臺灣苗栗地方法院民事判決 106 年度重訴字第1 號
原 告 劉宜學（附表三編號1 至34、36至56、58至75共計
訴訟代理人 翁晨貿律師
被 告 采鑫建設有限公司
法定代理人 陳昌儒
被 告 張玉蘭
林倬生
林倬立
郭凉昭
李秋梅
陳有進
蔡端端
共 同
訴訟代理人 何邦超律師
上列當事人間塗銷所有權移轉登記等事件，本院於民國107 年4
月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、確認被告釆鑫建設有限公司與被告張玉蘭、林倬生、林倬立 、郭凉招、李秋梅、陳有進、蔡端端等人就附表一所示之買 賣契約不存在。
二、確認被告釆鑫建設有限公司與被告張玉蘭、林倬生、林倬立 、郭凉招、李秋梅、陳有進、蔡端端，以買賣為原因於民國 104 年10月23日所為之所有權移轉行為均不存在。三、被告張玉蘭、林倬生、林倬立、郭凉招、李秋梅、陳有進、 蔡端端應將如附表二所示之不動產，以買賣為原因，於民國 104 年10月23日經苗栗縣竹南地政事務所所為之所有權移轉 登記予以塗銷。
四、原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
五、訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按多數有共同利益之人，得由其中選定一人或數人，為選定 人及被選定人全體起訴或被訴，民事訴訟法第41條第1 項定 有明文。本件被告采鑫建設有限公司（下稱采鑫公司）規劃 興建坐落苗栗縣竹南鎮「幸福.one park 」社區（下稱系爭 社區），原告（被選定人）及附表三編號1 至34、36至56、 58至75所示之人（選定人），或為向被告采鑫公司買受，或 為受移轉登記系爭社區內房地之人，其等主張被告采鑫公司 並未如實移轉登記系爭社區內屬公共設施之土地，且通謀虛 偽將該屬公共設施之土地移轉登記與被告張玉蘭、林倬生、
林倬立、郭凉昭、李秋梅、陳有進、蔡端端等人所有，故請 求確認被告間通謀虛偽之債權行為及物權行為不存在，代位 請求塗銷虛偽之所有權移轉登記，及請求將該回復為被告采 鑫公司名義之土地移轉登記與原告等人。則關於被告間是否 為通謀虛偽意思表示等影響訴訟結果之爭點，對於原告及附 表三編號1 至34、36至56、58至75所示之人自均有利害關係 ，其等提起本件訴訟應屬有共同之利益，是其等於起訴後選 定原告為當事人（見本院卷一第185 至198 頁、第525 頁） ，為其等全體提起本件訴訟，符合首揭法條規定。二、原告起訴後，為如下之原告之變更或追加，及變更附表四、 五之內容，核屬請求之基礎事實同一，應予准許：（一）原告民國106 年3 月13日民事變更原告暨變更訴之聲明狀 ，將起訴狀原載原告黃怜元、劉佳展變更為附表三編號66 陳立宏；起訴狀原載原告羅興國變更為附表三編號28許嘉 芬；起訴狀原載原告林冠君變更為附表三編號38張夢麟（ 見本院卷一第161 至184 頁）。
（二）原告106 年11月2 日民事準備（四）暨訴之追加與選定當 事人狀，追加附表三編號71原告林心薇、編號72張齡尹、 編號73黃綠鈺、編號74許雅菱為原告，同時選定原告劉宜 學為被選定人（見本院卷一第499 至538 頁）。（三）原告107 年3 月19日民事準備（五）暨減縮訴之聲明狀， 變更附表四、五關於選定人黃靜怡之內容（見本院卷二第 109 至116 頁）。
三、原告106 年11月2 日民事準備（四）暨訴之追加與選定當事 人狀，雖追加請求被告采鑫公司應給付原告等人新臺幣1500 萬元及其法定利息（見本院卷一第502 頁），惟其其後於10 7 年3 月19日民事準備（五）暨減縮訴之聲明狀表示不追加 此部分請求（見本院卷二第100 頁），是此部分追加，即毋 庸審酌。
