 轉租，當時並拒絕將系爭房屋出租予上訴人，自無權利濫 用可言。又上訴人既於105年6、7月間知悉林重文並非被 上訴人之親戚，且有積欠租金之情事，卻仍繼續與林重文 延長租賃契約，足認上訴人於知悉林重文有欠租之際，竟 未質疑林重文是否有權轉租系爭房屋，則上訴人與林重文 延長租約，即應自行承擔無法繼續出租管理系爭房屋之風 險，要無將無法繼續出租管理系爭房屋之風險歸責於被上 訴人之理。
2、又證人林重文於鈞院107年3月20日準備程序期日證述內容 有諸多不實之處，並無法證明被上訴人自始知悉林重文將 系爭房屋違法轉租之情事：
(1)林重文簽署如被上證4所示單據係為確保能給付積欠被上 訴人104年6、7月份之租金，根本未曾敘及將系爭房屋違 法轉租予上訴人，故林重文證稱：「我是談完了以後，再 將房屋租給上訴人，這張字據的日期應該是103年9月4日 。」云云，即與事實不符，顯然係林重文為配合其與上訴 人間簽訂房屋租賃契約記載之日期為104年3月31日，而故 意謊稱被上證4單據係於103年9月4日簽署，此從林重文係 積欠被上訴人104年6、7月份租金共400000元(有林重文簽 發如被上證3所示之本票2紙為證)，林重文竟證述於104年 3月31日違法轉租前，即已積欠被上訴人2、3個月租金， 與事實不符。再林重文當時係因積欠被上訴人104年6、7 月份租金，而與被上訴人協商欲以盈餘或將來賣屋款項作 為給付租金之來源，確保林重文給付被上訴人租金，此從 被上證4單據記載：「……。2、40萬元租金積欠部分如有 多餘盈餘……補給對方以簽收方式。3、林先生目前賣屋 ，如有成不限時，全額給付前帳再與其續約。」等語，顯 見林重文係為配合其與上訴人簽訂租約日期為104年3月31 日，而故意謊稱被上證4單據係於103年9月4日簽署，是林 重文違法轉租在先，積欠租金在後，如何於與被上訴人談 完該單據內容後，再將系爭房屋出租予上訴人？足認林重 文證稱有告知被上訴人將系爭房屋轉租乙情，顯屬虛構， 不足採信。
(2)又被上訴人自98年5月間起即將系爭房屋出租予林重文， 租賃期間自98年6月1日起至103年5月31日止，並簽訂如被 上證5所示房屋租賃契約書，於該租約屆滿時，被上訴人 原本不願意繼續出租予林重文，係林重文苦苦要求，被上 訴人表示若欲續約每月租金調高為250000元，林重文表示



無法負擔，被上訴人自行將租金降為每月200000元，租期 自103年6月1日起至108年5月31日止，遂於103年1月17日 重訂租賃契約(下稱系爭租約)，為確保雙方權益而將系爭 租約辦理公證，其中系爭租約第4條第2項約定：「除供順 菱公司使用外，未經甲方(即被上訴人，下同)書面同意， 乙方(即林重文，下同)不得將房屋全部或一部分轉租、出 租、頂讓，或以其他變相方法由他人使用房屋。」，若被 上訴人與林重文間之租約欲延續被上訴人公公過去之處理 方式，則被上訴人無庸與林重文另訂租約並經公證，況林 重文與被上訴人公公間之租約及其與被上訴人間租約之主 體不同，租約內容本無法相互援引。
(3)又被上訴人既以契約約定禁止轉租，目的係為方便管理直 接對應承租人，為避免轉租所造成之法律關係複雜，絕無 可能同意林重文將系爭房屋轉租予他人，佐以被上訴人曾 於106年2月間以如被上證2所示LINE通訊軟體詢問林重文 ，是否認識永興東潤公司？林重文竟訛稱永興東潤公司是 新辦的公司名，有節稅作用等語，倘林重文有事先經被上 訴人同意將系爭房屋轉租，豈需隱瞞永興東潤公司為次承 租人之事實？足見林重文所述與事實不符，被上訴人確實 不知林重文違法轉租乙事。又林重文於107年4月17日庭呈 之照片，該照片拍攝時間為97年、98年、101年及107年， 其中系爭房屋於97年、98年及101年間現況如何，並非系 爭租約之租賃期間，要與本件無涉。另於107年系爭房屋 現況照片，因系爭房屋已遭林重文違法轉租，自無法以林 重文提出之照片證明被上訴人知悉系爭房屋遭違法轉租之 情事。
