臺灣新竹地方法院民事小額判決 107年度竹北小字第136號
原 告 墅位時代社區管理委員會
法定代理人 許正德
訴訟代理人 蘇銘逢
吳聲宏
被 告 謝玉玲
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於107 年6 月5 日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹萬陸仟捌佰元，及自民國一百零七年二月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
被告為墅位時代公寓大廈之區分所有權人，擁有門牌號碼新 竹縣○○鄉○○街000 號建物，原應按月繳納管理費新臺幣 （下同）1,200 元，惟被告積欠自民國105 年5 月起至106 年6 月止之管理費計16,800元迄未繳納，經原告依法寄發存 證信函定相當期間催告，仍未獲置理，爰依公寓大廈管理條 例第21條之規定提起本件訴訟。並聲明：被告應給付原告 16,800元，及自支付命令狀繕本送達之翌日起至清償日止， 按年息百分之5計算之利息。
貳、被告則以：
一、被告所有之建物坐落於L 棟，位於社區最後一排，並非「墅 位時代社區規約」（下稱系爭規約）第4 條所定之社區範圍 ；且因鄰近被告建物之車道不在社區內、有圍牆阻隔等因素 ，以致被告無法經由社區大門進出；且被告所有建物為獨立 之門戶，舉凡抄表人員、訪客、發送傳單人員等皆可直接將 信件投遞至被告住家之信箱，原告所僱請之保全人員無法進 行過濾。而在同一基地內之A 棟住戶既無須繳納管理費，被 告亦應毋庸繳納，況原告並未將調整管理費之會議紀錄交付 予被告。
二、再者，原告並未按公寓大廈管理條例第10條規定、社區規約 第24條約定修繕維護共用部分，其中鐵門與對講機損壞而未 修復；原告因不想維護即逕行拆除庭院椅子，且因無法處理 落葉即要求住戶砍伐庭院樹木，嚴重影響住戶生活品質；又 L 棟全區均無消防滅火器，並仍使用黑白畫面之監視器，與 其他區域之住戶係每2 戶共用一滅火器，並已汰舊更換彩色 數位攝影機等情迥異，足認原告已將被告所有建物摒除於社
區之外，自不應再向被告收取管理費。
三、基於尊重公寓大廈管理條例之立法精神，被告願繳交管理費 ，惟因原告幾無作為，嚴重影響住戶權益，依據財務報告， 被告僅願負擔10% 之管理費。為此聲明：請求駁回原告之訴 。
參、得心證之理由：
一、查原告主張被告為墅位時代公寓大廈之區分所有權人，負有 按月繳納1,200 元管理費之義務，惟被告積欠105 年5 月至 106 年6 月期間之管理費16,800元等情，業據其提出存證信 函、管理委員會函及公告、建物登記謄本、社區規約等件為 證，而被告固不否認其未繳交上開管理費，惟仍以前揭情詞 置辯。是本件所應審究者厥為：（一）被告所有建物是否為 系爭社區規約效力所及？（二）被告抗辯其僅須繳納10% 之 管理費，有無理由？（三）被告得否以原告未善盡管理修繕 義務為由，拒絕繳交管理費？茲論述如下。
二、被告所有建物是否為系爭社區規約效力所及？（一）按原告所提出、經由墅位時代社區95年9 月30日第三次區 分所有權人大會修訂之社區規約第3 條約定：「本規約有 關墅位時代社區…管理事項，為增進全體區分所有權人及 住戶之共同利益，確保良好之居住環境為目的，本社區全 體區分所有權人及住戶均有遵守之義務。」，明訂墅位時 代社區之全體區分所有權人及住戶，均有遵守系爭規約之 義務。另規約第4 條約定：「本規約效力所及範圍，為墅 位時代社區所屬之建築物、公共設施，及其他附屬設備… ，其行政區域為新豐鄉24鄰尚仁街197 巷及泰安街75-119 號。本社區行政區域或門牌號碼，如有變更時，管理委員 會…得逕行修改，報請主管機關核備。」（見本院卷第34 頁）。
（二）經查，被告所有新竹縣○○鄉○○段000 ○號之建物，其 門牌號碼為新竹縣○○鄉○○街000 巷0 弄0 號、使用執 照字號為93工使字第297 號等情，有原告提出之建物登記 謄本在卷可稽（見司促字卷第12頁），除核與新竹縣新豐 鄉公所以106 年11月28日新鄉建字第1060014370號核給原 告之同意備查函、其上所載「使用執照號碼：（93）工使 字第00297 號」此一資訊相符外（見司促字卷第8 頁）， 且其門牌號碼「尚仁街197 巷7 弄8 號」亦位於系爭規約 第4 條所訂之行政區域範圍內；加以被告對於其所有上開 建物於整編前之門牌號碼為「尚仁街197 巷7 弄8 號」， 整編後變更為「博學街168 號」乙節亦不爭執（見本院卷 第42頁），足認上揭整編前、後之門牌號碼所指標的相同
，即均為被告所有之新竹縣○○鄉○○段000 ○號建物。 是以，被告既仍擁有系爭建物之所有權，則其即有遵守社 區規約之義務，為系爭規約效力範圍所及，不因其門牌整 編後由「尚仁街197 巷7 弄8 號」變更為「博學街168 號 」而異其效力，其理甚明。
