臺灣高雄地方法院民事判決 106年度訴字第1484號
原 告 楊文城
訴訟代理人 曾聖涵律師
陳哲偉律師
楊子逸
被 告 源豐貿易股份有限公司
法定代理人 楊馥銘
被 告 克新貿易有限公司
兼 法 定 楊文書
代 理 人
上三人共同 宋明政律師
訴訟代理人
上列當事人間請求返還共有物事件，本院於民國107 年3 月20日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者、或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不 在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款分別定 有明文。本件原告原起訴請求被告源豐貿易股份有限公司（ 下稱源豐公司）、克新貿易有限公司（下稱克新公司）、楊 文書應將附表一編號2 、3 之建物騰空，並遷讓返還原告及 其他共有人全體。嗣於民國106 年12月6 日具狀追加請求被 告返還相當於租金之不當得利（見院卷一第96、97頁）。經 查，原告追加不當得利之請求僅屬基於共有人同一權利之行 使，請求之基礎事實同一，且訴訟及證據資料具有同一性或 一體性，無礙被告之防禦及本件訴訟之終結，合於法律規定 ，應予准許。
二、原告主張：伊為附表一編號2 、3 所示建物共有人，詎被告 未經建物之全體共有人同意，即逕自占有、使用、收益上開 建物，致侵害伊權利。又被告無法律上之原因，無權占用上 開建物，而受有相當於租金之利益，致伊受有損害，伊得依 民法第179 條前段之規定，請求按以上開建物申報總價週年 利率10％、伊應有部分1/3 比例，計算不當得利金額，請求 被告依不真正連帶責任，返還自106 年12月6 日民事追加訴 之聲明暨準備狀（下稱系爭書狀）送達本院日起之前5 年不 當得利金額，計新臺幣（下同）1,903,516 元，及自系爭書 狀繕本送達被告翌日起至返還所占用建物之日止，按月返還
31,725元。爰擇一依民法第767 條第1 項前段、第821 條、 第184 條第1 項前段，及民法第179 條前段規定，提起本訴 。並聲明：㈠被告應將附表一編號2 、3 之建物騰空，並遷 讓返還原告及其他共有人全體。㈡源豐公司應給付原告（原 告書狀誤繕為「被告應各給付原告」）1,903,516 元，及自 系爭書狀繕本送達被告翌日即106 年12月13日起至清償日止 ，按週年利率5 ％計算之利息，暨自106 年12月13日起至返 還所占用建物之日止，按月給付原告31,725元。㈢克新公司 應給付原告1,903,516 元，及自系爭書狀繕本送達被告翌日 即106 年12月13日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利 息，暨自106 年12月13日起至返還所占用建物之日止，按月 給付原告31,725元。㈣楊文書應給付原告1,903,516 元，及 自系爭書狀繕本送達被告翌日即106 年12月13日起至清償日 止，按週年利率5 ％計算之利息，暨自106 年12月13日起至 返還所占用建物之日止，按月給付原告31,725元。㈤前3 項 請求，被告任一人如為給付，其餘被告於該給付範圍內，同 免給付義務。㈥願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：原告與楊文書、訴外人楊文○（歿於98年10月14 日）為兄弟，訴外人楊○青（歿於84年8 月1 日）為彼等之 父。楊○青於42年間購買附表一編號1 所示土地及其上建物 （下稱原建物），土地係登記為原告、楊文書及楊文○共有 。楊○青另分別於47年4 月間設立源豐公司、於66年4 月間 設立克新公司（於79年12月11日為解散登記，於82年8 月重 新設立登記），公司址均登記高雄市○○區○○○路000 號 。嗣於77年間，楊○青出資改建原建物，並命名為「○○大 樓（下稱系爭大樓）」，並於79年12月10日以「○○大樓目 的與分配同意書（下稱系爭同意書）」，將該大樓地下室、 1樓登記為原告、楊文書及楊文○共有，但指示供公司所用 。又源豐公司、克新公司（下合稱源豐公司等2公司）係家 族企業，且自82年8月10日起迄今，就附表一編號2、3之建 物，業與共有人間成立不定期限租賃契約，非無權占有人， 原告請求源豐公司等2公司遷讓房屋並無理由。其次，楊文 書係克新公司法定代理人，基於公司經營必要而使用附表一 編號2、3之建物，楊文書並未占用該等建物。伊等既非無權 占有人，原告請求不當得利，亦於法無據等語，資為抗辯。 並均聲明：㈠原告之訴駁回。㈡願供擔保，免為假執行宣告 。