3、又依證人張瑀庭於鈞院107年4月17日準備程序期日證述內 容，可知證人張瑀庭對系爭房屋出租乙事根本不清楚，無 法證明被上訴人知悉系爭房屋遭林重文違法轉租之事實。 4、財政部中區國稅局台中分局107年1月26日函覆被上訴人於 104、105年度綜合所得稅結算申報書等相關資料，被上訴 人對文書形式真正不爭執。惟被上訴人多年來均委由訴外 人陳明松申報綜合所得稅，無從以被上訴人104、105年度 綜合所得稅結算申報書等相關資料認定被上訴人知悉林重 文轉租系爭房屋，因104年度綜合所得稅結算申報書係陳 明松手寫申報，105年度綜合所得稅結算申報國稅局審核 專用申報書係陳明松申報後，約106年5月底詢問被上訴人 是否有將房屋出租予永興東潤公司、新美學國際開發有限 公司台中分公司(下稱新美學公司)、馥邦飾品店等，當時 因被上訴人正在辦理婆婆治喪事宜，待喪事辦完後，上開



3家公司均未與被上訴人簽訂租約，自不能以被上訴人名 義申報作為被上訴人租賃所得，被上訴人遂自行到國稅局 申訴，並提供與林重文簽訂之公證租賃契約予國稅局參考 ，同時於106年7月6日向國稅局申報上開3間店面之租賃所 得應為林重文之租賃所得，此有被上證1所示之綜合所得 稅更正申請書可證，嗣經國稅局調查要求上開3間店面說 明後，通知被上訴人關於順菱公司於103年間即已停業， 並向被上訴人說明永興東潤公司有提出上訴人與其簽訂之 房屋租賃契約書，另新美學公司竟提出被上訴人與其簽訂 之房屋租賃契約書，被上訴人乃向國稅局表示未曾與新美 學公司簽訂任何契約，且該筆跡亦非被上訴人之筆跡，此 部分已涉及偽造文書，被上訴人已向國稅局表示與林重文 間租賃所得已申報在所得來源發生處所台中市○○區○○ 路000號，收入總額為117萬2000元，被上訴人既已申報系 爭房屋出租予林重文之租賃所得，被上訴人係透過陳明松 通知才知道有上開3筆租賃所得，並因此向國稅局申訴， 足證被上訴人確實不知道林重文違法轉租乙事至明。 (二)被上訴人在原審通知林重文終止租約，係依法行使權利， 而非以損害上訴人為主要目的，並非權利濫用，亦與誠信 原則無違：
1、系爭租約第4條第2項約定之目的，在於以契約約定禁止轉 租，被上訴人係為方便管理及直接對應承租人，且避免轉 租造成法律關係複雜，被上訴人根本不知系爭房屋遭林重 文違法轉租予他人之情事。又上訴人係於106年3月間始與 被上訴人聯繫，表示欲向被上訴人直接承租系爭房屋，然 上訴人根本未實際使用系爭房屋，而係將系爭房屋再轉租 予永興東潤公司，已有違被上訴人不願意轉租之目的，被 上訴人遂當場拒絕將系爭房屋出租予上訴人。旋於106年5 月9日寄發台中大隆路郵局第323號存證信函通知上訴人關 於林重文違法轉租及未按時給付租金等事宜，則林重文因 違法轉租及未繳納租金，被上訴人對林重文主張終止系爭 租約，係屬合法權利之行使，難認有何權利濫用之情事。 2、被上訴人依法收回系爭房屋，固造成上訴人無法繼續間接 占有使用之結果，然上訴人既未確認系爭房屋所有人之歸 屬，亦未確認林重文是否有權出租系爭房屋，而林重文違 反系爭租約第4條第2項約定違法轉租，則上訴人本無使用 系爭房屋之正當權源，遑論上訴人所受損害理應向林重文 請求。況租賃關係之成立，在出租人不信任擬承租之人時 ，既不能強使其出租，遑論租賃關係存續期間，就租賃物 之使用及維護方式、租金之繳付、租賃關係終止後租賃物