四、關於附表三編號75黃靜怡原即為起訴之原告（見本院卷一第 77頁），原告於106 年11月2 日民事準備（四）暨訴之追加 與選定當事人狀重複追加其為原告（見本院卷一第507 頁） ，核無必要，此部分追加自非合法。
五、關於附表三、四所載黃顯欽，自始未經起訴或追加，是其應 為訴外人，非屬選定人。
貳、實體部分：
一、原告主張：
（一）被告采鑫公司於民國102 年起，陸續與附表五所示之人簽 立買賣契約，將系爭社區內房地出售予附表五所示之人， 再將系爭社區內房地移轉登記予附表四所示之人，然被告
采鑫公司並未將系爭社區圍牆內屬公共設施範圍之如附表 二所示之苗栗縣竹南鎮鹽館前段山子坪小段37-4、37-5、 37-10 、220-8 、220-9 、220-10、苗栗縣○○鎮○○段 00000 ○00000 ○000 地號等9 筆土地（下稱系爭9 筆土 地）如實移轉所有權予買受人或其指定人，且竟以買賣為 原因（見附表一之買賣契約表），將系爭9 筆土地分別移 轉登記予被告張玉蘭、林倬生、林倬立、郭凉昭、李秋梅 、陳有進、蔡端端等人。
（二）被告采鑫公司於銷售系爭社區時，於其廣告中強調：「. . . 一座近6000坪的基地規模，造就竹南最壯闊、豐美的 社區造鎮。安全管理. . . 迎賓大道，入口迎賓車道9 米 寬. . . 」，足認被告采鑫公司已在其廣告中明確表示系 爭社區為一封閉型社區，則兩造間之買賣內容，應包含該 廣告中所展示之內容得以在無瑕疵之狀況下加以使用。系 爭9 筆土地乃被告采鑫公司廣告中所稱「近6000坪的基地 規模」中之一部分，亦為系爭社區圍牆內之土地，應為附 表五所示之人與被告采鑫公司間買賣契約之買賣標的。（三）系爭9 筆土地位於系爭社區圍牆範圍之內，乃非社區住戶 不得任意進出之區域，被告張玉蘭、林倬生、林倬立、郭 凉昭、李秋梅、陳有進、蔡端端等人非系爭社區住戶，竟 向被告采鑫公司買受系爭9 筆土地，可知被告間如附表一 所示買賣契約之債權行為及其移轉登記之物權行為係出於 通謀虛偽意思表示，依民法第87條規定應為無效。再依民 法第113 條規定，被告采鑫公司自有權請求被告張玉蘭、 林倬生、林倬立、郭凉昭、李秋梅、陳有進、蔡端端等人 回復原狀塗銷系爭9 筆土地所有權移轉登記。今被告采鑫 公司怠於行使權利，原告為保全債權，自得依民法第242 條規定代位被告采鑫公司請求被告張玉蘭、林倬生、林倬 立、郭凉昭、李秋梅、陳有進、蔡端端塗銷系爭9 筆土地 之所有權移轉登記，再依兩造間買賣契約及消費者保護法 之規定，請求被告采鑫公司將系爭9 筆土地移轉登記予訂 立契約之買受人（附表五所示之人）或實際受移轉登記之 人（附表四所示之人）等語。
（四）並先位聲明：
1.確認被告釆鑫公司與被告張玉蘭、林倬生、林倬立、郭凉 招、李秋梅、陳有進、蔡端端等人就附表一所示之買賣契 約不存在。
2.確認被告釆鑫公司與被告張玉蘭、林倬生、林倬立、郭凉 招、李秋梅、陳有進、蔡端端，以買賣為原因於104 年10 月23日所為之所有權移轉行為均不存在。
3.被告張玉蘭、林倬生、林倬立、郭凉招、李秋梅、陳有進 、蔡端端應將如附表二所示之不動產，以買賣為原因，於 104 年10月23日經苗栗縣竹南地政事務所所為之所有權移 轉登記予以塗銷。
4.被告采鑫公司應將附表二所示之不動產登記為附表四所示 70人之名義（移轉登記應有部分，亦如附表四所示）。 5.原告願供擔保請求准予宣告假執行。
（五）備位聲明：
1.確認被告釆鑫公司與被告張玉蘭、林倬生、林倬立、郭凉 招、李秋梅、陳有進、蔡端端等人就附表一所示之買賣契 約不存在。
