臺灣臺中地方法院民事判決 八十八年訴字第三二五二號
原 告
即反訴被告 丙○○
乙○○
兼右一人反訴部分
訴訟代理人 陳招賢 住台中
右三人本訴部分共同
訴訟代理人 林士祺律師
複代理人 蔣志明律師
甲○○ 住台中
被 告
即反訴原告 戊○○ 住台中
丁○○ 住台中
己○○ 住台中
右三人共同
訴訟代理人 林根煌律師
複代理人 林邦賢律師
右當事人間租佃爭議事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴駁回。
反訴被告應將坐落台中縣梧棲鎮○○段第二七八之一地號土地，面積○‧○八八七公頃交還反訴原告。
本訴及反訴訴訟費用均由原告即反訴被告負擔
本判決第二項於反訴原告以新台幣肆佰陸拾貳萬元供擔保後，得假執行。 事 實
壹、本訴部分：
甲、原告方面：
一、聲明：確認兩造間就台中縣梧棲鎮○○段第二七八之一地號三七五租約之租賃 關係存在。
二、陳述：
（一）緣原告等之父陳坤於民國（下同）六十二年一月一日起向被告承租台中縣梧 棲鎮○○段第二七八之一地號土地（下稱系爭土地），並依耕地三七五減租 條例向梧棲鎮公所登記，嗣後每六年辦理續租，迨八十六年六月二日，原告 之父陳坤過世後，即由原告三人繼承該租賃權並繼續耕作，惟近年來，系爭 耕地周圍因陸續興建成房屋，而墊高地基致使耕地之灌溉排水系統遭受破壞 ，無法再種植水稻，原告等被迫改種香蕉，為改變系爭耕地因周圍填高致相 對低陷之情形，乃於八十七年間購土將該耕地填高，整地過程中因鄰地同地 段二七七號土地供為貨櫃推放之場所，故於系爭土地整平後，偶有貨櫃置放 越界情事，但原告等種植香蕉後，置放越界之情事已不復見，詎八十八年五 月間。原告等依台灣省耕地租約登記辦法第四條第三款規定，請求被告等協
同至梧棲鎮公所辦理租約變更，被告等竟以系爭土地已供他人放置貨櫃等情 ，拒絕協同辦理登記，並以原告等人未從事農耕為由要求收回系爭土地。 （二）按確認法律關係成立或不成立之訴，非原告有即受確認判決法律上利益者不 得提起，民事訴訟法第二百四十七條定有明文。經查原告等為系爭土地承租 人陳坤之法定繼承人，而耕地租賃權為財產權且無專屬性，依法自得繼承其 租賃權。現被告否認被告等之承租權利，致使原告等之法律地位即不確定， 自須依確認判決確認兩造間之租賃關係存在，爰提起本件訴訟，求為判決如 聲明所示。
（三）對被告抗辯之陳述：⑴被告陳稱原告等將系爭土地轉租他人從事貨櫃堆置， 而在其上填埋土石云云，惟查系爭耕地因周圍地陸續興建房屋，而墊高地基 致使系爭土地之排水系統遭受破壞，作物根部浸水而腐爛，原告乃自行出資 購土，整平該地以利耕作，被告等久居外地，致有此誤解。又租予他人堆置 貨櫃之土地，係他人所有坐落梧棲鎮○○段二七七號土地，而非系爭耕地。 ⑵系爭土地原告等並未出租予千億公司放置貨櫃。原告乙○○與丙○○之所 以向千億公司負責人李慶烈收取每年六萬元之租金，乃係因千億公司占有使 用彼等共有之第二七八地號土地，此有第二七八地號土地登記謄本附卷可稽 。而系爭土地既由原告等三人繼承，若有轉租情事，所收之租金理應分成三 份，不致如證人李慶烈所述由原告乙○○、丙○○二人獨得。⑶系爭土地由 於鄰近處蓋房子而將地基墊高，致排水系統遭受破壞，無法如往昔種植水稻 ，乃改種地瓜、豆類，因系爭土地為租佃之土地，原告亦無足夠之資本用以 改良土地，初期只得於鄰路部分叫人傾倒廢土以填高土地，其餘部分則種植 地瓜豆類，後來建築廢土愈倒愈多，李慶烈怕鄰人誤解其亂倒垃圾，才將地 整平並覆土，故系爭土地造成無法耕作，要屬不可避免之結果，自不得憑此 改良階段之一時現象，遽指原告等放棄耕作。