臺灣臺北地方法院民事判決
106年度北簡字第13319號
原 告 蔡安華
訴訟代理人 蔡靜池
被 告 林凡凱
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107年5月21日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣伍仟參佰玖拾壹元及自民國一０六年十一月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之一，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣伍仟參佰玖拾壹元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明，不在此限。 民事訴訟法第255條 第1項第3款定有明文。查原告起訴時訴之聲明原為：「（一 ）請求判令被告將坐落臺北市○○區○○路0號4樓409室房 屋（下稱系爭房屋）全部遷讓交付原告；並自民國106年7月 6 日起至交屋日止按月給付相當於租金之賠償金及違約金新 臺幣（下同）2萬5,000元；以及房屋稅地價稅較自用住宅增 加之稅額按月給付449元，被告積欠之管理費按月給付940元 。（二）請求判令被告將其戶口遷離，並將被告任職董事長 之凱盟國際系統科技股份有限公司（下稱凱盟公司）變更公 司所在地登記。」（見本院卷第2頁）。嗣於106年12月11日 本院言詞辯論時變更訴之聲明為：「（一）被告應將系爭房 屋全部遷讓返還予原告。 （二）被告應自106年7月6日起至 遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬5,000元。（三 ） 被告應給付原告5,391元及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按週年利率5%計算之利息。（四）被告應將其設籍 於系爭房屋之戶口變更及被告任職董事長之凱盟公司變更公 司所在地之登記。」（見本院卷第56頁），核屬減縮應受判 決事項之聲明，與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：兩造前簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約 ），約定由被告向原告承租系爭房屋，租賃期間自105年6月 6日起至106年6月5日止 ，計1年，每月租金1萬2,500元（電 費及自來水費另計），押租保證金為2萬5,000元。又被告自
106年5月6日起未繳租金， 兩造並於106年5月20日另行約定 展延系爭租約至106年7月5日， 而106年5月6日至106年7月5 日計2個月之租金則以上開押租保證金2萬5,000元扣抵， 被 告並應於106年6月18日以前通知原告是否續租，否則須於10 6年7月5日無條件遷出。 嗣兩造於106年6月18日就續租條件 未能達成合意， 惟被告於106年7月5日後仍拒不遷讓返還系 爭房屋，爰依系爭租賃契約及民法不當得利法律關係，請求 被告遷讓返還系爭房屋， 及請求被告自106年7月6日起至遷 讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金2倍之違約金2 萬5,000元； 暨系爭房屋稅捐5,391元（含房屋稅1,826元及 地價稅3,565元 ）及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止 ，按週年利率5%計算之利息，以及被告應將其設籍於系爭房 屋之戶口及變更凱盟公司公司所在地之登記等語。並聲明： （一）被告應將系爭房屋全部遷讓返還予原告。（二）被告 應自106年7月6日起至遷讓返還系爭房屋之日止， 按月給付 原告2萬5,000元。 （三）被告應給付原告5,391元及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 （四）被告應將其設籍於系爭房屋之戶口及變更凱盟公司公 司所在地之登記。