之返還、未依約定使用應負損害賠償責任等，猶須以信任 作為基礎，上訴人既非系爭租約當事人，無權使用系爭房 屋，亦無強使被上訴人改將系爭房屋出租予上訴人之理， 故被上訴人依法終止與林重文間系爭租約後，被上訴人以 訴請上訴人遷讓返還系爭房屋，即為正當權利之行使。 3、又被上訴人為系爭房屋所有權人，將系爭房屋出租予林重 文後，未曾實際進入系爭房屋，被上訴人即使曾於白天經 過系爭房屋，亦因系爭房屋鐵門關閉而不知系爭房屋作何 用途，故被上訴人因林重文違法轉租及未繳納租金，於終 止租約後，本於所有權人地位請求上訴人遷讓房屋，並未 影響上訴人之利益，因被上訴人自106年3月起未曾收受任 何租金，反觀上訴人竟於本件訴訟審理期間仍持續收受永 興東潤公司給付之租金，上訴人權益何來受損？況上訴人 並無占有使用系爭房屋之正當權源，被上訴人為維護系爭 房屋所有權完整性，請求上訴人遷讓房屋，核屬正當權利 之行使，並非專以損害上訴人為主要目的，上訴人主張被 上訴人係權利濫用而有違誠信原則云云，顯非可採。 (三)再被上訴人於106年3月間以前既不知林重文違法轉租，且 林重文除違法轉租外，更自106年3月間起迄今未曾給付租 金，被上訴人乃於106年7月間對林重文提起訴訟，並無久 未行使權利之情形，被上訴人據此向林重文終止租約，上 訴人復無法證明占有使用系爭房屋之正當權源，則被上訴 人依民法第767條第1項前段法律關係，訴請上訴人遷讓系 爭房屋，乃依法行使權利，而非專以損害上訴人為主要目 的，並非權利濫用，亦與誠信原則無違。上訴人以被上訴 人權利濫用為由提起上訴，顯屬無稽，並無理由。 (四)並聲明：如主文所示。
三、兩造不爭執事項：
(一)被上訴人為系爭房屋所有權人。
(二)被上訴人於98年5月20日將系爭房屋出租予林重文，約定 租賃期間自98年6月1日起至103年5月31日止，租金為每月 100000元，並簽訂如被上證5所示房屋租賃契約書。 (三)被上訴人復於103年1月17日與林重文就系爭房屋續訂系爭 租約，約定租賃期間自103年6月1日至108年5月31日止， 租金為每月200000元，並於租約第4條第2項約定：「除供 順菱公司使用外，未經甲方書面同意，乙方不得將房屋全 部或一部分轉租、出租、頂讓，或以其他變相方法由他人 使用房屋。」，系爭租約亦於同日辦理公證在卷。 (四)林重文於104年3月31日與上訴人簽訂房屋租賃契約書，約 定將系爭房屋1~3樓(使用面積，如該租約附圖所示)出租



予上訴人，租賃期間自104年4月16日起至107年4月15日止 ，租金為每月180000元，上訴人已付訖租金至107年3月15 日止。
(五)上訴人於104年7月間與永興東潤公司簽訂房屋租賃契約書 ，約定將系爭房屋Ｂ1、1~3樓(使用面積，如該租約附圖 所示)出租予永興東潤公司，租賃期間自104年7月10日起 至109年7月9日止，租金前3年為每月230000元，後2年為 每月260000元。
(六)被上訴人曾於106年2月間以如被上證2所示之LINE通訊軟 體詢問林重文是否認識永興東潤公司？林重文回覆稱永興 東潤公司是新辦的公司名，有節稅作用等語。
(七)被上訴人於104、105年度綜合所得稅結算申報書曾申報系 爭房屋之租賃所得，但於106年7月6日曾向中區國稅局申 請更正綜合所得稅申報資料，將租賃所得其中828000元部 分更正所得人為林重文。
四、兩造爭執事項：
被上訴人以林重文違法轉租系爭房屋為由，對林重文主張終 止租約，並請求上訴人遷讓返還系爭房屋，是否屬於權利濫 用及違反誠實信用原則？
五、法院之判斷：
