臺灣高雄地方法院民事判決 106年度重訴字第101號
原 告 呂秀美
訴訟代理人 柯尊仁律師
被 告 吳坤和
陳冠旭
洪雅雲
吳三榮
共 同
訴訟代理人 王識涵律師
複代 理 人 洪鐶珍律師
被 告 林育正
訴訟代理人 林宴如
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國107年3月13日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴暨假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但如起訴 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。原告本於其為坐落高雄市○○區○○段000○ 000地號土地（下合稱系爭土地）之所有權人，請求拆除其 上未保存登記建物即門牌號碼高雄市○○區○○路000巷0號 、1-1號、1-2號、1-3號房屋（下合稱系爭房屋，各門牌下 稱1號、1-1號、1-2號、1-3號），原起訴主張應為被告吳坤 和所有，嗣認原始起造人為吳三榮，追加吳三榮為被告，請 求被告吳坤和、吳三榮應拆除系爭房屋返還土地，請求之基 礎事實同一，依前開規定，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：系爭土地為原告經本院104年度司執字第000000 號強制執行事件拍定取得，並於民國105年9月13日領得不動 產權利移轉證書取得所有權，並於105年10月6日辦理所有權 移轉登記完畢。被告吳坤和、吳三榮以渠等所有之系爭房屋 無權占用系爭土地，並編列門牌如附圖A部分所示為1號（面 積69.53平方公尺）、B部分所示為1-1號（面積54.98平方公 尺）、C部分為1-2號（面積54.19平方公尺）、D部分所示為
1-3號（面積為56.50平方公尺），分別以1號、1-1號、1 - 3號每月租金新臺幣（下同）18,000元、8,000元、10,000元 出租予被告陳冠旭、林育正、洪雅雲占有使用，致原告受有 損害，則原告本於所有權人地位，自得請求被告陳冠旭、林 育正、洪雅雲自渠等占用系爭房屋之部分遷出，而被告吳坤 和、吳三榮應將系爭房屋拆除後返還系爭土地，並給付相當 於租金之損害金予原告。為此，爰依民法第767條及第179條 規定提起本件訴訟，並聲明：
㈠、被告陳冠旭、吳坤和、吳三榮應自附圖A部分所示1號房屋遷 出；被告吳坤和、吳三榮應將前開房屋拆除後，將附圖A部 分所示土地返還予原告，並自105年9月13日起至返還土地止 ，按月給付原告18,000元。
㈡、被告林育正、吳坤和、吳三榮應自附圖B部分所示1-1號房屋 遷出；被告吳坤和、吳三榮應將前開房屋拆除後，將附圖B 部分所示土地返還予原告，並自105年9月13日起至返還土地 止，按月給付原告8,000元。
㈢、被告吳坤和、吳三榮應將附圖C部分1-2號房屋拆除將土地返 還予原告，並105年9月13日起至返還土地止，按月給付原告 16,000元。
㈣、被告洪雅雲、吳坤和、吳三榮應自附圖D部分所示1-3號房屋 遷出；被告吳坤和、吳三榮應將前開房屋拆除後，將附圖D 部分所示土地返還予原告，並自105年9月13日起至返還土地 止，按月給付原告10,000元。
㈤、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告均聲明：㈠、原告之訴駁回。㈡、若受不利判決，願供 擔保請准宣告免為假執行。並分別以下詞置辯：㈠、被告林育正：伊承租1-1號房屋已10餘年，均有按期繳納租 金，最新合約至109年12月14日，並無占屋不還，原告實有 誤會，原告既為新地主，願繼續給付租金至租賃期屆滿為止 等語。
㈡、被告吳坤和、洪雅雲、陳冠旭、吳三榮則以：系爭房屋為未 保存登記建物，應以出資興建之原始起造人即陸吳美、吳春 雄、吳文村、吳月雲、吳三貴、吳三豐、吳三榮（下稱陸吳 美等7人）為所有人，被告吳坤和並未取得事實上處分權無 拆除系爭房屋之權限。又系爭土地實際為陸吳美等7人所有 ，僅因家族財產管理方登記於陸吳美名下，故系爭房屋與其 坐落之系爭土地原為同一人所有，嗣原告雖取得系爭土地， 仍應認系爭房屋於使用期限下，依民法第425條之1對系爭土 地具有法定租賃權；況原告於系爭土地拍賣時，公告上業已 書明其上有系爭房屋及現今使用狀態，應買人應自行查明，