二、被告則以：系爭租約到期後，經兩造書面協議同意由被告向 原告延長租約1個月至106年7月5日，並以押金2萬5,000扣抵 2個月房租， 且約定被告最遲於106年6月18日以前以簡訊通 知原告是否續租1年，若未通知即視為不續租，被告需於106 年7月5日準時遷出，無條件將系爭房屋照原狀返還予原告。 嗣因被告事務繁忙及搬遷不便，便於106年6月18日以簡訊通 知原告同意續租系爭房屋， 且同意原告約定房租由每月1萬 2,500元調漲為每月1萬3,500元， 故兩造新租賃契約已然成 立，租賃期間應自106年7月5日起至107年7月4日止，原告亦 曾於105年8月8 日打電話至被告公司表明同意將系爭房屋續 租被告，並確認租金為每月1萬3,500元。詎料，其後原告竟 以被告積欠管理費為由要求將租金漲至1萬4,500元，顯與兩 造先前合意之租賃契約內容不符。又被告先前積欠管理費係 因管理委員會侵害被告權益始未繳納，然被告嗣後亦已繳清 。另系爭房屋之稅捐依法本應由出租人即原告負擔，兩造約 定由被告負擔並不合法。再原告既已同意繼續出租系爭房屋 給被告，被告已按月匯款1萬3,500元至原告帳戶，原告請求 被告遷讓房屋、給付違約金及稅捐、將戶口遷離及變更公司 所在地登記即於法不合，並非有據等語，資為抗辯。並聲明 ：原告之訴駁回。
三、經查，兩造前簽訂系爭租約，約定由被告向原告承租系爭房
屋，租賃期間自105年6月6日起至106年6月5日止， 計1年。 兩造又於106年5月20日以書面合意展延系爭租約至106年7月 5日，並約定106年5月6日至106年7月5日計2個月之租金以押 租保證金2萬5,000元扣抵，且約定被告應於106年6月18日以 前用簡訊通知原告是否續租，若未通知即視為不續租，被告 須於106年7月5日準時遷出系爭房屋， 無條件將系爭房屋照 原狀遷空還原告等情，有系爭租約、租約附註、手機簡訊對 話記錄及系爭房屋建物登記第一類謄本等件為證（見本院卷 第6至21頁、第27頁），核屬相符， 且為被告所不爭執，均 堪信為真實。
四、得心證之理由：
原告主張兩造於106年6月18日就續租條件未能達成合意，系 爭租約應已於106年7月5日終止， 惟被告仍拒不返還系爭房 屋，故請求被告遷讓返還系爭房屋並給付不當得利、違約金 、稅捐等，且請求被告應將其戶口設籍變更及變更凱盟公司 公司所在地之登記等語；惟為被告所否認，並以前揭情詞置 辯。是本件之爭點為： （一）兩造間有無自106年7月6日起 成立新租賃契約？（二）原告請求被告遷讓返還系爭房屋並 給付不當得利、違約金、稅捐等，並請求被告將其戶口設籍 變更及變更凱盟公司公司所在地之登記，有無理由？茲分述 如下：
（一）兩造間有無自106年7月6日起成立新租賃契約？ 1、按主張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所 須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於 己之事實，應由他造舉證證明（最高法院48年台上字第88 7號判例意旨參照）。 又當事人互相表示意思一致者，無 論其為明示或默示，契約即為成立。民法第153條第1項定 有明文。另使用租賃為諾成契約，一造約明以某物租與相 對人使用，其相對人約明支付租金，即生效力（最高法院 19年上字第343號判例參照）； 租賃契約為諾成契約，當 事人間如已就租賃契約必要之點即租賃物與租金互相表示 一致，其租賃契約即為成立（最高法院85年度台上字第16 5號判決要旨參照）。原告主張自106年7月6日起兩造間已 無租賃關係存在，然為被告所否認，辯稱兩造間自106年7 月6日起已成立新租賃契約， 依上開說明，被告自應就上 開有利於其之事實負舉之責。
2、被告辯稱其已於106年6月18日以簡訊通知被告同意以每月 租金1萬3,500元續租系爭房屋1年即自106年7月6日起至10 7年7月5日止， 且被告自106年7月6日起已按月給付1萬3, 500元租金予原告，業據提出租約附註、 兩造通訊軟體紀
錄及華泰銀行存款憑條等件為證（見本院卷第46至47頁、 第54頁）。查參諸兩造於106年5月20日所簽立之租約附註 內容記載：「1.雙方同意租約延長一個月至民國106年7月 5日止。… 4.乙方（即被告）最遲於106年6月18日以前用 簡訊通知甲方（即原告）是否續租一年，若未通知即視為 不續租， 乙方需於106年7月5日準時遷出，無條件將房屋 照原狀遷空還甲方。」等語（見本院卷第13頁），可認兩 造確實已約定被告應於106年6月18日以前以簡訊通知原告 是否同意續租1年。又稽諸被告於106年6月18日下午5：17 分以通訊軟體通知原告以：「算了，看來妳比我還缺錢， 雖然我有找到更好的，但有懶得搬來搬去的，就續租吧， 每月13500是吧！7月5日下午再找個時間簽約吧.房客林先 生 」等語（見本院卷第16頁、第47頁），而被告亦於106 年6月19日下午3：53分以通訊軟體回覆原告以：「林先生 ， 租金每月13500元，押金兩個月，…」等語（見本院卷 第16頁、第47頁），可認兩造就原告將系爭房屋自106年7 月6日起至107年7月5日止出租予被告使用收益，被告按月 給付原告租金1萬3,500元乙節已達成合意，是依上開說明 ，兩造間自106年7月6日起已成立新租賃契約。 