(一)被上訴人在原審起訴主張林重文於103年1月17日就系爭房 屋簽訂系爭租約，約定租金為每月200000元，租賃期間自 103年6月1日起至108年5月31日止，租約第4條第2項約定 ：「除供順菱公司使用外，未經甲方書面同意，乙方不得 將房屋全部或一部分轉租、出租、頂讓，或以其他變相方 法由他人使用房屋。」、第7條第4項亦約定：「乙方積欠 租金達兩個月以上，或違反第肆條使用租賃物之各款限制 時，甲方得終止租約，收回租賃物。」等語，惟系爭房屋 交付林重文使用後，林重文積欠104年6月份租金200000元 、7月份租金200000元、11月份租金70000元、12月份租金 30000元、106年3月份租金200000元、4月份租金200000元 、5月份租金200000元、6月份租金200000元，合計積欠租 金130萬元，並於104年3月31日將系爭房屋轉租予上訴人 ，嗣上訴人又於104年7月間將系爭房屋轉租予永興東潤公 司，另林重文又將系爭房屋轉租予馥邦飾品店，被上訴人 乃依租賃契約及民法不當得利等法律關係對林重文終止系 爭租約，請求林重文遷讓返還系爭房屋及給付積欠租金 130萬元，另依民法第767條第1項前段規定請求上訴人、 永興東潤公司、馥邦飾品店等人遷讓返還系爭房屋等情。 嗣經原審法院審理後，認為被上訴人對林重文終止租約為



合法，且上訴人、永興東潤公司、馥邦飾品店等人均係無 權占有系爭房屋，遂判命林重文、上訴人、永興東潤公司 、馥邦飾品店應將系爭房屋遷讓返還予原告，及命林重文 給付積欠租金及返還相當於租金之不當得利各節，上訴人 不服原審判決提起本件上訴，而林重文、永興東潤公司、 馥邦飾品店等人均未對原審判決聲明不服，已告確定。據 此，本件訴訟之審理範圍僅限於被上訴人依民法第767條 第1項前段規定請求上訴人遷讓返還系爭房屋，是否有理 由部分，而不及其他，合先敘明。
(二)按民事訴訟法第277條本文規定：「當事人主張有利於己 之事實者，就其事實有舉證之責任。」，而民法第767條 第1項前段亦規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有 物者，得請求返還之。」，而以無權占有為原因，請求返 還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無 爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，固應就其取得占有系 有正當權源之事實證明之，倘被告就此已為舉證，法院即 應就其所舉證據是否足以證明其占有為有正當權源，調查 認定(參見最高法院82年度台上字第1441號及91年度台上 字第2578號等民事裁判意旨)。且租賃契約乃特定當事人 間所締結之契約，其債權債務關係，亦僅存在於該特定當 事人間，而轉租係轉租人與次承租人成立新租賃關係，縱 令出租人同意轉租，次承租人與出租人間亦無直接之租賃 關係可言。又次承租人之使用租賃物，乃因承租人轉租之 結果，其權利自不得大於承租人，故定期租賃契約之承租 人與第三人訂立不定期轉租契約者，苟出租人與承租人間 於租期屆滿後未另定新約，自不能認次承租人尚得合法不 定期繼續使用租賃物(參見最高法院83年度台上字第1328 號民事裁判意旨)。準此，被上訴人為系爭房屋所有權人 ，被上訴人將系爭房屋出租予林重文，林重文再將系爭房 屋轉租予上訴人，上訴人又將系爭房屋轉租予永興東潤公 司，而林重文積欠被上訴人租金達6個月以上，經被上訴 人合法終止系爭租約等情，乃原審認定之事實，亦為兩造 一致不爭執，則與被上訴人就系爭房屋成立租賃契約者僅 林重文而已，上訴人及永興東潤公司係分別因林重文、上 訴人之轉租行為而間接或直接占有使用系爭房屋，並依序 成為系爭房屋之次承租人、次次承租人，上訴人及永興東 潤公司與被上訴人間並無直接之租賃關係，故系爭租約既 經被上訴人合法終止，並經原審判決判命林重文應遷讓返 還系爭房屋予被上訴人，依前揭最高法院83年度台上字第 1328號民事裁判意旨，上訴人就系爭房屋之使用權利自不



