臺灣臺北地方法院民事簡易判決 106年度北簡字第12087號
原 告 丁應傑
訴訟代理人 余昇峯律師
被 告 蘇貞如
訴訟代理人 王天慧
上列當事人間106年度北簡字第12087號給付租金事件，於中華民
國107年5月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文：
被告應給付原告美金壹萬伍仟柒佰陸拾陸點貳捌元及自民國一百零六年十月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔新臺幣伍仟貳佰柒拾玖元，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告以美金壹萬伍仟柒佰陸拾陸點貳捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面：
原告原起訴請求被告給付美金參萬貳仟玖佰玖拾參點捌陸元 及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五 計算之利息。嗣減縮為請求被告給付美金參萬貳仟伍佰捌拾 點參（見本院卷第66頁），為民事訴訟法第255條第1項第3 款所許，合先敘明。
乙、實體方面：
一、原告主張：被告向原告承租位在美國之整棟房屋，約定原告 所擁有1864 Lemon House Ct.Upland CA 91784之房屋出租 予被告（下稱系爭房屋），約定租期自民國106年2月1日起 至107年1月31日止，電費由被告繳納，且被告並應於每月5 日前，按月給付租金美金（下同）8千元。然被告自106年5 月起至8月間均未繳納租金3萬2千元及電費580.3元（106年4 月電費160.05美元、106年5月份電費187.23美元、6月份電 費64.28美元、7月份電費168.74美元），共計32,580.3元， 故聲明：被告應給付原告美金32,580.3元，及自起訴狀繕本 送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。二、被告則以：被告向原告承租系爭房屋做為產婦月子中心營業 ，簽約時告亦已支付押租金6千美元。依雙方租約第5條約定 費用及責任分攤方式「由甲方（即原告）負擔每月社區HOA 管理費、水費、瓦斯費、垃圾費、網路費、cable TV,院子 園丁費用，家事清潔每週一次。由乙方（即被告）付擔每月
電費，其他房屋日常必要花費。」，是可知系爭租屋之電費 雖約定由被告繳納，但由於被告於106年2月6日入住後，因 原告前期帳單（即106年1月份）未繳，旋導致被告在同年3 月14日遭電力公司無預警通知即將於3月16日斷電；另由租 約約定水費、瓦斯費、網路費均需由原告繳納，但原告亦未 如期繳納，致被告於同年3月15日被斷水、斷瓦斯；隔日即 同年3月17日一早，客人又反應網路斷線，才知道原告也沒 有按時繳納網路費，因上開情事，造成被告花費心力疲於奔 命，被告商譽因此受損，產婦不願再上門，被告只得提前終 止租約，是可知上開事由均是可歸責於原告，被告於106年5 月22日告知原告終止租約，並於同年5月23日將錀匙交付予 原告之委託管理房子之人Daniel，可知系爭租約業已於106 年5月22日即終止，又被告願以押租金6,000元抵銷5月份之 房租及5月之前電費，惟因被告自106年5月23日後即未再使 用系爭房屋，故原告所稱被告應支付106年5月24日至8月間 之房租及106年4月至7月19日間之電費，當無理由。並聲明 ：原告之訴駁回。
三、原告請求被告給付106年5月至8月之租金及106年4月至7月之 電費，業經被告辯稱，因原告未按時繳付相關費用，致系爭 房屋於106年3月間面臨被斷水斷電斷瓦斯等困境，因此造成 被告不信任原告，故於106年5月22日終止租約，則被告於終 止租約後，即無繳納租金及電費之義務，並主張以押金美金 6千元抵銷之，是本件應審酌者為：（一）雙方租約何時終 止？原告依系爭租約之法律關係請求106年5月至8月之租金 是否有理由？（二）原告依不當得利之法律關係請求被告給 付106年4月至7月19日之電費有無理由？（三）被告以押租 金抵銷，是否有理？
（一）系爭租約於106年7月21日終止
1.兩造於106年1月23日簽定LA Uplanbd房屋出租合作備忘錄， 約定甲方所擁有1864 Lemon House Ct.Upland CA 91784之 房屋出租予被告，租期自2017年2月1日至2018年1月31日， 每月租金為美金8000元，押金為美金6000元，2017年2月、3 月之租金則為美金6000元等情，為兩造所不爭執，且有系爭 租約可參（見本院卷第7頁），是兩造間立有此定期租賃契 約應可認定。