至原告主 張由106年6月19日所傳送之通訊軟體內容另有表示：「… 你之前欠的一年的管理費要麻煩你全部繳清，若是你之後 還是不願繳納管理費， 我們就把租金改為每月14500元並 於合約註明管理費由房東繳交。」等語（見本院卷第16頁 、第47頁），可知原告當時已表示若被告仍未將管理費繳 清，則原告之租金條件係每月1萬4,500元，又嗣後被告仍 未繳清管理費，故原告並無與被告就租金為每月1萬3,500 元部分達成合意， 因此自106年7月6日起兩造間並無成立 新租賃契約云云。惟查，稽諸上開106年6月19日之通訊軟 體內容，原告並無表明被告應於何時間內繳清管理費，故 難認定上開內容係原告就租金為每月1萬3,500元部分附有 停止條件，且由被告於106年6月18日之通訊軟體內容即已 表示：「 每月13500是吧！」，堪認原告於106年6月18日 前已向被告表示續約之租金調整為每月1萬3,500元，故於 106年6月19日原告以通訊軟體回覆被告以：「林先生，租 金每月13500元」時， 已可認定兩造間就續租之租金為每 月1萬3,500元已達成合意，是縱106年6月19日以後原告曾 於106年6月26日以通訊軟體向被告表示：「林先生：若舊 租約到期前，你把之前積欠的管理費全部繳清，新租約的 租金就訂為13500… 」等語（見本院卷第18頁），亦難據 以否定兩造間已就租金為每月1萬3,500元達成合意之效力
。
（二）原告請求被告遷讓返還系爭房屋並給付不當得利、違約金 、稅捐等，並請求被告將其戶口設籍變更及變更凱盟公司 公司所在地之登記，有無理由？
1、查兩造間已就系爭房屋成立新租賃契約為期1年即自106年 7月6日起至107年7月5日止， 已如前述，則被告於租賃期 間本有使用收益系爭房屋之權限，因此原告請求被告遷讓 返還系爭房屋， 並自106年7月6日起至遷讓返還系爭房屋 之日，按月給付相當於租金之不當得利或違約金2萬5,000 元，及請求被告將其戶口設籍及凱盟公司登記所在地予以 變更，即屬無據。
2、又原告主張被告應給付系爭房屋較自用住宅增加之稅額共 5,391元【計算式：（ 106年房屋稅金4,264元－自住稅金 2,438元(106年系爭房屋課稅現值20萬3,100元×1.2%＝2, 438元)＝1,826元）＋（ 105年地價稅4,456元－自用住宅 稅金891元(地價44萬5,609元×0.2%＝891元)＝3,565元 ） ＝5,391元 】，業據提出105年度地價稅繳款書及106年房 屋稅繳款書等件為證（見本院卷第22至23頁）。查系爭租 約附加條款已明文約定：「本件租屋之房屋稅、地價稅、 綜合所得稅，較自用住宅增加之稅額，其增部分，應由乙 方（即被告）負責、補貼，乙方絕無異議。」（見本院卷 第16頁），且被告對於上開金額之計算方式並未爭執，則 原告依據上開約定請求被告給付增加之稅額，即屬有據。 至被告辯稱系爭租約之附加條款違反民法第427 條之規定 云云。 惟按民法第427條所謂就租賃物應納之稅捐由出租 人負擔並非強制規定，當事人不妨為相反之約定（最高法 院65年台上字第1119號判例意旨參照），故兩造就系爭租 約所為之附加條款應屬有效，從而，被告上開所辯，難認 可採。
五、綜上所述，原告依據系爭租約法律關係請求被告給付5,391 元及自起訴狀繕本送達翌日即106年11月10日（ 見本院卷第 38頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由 ，應予准許。逾此部分，為無理由，應予駁回。六、本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條第2項適用簡易程 序所為被告敗訴之判決， 依民事訴訟法第389條第1項第3款 規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定， 依職權宣告被告於預供擔保後，得免為假執行。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額 ，依後附計算書確定如主文第3項所示金額。
中 華 民 國 107 年 6 月 20 日
臺北簡易庭 法 官 陳家淳
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0段000巷0號）提出上訴狀。（ 須按他造當事人之人數附繕本 ）如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 6 月 27 日
書記官 蘇炫綺
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