四、兩造不爭執之事項：
㈠原告（三男）與楊文書（次男）、楊文○（長男，歿於98年 10月14日）為兄弟，楊○青（歿於84年8 月1 日）為彼等之
父。
㈡源豐公司於47年4 月24日設立登記時，公司址係高雄市○○ 區○○○路000 號，董事長係楊○青，現由楊文書之子即訴 外人楊馥銘擔任。
㈢克新公司於82年8 月31日設立登記時，公司址係高雄市○○ 區○○○路000 號，董事長自設立迄今均係楊文書。 ㈣附表一編號2 、3 之建物坐落附表一編號1 之土地，於79年 1 月25日建築完成，屬系爭大樓區分所有建物，所有權人、 應有部分比例各如附表一編號1 至3 所示。
㈤附表一編號2 之建物，辦理所有權第一次登記之所有權人係 原告與楊文書、楊文○，應有部分各1/3 。
㈥系爭大樓地下層至3 樓之起造人、所有權人、使用現況如附 表二。
㈦系爭同意書之電子檔內容如院卷一第55頁所示。 ㈧附表一編號2 之建物，房屋課稅現值以1,273,500 元計算。五、本件之爭點：
㈠原告依民法第767 條第1 項前段、第821 條、第184 條第1 項前段規定，擇一請求被告將附表一編號2 、3 之建物騰空 ，並遷讓返還原告及其他共有人全體，有無理由？ ㈡承㈠，如有理由，原告依民法第179 條規定，得否請求被告 給付占用附表編號2 、3 建物之不當得利及數額若干？六、本院得心證之理由如下：
㈠原告依民法第767 條第1 項前段、第821 條、第184 條第1 項前段規定，擇一請求被告將附表一編號2 、3 之建物騰空 ，並遷讓返還原告及其他共有人全體，有無理由？ ⒈原告主張被告未經共有人全體同意，無權占用附表一編號 2 、3 之建物，應遷讓返還予全體共有人云云。被告則抗 辯：源豐公司等2 公司與建物共有人成立不定期限租賃契 約，非無權占有人，另楊文書未占用該建物。
⒉按共有土地之出租，為共有物管理行為，依98年1 月23日 修正前民法第820 條第1 項規定，除契約另有訂定外，應 由共有人全體共同為之（最高法院92年度台上字第1734號 判決意旨可參）。次按不動產之租賃契約，其期限逾一年 者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之 租賃，民法第422 條定有明文。而按民法第450 條第2 項 固規定：「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有 利於承租人之習慣者，從其習慣。」然土地法第100 條另 定有房屋租賃收回之限制即：「出租人非因左列情形之一 ，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二 、承租人違反民法第443 條第1 項之規定轉租於他人時。
三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上 時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人 違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財 物，而不為相當之賠償時。」且上開規定為民法之特別法 ，依特別法優於普通法之原則，非有土地法第100 條所列 各款情形之一不得收回房屋（最高法院51年台上字第1288 號判例參照）。又土地法第100 條所列各款之規定僅係限 制出租人收回房屋之特別原因而已。如出租人依該條各款 為由請求返還房屋者，自仍應依民法第450 條第3 項但書 之規定向承租人先期通知並經合法終止後，始有收回該房 屋請求權存在（最高法院87年度台上字第1922號判決意旨 參照）。