2.依系爭租約第6條約定，任一方擬終止本備忘錄，應於兩個 月前以書面通知他方。故依據該契約之文義解釋，應係兩造 合意出租人、承租人均有期前不附理由終止租約之權利，惟 需於兩個月前通知他方，故為終止之通知兩個月後，系爭租 約方得即期前終止，是兩造即應受此約定之拘束。被告稱其
通知原告終止租約之時間為106年5月22日，並提出對話紀錄 「房子以整理好。錀匙你去跟佳娜拿」、「我們現在不租了 。...」為證（見本院卷第110頁），當可知被告已於106年5 月22日，以此對話紀錄代替書面，明確對原告為期前終止租 約之意思表示，惟依系爭租約第6條之約定，終止租約須於2 個月前通知他方，則系爭租約實際終止日應為106年7月21日 。是原告請求106年5月至7月21日間之租金美金21,419元， 為有理由【8000+8000+（8000×21/31）=21419（元以下四 捨五入】，逾此範圍，即無理由。
3.原告雖稱被告先前委請律師發函之函文中提及終止時點為 106年5月21日，但是被告所提出告知原告欲終止租約之對話 紀錄顯示日期竟為106年5月22日，故懷疑其真正性，然由該 對話紀錄前後文可知，雙方在106年5月22日之前已有通過電 話，又106年5月22日當日之第一則訊息即為「房子已整理好 。錀匙請你去跟佳娜拿」，而原告也立即回應「請照規定來 ，合約怎麼訂就怎麼進行」，可見雙方必定在此對話之前， 曾討論過終止租約乙事，否則被告豈有可能僅憑「房子已整 理好，錀匙請你去跟佳娜拿」等文字，即知悉被告言下之意 且回應被告須照租約走，可見被告委託律師發函內容，與該 對話紀錄顯示之內容並無違背。再者，該106年5月22日對話 紀錄之原告方顯示圖樣，與106年3月間原告與訴外人Jiana 核對電費時討論之對話紀錄（見本院卷第62頁）之顯示圖樣 相同，亦可推知此對話紀錄之真正性，原告空言否認，自不 足採。
4.至被告雖稱因原告先前有未如期繳付前期電費、水費、瓦斯 費、網路費等情事，致被告入住後之106年3月15日至18日間 陸續被電力公司通知要斷電、斷瓦斯、斷水、斷網路等，造 成被告經營月子中心上之商譽受損，且對原告產生不信任， 故終止租約是不可歸責於被告之事由，不用提前通知云云， 但為原告所否認。惟查：
①按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人， 並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用收益之狀態。租 賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者 ，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期 限內不為修繕者，承租人得「終止契約」或「自行修繕而請 求出租人償還其費用或於租金中扣除之」。民法第423條、 430條分別定有明文。可知保持租賃標的物合於使用收益之 狀態為出租人之主給付義務，若租賃標的物有不合於使用收 益之狀態時，承租人得定期催告出租人修繕，若出租人於期 限內不為修繕時，承租人得自行修繕並自租金中扣除修繕費
用或終止租約。本件原告負有維持系爭房屋之水、電、瓦斯 設備得正常使用，使系爭房屋合於使用收益狀態之義務，是 若上開設備因故無法使用，則被告依法應定期通知原告修繕 ，若原告仍不修繕，被告方得依法終止租約。
②依系爭租約第5條約定：由原告付擔每月社區HOA管理費、水 費、瓦斯費、垃圾費、網路費、cable TV、院子園丁費用、 家事清潔每週一次；由被告負擔每月電費，其他房屋日常花 費。可知原告除了須將合於使用收益之租賃標的物交付被告 外，其仍必須按時繳交水費、瓦斯費、網路費等以維持租賃 標的物持續合於使用收益之狀態。惟而由被告所提出與原告 及原告所委託之房屋管理人Daniel之對話紀錄可知（見本院 卷第62頁、88至93頁），被告確實於106年3月中旬陸續收到 通知即將斷電、且面臨斷水斷瓦斯之情況，可見原告確有未 按時繳付水費、瓦斯費，且於租期開始前之1月份電費亦未 為給付之情形，然被告通知原告前期電費未繳後原告即已處 理繳納（見本院卷62頁），另水費、瓦斯費未繳經被告通知 原告後，旋由被告代為繳納並自租金中扣除（見本院卷第68 頁至73頁、第62頁），可見系爭房屋發生無法正常使用之狀 況時，原告已於接受被告通知後處理，抑或由被告自行處理 再自租金中扣除，而無被告定期催告原告處理，但原告仍拒 不處理之情形，又106年3月中旬至被告主張終止租約之106 年5月下旬間，系爭房屋之水電瓦斯供應則未再發生未按期 繳費之異狀，可見原告仍繼續保持租賃物合於使用收益之狀 態，則被告於106年5月22日終止租約與民法第430條之法定 終止權規定不符。