2.確認被告釆鑫公司與被告張玉蘭、林倬生、林倬立、郭凉 招、李秋梅、陳有進、蔡端端，以買賣為原因於104 年10 月23日所為之所有權移轉行為均不存在。
3.被告張玉蘭、林倬生、林倬立、郭凉招、李秋梅、陳有進 、蔡端端應將如附表二所示之不動產，以買賣為原因，於 104 年10月23日經苗栗縣竹南地政事務所所為之所有權移 轉登記予以塗銷。
4.被告采鑫公司應將附表二所示之不動產登記為附表五所示 70人之名義（移轉登記應有部分，亦如附表五所示）。 5.原告願供擔保請求准予宣告假執行。
二、被告答辯：
（一）被告間就附表一所示之買賣契約之債權行為及移轉所有權 之物權行為均非通謀虛偽。
（二）原告等經被告采鑫公司依買賣契約移轉所有權取得登記之 面積均與各該買賣契約第三條所示應移轉所有權登記之面 積相符，被告采鑫公司均已依約履行移轉、交付買賣標的 物完畢。
（三）關於被告采鑫公司銷售系爭社區之廣告中所稱近6000坪基 地，係指建築執照核准之苗栗縣竹南鎮鹽館前段山子坪小 段37、37-2、37-3、220-3 、220-4 、220-5 、220-6 、 221 、222 、223 、苗栗縣○○鎮○○段00000 地號等11 筆土地面積共14583.06平方公尺（約4411.38 坪），加上 住戶具有使用權之其他數筆土地，合計面積為19596.12平 方公尺（5927.83 坪），原告等目前均得使用此近6000坪 之基地，故原告等並未受有任何損害，被告采鑫公司亦無 原告指稱之瑕疵給付、不完全給付等債務不履行之情事。（四）兩造間買賣契約已載明被告采鑫公司應移轉登記之買賣標 的之土地面積，原告無權請求被告采鑫公司將非買賣標的 之系爭9 筆土地移轉所有權予原告或其選定人。且於103
年1 月31日系爭社區施設圍牆後始買受房屋之選定人林怡 君等人，其等買賣標的與廣告無關，應不得依消費者保護 法等規定，請求被告采鑫公司依照附表四或附表五所載之 應有部分比例，將系爭9 筆土地移轉登記給附表四或附表 五所載之人。何況，原告並未舉證敘明其應有部分比例如 何計算之契約或法律依據，其請求顯然於法無據。另如認 定被告采鑫公司必須移轉系爭9 筆土地予原告及其選定人 ，原告及其選定人必須同時履行買賣價金，被告采鑫公司 為同時履行抗辯等語。
（五）並聲明：
⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
⒉被告若受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：
（一）附表五所示之人與被告采鑫公司訂有買賣契約。（二）系爭9 筆土地位於本院卷二第33頁被告所提附圖1 之圍牆 內。
四、本院之判斷：
（一）原告得否依被告采鑫公司銷售系爭社區之廣告，主張被告 采鑫公司應履行「近6000坪基地」之廣告內容？ ⒈查被告采鑫公司銷售系爭社區之廣告，有多處以圖示標明 「近6000坪基地」，並以文字載明「. . . 一座近6000坪 的基地規模，造就竹南最壯闊、豐美的社區造鎮。安全管 理，全境統一出入，結合24小時保全監視攝影，遠端智慧 監控，隨時守護社區安全. . . 」等語（見原證6 廣告影 本，置於卷外），該廣告之形式上真正為被告所不爭執（ 見本院卷二第15頁），則可知系爭社區之銷售廣告，係以 「近6000坪壯闊基地」為其主要訴求之一。惟依系爭社區 之建築執照所載基地面積，實為14583.06平方公尺（見本 院卷一第463 頁），經換算約4411.38 坪，顯與廣告所稱 近6000坪基地有所差距。且依被告所提系爭社區建照基地 土地、圍牆範圍圖（見本院卷二第33頁被告所提附圖1 ） ，系爭社區之圍牆並非全部沿著4411.38 坪之建築執照基 地範圍興建，而係顯然大於建築執照基地範圍。 ⒉按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之 義務不得低於廣告之內容，83年1 月11日制定公布之消費 者保護法第22條定有明文。被告采鑫公司銷售系爭社區之 廣告既載明「近6000坪基地」，且其施設之圍牆範圍亦顯 然大於建築執照基地範圍，此當使購屋之消費者誤認圍牆 範圍內之土地均屬近6000坪基地範圍，則為企業經營者之 被告采鑫公司依上開消費者保護法第22條規定，即應履行