得大於原承租人林重文，是系爭房屋之租賃關係既經被上 訴人合法終止而消滅，上訴人因轉租契約而繼續間接占有 使用系爭房屋，對被上訴人而言即構成無權占有，被上訴 人自得本於系爭房屋所有權人地位，依民法第767條第1項 前段規定請求上訴人遷讓返還系爭房屋，至上訴人雖以非 無權占有使用系爭房屋為抗辯，即應就其占有使用系爭房 屋具有正當權源之事實負舉證責任，倘上訴人就上揭利己 事實無法舉證以實其說，法院自無從為有利於上訴人之認 定。
(三)上訴人雖抗辯稱被上訴人早已知悉林重文轉租系爭房屋， 多年來未曾提出異議，已默示同意林重文之轉租行為，故 被上訴人對林重文主張終止系爭租約，並請求上訴人遷讓 返還系爭房屋，已屬權利濫用而違反誠實信用原則云云， 然為被上訴人所否認，並為上揭主張。經查：
1、原審判決認定被上訴人對林重文終止系爭租約為合法，其 理由有二：(1)林重文違反民法第443條規定及系爭租約第 4條第2項約定，將系爭房屋違法轉租予上訴人、馥邦飾品 店使用，構成終止租約之事由；(2)林重文違反民法第440 條第1、2項及土地法第100條第3款等規定，遲延給付租金 達6個月以上，亦構成終止租約之事由【以上參見原審判 決「事實及理由」欄貳之(三)之(二)部分】，而上訴人在 原審及本院審理時均不爭執林重文確有積欠系爭房屋租金 未付之情事，則被上訴人以林重文遲延給付租金達6個月 以上，即得合法終止系爭租約，而上訴人僅為系爭房屋之 次承租人，與被上訴人間並無租賃關係存在，依前揭最高 法院83年度台上字第1328號民事裁判意旨，上訴人就系爭 房屋之使用權利不得大於林重文，林重文於系爭房屋租賃 關係消滅後，既應將系爭房屋遷讓返還予被上訴人，上訴 人除非具有其他占有使用系爭房屋之正當權源，自不得僅 以次承租人身分繼續間接占有使用系爭房屋，故即使上訴 人抗辯稱被上訴人默示同意林重文轉租系爭房屋予他人使 用乙節屬實(此為被上訴人所否認)，亦不影響被上訴人對 林重文合法終止系爭租約之正當權利行使，上訴人徒以被 上訴人默示同意林重文轉租系爭房屋為由，抗辯稱被上訴 人不得對林重文終止租約，卻無視林重文遲延給付租金達 6個月以上，亦構成終止租約之正當事由，是被上訴人在 原審法院審理程序對林重文為終止系爭租約之意思表示， 即已發生合法終止之效力，則被上訴人是否確有默示同意 林重文轉租系爭房屋予他人使用之情事，對系爭租約業經 合法終止已不生影響，本院自無再予論述及判斷之必要，



上訴人此部分抗辯尚嫌無憑。
2、又民法第148條規定：「權利之行使，不得違反公共利益 ，或以損害他人為主要目的(第1項)。行使權利，履行義 務，應依誠實及信用方法(第2項)。」，而民法第148條係 規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行 使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要 目的，即不在該條所定範圍之內(參見最高法院45年台上 字第105號民事判例意旨)。且民法第148條第2項規定之誠 實信用原則，乃法律倫理價值之最高表現，具有補充、驗 證實證法之機能，更為法解釋之基準，旨在實踐法律關係 上之公平妥當，應斟酌各該事件情形衡量當事人利益，具 體實現正義。該項原則不僅於權利人直接實現權利內容的 行為有其適用，即於整個法領域，無論公法、私法及訴訟 法，對於一切權利亦均有適用之餘地，故該條項所稱之「 行使權利」者，應涵攝訴訟行為在內(參見最高法院101年 度台簡上字第2號民事裁判意旨)。