臺灣臺中地方法院民事判決 106年度訴字第3716號
原 告 張振亮
訴訟代理人 林錦隆律師
複 代理人 周美瑩律師
被 告 福旺輪自行車有限公司
法定代理人 林芳如
上列當事人間返還租賃物事件，本院於民國107年3月19日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺中市○區○○路○○○號房屋（坐落臺中市○區○○段○○○○○地號土地上同段四０九建號建物）騰空遷讓返還與原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾柒萬肆仟捌佰元，及自民國一０七年二月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應自民國一０六年十一月十九日起，至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣參萬捌仟元。訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾萬玖仟元為被告供擔保後，得為假執行；如被告以新臺幣陸拾貳萬伍仟貳佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序部分
本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯 論而為判決。
乙、實體部分
壹、原告主張：
一、被告於民國（下同）104年4月27日，與原告簽訂房屋租賃契 約書（下稱系爭租賃契約），約定由被告承租原告所有門牌 號碼臺中市○區○○路000號房屋（下稱系爭房屋，坐落臺 中市○區○○段00000地號土地上同段409建號建物），租期 自104年4月1日起，至109年3月31日止，每月租金新臺幣（ 下同）38,000元，租金每月給付一次，於每月之首日以現金 （即期支票）支付。另押租保證金72,000元，並約定被告若 積欠租金達兩個月以上時，原告得終止租約，收回租賃物； 又被告如違約不於租賃關係消滅後（期滿或終止時）交還房 屋，原告得請求被告給付違約金72,000元。詎被告於106年7 月1日起即未再依約給付租金，雖經原告多方請求給付租金 ，均避不見面。
二、兩造所訂系爭租賃契約第7條第4項約定：「乙方（按即承租
人，以下同）積欠租金達兩個月以上，或違反第4條使用租 賃物之各款限制時，甲方（按即出租人，以下同）得終止租 約，收回租賃物。」；另第10條約定「本租賃契約所為任何 意思表示之送達均悉以公證書所載之地址為準，一方有遷移 或改變者，應以書面郵寄通知他方，否則如有拒收或無法送 達之情形而致退回者，悉按第一次附郵寄送達通知之日期， 視為合法送達。」。被告自106年7月起即未繳租金，原告曾 以電話、簡訊催請被告繳納，亦曾於106年8月25日寄發存證 信函催其繳清所欠租金，被告均置之不理。至106年11月1日 止，被告遲付租金之總額，扣除押租保證金已達2個月以上 ，經原告多次請求給付租金，被告亦未做任何回應並避不見 面。原告於106年11月8日寄發存證信函予被告以10日之期限 催告被告支付所欠支各期租金，並同時表明倘若被告仍未於 期限內支付，即併以該存證信函為終止兩造間系爭租賃契約 之意思表示。而該存證信函，因招領逾期遭退回，依兩造上 開契約第10條之約定，應認上開存證信函於附郵寄送達通知 之日期即106年11月8日視為合法送達之日期，而兩造間租賃 契約即於106年11月18日終止。系爭租賃契約既經終止，則 被告於系爭租賃契約終止後，即應將系爭房屋租賃物騰空返 還予原告。然被告仍繼續占有使用系爭房屋，則原告自得請 求被告將系爭房屋全部騰空並遷讓返還予原告。三、被告自106年7月1日起即積欠租金，至106年11月18日租約終 止之日止，共欠租金174,800元（計算式：38000×4+ 38000 ×18/30＝174800），扣除押租保證金72,000元後，尚欠102 ,800元（計算式：000000-00000＝102800）。原告依系爭租 約之租金給付請求權，請求被告支付積欠之租金102,800 元 。另依系爭租約第6條：「乙方（按即被告）如違約不於租 賃關係消滅後（期滿或終止時）交還房屋或違反第4條第2款 之規定者甲方得請求乙方給付違約金72,000元整」之約定， 系爭租約既經合法終止，而被告迄未交還系爭房屋，則原告 自得請求被告給付違約金72,000元。以上合計174,800元（ 計算式：102,800+72000＝174,800）。四、被告於系爭租約終止後，仍繼續占有系爭房屋，迄未遷讓返 還原告，則受有相當於租金之利益，並使原告受相當於租金 即每月38,000元之損害，爰依不當得利之法律關係，向被告 請求自106年11月19日起至返還系爭房屋之日止，按月給付 原告38,000元相當於不當得利之租金。
五、並聲明：
（一）被告應將門牌號碼臺中市○區○○路000號房屋（坐落臺 中市○區○○段00000地號土地上同段409建號建物）騰空
遷讓返還與原告。
（二）被告應給付原告174,800元，及自起訴狀繕本送達翌日（ 即107年2月22日）起至清償日止，按年息百分之五計算之 利息。
（三）被告應自106年11月19日起，至遷讓返還第一項所示房屋 之日止，按月給付原告38,000元。
（四）原告願供擔保請准宣告假執行。
貳、被告抗辯：被告未於言詞辯論期日到庭，且未提出書狀為任 何聲明及陳述。
參、本院之判斷：
一、原告主張：被告於104年4月27日向原告承租原告所有系爭房 屋，租期自104年4月1日起，至109年3月31日止，每月租金 38,000元，押租金72,000元，且約定被告應於每月1日給付 租金。被告僅交付租金至106年6月30日，其餘各期之房租均 未支付，原告於106年8月25日發函催告被告文到10日內給付 租金；因被告未按期給付，至106年11月1日止，被告遲付租 金之總額，扣除押租保證金已達2個月以上，經原告多次請 求給付租金，被告亦未做任何回應並避不見面。原告於106 年11月8日寄發存證信函予被告以10日之期限催告被告支付 所欠支各期租金，並同時表明倘若被告仍未於期限內支付， 即併以該存證信函為終止兩造間系爭租賃契約之意思表示。 而該存證信函，因招領逾期遭退回，而兩造上開契約第10 條之約定：「本租賃契約所為任何意思表示之送達均悉以公 證書所載之地址為準，一方有遷移或改變者，應以書面郵寄 通知他方，否則如有拒收或無法送達之情形而致退回者，悉 按第一次附郵寄送達通知之日期，視為合法送達。」是依雙 方上開約定，應認上開存證信函於附郵寄送達通知之日期即 106年11月8日視為合法送達之日期，而兩造間租賃契約即於 106年11月18日終止等情，業經原告提出房屋租賃契約書影 本1份（見本院卷第12-17頁）、民權路郵局營收局106年8月 25日001959號存證信函及回執均影本一份（見本院卷第18-1 9頁）、民權路郵局營收局106年11月8日002634號存證信函 及回執均影本1份（見本院卷第20-23頁）、106年度房屋稅 繳款書影本1紙（見本院卷第24頁）、房屋現場照片（見本 院卷第37-39頁）、建物謄本（見本院卷第45頁），在卷可 憑，自堪信為真實。