⑷被告於八十九年四月二十四 日證物檢呈狀所附第一、三、四、五、六張相片，均係與系爭土地相鄰之第 二七八號地號土地，與系爭土地無關，至第二張相片係該土地改良期間遭證 人李慶烈挖平整地之結果，又八十九年五月三十一日準備書狀所附照片一、 二所示。係第二七八地號土地放置貨櫃情形。照片三係二七七地號土地與系 爭土地無關。至於由二七八之一地號分出之第二七八之二地號土地，已經編 為道路預定地，其中有部分之碎石未挖除種植香蕉，原告一則擔心遭政府徵 收而蒙受損失，另一方面則因隔鄰第二七七、第二七八號土地均出租供千億 公司停放貨櫃車，進出難免壓到香蕉而未種植。原告等向無放棄耕作之意思 。⑸且原告三人於八十七年十二月二十二日以繼承為由向梧棲鎮公所申請為 承租人名義變更登記，按承租人應自任耕作，不得將耕地全部或一部轉租於 他人，承租按諸常理，原告三人若於系爭土地未種植農作，豈敢貿然向公所 申請變更？
三、證據：提出私有耕地租約及私有耕地異動登記影本各一件、照片三張、繼承系 統表一件、地籍圖謄本一件、土地登記謄本影本一件、戶籍謄本二件。乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
（一）原告之父陳坤早年向被告承租坐落台中縣梧棲鎮○○段二七八之一地號，田 ○‧○八八七公頃，並訂有私有耕地租約書可稽，詎料原告之父於八十六年 間死亡後，原告即放棄耕作上開田地，並將該田地轉租與他人，由受轉租人 填埋土石後，從事經營貨櫃業務，而於上開土地放置貨櫃，有該照片可證。 嗣原告獲悉被告發現其情，並向梧棲鎮公所異議後，乃將該土地改種植香蕉 ，以欺矇被告及承辦單位，若謂該土地因灌溉有困難，無法種稻而欲種植香 蕉者，該土地亦無需填埋土石。由此可見，原告所稱其所承租之土地，因周 圍已建築房屋，致灌溉排水系統遭破壞無法從事農事耕作，顯非實在。 （二）次查原告雖請求被告就前開土地之耕地三七五租約辦理承租人名義之變更， 惟查原告因放棄該土地之耕作權，並將該土地轉租與他人，並由受轉租人填 埋土石經營貨櫃業務，足見其顯已違反耕地三七五減租條例第十六條第一項 、第十七條第一項第二款之規定。因此，被告除於八十八年一月九日向梧棲 鎮公所提出異議書，並經梧棲鎮公所於八十八年一月十四日以八八梧鎮民字 第三○○號函覆外，被告於台中縣政府耕地租佃委員會調處時陳稱：「承租 人於承耕土地上置放貨櫃，故不同意會同蓋章，主張終止」，有台中縣政府 耕地租佃委員會調解（處）程序筆錄可稽。因此，被告再以本訴狀繕本之送 達，對於原告為終止租約之表示，今因原告違反耕地三七五減租條例之規定 ，且經被告對於原告為終止租約之表示，足見原告對於系爭土地已無租賃關 係存在。因此，原告請求被告就系爭土地之耕地三七五租約辦理承租人名義 之變更，顯無理由。
（三）系爭土地原由原告之父陳坤承租種植水稻，嗣陳坤於八十六年六月二日死亡 ，而原告於八十七年十二月間向台中縣梧棲鎮公所申請變更承租人後，台中 縣梧棲鎮公所於八十七年十二月二十三日以八七梧鎮民字第一七五五四號通 知被告，被告隨即至系爭土地現場，竟發現系爭土地已供人填埋土石，作為 停放貨櫃車之用，當時地上並未種植香蕉或其他農作物，因此被告乃於八十 七年十二月下旬予以拍攝照片可證，並於八十八年一月九日向台中縣梧棲鎮 公所提出異議，有該異議書可稽。雖原告嗣於八十八年四月八日開始種植香 蕉，惟該種植香蕉之土地係原已填埋碎石及砂土供他人停放貨櫃車之用地， 由此可見原告早已放棄耕作系爭土地，而由原告提供給他人填埋碎石及砂土 做為停放貨櫃車之用，至為顯然。