三、被告抗辯其僅須繳納10% 之管理費，有無理由？（一）按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理 負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區 分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係 因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分 所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約 另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2 項 定有明文。是依公寓大廈管理條例第10條第2 項規定，共 用部分及約定共用部分之管理費之負擔標準，係以區分所 有權人「共有」之應有部分比例分擔為原則，例外得由區 分所有權人會議或規約另予規定，該條例就管理費用之負 擔標準，之所以特設例外規定，揆其立法意旨，無非在於 各區分所有權人就公寓大廈共用部分及約定共用部分修繕 、管理維護之受益程度，不僅因區分所有建物面積大小而 有不同，共有之應有部分比例亦有不同，甚而依其居住之 情形，實際獲益程度亦有差別，乃授權區分所有權人會議 或規約得視所屬公寓大廈區分有權人之受益程度，彈性訂 定負擔標準，以維公平，並收因地制宜之效，本諸內部團 體自治精神，除法律別有規定或住戶規約另有規範，或有 顯失公平情事，司法權不宜過度介入私權領域而擅自調整 當事人間之權利義務關係，如個別區分所有權人對於管理 費之收費標準有所疑義，應先循區分所有權人會議中另行 提案主張修改住戶規約，再經由區分所有權人會議議決以 資處理。況參照98年1 月23日增訂之民法第799 條之1 第 3 項：「規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有 部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分 所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者， 不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院 撤銷之」之規範法理，亦得佐證縱因區分所有建物對於共 有部分使用程度有所差異，亦須內部先行以會議決議或訂 定規約方式決定費用基準而未達其目的，且內部之約定顯 失公平時，始有依法定程序撤銷或由法院直接介入之必要 。
（二）經查，系爭社區規約第24條約定：「管理事務費用使用於 下列項目：一、管理及服務人員之薪資、酬勞及其他人事
費用。二、公產稅捐。三、公有設備之設置、維護及運轉 費用。四、環境維護、清潔衛生及垃圾處理費。五、其他 經管委會議決之事務費。」（見本院卷第35頁），可知墅 位時代社區管理費之用途，除用於支付委任或僱傭管理服 務人之報酬外，尚包含共用部分之管理維護費用、清潔事 項及其他事務費、稅捐、修繕費等，各區分所有權人均可 因公寓大廈管理維護之良善，而增益其所有建物之價值， 不得因其所屬建物坐落位置與道路相鄰，不須透過社區大 門出入、由警衛代為收發信件等情，即作為拒絕繳交管理 費之理由；更何況，墅位時代社區警衛之作業項目尚包含 實施交通指揮、公共花圃澆水、協助勸導外圍之違規停放 車輛並報請警察單位到場開單、假日施工禁止勸導、協助 傾倒垃圾及分類、開關中庭燈、巡邏中庭及外圍區域、投 遞公告於L 棟住戶信箱等，有被告提出之墅位時代社區警 勤作業重點附卷足查（見本院卷第26頁），由此益徵被告 亦享有管理服務人所提供之服務。又被告所屬建物所應繳 交之管理費數額，業於94年9 月15日經第1 屆管委會修訂 「墅位時代社區管理費繳交辦法」，規定每月應繳管理費 1,200 元之情，此觀原告提出之106 年6 月29日墅位時代 字第000000000 號公告內容自明（見司促字卷第11頁）； 嗣經區分所有權人會議於106 年9 月29日議決「管理費調 整：B 棟、L 棟1,200 元，餘69戶1,400 元」，此部分亦 有開會通知單、議題討論說明、會議程序表、提案單、議 題討論投票單等件附卷可考（見本院卷第48-122頁），揆 諸前揭規定，其所決議之事項及訂定之各戶管理費收取標 準，在未經區分所有權人請求法院撤銷並獲得勝訴判決確 定之前，該等決議內容均屬有效。
（三）至被告雖辯稱原告未於106 年9 月29日區分所有權人會議 時，將其提出之「L 棟應和A 棟住戶一樣，不需繳交管理 費」提案列入表決云云。然查，關於106 年9 月29日區分 所有權人會議對於「社區管理費調整議案」，原告曾於10 6 年6 月6 日召集包含被告在內之L 棟住戶進行協調，其 中與會人對於第1 號案、管理費調整方案討論：「管理費 調整方案預擬三案；一、L 棟9 戶及B 棟10戶保持1,200 元不變，餘70戶調漲至1,400 元…，二、L 棟9 戶調降至 每月1,000 元、B 棟10戶保持每月1,200 元、餘70戶調漲 200 元…，三、每戶調漲200 元…。」、第2 號案、管理 費調整方案通告全體住戶程序：「將上述三方案以優劣分 析方式於7 月收管理費時，由各棟委發全體住戶知悉參考 ，便於9 月住戶大會時表決。」，均無異議（見本院卷第