該廣告所稱「近6000坪基地」之內容。而附表五所示之人 與被告采鑫公司訂有定型化之買賣契約，此為兩造所不爭 執，則屬於消費者之原告，得依被告采鑫公司銷售系爭社 區之廣告，主張被告采鑫公司應履行「近6000坪基地」之 廣告內容。
⒊關於被告采鑫公司廣告所稱「近6000坪基地」之範圍、位 置及實際加總面積，被告表示係指建築執照所載11筆土地 面積共14583.06平方公尺（約4411.38 坪），加上住戶具 有使用權之其他數筆土地，合計面積為19596.12平方公尺 （5927.83 坪）【見本院卷二第177 、178 頁】；又系爭 9 筆土地位於系爭社區之圍牆範圍內，且包含在被告采鑫 公司廣告所稱「近6000坪基地」範圍中，此為被告所不爭 執（見本院卷二第187 頁），則原告就系爭9 筆土地，即 得對被告采鑫公司主張具有使用權利。
（二）原告主張被告間如附表一之買賣契約為通謀虛偽之意思表 示而無效，有無理由？
⒈查附表一即關於系爭9 筆土地之買賣契約，係被告采鑫公 司分別與被告張玉蘭、林倬生、林倬立、郭凉昭、李秋梅 、陳有進、蔡端端等人於104 年9 月14日、同年10月7 日 所簽立，而系爭9 筆土地是位在系爭社區之圍牆內，屬於 系爭社區之公共設施範圍，且為被告采鑫公司所稱其廣告 所載基地面積近6000坪之範圍之內；被告張玉蘭、林倬生 、林倬立、郭凉昭、李秋梅、陳有進、蔡端端均非系爭社 區之住戶，並無使用系爭社區之實益，則其等何需向被告 采鑫公司買受系爭9 筆土地，自啟人疑竇。
⒉再者，被告采鑫公司曾於105 年5 月14日在其公司會議室 ，與系爭社區管理委員會開會商談，討論結果包括：被告 采鑫公司同意系爭9 筆土地中之37-5、220-8 、220-9 、 220-10、144-5 、144-7 、273 地號等7 筆土地，均無償 交予系爭社區管理使用，被告采鑫公司並出具同意書在案 （見本院卷一第469 頁之被證2 ），而斯時系爭9 筆土地 早已由被告采鑫公司移轉至其他被告名下，均非被告采鑫 公司名下之土地（見本院卷一第119 、123 、125 、127 、129 、131 、133 頁），然被告采鑫公司卻仍得以所有 權人之地位承諾無償提供系爭社區住戶使用。果若被告間 就系爭9 筆土地之買賣為真實，何致如此？
⒊此外，被告就上開令人質疑之買賣行為之真實性，未能提 出關於買受人確實有交付買賣價金予出賣人之證明資料以 實其說。另被告雖辯稱被告間有著本院依職權向地政機關 調取之系爭9 筆土地之土地移轉登記申請書所附之所有權
買賣移轉契約書（置於本院個人資料卷）存在，惟於一般 買賣不動產之常情，土地登記申請書所附之契約書（一般 俗稱「公契」）僅是為供登記使用，多數情形會有不同於 「公契」內容之載明雙方各項權利義務之「私契」存在， 而被告亦未能提出「私契」以佐證其等間買賣行為之真實 性。