（四）系爭土地原屬良田，加以原告之父承租系爭土地耕作迄今，已逾數十年，衡 諸常情，系爭土地既經數十年之農耕經營，則該土地上自不可能存有大量土 石，由卷附之照片所示，顯然可看出原告於系爭土地種植香蕉前，系爭土地 與兩旁之土地均係填埋土石作為停放貨櫃車之廣場，嗣經被告發現其情後， 原告始挖開該土石，在該土地上種植香蕉，灼然甚明。按「耕地之承租人應 自任耕作，並不得將耕地之全部或一部轉租他人，否則原訂租約應屬無效， 此觀耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項規定至明。所謂不自任耕 作，不僅指轉租而言，其他未自任耕作其承租耕地之情形，亦包括在內，又 承租之耕地一部分不自任耕作，則全部租約歸於無效。」最高法院七十七年
度台上字第一五七一號判決可資參照，查原告提供系爭土地供人填埋土石， 以充作停放貨櫃車之用而未自任耕作，雖原告嗣於系爭土地栽種香蕉，僅係 欺瞞混淆視聽之行為，況原告等迄今仍將系爭土地面臨道路之一部分提供與 貨櫃場之經營者作為迴轉車道之用，而未於基地上種植任何農作物，茲因原 告不自任耕作，依前揭判決意旨，兩造間之租賃應歸於無效，原告應將系爭 土地交還被告。
（五）據千億交通有限公司之負責人李慶烈於本年五月三十一日證稱：「我的車本 有其他停車位置，後來遷到系爭土地上，並將車頭停放該處，該處有種植菜 瓜、香蕉等農作物，後來有位陳先生，是三兄弟的老大，找我稱地是他的， 若要停放則要承租，經協商後，我稱只停放兩部車，要太高的承租費用我承 擔不起，但可支付每月五千元，事後有人在種菜瓜之地上倒垃圾、建築廢土 ，越倒越多，我有朋友在開挖土機，遂找朋友來整地，整地是因該地鄰居誤 以為我亂倒垃圾，後來整地、覆土，面積才會逐漸擴大，而我租地停放車輛 至整地、覆土期間，由陳先生之太太找我收租金」；「當初承租時，是由陳 先生即三兄弟老大找我談承租事宜，在覆土時並無阻止我不能在種植菜瓜處 覆土，二年後紀竹林因土地上使用有找過我，我是於八十五年停放半年後， 才由陳先生找我談承租之事，先前並無人找我談，當時並未告知系爭土地上 中間這塊地種植菜瓜處之三七五租佃情形，我承租該地每年六萬元，陳先生 要求我分二張支票支付，分別是給老大及老二，但均未書明抬頭」又稱：「 每年六萬元之帳目並未作帳，在被告（即反訴原告）庭呈準備書狀內所附照 片上標示２處之前半部並未種植農作物，後半部有種香蕉及菜瓜、地瓜等植 物，但因後來有垃圾，逐漸整地後而全部有覆土，在承租期間陳先生有收過 租金一次，但在種植菜瓜期間，約三個月有看到一次陳先生，準備書狀照片 一所示之土地在我去使用時即為如此」等語在卷，由此足證原告等不但放棄 耕作系爭土地，而且轉租與李慶烈所經營之千億交通有限公司填埋土石並整 地後放置貨櫃車之用。
三、證據：提出異議書一件、梧棲鎮公所八十八年一月十四日八八梧棲民字第三○○ 號函影本、照片九張、並聲請本院訊問證人紀竹林、李慶烈。丙、本院依職權勘驗現場，並囑託台中縣清水地政事務所人員就系爭土地測量、製作 鑑定圖。
貳、反訴部分：
甲、反訴原告方面：
一、聲明：反訴被告應將坐落台中縣梧棲鎮○○段二七八之一地號，面積○‧○八八 七公頃土地交還反訴原告。並陳明願供擔保請准宣告假執行。二、陳述：