⒊查，附表一編號2 、3 之建物坐落附表一編號1 之土地， 於79年1 月25日建築完成，屬系爭大樓區分所有建物，所 有權人、應有部分比例各如附表一編號1 至3 所示；附表 一編號2 之建物，辦理所有權第一次登記之所有權人係原 告與楊文書、楊文○，應有部分各1/3 等節，為兩造所不 爭執；參以被告陳稱：附表一編號1 之土地，係楊○青於 65年2 月19日以其配偶（即原告與楊文書之母）即訴外人 楊陳○卿名義，向訴外人財政部國有財產局南區辦事處承 買，為規避贈與稅，於67年11月29日先以買賣為原因將所 有權移轉登記予訴外人莊○祐，於68年5月10日再移轉所 有權予原告與楊文書、楊文○；迨至77年間，楊○青出資 將上開土地之原建物改建為9層樓之系爭大樓，且逕以原 告與楊文書、楊文○為各樓層起造人等語，並有土地承買 契約書、公證書、土地所有權狀暨新舊地號對照表、土地 買賣所有權移轉契約書、高雄市政府工務局106年12月26 日函所附系爭大樓使用執照申請相關資料在卷可稽（見院 卷一第134-4至195頁、院卷二第77至85頁），且原告對系 爭大樓暨坐落土地之買賣、改建過程亦不爭執（見院卷二 第89頁），足見原告與楊文書、楊文○登記取得附表一編 號1、2所示土地、建物之源由，係本於渠等父親楊○青生 前之資產配置所致，應堪認定。
⒋源豐公司於47年4 月24日設立登記時，公司址係高雄市○ ○區○○○路000 號，董事長係楊○青，現由楊馥銘擔任 ；克新公司於82年8 月31日設立登記時，公司址係高雄市 ○○區○○○路000 號，董事長自設立迄今均係楊文書等 節，亦為兩造所不爭執；又依源豐公司登記案卷所示（見 外放影卷），該公司自47年4 月設立迄今，公司址均登載 為「高雄市○○區○○○路000 號」，董事長本係楊○青
，於84年8 月26日改選由楊文○擔任，於99年4 月8 日改 選由楊馥銘擔任；依克新公司登記案卷所示（見外放影卷 ），該公司址及董事長均不曾變更，可見源豐公司等2 公 司自79年1 月25日系爭大樓興建完成迄今，均以附表一編 號2 所示建物之門牌號碼為公司登記址。而以源豐公司董 事長改選時點以觀，可認係原董事長辭世，方依序由楊○ 青長子楊文○、孫子楊馥銘接任；另克新公司則由楊○青 次子經營，是被告抗辯源豐公司等2 公司屬家族公司，自 設立後、楊○青尚在世時即使用系爭大樓1 樓、地下室（ 即附表編號2 、3 所示建物）供公司營業所需之事實，與 卷內資料相符，應堪採信。
⒌又原告自96年起至105 年止，歷年綜合所得稅結算申報書 均申報源豐公司等2 公司之租賃所得乙節，有財政部高雄 國稅局鹽埕稽徵所107 年1 月10日函所附資料可憑（見院 卷一第212 至245 頁），可見原告自96年起至105 年止， 依法申報所得來源時，係持續、主動列載受領源豐公司等 2 公司之租賃對價至少達10年之事實，堪可認定。原告雖 主張該對價係指被告使用8 樓以上增建建物之對價云云（ 見院卷二第8 頁）。然稽之源豐公司等2 公司提出之租金 支付資料（見院卷一第201 至211 頁、院卷二第42至44頁 ），日期章係「98.11.27」，其中「8F11月份公司租金」 係由原告之配偶即訴外人邱○珊簽收，「5F11月份公司租 金」係由訴外人楊黃○美簽收，是依該簽收名目之記載， 無從遽認屬使用8樓以上增建建物之對價，否則5F豈有併 受領對價之必要。況證人即楊文○之女楊○淯於本院證述 ：伊等住系爭大樓5樓，楊文○往生後，一開始由伊母親 領取源豐公司等2公司租金，按月下樓至店面領取1次。俟 遺產分割完畢後，伊自104年7月登記為附表一編號2所示 建物共有人迄今，由伊等按月領取源豐公司等2公司使用 該大樓1樓及地下室之租金等語（見院卷二第28至30頁） 。
原告對楊○淯上開所述內容，並未表示反駁意見（見院卷 二第30、72頁），楊○淯上開證述應堪採信。足徵楊文○ 往生之後，楊文○之繼承人係持續受領源豐公司等2公司 使用系爭大樓1樓及地下室之對價，上開租金支付資料所 載使用標的當指「系爭大樓1樓及地下室」甚明，故原告 主張租賃收入係被告使用8樓以上增建建物云云，與卷內 資料不符，要無可採。源豐公司等2公司辯稱：伊等均有 支付「系爭大樓1樓及地下室」租金予各共有人乙節，堪 認可信。