（二）原告請求被告給付106年4月至5月間之電費為有理由，逾 此部分即無理由：
1.原告主張被告使用系爭房屋期間，依約定應負擔使用期間之 電費，惟被告未繳納106年4月電費160.05美元、106年5月份 電費187.23美元、6月份電費64.28美元、7月份電費168.74 美元，共計580.03美元，並依不當得利之規定請求返還。 2.查，依系爭租約之約定，系爭房屋之電費由被告繳納，又被 告自承其於105年5月23日交還系爭房屋之錀匙，是可認被告 在此日之前，確有使用系爭房屋，則原告請求被告給付106 年4月電費160.05美元、5月之電費187.23美元，共347.28美 元（160.05+187.23=347.28），即屬有據。又被告自106年5 月23日返還錀匙後，當無法再繼續使用系爭房屋之電力而獲 利，則原告請求被告給付106年6月至7月19日間之電費，即 無理由。是原告請求被告返還106年4月、5月份電費，共 347.28美元部分為有理由，逾此部分為無理由。
（三）被告主張以押租金6,000元抵銷積欠原告之租金、電費， 應予淮許：
按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，又兩 造之租賃關係已於106年7月21日消滅，且原告尚未將被告前 所給付之押租金6,000元返還此情，為兩造所不爭，是被告 於租賃關係消滅後，即對原告取得押租金返還請求權。本件 原告得對被告請求之租金及電費共計21,766.28美元（ 21,419+ 347.28=21,766.28），經與押租金6,000元互為抵 銷後，餘額為15,766.28元（21,766.28-6,000=15,766.28） 。
四、綜上所述，原告依租賃契約、不當得利之法律關係請求被告 給付美金15,766.28元及自起訴狀繕本送達翌日即106年10月 23日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息部分為有理 由，應予淮許，逾此範圍為無理由，應予駁回。五、本件原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第2項訴訟適用 簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款 規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項、第3 項規定，依職權宣告被告於執行標的物拍定、變賣前預供擔 保，得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不 生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。八、訴訟費用額，依後附計算書所示。
中 華 民 國 107 年 6 月 13 日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法 官 郭力菁
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 6 月 13 日
書記官 陳福華
計 算 書
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│項 目│金 額（新臺幣）│ 備 註│
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│第一審裁判費│ 10,999元 │原告部分敗訴，故訴│
│ │ │訟費用中新臺幣 │
│ │ │5279元被告負擔，餘│
│ │ │新臺幣5720元由原告│
│ │ │負擔。 │
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│合 計│ 10,999元 │ │
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