（一）按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，承租人違反 前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租」，耕地 三七五減租條例第十六條第一項、第二項定有明文，又耕地租約在租佃期限 未屆滿前，承租人放棄耕作權時，出租人得終止租約，復為耕地三七五減租 條例第十七條第一項第二款所明定，查反訴被告於租賃期間竟放棄耕作系爭
土地，擅自將系爭土地轉租於他人，並由受轉租人在系爭土地填埋土石後經 營貨櫃業，足見反訴被告顯已違反耕地三七五減租條例第十六條第一項、第 十七條第一項第二款規定。因此，反訴原告以本訴狀繕本之送達，為終止租 約之意思表示，反訴被告顯無使用系爭土地之全力，爰提起反訴，請求被告 應將系爭土地交還原告。
（二）其餘對於反訴被告抗辯之陳述，如前述本訴被告陳述之記載。三、證據：同前述本訴被告部分。
乙、反訴被告部分：
一、聲明：反訴原告之訴駁回。
二、陳述及證據：均同前述本訴原告部分記載。 理 由
壹、本訴部分：
一、原告起訴主張：其等之父陳坤於六十二年一月一日起向被告承租系爭土地，並依 耕地三七五減租條例向梧棲鎮公所登記，嗣後每六年辦理續租，迨八十六年六月 二日，原告之父陳坤過世後，即由原告三人繼承該租賃權並繼續耕作，惟近年來 ，系爭耕地周圍因陸續興建成房屋，而墊高地基致使耕地之灌溉排水系統遭受破 壞，無法再種植水稻，原告等被迫改種其他農作，且為改變系爭耕地因周圍填高 致相對低陷之情形，乃於八十七年間購土將該耕地填高，又因鄰地同地段第二七 七、二七八地號土地出租李慶烈供為貨櫃推放之場所，李慶烈不察偶有貨櫃置放 越界情事，詎原告等依台灣省耕地租約登記辦法第四條第三款規定，請求被告等 協同至梧棲鎮公所辦理租約變更，被告等竟以系爭土地已供他人放置貨櫃等情， 拒絕協同辦理登記，並以原告等人未從事農耕為由要求收回系爭土地，嗣經梧棲 鎮公所、台中縣政府租佃委員會調解（處）不成立，爰提起本件訴訟，請求確認 就系爭土地兩造之耕地三七五租約之租賃關係存在。被告則以：系爭土地原告已 放棄耕作，並將土地轉租予千億汽車公司負責人李慶烈作為停放貨櫃之用，依耕 地三七五減租條例之規定，原定之租約無效等語資為抗辯。二、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規 定時，原訂租約無效。又耕地租約在租佃期限未屆滿前，非因不可抗力繼續一年 不為耕作時，得終止租約。分別為耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項 、第十七條第一項第二款所明定。而上開所謂「原訂租約無效」，係指承租人違 反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效 力，租賃關係因而歸於消滅而言，最高法院八十年度台再字第一五號判例參照。三、原告主張之其等之父陳坤於六十二年一月一日起向被告承租系爭土地，並依耕地 三七五減租條例向梧棲鎮公所登記，嗣後每六年辦理續租，迨八十六年六月二日 ，原告之父陳坤過世後，即由原告三人繼承該租賃權並繼續耕作等情，業據原告 提出系爭土地之私有耕地租約暨異動登記書影本、繼承系統表各一件為證，被告 亦不爭執，此部分事實已堪信實。惟被告既以原告就系爭土地已放棄耕作，並將 土地轉租千億交通公司作為貨櫃停放之用，主張依上開規定原訂租約無效，否認 租賃關係存在等語置辯，是本件所應審究者乃原告有否將系爭土地轉租不自任耕 作之事實。經查：