再所謂誠實信用之原則 ，係在具體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定 並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自 己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考 察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法。 當事人締結之契約一經合法成立，即應受其拘束，權利人 得依約行使其權利。縱權利人未在相當期間內行使其權利 ，亦須有特別情事，足使義務人正當信任權利人已不欲行 使其權利，始得認其嗣後再為權利之行使，係違反誠實信 用原則(參見最高法院86年度台再字第64號及88年度台上 字第2694號等民事裁判意旨)。上訴人固抗辯稱被上訴人 對林重文轉租系爭房屋之事完全知情，均未曾提出異議， 且多年沉默不為行動，已足使上訴人信賴林重文係為合法 轉租，遂於承租系爭房屋後，即進行水電施作、廁所及廚 房等多處裝修、漏水修繕等工程，使系爭房屋合於作為店 面使用之狀態，提升系爭房屋使用收益之價值，先後為系 爭房屋支出之必要費用及有益費用至少達300000元；且上 訴人亦因信賴被上訴人仍有意願繼續與林重文維持原租賃 關係，遂以開立未到期支票方式預先支付至107年4月15日 之租金予林重文，而上開支票皆未記載禁止背書轉讓，林 重文已將上開支票全數背書轉讓予他人，且原審判決上訴 人敗訴後，被上訴人將系爭房屋以高額租金直接出租予永 興東潤公司，將上訴人對系爭房屋長期辛勤努力管理、經 營之成果據為所有，更因永興東潤公司向上訴人起訴請求 返還未到期之租金支票及押租金，致上訴人因此蒙受重大



之損失；是被上訴人對林重文終止租約及請求上訴人遷讓 返還系爭房屋之行為，即為權利濫用，且已違反誠實信用 原則云云。然本院依職權於107年3月20日準備程序期日訊 問證人林重文，經到庭具結後證稱：「自106年3月份起即 未按月給付租金予被上訴人，而上訴人應付之租金已給付 至107年3月15日止。」等語明確(參見本院卷第72頁)，而 證人林重文積欠被上訴人租金未給付期間6個月以上，數 額達130萬元，亦為原審判決確定之事實，則被上訴人既 為系爭房屋所有權人，其出租系爭房屋之目的乃在於按期 收取租金利益，倘承租人林重文無法按期給付租金，遲延 給付租金達2個月以上，而符合民法第440條第1、2項規定 終止租約之要件時，被上訴人自得對林重文主張終止租約 及請求遷讓返還系爭房屋，並同時對林重文以外之其他無 權占有人請求遷讓返還系爭房屋，將系爭房屋收回自用或 另行出租收益，被上訴人此項作為，要屬就系爭房屋之所 有權及租賃權等正當權利之行使，縱令上訴人及永興東潤 公司因被上訴人之行使權利而受有損害，因被上訴人之行 使權利並非專以損害上訴人及永興東潤公司為目的，亦與 公共利益無涉，依前揭民法第148條第1項規定及最高法院 45年台上字第105號民事判例意旨，自無權利濫用之情事 可言，否則若如上訴人之抗辯，被上訴人在林重文積欠租 金高達130萬元時，猶不得對林重文主張終止系爭租約及 收回系爭房屋，無異保護未履行契約義務之林重文，讓被 上訴人之損害繼續擴大，而令上訴人繼續坐收永興東潤公 司按月給付高達230000元之租金，將使法律之公平正義蕩 然無存，亦非事理之平。