臺灣臺中地方法院臺中簡易庭小額民事判決
107年度中小字第1150號
原 告 張進益
被 告 陳通銘
上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國107年5月23日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣參萬元，及自民國107年3月17日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣1,000元，由被告負擔新臺幣667元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行，但被告如以新臺幣參萬元為原告供擔保，則得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國106年12月27日向被告承租門牌號碼 為臺中市○區○○路000號房屋（下稱系爭房屋）之1樓前段 至廁所為止即約定廁所為原告專用，並簽訂租賃契約（下稱 系爭租約），約定租賃期間自107年3月15日起至109年3月14 日止，原告並已依約給付租金新臺幣（下同）1萬元及押金2 萬元。原告於訂約時已表明不願供他人共同出入，嗣被告於 107年2月25日將前門鑰匙交付原告後，竟稱廁所部分須共用 ，顯已違反系爭租約，是本件係因可歸責於被告而債務不履 行，被告既未依系爭租約履行，原告自得解除契約，並請求 被告：㈠返還租金1萬元、押金2萬元；及㈡被告應負賠償原 告損害即因訂立系爭租約所支出之仲介費用5,000元；㈢暨 依系爭租約第18條因被告違約須賠償1萬元。以上合計45,00 0元。為此，依解除契約回復原狀、不當得利、債務不履行 之損害賠償及系爭租約第18條提起本件訴訟。並聲明：被告 應給付新臺幣45,000元，及自民國107年3月16日起至清償日 止按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。請准 宣告假執行。
二、被告答辯：兩造於106年12月27日合意簽約，伊已履行租約 義務，於107年2月25日依約清空交屋，並將前門鑰匙交付原 告，且依原告要求更換後門新鎖，但原告沒有來拿後門鑰匙 ，因隔天中午原告竟反悔稱，不願意跟殘障病人共用廁所云 云，但訂約時就講好廁所要共用。伊在訂約時確實有跟原告 講伊要搬到臺北，廁所全部給原告用，但伊太太在107年1月 在復健時摔倒骨折住院，沒有辦法搬到臺北。伊未違約，伊 提前20天交給原告，不管如何，伊太太就是要用到一樓的廁
所。且據伊事後瞭解，原告應有看到鄰居有其欠債的債權人 ，才不想租等語，並聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。 原告違約不租，請求原告額外損害賠償。如受不利判決願供 擔保宣告免為假執行。訴訟費用由原告負擔。
三、法院之判斷
原告主張被告未依系爭租約之本旨給付，竟於訂約後改稱廁 所共用，係可歸責被告，故解除契約，請求被告返還租金1 萬元、押金2萬元、所受損害5千元及違約金1萬元等情，業 據被告所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠被告是否有可歸責之事由而有不完全給付之說明： 原告主張被告未履行系爭租約，因依系爭租約約定廁所係原 告專用，被告竟於訂約後改稱廁所須共用，而有不完全給付 等情，有系爭租約第1條記載：「房屋所在地及使用範圍： 台中市○區○○路000號壹樓前段至廁所為止。」等語可佐 （本院卷第4頁），復據證人即該租約仲介楊麗梅證稱：「 被告當初委託的時候是告訴我，他要搬到北部去，不住這個 房子，他要把一樓前面的店面到廁所出租出去，廁所後面那 個房間他會鎖起來，二樓以上沒有（出租），一樓跟二樓沒 有門，‥‥，原告來看房子的當天被告也在場，我有把出租 的範圍告訴原告。原告有講明他是做水電，要放工具，他不 要跟別人共同出入，‥‥原告做水電就馬上問被告，萬一你 們都不在，萬一頂樓的水塔壞了怎麼辦？被告說原告可以上 去修理，在這種共識下簽了起租日是107年3月15日的二年契 約，因為簽約當時被告還沒有搬走，所以當天沒有交鑰匙。 」、「（依租約標的是1樓前門到廁所為止，則廁所後面尚 有那些使用空間？）廁所後面還有一個房間，沒有在出租範 圍，被告說他會鎖起來，本來是被告太太在住。」、「因為 被告要搬走都沒有人，所以屋子只剩下原告，只剩原告可以 用，我有跟原告講出租範圍到廁所，廁所是給原告用。我這 麼講的時候被告也在場。‥‥來看房子的時候，我有跟原告 講說被告不住這裡。」、「如果被告太太來繼續住，原告勢 必不用租這個店面，因為原告不想跟別人共同出入，因為原 告說他現在租的地方就是有這種情形他不方便，他才要找獨 立使用的地方。」等語在卷（本院卷第30至31頁），復被告 亦不爭執訂約時確實有口頭告知原告要搬到臺北，廁所就全 部給原告用等情在卷（本院卷第30頁反面），足認兩造訂約 時就一樓廁所確實屬原告專用，且原告因被告告知其不住於 該處而同意承租，衡情縱認被告於系爭房屋一樓仍保有一個 上鎖房間及廚房及二樓以上之使用權，然其既向原告表明自 己不居住於該處，且原告並於訂約時已表明自己具不與他人