（一）本件原告自始均否認就系爭土地（台中縣梧棲鎮○○段二七八之一地號）有不 自任耕作情事，惟其原起訴主張：「近年來，系爭耕地周圍因陸續興建成房屋 ，而墊高地基致使耕地之灌溉排水系統遭受破壞，無法再種植水稻，原告等被 迫改種香蕉，為改變系爭耕地，因周圍填高致相對低陷之情形，乃於八十七年 間購土將該耕地填高，再整地過程，因鄰地第二七七地號土地供為貨櫃推放之 場所，故系爭耕地整平後，偶有貨櫃置放越界情事」（見八十八年十一月十五 日起訴狀）。又稱：「‧‧‧系爭耕地之排水系統遭受破壞‧‧‧原告為使該 地能繼續耕種，乃自行出資購土，整平該地以利農作，租予他人堆置貨櫃之土 地，係他人所有坐落梧棲鎮○○段二七七號土地，而非系爭第二七八之一地號 土地」（見八十八年十一月二十四日準備書狀）；嗣經本院訊問千億交通公司 負責人即證人李慶烈：「（對照片中種植香蕉之土地有否使用過？）使用時有 使用過，但沒看到種植香蕉，但有種植蕃薯、豌豆之類植物‧‧‧因該處有堆 放垃圾及建築廢棄物，且一直往後面傾倒‧‧‧後來經半年左右（雇）挖土機 整地，有人出面制止才知道是有人的」（見本院八十八年十二月十五日言詞辯 論筆錄）原告再改稱：「地上之香蕉園原本種植豌豆等植物，當初由貨運公司 以土石掩蓋後重新種植香蕉。」（見本院八十九年二月二十四日勘驗筆錄）。 是原告對於系爭土地因排水系統破壞不能種植水稻後，所改種之農作究竟為何 ？且係何人雇工填土整地？等情，顯有陳述前後翻異之情。再原告於八十九年 三月十三日言詞辯論意旨狀中猶陳稱：「租予他人堆置貨櫃之土地，係他人所 有坐落梧棲鎮○○段二七七號土地」。嗣經本院訊問證人李慶烈證稱：「我的 車本有其他停車位置，後來遷到系爭土地上，並將車頭停放該處，該處有種植 菜瓜、香蕉等農作物，後來有位陳先生，是三兄弟的老大（按係原告乙○○） ，找我稱地是他的，若要停放則要承租，經協商後，我稱只停放兩部車，要太 高的承租費用我承擔不起，但可支付每月五千元，事後有人在種菜瓜之地上倒 垃圾、建築廢土，越倒越多，我有朋友在開挖土機，遂找朋友來整地，整地是 因該地鄰居誤以為我亂倒垃圾，後來整地、覆土，面積才會逐漸擴大，而我租 地停放車輛至整地、覆土期間，由陳先生之太太找我收租金‧‧‧當初承租時 ，是由陳先生即三兄弟老大找我談承租事宜，在覆土時並無阻止我不能在種植 菜瓜處覆土，二年後紀竹林（按係同地段第二七七地號土地所有人）因土地上 使用有找過我，我是於八十五年停放半年後，才由陳先生找我談承租之事，先 前並無人找我談，當時並未告知系爭土地上中間這塊地種植菜瓜處之三七五租 佃情形。」等語（見本院八十九年五月三十一日言詞辯論筆錄）原告再改稱： 「‧‧‧原告無足夠之資本，用以改良系爭土地，初期只得於臨路部分，儘量 叫人傾倒廢土‧‧‧原告乙○○與丙○○兩人之所以向千億公司負責人李慶烈 收取每年六萬元之租金，乃係因千億公司占有使用彼等共有之二七八地號土地 （登記名義人分別為原告乙○○及丙○○之妻）」（見八十九年六月二十一日 辯論意旨狀）。亦見原告對於系爭土地地貌變更及究係何筆土地租予證人李慶 烈作為放置貨櫃之陳述先後翻異，均難以輕信。（二）按耕地租賃，以支付地租而耕作他人之農地為要件。是以承租人支付地租耕作 他人土地，其目的在於施以人工（播種、施肥、除草、除蟲、耕耘）栽培農作