況上訴人自承從事房屋租賃管理 業務多年，對房屋租賃型態多元(得轉租、禁止轉租、限 制營業方式等)應非陌生，其既然知悉系爭房屋並非林重 文所有，而林重文亦非被上訴人之親戚，則其向林重文轉 租系爭房屋及有意對系爭房屋進行水電施作、廁所及廚房 等多處裝修、漏水修繕等工程時，卻全然未要求林重文出 示其得合法使用系爭房屋之證明文件(如租賃契約、授權 書或系爭房屋所有權狀等)，藉以查明系爭房屋權利歸屬 ，並進一步向系爭房屋所有權人即被上訴人探詢、印證林 重文之說詞是否與事實相符，藉此保障上訴人自身之承租 人權益，但上訴人卻輕信林重文之說詞，未堅持要求林重 文出示租賃契約等證明文件，確認林重文就系爭房屋之合 法使用期間及相關條件，並在徵詢被上訴人同意以前，即 逕行在系爭房屋進行裝修工程，並簽發交付遠期支票預付 至107年4月份租金，上訴人在客觀上顯然疏於查證，縱令



被上訴人事後對林重文主張終止系爭租約，並請求上訴人 遷讓返還系爭房屋，致上訴人因此受有損害，惟此項損害 之發生，乃上訴人受林重文矇騙所致，上訴人若欲求償， 其對象應為林重文，要與被上訴人無涉。詎上訴人在本件 訴訟抗辯稱被上訴人行使租約終止權及請求遷讓返還房屋 等正當權利係權利濫用，而違反誠實信用原則，顯然倒果 為因，亦與前揭最高法院86年度台再字第64號及88年度台 上字第2694號等民事裁判意旨不符，故上訴人此部分抗辯 顯違常情，洵無可採。
六、綜上所述，林重文既有遲延給付系爭房屋租金期間達6個月 以上，積欠租金數額達130萬元，被上訴人自得依民法第440 條第1、2項規定對林重文終止系爭租約，則被上訴人是否默 示同意林重文轉租系爭房屋，是否另構成終止系爭租約之事 由，就系爭租約已發生合法終止之效力不生影響。又上訴人 乃系爭房屋之次承租人，與被上訴人間就系爭房屋並無租賃 關係存在，基於次承租人之權利不得大於其前手即林重文， 被上訴人既已合法對林重文終止系爭租約及請求遷讓返還系 爭房屋，上訴人原間接占有使用系爭房屋之正當權源即於系 爭租約終止時歸於消滅，上訴人繼續占有使用系爭房屋即構 成無權占有，故被上訴人基於系爭房屋所有權人地位，依民 法第767條第1項前段規定之物上請求權作用，請求上訴人遷 讓返還系爭房屋，乃合法正當權利之行使，要無權利濫用及 違反誠實信用原則可言。從而，原審判決基於同一法律上理 由，判命上訴人應與林重文、永興東潤公司、馥邦飾品店等 人將系爭房屋遷讓返還予原告，並依職權宣告假執行，核無 違誤。上訴意旨猶執前詞，指摘原審判決不利於上訴人部分 為不當，求予廢棄改判，即無理由，應予駁回。七、再本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資 料，核與本判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述 ，併此敘明。
八、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項 、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 107 年 6 月 22 日
民事第四庭 審判長法 官 林金灶
法 官 王金洲
法 官 陳得利
上正本證明與原本無異。
如不服本判決，僅得於收受本判決正本送達後20日內，以適用法規顯有錯誤為理由，向本院提起第三審上訴狀(均須按他造當事人之人數附繕本及繳納第三審上訴裁判費)，經本院許可後始可



上訴第三審，前項許可以原判決所涉及法律見解具有原則上重要性者為限。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀，具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文件影本。
中 華 民 國 107 年 6 月 22 日
書記官 游語涵