臺灣橋頭地方法院民事判決 106年度旗簡字第97號
原 告 梁松英
訴訟代理人 林嘉柏律師
被 告 梁裕英
訴訟代理人 蔡祥銘律師
蔡晉祐律師
被 告 梁瑞豐
梁瑞英
梁煥英
梁文輝
梁文樺
梁春枝
梁春燕
梁春秋
上8人共 同
訴訟代理人 梁文漢
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國107 年5 月17日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有之門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號未保存登記建物（總面積四一０平方公尺，坐落於高雄市○○區○○段○○○○地號土地），其分割方法為分歸原告取得全部。原告應補償被告之金額如附表一之補償金額明細所載。訴訟費用由兩造按如附表二所示之應有部分比例負擔。 事實及理由
一、原告主張：門牌號碼高雄市○○區○○路00號之未辦保存登 記建物（下稱系爭房屋）為兩造所共有，應有比例如附表二 所示，而其坐落之基地高雄市○○區○○段0000地號土地（ 下稱系爭土地）為原告單獨所有。又系爭房屋無不能分割之 協議，亦無使用目的不能分割之情事，惟兩造無法就系爭房 屋分割方法達成協議，其認系爭房屋應分歸原告單獨取得全 部，使系爭房屋及坐落基地之所有權同一，並使產權不至變 得複雜且零碎而能發揮最大經濟效用，其並願意以金錢補償 其餘共有人，且不希望因系爭房屋之共有關係而將紛爭傳至 後代。為此，爰依民法第823 、824 條規定提起本訴等語。 並聲明：系爭房屋應予分割，並由原告單獨取得系爭房屋事 實上處分權之權利範圍全部，並按權利範圍比例以金錢補償 被告。
二、被告則均以：希望系爭房屋維持共有，因其上有兩造之祖堂 ，如果全歸原告一人所有，其他共有人要祭祀時，皆須經過
原告同意，恐生糾紛，故不希望系爭房屋歸原告所有，系爭 房屋依祭祖之使用目的，有不能分割之情事，若欲分割，亦 應採附圖一所示之A 方案為分割方法，較為妥適等語，資為 抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、本件得心證之理由：
（一）按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物 。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者 ，不在此限，民法第823條第1項定有明文。經查： 1.原告主張：系爭房屋為共有物，為兩造所共有一事，雖 經被告否認，並主張系爭房屋為梁信昌（已歿）之遺產 ，應為梁信昌所有繼承人所公同共有云云。惟參諸系爭 房屋為梁信昌所起造一事，為兩造所不爭執（見本院卷 二第357 頁），而梁信昌早於50年1 月起造系爭房屋時 ，其設立稅籍即以梁瑞豐、梁瑞英、梁松英、梁煥英、 梁富英為納稅義務人，有高雄市稅捐稽徵處旗山分處函 文附卷可稽（見本院卷一第35頁），而是時其七子梁裕 英雖因尚未出生，而未登記為系爭房屋稅籍之納稅義務 人，惟觀諸系爭房屋之形式，其呈現L 形式長條狀，其 分別隔間出梁瑞豐、梁瑞英、梁富英、梁松英、梁裕英 、梁煥英之房間，其餘部分為祠堂、廚房、客廳、走道 及梁信昌生前之房間，其房間各自有獨立門戶向外出入 ，彼此間無法互通，有本院勘驗筆錄及照片等件附卷可 佐（見本院卷二第206-230 頁），對比梁信昌育有七子 五女，除四男梁富然早夭無嗣外，依系爭房屋之形式及 上開房屋稅籍資料觀之，堪認梁信昌生前已有將系爭房 屋贈與其所出六名兒子之意思無誤。復參諸梁信昌生前 所作之公證遺囑，其所提及之遺產僅有高雄市○○區○ ○段0000地號土地（見本院卷一第94-97 頁），亦無系 爭房屋，被告雖以梁信昌國稅局遺產稅核定通知書上記 載有系爭房屋一事為其佐證（見本院卷一第38-40 頁） ，惟其遺產稅申報乃係梁裕英於梁信昌死亡後由其1 人 代表其他繼承人所為之申報，其是否確為梁信昌本人之 意思，要屬有疑，自應以上開梁信昌所立之遺囑及設籍 資料、系爭房屋客觀形式為據。另梁富英早於梁信昌死 亡，其繼承人為梁文輝、梁文樺、梁春枝、梁春燕、梁 春秋（下稱梁文輝等5 人），梁文輝、梁文樺並於94年4 月就梁富英部分登記繼承為系爭房屋稅籍之納稅義務人 （見本院卷一第35頁），惟梁文輝等5 人曾到庭表示以 ：當初繼承時，本協議系爭房屋由梁文輝、梁文樺繼承 ，現在我們5 人協議要改一起繼承等語（見本院卷二第
276 頁），是梁富英部分，即應由梁文輝等5 人其繼承 而公同共有，附此敘明。