二、按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告 承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得 終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月 之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期
開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約 。」民法第440條第1項、第2項定有明文。按本件被告遲付 租金之總額，扣除押租保證金已達2個月以上，經原告多次 請求給付租金，被告亦未做任何回應並避不見面。原告於 106年11月8日寄發存證信函予被告以10日之期限催告被告支 付所欠支各期租金，被告仍未依期給付，原告主張造之系爭 租賃契約於106年11月18日已合法終止，於法有據。又「所 有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於 妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者， 得請求防止之。」民法第767條第1項定有明文。又「承租人 於租賃關係終止後，應返還租賃物。」民法第455條前段亦 定有明文。本件被告向原告承租前述房屋，其租約業已終止 ，被告對系爭房屋已無占有權限，被告自應將系爭房屋回復 原狀返還原告，原告基於上開民法第767條第1項及第455條 前段規定，請求被告將前述房屋騰空，並將房屋遷讓返還原 告，為有理由，應予准許。
三、系爭租約於106年11月18日終止，被告自106年7月1日起即積 欠租金，至106年11月18日租約終止之日止，共欠租金174, 800元（計算式：38000×4+ 38000×18/30＝174800），扣 除押租保證金72,000元後，尚欠102,800元（計算式：00000 0-00000＝102800）。是原告依系爭租約之租金給付請求權 ，請求被告支付積欠之租金102,800元，亦有理由。另當事 人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。民法第25 0條第1項定有明文。依系爭租約第6條：「乙方（按即被告 ）如違約不於租賃關係消滅後（期滿或終止時）交還房屋或 違反第4條第2款之規定者甲方得請求乙方給付違約金72,000 元整」之約定，系爭租約既經合法終止，而被告迄未交還系 爭房屋，且上開違約金之約定，亦無過高之情事，則原告請 求被告給付違約金72,000元，亦屬有據。以上租金及違約金 合計為174,800元（計算式：102,800+7200 0＝174,800）。四、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第 179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利， 以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故 其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求 人所受損害若干為準，又無權占有他人土地，可能獲得相當 於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第16 95號判例意旨參照）；又無權使用他人土地者，其所受利益 ，為使用本身，而「相當於租金」係原受利益依其性質不能 返還時應償還之價額。經查：
（一）被告向原告承租前述之房屋，其租期業已終止，被告占有 使用系爭房屋之原有法律原因不復存在，其占有即欠缺法 律依據，屬無權占有，已如前述，被告占用系爭房屋自受 有相當租金之不當利益，而系爭房屋為原告所有，是原告 請求被告應返還無權占用系爭房屋之利益，於法有據。（二）被告於向原告承租系爭房屋期間，其約定每月租金38,000 元，已如前述，原告主張被告無權占用期間，每月應返還 之不當得利數額以38,000元核算，應屬適當；是原告主張 被告自106年11月19日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止 ，應按月給付原告38,000元之不當得利，應有理由。五、綜上所述，原告本於民法第767條第1項規定之所有權物上請 求權及民法第455條租賃物返還請求權之法律關係，請求被 告應將原告所有如主文第1項所示之房屋騰空，且將上開房 屋遷讓返還原告；及依約請求被告給付租金102,800元與違 約金72,000元；並依民法第179條不當得利法律關係規定， 請求被告自106年11月19日起至遷讓返還系爭房屋之日止， 應按月給付原告38,000元之不當得利，均有理由，應予准許 。
六、本判決原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核無不符，爰 酌定相當擔保金，併准許之；且就被告部分依職權酌定相當 擔保金額並為得供擔保免為假執行之宣告。
肆、訴訟費用負擔及假執行宣告之依據：民事訴訟法第78條、第 第390條第2項、第392條第2項。
中 華 民 國 107 年 4 月 9 日
民事第四庭 法 官 王金洲
正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 4 月 9 日
書記官 魏愛玲
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