臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴字第2884號
原 告 郭枝偉
訴訟代理人 林慶苗律師
複 代理人 謝宗哲律師
許智俊
參 加 人 艾法薇爾美語美術圍棋珠心算短期補習班
法定代理人 俞佩樺
參 加 人 新北市私立艾法薇爾幼兒園
法定代理人 俞佩樺
上二人共同
訴訟代理人 洪聖濠律師
複 代理人 劉乃鳳律師
被 告 至善珍寶公寓大廈管理委員會
法定代理人 李其明
訴訟代理人 馮彥錡律師
上列當事人間確認會議決議無效等事件，本院於民國107 年3 月
12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
至善珍寶公寓大廈於民國一○五年七月五日召開之區分所有權人會議關於「調高丙○○○○○○○○○○○管理費」及「同意調高丙○○○○○○○○○○○管理費每坪新臺幣壹佰肆拾元」之決議，應予撤銷。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起 見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1 項 定有明文。而所謂有法律上利害關係之第三人，係指第三人 在私法或公法上之法律關係或權利義務，將因其所輔助之當 事人受敗訴判決有致其直接或間接影響之不利益，倘該當事 人獲勝訴判決，即可免受不利益之情形而言，且不問其敗訴 判決之內容為主文之諭示或理由之判斷，祇須其有致該第三 人受不利益之影響者，均應認其有輔助參加訴訟之利益而涵 攝在內，以避免裁判歧異及紛爭擴大或顯在化。至僅有道義 、感情、經濟、名譽或其他事實上之利害關係者，則不與焉 （最高法院94年度台抗字第1183號裁定意旨參照）。查原告 提起本件訴訟，先位係請求撤銷至善珍寶公寓大廈（下稱系 爭社區）於民國105 年7 月9 日區分所有權人會議所為關於 「調高幼兒園管理費」及「同意調高幼兒園管理費每坪新臺 幣（下同）140 元」之決議（下稱系爭決議），備位則係請
求確認系爭決議無效等情（見本院卷二第216 頁、第217 頁 ）。而艾法薇爾美語美術圍棋珠心算短期補習班（下稱艾法 薇爾補習班）、丙○○○○○○○○○○○（下稱艾法薇爾 幼兒園）則係向原告承租其所有位於系爭社區之房地，且約 定由艾法薇爾補習班、艾法薇爾幼兒園繳納系爭社區之管理 費等情，亦有房屋租賃契約書附卷為證（見本院卷一第46頁 至第51頁），又本件所爭執之系爭決議存在與否或有效與否 ，攸關艾法薇爾補習班、艾法薇爾幼兒園所繳納之管理費是 否增加，故其等就本件訴訟自有法律上利害關係。揆諸首開 說明，艾法薇爾補習班、艾法薇爾幼兒園為輔助原告而具狀 聲明參加訴訟，核無不合，應予准許。
二、本件參加人艾法薇爾補習班、艾法薇爾幼兒園係經新北市政 府教育局核准立案，且有一定之名稱並設有代表人等情，有 幼兒園設立許可證書、新北市短期補習班立案證書、新北市 政府教育局106 年11月8 日新北教社字第1062156241號函暨 立案資料等件在卷可證（見本院卷二第29頁、第31頁、第65 頁至第69頁），核均屬民事訴訟法第40條第3 項之非法人團 體，應有當事人能力，是被告辯稱參加人並無當事人能力云 云，自屬無據，不足採信。
三、被告之法定代理人，業於訴訟繫屬中由周哲維變更為甲○○ ，此有新北市板橋區公所106 年8 月25日新北板工字第1062 062503號函在卷可稽（見本院卷二第15頁、第16頁），並經 甲○○於106 年9 月27日具狀聲明承受訴訟（見本院卷二第 13頁），核符規定，應予准許。
四、次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述 者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。 查本件原告起訴時，其訴之聲明為：「先位聲明：確認105 年7 月9 日系爭社區第18屆區分所有權人會議所為關於系爭 決議無效。備位聲明：105 年7 月9 日系爭社區第18屆區分 所有權人會議所為關於系爭決議應予撤銷。」等語（見本院 卷一第10頁），嗣於105 年11月4 日具狀將訴之聲明更正為 ：「先位聲明：確認105 年7 月9 日系爭社區區分所有權人 會議所為關於系爭決議無效。備位聲明：105 年7 月9 日系 爭社區區分所有權人會議所為關於系爭決議應予撤銷。」等 語（見本院卷一第199 頁），復於107 年3 月12日當庭再將 訴之聲明更正為：「先位聲明：105 年7 月9 日系爭社區區 分所有權人會議所為關於系爭決議應予撤銷。備位聲明：確 認105 年7 月9 日系爭社區區分所有權人會議所為關於系爭 決議無效。」等語（見本院卷二第216 頁、第217 頁）。經 核原告前揭變更，係未變更訴訟標的，而僅補充其聲明使完