且占用使用權不明，拍定後不點交，原告於投標應買土地時 ，明知上開情形，應肯認有默許系爭房屋繼續使用土地之意 思。再者，系爭土地及房屋既本均為同一人所有，又經強制 執行程序使其成為所有人各異之情形，依民法第838條之1、 第876條規定，應取得法定地上權，故系爭房屋並非無權占 用系爭土地，原告請求拆除並無理由。退萬步言，縱屬無權 占用，系爭土地可得之租金應受土地法及平均地權條例限制 ，最高為法定地價（申報地價）百分之10，以其位於傳統住 宅區，商業並不發達，非緊鄰重要幹道，應以百分之3計算 相當於租金之不當得利方為適當。又原告並非系爭房地之所 有權人，故其本於所有物返還請求權請求被告洪雅雲、陳冠 旭遷讓房屋，自為無理由。
三、不爭執事項
㈠、系爭土地為原告經本院104年度司執字第139765號強制執行 事件，自債務人陸吳美拍定取得，於105年9月13日領得不動 產權利移轉證書取得所有權，並於105年10月6日辦理所有權 移轉登記完畢。
㈡、系爭土地上建有系爭房屋，列有門牌號碼高雄市○○區○○ 路000巷0號（附圖A部分所示面積69.53㎡）、1-1號（附圖B 部分所示面積54.98㎡）、1-2號（附圖C部分所示面積54.19 ㎡）、1-3號（附圖D部分所示面積56.5㎡）房屋。且1號、1 -1號、1-3號分別以每月租金18,000元、8,000元、10,000元 出租予被告陳冠旭、林育正、洪雅雲占有使用。㈢、系爭房屋僅有高雄市○○區○○路000巷0號有房屋稅籍登記 紀錄，起造時登記為吳三榮，於87年7月21日改登記予毛盛 鴻，於89年12月13日登記予吳坤和迄今。四、得心證之理由
㈠、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 民法第767條第1項前段定有明文。而房屋之拆除為事實上處 分行為，故未保存登記建物，僅所有人或有事實上處分權人 ，方有拆除之權限。原告主張吳三榮、吳坤和為系爭房屋所 有人及事實上處分權人，為被告所否認，並為前詞置辯，經 查：
１、系爭房屋編有1號、1-1號、1-2號、1-3號門牌，並分別出租 與不同人，惟經本院現場履看結果，雖有不同門牌，其內有 區隔，然為同一牆面所興建，二樓鐵皮搭建之建物則為共通 ，此有勘驗筆錄、現場照片在卷可佐（本院卷一第154、157 -161頁），足見系爭建物為單一建築，僅內部分隔列有數個 門牌出租使用，堪以認定。
２、原告主張被告吳坤和為系爭房屋事實上處分權人，然為被告
吳坤和所否認，查：房屋稅籍納稅義務人之登記，主要係基 於稅務行政管理之目的，乃在盡公法上之義務，房屋稅籍變 更與否，與房屋所有權之移轉無涉，非得以之作為認定私法 上法律關係及權利義務之唯一憑據。系爭房屋僅有之稅籍雖 登記在吳坤和名下，然證人毛盛鴻證稱：伊前配偶父親是吳 春雄，弟弟是吳坤和，當時只是吳春雄跟我說要把一間房子 暫時登記在我名下，但是我並沒有去辦任何稅籍資料，之後 我財務可能要出問題就跟吳春雄說如果有登記要移走，我並 不知道登記是系爭房屋，也不知道究竟有無辦理登記等語（ 本院卷二第8頁），可見該房屋乃由吳春雄之指示、決定、 辦理登記稅籍資料，與是否具有事實上處分權並非有所關連 ，其將稅籍資料自毛盛鴻轉移，亦基於毛盛鴻債務之因素， 與移轉事實上處分權無關，故吳坤和雖現為納稅義務人，難 認其對於系爭房屋具有事實上處分權。此外，原告並未提出 吳坤和具有事實上處分權之證明，是其向被告吳坤和請求拆 除系爭房屋，並無理由。
３、原告另主張被告吳三榮為系爭房屋所有人等語，惟：⑴、系爭土地上確曾以業主吳三榮名義，向高雄市工務局申請（ 82）高市工建築使字第01030號臨時建物使用執照，並僅編 列門牌號碼1號，面積40.5平方公尺，此有高雄市政府工務 局106年7月19日高市工務建字第10635210800號函暨所附之 使用執照影本在卷可佐（本卷一第146至149頁）。然依上開 申請僅為臨時使用執照，即建築物建造完成後所申請以接水 、電，與起造出資並非等同，難以此認定吳三榮即為起造人 ；況上開臨時使用執照之建物面積僅40.5平方公尺，坐落範 圍僅占用附圖轉繪位置，與系爭房屋總面積235.2平方公尺 （附圖A至D部分所示總面積）差距甚大，則系爭房屋是否為 吳三榮所欲興建之建物，更非無疑。