45-47 頁），足認被告有同意按上開擬案交由區分所有權 人會議議決之情事。是原告嗣以106 年9 月1 日墅位時代 字第000000000 號開會通知單，將管理費調整擬案通告全 體區分所有權人議決（見本院卷第48-50 頁），應認並無 違誤。
（四）從而，原告依據系爭規約所為之議決內容，請求被告按月 給付管理費1,200 元，核屬有據。被告抗辯其僅須繳納10 % 之管理費云云，為無理由，不應准許。
四、被告得否以原告未善盡管理修繕義務為由，拒絕繳交管理費 ？
（一）按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或 其他應負擔之費用已逾2 期或達相當金額，經定相當期間 催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命 其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條 定有明文。次按，民法第264 條第1 項之同時履行抗辯， 係以因契約互負債務，於他方當事人未為對待給付前，得 拒絕自己之給付為要件；亦即所謂同時履行之抗辯，乃係 基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務 契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙 方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然一方之給付，與 他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發 生同時履行之抗辯（最高法院59年台上字第850 號判例意 旨參照）。
（二）依據公寓大廈管理條例第3 條第9 款規定，管理委員會係 由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織 ，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈 管理維護事務」，故管理委員會實係承全體住戶之委託處 理事務。而被告繳納管理費用之義務，則係基於前述區分 所有權人所訂定之系爭規約，與管理委員會收取管理費、 執行公寓大廈管理維護義務，並非基於同一雙務契約而發 生，二者並非立於互為對待給付之關係，自無從構成同時 履行抗辯。換言之，茍全體區分所有權人均得以公共設施 之瑕疵，即得拒絕給付管理費，則前開因管理、維修所生 之費用又從何處而來？管理委員會又何能盡其管理、維修 之責任？是被告尚不得以原告未善盡管理修繕義務為由， 而拒絕繳納管理費，其抗辯自不足採。
五、綜上所述，本件被告既為墅位時代社區之區分所有權人，負 有按期繳納管理費1,200 元之義務，惟竟欠繳105 年5 月起 至106 年6 月止之管理費計16,800元未清償，其欠繳期限逾 2 期，並經原告以106 年7 月31日新豐山崎郵局第32號存證
信函定相當期間催告，仍拒不給付，揆諸前揭規定，原告自 得起訴請求被告如數清償。從而，原告依據公寓大廈管理條 例第21條規定提起本訴，請求被告給付16,800元及自支付命 令狀繕本送達翌日（即107 年2 月22日）起至清償日止，按 年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。六、按於小額訴訟程序，法院為訴訟費用之裁判時，應確定其費 用額費用，民事訴訟法第436 條之19第1 項定有明文，經核 本件訴訟費用額為裁判費1,000 元，被告既受敗訴判決，自 應負擔訴訟費用額如主文第2 項所示。
七、本件係屬民事訴訟法第436條之8第1項小額訴訟事件所為 被告敗訴之判決，依同法第436 條之20規定，應依職權宣告 假執行。
肆、據上論結，本件原告之訴為有理由。依民事訴訟法第436 條 之23、第436 條第2 項、第78條、第436 條之19第1 項、第 436 條之20，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 6 月 19 日
竹北簡易庭 法 官 林南薰
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，非以違背法令為理由，不得為之，且須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 107 年 6 月 19 日
書記官 陳麗麗