物，獲取定期（按季、按年）收益賴以為生。而土地面積及生產力之維持關乎 可種植之農作種類及其產量，故租地耕作者莫不以提高農地之產能為念。惟查 本件兩造均不否認系爭土地原係種植水稻，迨八十五年間證人李慶烈整地前， 已由原告改種蕃薯、豌豆、菜瓜等雜作，足見系爭土地之生產力已有降低之情 形。而一般租用農地生產力降低，有不符成本（包括人工、物料、租金）情形 時，耕作者除改良土地品質、改種其他經濟作物或逕為休耕外，亦可能變更土 地之使用另謀收入，殆無使土地條件更不利於耕作之可能。是原告辯稱：其為 改良土地叫人傾倒廢土以填高土地云云。顯然使原可種植地瓜豆類之土地，更 不適合農耕，實不足採。又本件關係土地除系爭土地外，有同地段第二七八號 、第二七七號土地二筆，該第二七八地號土地係原告乙○○、丙○○二人共有 ，已為原告自承在卷，而原告乙○○與證人李慶烈接洽土地承租時，並無約定 租用土地範圍、告知中間部分（種植菜瓜部分）訂有耕地三七五租約、整地覆 土時並無拒絕等情已如證人李慶烈前述，倘原告時時以系爭土地之改良，增加 生產力為念，斷無對於系爭土地不為聞問之理！而依原告所提出之地籍圖所示 ，該第二七八地號土地為一前寬（圖示一‧一公分乘以比例尺即十三‧二公尺 ）後窄（圖示○‧二公分乘以比例尺即二‧四公尺）之地形，面積為一千平方 公尺，換算結果該土地長約六十四公尺（1000÷（13.2＋2.4）≒64），以一 只四十呎
（十二‧二公尺）之貨櫃計算，該土地面積約僅能緊密、直列停放約五只貨櫃 ，且貨櫃放置時為避免壓損中央系爭土地之農作，勢必以倒車進場，對於證人 李慶烈租用土地放置貨櫃而言，顯然不經濟便利。且關係土地經本院於八十九 年二月二十四日勘驗結果，該第二七八地號後段設有菜圃一方，足見原告乙○ ○要求證人李慶烈承租土地時，絕非僅以第二七八地號土地為標的！系爭土地 亦包括在內應可確定，原告所稱未將系爭轉租他人云云，不足採信。三、綜合前述，原告於八十五年間將系爭土地轉租予證人李慶烈供作貨櫃停放之用， ，雖非承租人陳坤自為（按陳坤於翌年身故），然其與原告等就本件耕地未全部 自任耕作則可認定，依前揭法條規定說明，本件耕地租約自轉租時起即向後失其 效力，租賃關係因而歸於消滅，從而原告請求確認兩造就系爭土地之租賃關係存 在，為無理由，應予駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張反訴被告有將系爭土地轉租予證人李慶烈之事實，已如前述。是本 件租賃關係，依耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項之規定，自反訴被 告轉租時起即向後歸於消滅，是反訴被告自無占有使用系爭土地之權源，從而反 訴原告請求反訴被告應將坐落台中縣梧棲鎮○○段第二七八之一地號土地，面積 ○‧○八八七公頃交還反訴原告，即無不合，應予准許。二、反訴原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額予以 准許。
參、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與判決結果不生影響，爰不一一 論述，並此敘明。
肆、據上論結，本件原告之訴為無理由，反訴原告之反訴為有理由，依民事訴訟法第
七十八條、第八十五條第一項前段、第三百九十條第二項，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 七 月 十九 日 臺灣臺中地方法院民事第四庭
~B法 官 王 邁 揚
右為正本，係照原本作成。
附記一如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。中 華 民 國 八十九 年 七 月 十九 日~B法院書記官
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