⒍原告雖主張楊文○之繼承人，就同意出租附表一編號2 所 示建物之持份比例未超過1/2 云云。然承上述，既認附表 一編號2 之建物，於79年1 月25日辦理所有權第一次登記 時，所有權人即原告與楊文書、楊文○，應有部分各1/3 ，且楊文○去世後，由三名子女分配其持份，但訴外人楊 ○○兼繼承楊文○配偶持份乙節，亦為原告所自認（見院 卷二第63頁），足認楊○淯、楊○○及訴外人楊○臻就附 表一編號2 所示建物之權利範圍，係繼受楊文○應有部分 之比例。而楊○淯復證述：（問：楊○○為系爭大樓1 樓 及地下室共有人，其同意出租房屋給楊文書？）就伊所知 ，自伊父母還經營公司時，該大樓1 樓及地下室即一直供 源豐公司等2 公司使用，伊母親未否認出租等語（見院卷 二第30頁）；佐以原告自陳：伊於父親在世時，即知悉源 豐公司等2 公司設立在系爭大樓1 樓址（見院卷二第62頁 ）；早期房屋係父親所建，即便以小孩名義為起造人，還 是讓父親拿來做公司營業使用，…依使用現況可看出當時 同意讓父親拿來經營公司使用…。父親過世後，1 樓及地 下室確實由楊文○經營公司使用，但伊係同意讓大哥使用 1 樓及地下室經營公司，非同意法人使用等語（見院卷二 第91頁）。是觀諸源豐公司等2 公司使用附表一編號2 、 3 所示建物、支付對價之歷史背景，參以原告未曾舉證證 明共有人於82年8 月間曾反對出租建物，堪認源豐公司等 2 公司至遲自82年8 月31日克新公司設立時，業取得建物 共有人即原告、楊文書、楊文○全體同意而承租該建物， 依斯時民法第820 條第1 項規定，原告、楊文書、楊文○ 所為共有建物出租之管理行為，自屬適法。而原告、楊文 書、楊文○出租上開建物時，既無訂立字據，則源豐公司 等2 公司抗辯屬不定期限之租賃契約，亦屬有據。 ⒎原告雖否認系爭同意書為楊○青所寫。惟系爭大樓地下層 至3 樓之起造人、所有權人、使用現況如附表二；系爭同 意書之電子檔內容如院卷一第55頁所示等節，經兩造所不 爭執，又觀之該同意書內容，記載…○○大樓土地與建築 起造人係以大、二、三子名義代為登記，現在地下室、倉 庫、1 樓、閣樓…，登記為大、二、三子共有物，2 、3 、4 樓為倉庫，大、二、三子每人登記1 間，由公司使用 …等語（見院卷一第55頁），是系爭大樓地下層至3 樓之 起造人、所有權人及使用現狀核與系爭同意書所載大致相 符；又楊○豐即楊○青乙節，經楊○淯證述綦詳（見院卷 二第26頁）；參以原告前函請同鄉會協調家族糾紛時，亦 肯認依父親所留遺書指示分配財產（見院卷二第13頁），
則系爭同意書堪認屬楊○青分配系爭大樓1 樓、地下室使 用方式之依據。原告於楊○青、楊文○在世時，既已同意 由源豐公司等2 公司使用該大樓1 樓、地下室，且長期受 領租金，益徵源豐公司等2 公司抗辯經共有人全體同意， 於82年8 月間承租系爭大樓1 樓、地下室，具不定期限之 租賃契約存在，有合法占用權源之事實為可採。原告片面 主張源豐公司等2 公司未經共有人同意，無權占用建物云 云，難認可採。
⒏承上所述，既認源豐公司等2 公司自82年8 月起，對附表 一編號2 、3 之建物具合法占用權源，原告復無舉證證明 源豐公司等2 公司有土地法第100 條所列各款情形，亦無 舉證證明業依民法第450 條第3 項但書規定終止租約，則 其主張源豐公司等2 公司無權占用建物云云，自屬無據。 ⒐原告另主張楊文書自98年楊文○過世後，即占用附表一編 號2 、3 建物之事實，經楊文書否認上情。依民事訴訟法 第277 條前段之規定，原告就楊文書占用上開建物之事實 ，應先負舉證之責。原告固以彩色照片9 張為據（見院卷 二第64頁），然稽之上開照片（見院卷二第37至41頁）， 縱可認定楊文書或其家屬曾於源豐公司等2 公司非營業時 段，自系爭大樓1 樓門口出入，惟該大樓屬9 層樓之集合 住宅，各層建物為獨立之區分所有權，此有該大樓各樓層 現況說明對照表可佐（見院卷二第76頁），故楊文書自該 大樓7 樓住處，基於對外出入必要而通行1 樓大門，尚與 常情無違，自難遽認屬占有1 樓建物之行為。而前揭照片 既未呈現系爭大樓1 樓、地下室之使用或佈置情況，當無 從認定楊文書之個人日常生活所需物品均放置在該大樓1 樓、地下室，亦難遽認楊文書以自己名義占用該等建物。 此外，原告就此部分利己事實，復無提出其他具體證據以 實其說，則其主張楊文書占用附表一編號2 、3 所示建物 云云，自不足採。