共同使用出入之需求，則一樓廁所應認依約定確屬原告專用 ，然被告竟於簽約後逾近2個月，於107年2月25交付鑰匙之 後後，始向原告表示要共用1樓廁所，且於本院訴訟審理時 仍一再主張自己有權共同使用1樓廁所，被告顯未依約提供 符合系爭租約本旨之出租範圍，且係可歸責於被告之事由， 則原告主張被告未依系爭租約履行給付義務，係可歸責於被 告之事由而不完全給付，應堪採信；至被告雖辯稱：伊已依 約提供出租範圍云云，並提出系爭房屋清空及一樓廁所照片 、被告太太行動不便之臥床照片、殘障證明為證，惟均不足 證明出租當時業已約定一樓廁所為共用，均無從為任何有利 被告之認定，是被告此部分所辯，尚非可採。
㈡原告得否請求被告返還租金及押金合計3萬元之說明： 按出租人應於合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人， 並應於租賃關係存績中保持其合於約定使用收益之狀態，民 法第423條定有明文；又因可歸責於債人之事由，致為不完 全給付者，債權人得依給付遲延或給付不能之規定行使權利 ，民法第227條第1項、定有明文，又按契約解除時，當事人 雙方回復原狀之義務，由他方所受領之，由他方所受領之給 付物，應返還之，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起 之利息償還之，民法第259條第1款、第2款均有明文；又按 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為百分之五，民法第203條定有明文；再無法律上之原 因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上 之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條亦有明文 。查本件被告既具可歸責之事由而不完全給付，已如前述， 又被告前於106年12月27日已受領原告所交付之租金1萬元及 押金2萬元等情，有系爭租約之房租收款明細欄可佐（本院 卷第3頁背面），則原告因之依民法第227條第1項準用第256 條之規定解除契約（本院卷第31頁），並依民法第259條第1 款、第2款及民法第179條，請求被告回復原狀而返還租金1 萬元及押金2萬元及自107年3月16日起按年息百分之五之利 息，核屬有據，應予准許。
㈢原告得否請求被告賠償仲介費5000元之說明： 再按因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求 損害賠償，民法第227條第2項定有明文，又按解除權之行使 ，不妨礙損害賠償之請求，民法第260條固有明文。經查， 本件被告既具可歸責之事由而不完全給付，並經原告解除契 約，已如前述，惟原告為成立系爭租約而支付仲介費用5千 元予楊麗梅部分，並非原告因解除契約所受之直接損害，難 認二者具因果關係，是原告請求此部分所受損害即訂約時支
出仲介費用5千元，尚難准許。
㈣原告得否依系爭租約第18條請求被告賠償1萬元之說明： 按系爭租約第18條約定：「‥‥3.租賃期間乙方（指原告） 無違約情況下，甲方（指被告）擬解約時，亦應賠償乙方壹 個月租金。」惟查，本件被告並未有解約之意，業據被告陳 明在卷，復原告亦未提出任何證據證明被告擬解除契約，再 被告雖有不完全給付情形，惟此與「被告擬於原告無違約之 情形下解除契約」之情形自不相同，是原告此部分主張，尚 與系爭租約第18條規定不符，所請尚難准許。 ㈤小結，原告本件依解除契約回復原狀及不當得利之法律關係 ，請求被告返還租金及押金合計3萬元，及自107年3月16日 起至清償日止按年息百分之五計算之利息，核屬有據，應予 准許；至原告逾此數額之請求，則屬無據，應予駁回。四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果 不生影響，爰不逐一論述。
五、本件係適用小額訴訟程序，所為被告部分敗訴之判決，依民 事訴訟法第436條之20規定，就原告勝訴部分應依職權宣告 假執行，並准被告供擔保免假執行之聲請。
六、又本件依民事訴訟法第79條及第436條之19條第1項規定，確 定其訴訟費用額為1,000元（即第一審裁判費），應由被告 負擔667元，餘由原告負擔。
中 華 民 國 107 年 6 月 11 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 黃家慧
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 107 年 6 月 11 日
書記官 林雅慧