⒋綜上事證，依目前卷內資料為判斷，被告間如附表一之買 賣契約應係出於通謀虛偽之意思表示，則依民法第87條第 1 項本文「表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其 意思表示無效」之規定，其買賣之債權行為及移轉登記之 物權行為均屬無效，爰判決如主文第一、二項所示。 ⒌被告間就系爭9 筆土地之移轉登記物權行為既為無效，依 民法第113 條「無效法律行為之當事人，於行為當時知其 無效，或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任」 之規定，被告采鑫公司自有請求被告張玉蘭、林倬生、林 倬立、郭凉昭、李秋梅、陳有進、蔡端端等人回復原狀塗 銷系爭9 筆土地所有權移轉登記之權利。又原告就系爭9 筆土地得對被告采鑫公司主張具有使用權利，已如前述， 而系爭9 筆土地登記於被告張玉蘭、林倬生、林倬立、郭 凉昭、李秋梅、陳有進、蔡端端等人名下，使原告面臨可 能隨時遭被告張玉蘭、林倬生、林倬立、郭凉昭、李秋梅 、陳有進、蔡端端等人主張權利或禁止使用之風險，自影 響原告之使用權利。因被告采鑫公司怠於向其他被告行使 回復原狀塗銷系爭9 筆土地所有權移轉登記之權利，則原 告依民法第242 條規定，代位被告采鑫公司請求被告張玉 蘭、林倬生、林倬立、郭凉昭、李秋梅、陳有進、蔡端端 塗銷系爭9 筆土地之所有權移轉登記，為有理由，應予准 許，爰判決如主文第三項所示。
（三）原告依兩造買賣契約、消費者保護法等規定，請求被告采 鑫公司依照附表四或附表五所載之應有部分比例，將系爭 9 筆土地移轉登記給附表四或附表五所載之人，有無理由 ？
原告復依兩造間買賣契約及消費者保護法之規定，請求被 告采鑫公司將系爭9 筆土地移轉登記予訂立契約之買受人 （附表五所示之人）或實際受移轉登記之人（附表四所示 之人）；被告則抗辯稱原告無權請求移轉登記等語。經查 ，依原告所提兩造買賣契約書（原證7 ，置於卷外），關 於應移轉所有權之房地面積，並未包括系爭9 筆土地；又 依原告所提出之原證6 廣告內容關於「近6000坪基地」之 記載，僅得據此認定身為企業經營者之被告采鑫公司對屬
於消費者之原告負有提供「近6000坪基地」使用權利之義 務，尚難據此推論被告采鑫公司即有將系爭9 筆土地移轉 登記予原告之義務。何況，原告主張依照系爭社區共205 戶之戶數比例為分配應有部分之比例，亦乏依據。從而， 原告此部分請求，為無理由，尚難准許。
五、結論：
原告基於民法第87條第1 項、第242 條、消費者保護法第22 條規定，請求確認被告間就系爭9 筆土地之買賣契約之債權 行為及移轉登記之物權行為均無效，並代位被告采鑫公司請 求其他被告塗銷系爭9 筆土地之所有權移轉登記，均有理由 ，應予准許；逾此範圍之請求（包括原告訴之聲明第四項先 位及備位請求），則無理由，應予駁回。
六、假執行部分：
本件原告勝訴部分，或屬確認之訴，或屬命債務人為一定意 思表示之給付之訴，其性質上均不適於為假執行；原告敗訴 部分，其假執行之聲請即失其依據；從而，原告本件假執行 之聲請，為無理由，應予駁回。
七、其他說明：
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院審酌後，與本件判決結果不生影響，爰不逐一論述，併 此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據﹕民事訴訟法第78條【本件關於核計訴 訟費用之確認債權及物權行為無效及塗銷所有權移轉登記部 分（見本院105 年12月29日105 年度補字第1268號裁定）， 被告係全部敗訴】。
中 華 民 國 107 年 4 月 30 日
民事第一庭 法 官 戴嘉慧
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 4 月 30 日
書記官 廖仲一
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