㈡依上所論，既認源豐公司等2 公司占用附表一編號2 、3 所 示建物具正當權源，楊文書並非該等建物之占用人，則爭點 ㈡原告依民法第179 條規定，得否請求被告給付占用附表編 號2 、3 建物之不當得利及數額若干？即無贅究必要，附此 敘明。
七、綜上所述，源豐公司等2 公司非無權占用附表編號2 、3 之 建物，另楊文書則未占用該等建物。從而，原告依民法第76 7 條第1 項前段、第821 條、第184 條第1 項前段、第179 條規定，為本件請求，為無理由，應予駁回。原告之訴既經 駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核不影響本件 結論，爰不一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 107 年 4 月 17 日
民事第五庭法 官 何佩陵
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 4 月 17 日
書記官 林家妮
附表一
┌───┬────────┬─────────┐
│編號 │ 土地或建物 │所有權人 │
│ │ │ │
├───┼────────┼─────────┤
│ 1 │基地：高雄市○○○○○○○000 ○
○ ○區○○段000地號 │楊文書：5/24 │
│ │（面積：284 平方│楊馥銘：3/24 │
│ │公尺） │楊○淯：1/12 │
│ │ │楊○○：1/6 │
│ │ │楊○臻：1/12 │
├───┼────────┼─────────┤
│2 │建物： │楊文城：1/3 │
│ │高雄市○○區○○│楊文書：1/3 │
│ │段000建號（門牌 │楊○淯：1/12 │
│ │號碼：○○0路000│楊○○：1/6 │
│ │號，面積： │楊○臻：1/12 │
│ │219.85平方公尺）│ │
├───┼────────┼─────────┤
│3 │建物： │547 建號之權利範圍│
│ │高雄市○○區○○│為1/8 │
│ │段000建號（門牌 │ │
│ │號碼：○○0路000│ │
│ │號等公共設施），│ │
│ │其中關於防空避難│ │
│ │室：225.22平方公│ │
│ │尺 │ │
│ │ │ │
│ │ │ │
│ │ │ │
└───┴────────┴─────────┘
附表二
┌───┬─────┬─────┬───────────┐
│ 樓層 │ 起造人 │ 所有權人 │ 使用現況 │
├───┼─────┼─────┼───────────┤
│地下層│楊文○ │楊文城 │ 源豐公司等2 公司之倉 │
│ │楊文城 │楊文書 │ 庫 │
│ │楊文書 │楊○淯 │ │
│ │ │楊○○ │ │
│ │ │楊○臻 │ │
├───┼─────┼─────┼───────────┤
│1樓 │楊文○ │楊文城 │ 源豐公司等2 公司之辦 │
│ │楊文城 │楊文書 │ 公室 │
│ │楊文書 │楊○淯 │ │
│ │ │楊○○ │ │
│ │ │楊○臻 │ │
├───┼─────┼─────┼───────────┤
│2樓 │楊文○ │楊○淯 │ 源豐公司等2 公司之倉 │
│ │ │楊○臻 │ 庫 │
├───┼─────┼─────┼───────────┤
│3樓 │楊文城 │楊文城 │ 源豐公司等2 公司之倉 │
│ │ │ │ 庫 │
└───┴─────┴─────┴───────────┘
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網