2.依最高法院50年台上字第970 號判例要旨所示：「民法 第823 條第1 項所謂因物之使用目的不能分割，係指共 有物繼續供他物之用，而為其物之利用所不可缺，或為 一權利之行使所不可缺者而言，僅因聚族而居之傳統關 係，究難認有不能分割情形存在。」，故被告雖辯稱： 系爭房屋係作為祭祖之作用，不得分割云云，惟依上開 判例，自不能以其係有聚族而居之目的，即認其有不能 分割之情形存在。是兩造就系爭房屋並無不為分割期限 之約定，系爭房屋亦無使用目的上不能分割之情事，原 告請求分割系爭房屋，於法堪認有據，應予准許。 3.另按所謂附屬建物，係指依附於原建築以助其效用而未 具獨立性之次要建築而言，諸如依附於原建築而增建之 建物，缺乏構造上及使用上之獨立性（如由內部相通之 頂樓或廚廁），或僅具構造上之獨立性，而無使用上之 獨立性，並常助原建築之效用（如由外部進出之廚廁） 等是（最高法院100 年度台上字第4 號裁判要旨參照） 。被告雖辯稱：附圖一編號H 中，有一部分增建物是梁 裕英所自行增建，而非梁信昌所建造，故不在系爭房屋 共有部分範圍等語，惟部分增建物乃緊鄰系爭房屋，兩 者使用同一牆壁，且該增建部分係作為梁裕英一家廚房 、浴室之用，並無其他空間及用途，梁裕英一家欲使用 廚房、浴室時，即至該增建物內煮飯、洗澡（見本院卷 二第220-222 頁），堪認上開增建物係依附於主建物， 為助主建物使用之效用，而未具獨立性之次要建築，此 類附屬建物依民法第881 條之規定，固應由原建築所有 人取得增建建物之所有權，原建築所有權範圍因而擴張 ，是其自應同原主建物，而在本件分割之範圍內。（二）又按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時 效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求 ，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共 有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共 有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金 分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他 部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824 條第2 項 定有明文；復按共有物分割方法，法院應斟酌當事人之聲 明，共有物之性質，經濟效用及全體共有人之利益等公平 決之，不受當事人主張之拘束（最高法院69年度臺上字第 3100號判決參照），是分割共有物時，法院應參酌當事人
之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等公 平決之；並兼顧土地現有使用狀況，斟酌土地利用效益、 當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人 之利益等情形而為適當及公平、合理之分割。經查： 1.系爭房屋乃50年間起造，為一層樓之L 型平房，其中編號 B 部分為祠堂，編號A 、C 、D 、E 、F 、G 、H 分別為 梁瑞豐、梁瑞英、梁富英、梁松英、梁煥英、梁裕英之房 間，而各房間面對中央之空地，彼此間使用共同之牆壁， 惟門戶並不相通，而D 部分位於L 型建築交接處，其門戶 係通往一長條型鐵皮屋頂棚架，各房間均得自該門戶出入 ，該部分為舊時之公用廚房、客廳及梁信昌臥室。系爭房 屋目前現居住者僅餘梁裕英、梁煥英，其餘均已不在此居 住，僅作為倉庫使用等情，有本院勘驗筆錄附卷可參，上 情堪可認定。
2.參諸兩造為兄弟叔姪關係，該建物雖為渠等之兒時成長所 居之房屋，惟參諸系爭房屋目前已為逾50年之老屋，其分 派予各房使用之房間面積狹小，早已不敷使用，故各房多 早已遷居他處，該部分房屋作為倉庫使用，早已多年無人 使用居住，而共用之廚房、客廳，亦許久不作為上開用途 使用，而為堆放雜物之處，其利用價值日漸低落。而梁信 昌之六名兒子，除梁富英已死亡外，其年齡乃自57歲至80 歲間，均已邁入老年，若該第二代隨歲月逐漸凋零，則日 後系爭房屋繼承至第三代，則共有人可能高達數十人，其 共有人間之協調溝通將漸趨困難，故被告雖反對分歸原告 1 人所有，然長久以後，系爭建物與坐落基地權利非屬一 致，系爭房屋又因修繕而得繼續存續，則將導致系爭建物 、土地均價值低落，且產權複雜，終究導致系爭房屋、土 地均荒廢不能利用。被告反對原告提出之分割方案，乃因 擔心原告未來將阻撓原告祭拜祖先等語，惟原告亦為梁信 昌之子，其陳稱：即使其分配得系爭房屋，亦承諾將保存 家族祖堂，不會阻撓親族祭拜等語（見本院卷二第354 頁 ），是無法單純以被告一己之揣測及擔憂，作為系爭房屋 分割方案之依據及基準。故為免日後共有人人數眾多，而 系爭房屋老舊後無人利用又無法拆除，導致系爭土地、房 屋均荒廢而價值低落之困境，堪認附圖一所示之A 案，其 將系爭房屋分割為數部分，分別歸屬各共有人分別共有， 並仍將部分房屋維持共有，其細分產權過於複雜，未完全 解決系爭房屋共有人數過多之問題，其方案即不可採。又 如以變價方式分割，共有人當期待經由公開拍賣機制所拍 定之價格，為兩造合理可接受之價格，惟系爭房屋坐落之
系爭土地為原告所有，且系爭房屋為祖厝，其內尚有祠堂 ，第三人恐因此而降低對於系爭房屋之購買意願及購買價 格，是系爭房屋亦不宜依兩造共有比例變價分割。又原告 既願意補償其他共有人，請求將系爭房屋所有權歸由原告 取得，此有助於土地與其上建物所有權合而為一，俾利財 產權有效率之利用，其土地、房屋所有權人歸屬於同一人 ，可免於紛爭，既得兼顧共有人間利益之公平，且能發揮 系爭土地之經濟價值，有利系爭土地之整體利用，對各共 有人亦無不利，堪屬合理可採，爰採取為本件之分割方法 。