⑵、再者，證人即包商蔡榮讚證稱：系爭房屋為伊統包，當時是 陸吳美、吳文村找我，大都是向陸吳美請款，是她要蓋的， 當時本來是以建築執照申請蓋小的，後來慢慢追加到蓋成70 坪到80坪左右的2層樓，本來是個窪地，填地後綁鐵，拖平 做柱子頭後蓋起來，一開始蓋的範圍只有在附圖A部分，之 後追加到附圖B、C、D部分，是吳文村和陸吳美跟我說要追 加的等語（本院卷二第5、6、7頁），可見實際付款人為陸 吳美，吳三榮並未參與。另證人即吳三榮胞兄吳三豐證稱： 系爭房屋出資都是由我大姊（陸吳美）在處理，財產都是大 哥（吳春雄）和大姊說了算數，也是他們說要蓋，我們所有 財產都是由二哥（吳文村）收租金管理，交給陸吳美等語（ 本院卷二第12、13頁）；參以前述系爭房屋稅籍資料登記移
轉，確由吳春雄一手決定，可見吳春雄對於系爭房屋興建、 處分亦具有決定權。基此，可認系爭房屋應由陸吳美、吳春 雄所決定興建並出資建造，渠2人應為系爭房屋建築出資人 無訛。
⑶、次按房屋之原始取得，係指出資建築房屋，不基於他人既存 權利，而獨立取得房屋所有權而言，陸吳美、吳春雄既為實 際上系爭房屋決定興建並出資之人，應為系爭房屋之所有權 人，又無證據可資證明渠等曾將之讓與他人，故渠等應為事 實上處分權人。
４、從而，系爭房屋乃陸吳美（已歿）、吳春雄所有，具有事實 上處分權，原告請求吳三榮、吳坤和拆除系爭房屋，並向之 請求占用土地之不當得利，自為無理由。
㈡、系爭房屋坐落系爭土地有合法占有權源
１、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係， 民法第425條之1第1項前段定有明文。乃因同屬一人情形時 ，土地所有人無從與自己所有之房屋約定使用權限，倘因而 異其所有人，基於房屋一般價值甚高及其既有之使用權保護 之考量，為調和土地與建物之利用關係，承認在房屋得使用 期限內，有租賃關係存在。又最高法院48年台上字第1457號 判例及73年度第5次民事庭會議決議闡釋「土地及房屋同屬 一人」，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷「土 地承買人」默許「房屋承買人」有繼續使用該土地之租賃關 係存在。該所謂「土地及房屋同屬一人」應可包括「土地及 房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之 共有人外，尚有其他共有人」之情形在內。
２、查系爭土地原為陸吳美所有，系爭房屋於原告取得所有權前 業已存在，此經本院調取本院104年度司執字第139765號強 制執行卷宗查閱屬實；又系爭房屋為陸吳美、吳春雄所有， 可見應得土地所有權人陸吳美同意使用，嗣僅系爭土地移轉 予原告，依上開說明，自堪認定系爭房屋與系爭土地間推定 有租賃關係之適用。故系爭房屋乃有權占用系爭土地，而被 告陳冠旭、林育正、洪雅雲既承租系爭房屋內如附圖A部分 所示1號、附圖B部分所示1-1號、附圖D部分所示1-3號房屋 ，乃有權占用該等部分房屋，又系爭房屋並非無權占用系爭 土地已如前述，是原告主張其等無權占用系爭土地，應予遷 出云云，難謂可採。
五、綜上所述，被告吳坤和、吳三榮並非系爭房屋事實上處分權
人，又系爭房屋乃有權占用系爭土地。是原告依所有物返還 請求權、不當得利之法律關係，請求㈠、被告陳冠旭、吳坤 和、吳三榮應自附圖A部分所示1號房屋遷出；被告吳坤和、 吳三榮應將前開房屋拆除後，將附圖A部分所示土地返還予 原告，並自105年9月13日起至返還土地止，按月給付原告18 ,000元。㈡、被告林育正、吳坤和、吳三榮應自附圖B部分 所示1-1號房屋遷出；被告吳坤和、吳三榮應將前開房屋拆 除後，將附圖B部分所示土地返還予原告，並自105年9月13 日起至返還土地止，按月給付原告8,000元。㈢、被告吳坤 和、吳三榮應將附圖C部分1-2號房屋拆除將土地返還予原告 ，並105年9月13日起至返還土地止，按月給付原告16,000元 。㈣、被告洪雅雲、吳坤和、吳三榮應自附圖D部分所示1-3 號房屋遷出；被告吳坤和、吳三榮應將前開房屋拆除後，將 附圖D部分所示土地返還予原告，並自105年9月13日起至返 還土地止，按月給付原告10,000元，為無理由，應予駁回。 原告之訴既經駁回，其假執行之聲請應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述、攻擊防禦方法暨 所提證據，經核與判決之結果不生影響，爰不一一論述，附 此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 4 月 3 日
民事第一庭 法 官 鄭 瑋
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 4 月 3 日
書記官 郭素蓉