臺灣臺中地方法院民事判決 107年度中簡字第706號
原 告 方芬妮
龔琬芳
被 告 魏永詅
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國107年5月21
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠被告於民國105年9月29日向原告承租門牌號碼臺中市○○區 ○○○○街0000號1至4樓房屋全部（下稱系爭房屋），約定 租期為自105年10月1日起至107年9月30日止，租金自105年 10月1日起至106年9月30日止為每月新臺幣（下同）38,000 元，自106年10月1日起至107年9月30日止為每月40,000元， 應於每月1日給付，雙方並訂立有租賃契約（下稱系爭租約 ）。詎被告於承租後僅給付租金至106年8月31日止，自106 年9月1日起即未再給付租金，合計已積欠達4個月之租金， 經原告於106年11月2日以存證信函催告，並於107年1月3日 以臺中英才郵局第31號存證信函催告被告應於5日內繳納租 金並為終止系爭租約之意思表示，均未獲置理，原告爰依民 法第440條第1、2項之規定終止租賃契約，並請求被告返還 租賃物之系爭房屋等語。又系爭租賃契約經原告終止後，被 告即無使用系爭房屋之合法權源，原告並得依民法第179條 規定，請求被告給付原告自106年9月1日起至被告遷讓交還 系爭房屋之日止，按月給付原告40,000元等語。 ㈡訂立租約當時並無向被告說系爭房屋3、4樓部分不能供補習 班使用，原告雖有在頂讓網頁上放3樓的照片，但原告並未 表示3樓是合法立案的，系爭房屋3、4樓是可以立案但原告 並未申請，且原告有跟被告表示立案的範圍，在訂立系爭租 約當時，被告對於系爭房屋之立案範圍已知情且同意，原告 並無詐騙被告情形。且被告如認系爭房屋之租賃範圍有問題 ，就應該要終止租約，而非一直使用系爭房屋造成原告損失 。
㈢並訴之聲明：
⑴被告應將坐落門牌號碼臺中市○○區○○○○街0000號1至 4樓房屋全部遷讓返還原告。
⑵被告應自106年9月1日起至騰空遷讓系爭房屋之日止，按月 給付原告40,000元。
二、被告答辯以：
㈠被告係向原告頂讓原告所經營之「鋐潤補習班」，因原告表 示系爭房屋2、3樓消防安檢通過，作為鋐潤補習班之合法教 室，4樓部分可當輔導室及自習室，但實際上鋐潤補習班實 際上只有系爭房屋1、2樓部分有合法立案，只有2樓部分有 一間合法教室，且原告並未告知學生及家長更換負責人，造 成學生及家長不滿且紛紛退費，造成被告損失。 ㈡被告不知道補習班立案範圍僅限於系爭房屋1、2樓，如果知 悉系爭房屋3、4樓部分只能作為住宅使用，被告即不會向原 告承租系爭房屋，11月份公證系爭租約是原告說3樓以上沒 有問題，只是形式在契約上簽名，被告才在契約上簽名，是 原告說系爭房屋整棟都可以作為補習班使用，被告遭原告欺 騙才訂立系爭租約。被告於106年9月前每月付租金40,000元 給原告，109年9月、10月沒有付租金，106年11月15日被告 自行減少租金後有給付原告租金7千多元，之後就沒有再給 付租金了。
㈢答辯聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠原告主張被告向其等租賃系爭房屋全部，約定租期為自105 年10月1日起至107年9月30日止，租金自105年10月1日起至 106年9月30日止為每月38,000元，自106年10月1日起至107 年9月30日止為每月40,000元，應於每月1日給付，且已積欠 達4個月以上之租金，經原告催告未果，已終止契約等事實 ，業據原告提出公證書、房屋租賃契約書、存證信函及收信 回執等為證。被告固不爭執兩造有訂立系爭租約及自106 年 9月1日起即未支付租金予原告一事不爭執，然辯稱因原告所 交付之系爭房屋3、4樓無法作為補習班使用，被告方拒絕再 給付租金等語。
㈡按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並 應在租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態， 民法第423條定有明文。此項租賃物之交付與合於約定使用 收益狀態之保持，乃出租人之主要義務，與承租人支付租金 之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未 使租賃物合於約定使用收益狀態，而致承租人不能達租賃之 目的者，承租人非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之 給付（最高法院99年度台上字第526號民事判決參照）。查 ，依兩造所不爭執系爭租約第4條第1項約定所示，系爭房屋 系全部（即1至4樓）出租予被告，作為經營補習班使用（見 本院卷第47頁、第51頁背面），則原告所出租之系爭房屋， 依約自有可供作為經營補習班使用之契約上義務，然原告自
承系爭房屋3、4樓部分，並未合法申請變更使用執照，尚無 法直接作為經營補習班使用，又系爭房屋為原告所有，依法 僅系爭房屋之所有權人即原告得申請變更系爭房屋之使用執 照，原告亦無法舉證證明系爭房屋3、4樓部分未變更使用執 照可供經營補習班使用，係可歸責於被告之原因所致，是依 系爭租約約定，原告既將系爭房屋1至4樓全部出租予被告， 且約定出租系爭房屋係作為經營補習班使用，則原告依法即 負有在租賃關係存續中，保持系爭房屋全部其合於約定之得 經營補習班使用之使用、收益狀態之義務，而前開系爭房屋 3、4樓無法作為經營補習班使用之情形，經被告要求原告予 以改善，惟原告迄今仍未變更改善，自難認原告已善盡其保 持系爭房屋合於約定之得經營補習班使用之使用、收益狀態 之義務至明。則揆諸上開規定及最高法院判決意旨之說明， 被告就系爭房屋3、4樓部分因原告未辦理系爭房屋使用執照 之變更，造成被告就系爭房屋3、4樓無法作為經營之補習班 使用而不得使用、收益系爭房屋之前開範圍，對原告行使同 時履行抗辯權，而拒絕給付該部分之租金，依法自屬有據。 ㈢綜上所述，被告因系爭房屋3、4樓無法作為經營補習班使用 ，所造成被告無法使用、收益系爭房屋之前開範圍，既已依 法對原告行使同時履行抗辯權，而拒絕給付租金，則原告在 系爭房屋3、4樓部分申請變更使用執照完竣前，自不得請求 被告給付每月全部之租金至明。因之，原告主張被告自106 年9月1日起至起訴時之107年1月止，其積欠租金已達2個月 以上，依租賃契約第7條第5款之約定，乃以存證信函向被告 為終止租賃契約等語，揆諸上開說明，自難認已發生終止系 爭租賃契約之效力，而謂系爭房屋之租賃法律關係，業已消 滅而不存在。再兩造就系爭房屋之租賃關係既仍存在，則被 告依系爭租約之法律關係，占有使用系爭房屋，自有法律上 之原因，亦難認被告有何不當得利之情事。
㈣從而，原告主張依租賃契約及終止租賃契約、不當得利之法 律關係，請求被告應將系爭房屋騰空交還原告及被告應自10 6年9月l日起至遷讓系爭房屋止，按月給付原告相當於租金 之不當得利損害金40,000元，即均無理由，應予駁回。四、本件事證已臻明確，兩造其餘爭點、攻擊防禦方法，經審酌 核與判決結果無影響，爰不分別斟酌論述，附此敘明。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。中 華 民 國 107 年 6 月 25 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 戴博誠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 6 月 25 日
書記官 林素真