3.系爭房屋經本院囑託大有國際不動產估價師聯合事務所鑑 價結果，鑑定時價格為932,900 元，此有該份估價報告書 所附價格形成主要因素分析、勘估標的價格評估方法及估 算過程、價格評估、價格決定在卷可憑，而該估價報告乃 係由本院委請估價師鑑定而得之結論，估價師有專業證照 ，與系爭建物共有人並無利害關係，其所為估價既係本於 無偏頗之立場、專業知識而為之，自有相當之憑信性。況 且，該估價報告書所載估價之方式，經估價師現場勘查， 考量系爭建物之內外觀、結構、位置，綜合考量產權、一 般因素、區域因素、個別因素及不動產市場現況分析及勘 估，依最有效使用情況考量，採成本法估價為原則之規定 ，推估其重建成本，扣減其累積折舊額或其他應扣除部分 ，推算系爭房屋之價格，並無顯不合情理之處，自得以之 作為系爭房屋分歸原告一人所有後，價值差額補償被告之 依據，且兩造對於系爭鑑定報告亦無意見（見本院卷二第 358 頁），是本院審酌系爭建物之價格、目前之經濟景氣 及前開鑑定報告之意見，認原告應補償被告之金額，應如 附表一所示。
四、綜上所述，本件原告依民法第823 條第1 項前段規定，訴請 分割系爭房屋，為有理由，經本院審酌共有人之應有部分比 例，及系爭土地現況、位置、使用限制及土地整體利用之經 濟利益等因素，認分歸原告所有，並價金補償被告，較符合 系爭房屋之整體經濟效能，並兼顧共有人之利益，爰採為本 件之分割方法。
五、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文 。本院審酌共有物分割訴訟，其分割結果對於兩造均屬有利 ，再參以兩造就系爭房屋應有部分之比例，諭知訴訟費用之 負擔如主文第3 項所示。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1 、第85條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 5 月 31 日
旗山簡易庭 法 官 張琬如
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上述理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 107 年 5 月 31 日
書 記 官 張尹嫚
附表一
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│應付補償│應受補償金權利人│補償金額明細（元，以下四捨五入） │
│金義務人│ │ │
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│原告 │梁瑞豐 │155,483 │
│ ├────────┼───────────────────┤
│ │梁瑞英 │155,483 │
│ ├────────┼───────────────────┤
│ │梁富英繼承人 │155,483 │
│ │（即梁文輝、 │ │
│ │梁文樺、梁春 │ │
│ │枝、梁春燕、 │ │
│ │梁春秋） │ │
│ ├────────┼───────────────────┤
│ │梁煥英 │155,483 │
│ ├────────┼───────────────────┤
│ │梁裕英 │155,483 │
│ │ │ │
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│合計：777,415元 │
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附表二：
┌──┬───────┬───────┐
│編號│ 共有人 │ 應有部分比例 │
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│ 1 │ 梁瑞豐 │ 1/6 │
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│ 2 │ 梁瑞英 │ 1/6 │
├──┼───────┼───────┤
│ │ 梁富英繼承人 │ 1/6 │
│ │ （即梁文輝、 │（備註：此部分│
│ 3 │ 梁文樺、梁春 │之訴訟費用連帶│
│ │ 枝、梁春燕、 │負擔） │
│ │ 梁春秋） │ │
├──┼───────┼───────┤
│ 4 │ 原告 │ 1/6 │
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│ 5 │ 梁煥英 │ 1/6 │
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│ 6 │ 梁裕英 │ 1/6 │
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