足、明確，依上開說明，於法尚無不合，應予准許。五、末按確認法律關係之訴，非原告有即受認判決之法律上利益 者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否 之訴，亦同，民事訴訟法第247 條第1 項定有明文。所謂即 受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原 告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不 安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台 上字第1240號判例參照）。經查，公寓大廈區分所有權人會 議，係區分所有權人為共同事務及涉及權利義務有關事項， 召集全體區分所有權人所舉行之會議，為公寓大廈管理條例 第3 條第7 款所明訂，而區分所有權人會議之決議，係多數 區分所有權人集合之意思表示而成立之法律行為，雖非法律 關係本身，然其所為決議常為多數法律關係基礎，該法律關 係基礎事實存否如生爭執，公寓大廈區分所有權人之私法上 地位即有受侵害之危險。原告既為系爭社區之區分所有權人 ，則其提起訴訟請求確認系爭社區於105 年7 月9 日所召開 之區分所有權人會議所為之系爭決議無效，自有即受確認判 決之法律上利益，被告雖辯稱系爭社區管理費既係由參加人 所繳納，則原告並未因系爭決議受有任何不利益，自無確認 利益存在云云，惟依上說明，系爭決議之作成仍使原告私法 上之地位有受侵害之危險，仍應認原告就本件訴訟有確認利 益存在甚明，故被告此部分抗辯，容有誤會，不足採信。貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠系爭社區其中坐落新北市○○區○○路0 段00號及地下一層 編號4 、5 、7 號平面式車位3 個、同段87號及地下一層編 號1 、8 、9 號平面式車位3 個（下稱系爭房地及停車位） 為原告所有。又原告與參加人艾法薇爾補習班、艾法薇爾幼 兒園間於104 年12月31日就系爭房地及停車位分別訂立房屋 租賃契約書（下稱系爭租賃契約），租期均自105 年1 月1 日起至105 年12月31日止，租賃範圍為系爭房地及停車位。 且參加人自88年起即分別承租系爭房地及停車位經營文教補 習事業，並約定由參加人負擔管理費。參加人迄今仍向原告 繼續承租系爭房地及停車位，並使用之，且均按時繳納管理 費。而系爭房地及停車位管理費與系爭社區住宅管理費以相 同費率即每坪70元收取迄今17年多。詎料，系爭社區竟於10 5 年7 月9 日所召開之區分所有權人會議作成系爭決議，而 系爭決議使得原告原繳每坪70元之管理費大幅調漲1 倍為每 坪140 元，顯然加重參加人之營運成本。
㈡原告未收受系爭社區於105 年7 月9 日所召開之區分所有權
人會議之開會通知書，亦未親自出席或委託他人出席該會議 。且依系爭社區之住戶規約（下稱系爭規約）第3 條第7 項 規定，區分所有權人得以書面委託他人代理出席，代理人應 於簽到前，提出區分所有權人之出席委託書，參加人職員乙 ○○並未受原告委託，亦無代表原告出席系爭會議之權限， 縱有於系爭會議到場發言（僅假設語）亦非代理原告就系爭 會議而為發言，遑論依據系爭規約第3 條第5 項規定，參加 人至多在原告同意之前提下，僅能列席陳述參加人意見，並 無法代表原告，況原告未收到本件調漲管理費之開會通知， 現實上在系爭會議開會前，亦不可能有表示同意與否之機會 甚明。再依據上開會議紀錄「且艾法薇爾商家已17年來與住 宅管理費相同」記載，既已被承認係長久的慣行，實在沒有 理由說調漲就調漲，且一調漲就調漲為住宅管理費之2 倍。 又參相關論壇討論之民間習慣，實務上仍強調公平性，絕非 說漲就任意調漲，更沒有直接翻倍調漲到每月每坪140 元依 據。另依系爭規約第11條第2 項規定管理費用途，可知系爭 社區管理費支出既以該規約約定之8 款用途為限，惟依上開 會議紀錄所示，自104 年8 月1 日至105 年5 月31日止，總 收入1,021 萬6,032 元、總支出992 萬6,263 元、本期結餘 28萬9,769 元，財務報告活存加定存1,530 萬0,099 元。本 年度收支尚有結餘，社區財務資金高達1,530 萬0,099 元， 顯無「因管理費收入不符支出，而有調漲原告管理費」之必 要性，況且扣除參加人確實未使用之管理費支出項目後，剩 餘管理費支出項目，按「應有部分比例分擔」之原則計算原 告應繳納之管理費，每坪應負擔之管理費僅約47.22 元，實 較原繳納之70.58 元低，被告不思改進原有不公平，卻變相 羅織理由提高原告之管理費，已失事理之平，原告自得依民 法第799 條之1 第3 項規定將系爭決議予以撤銷。故原告主 張上開會議召集程序及決議方法程序及實體均違法，且系爭 決議亦無正當性，缺乏公平、合理、必要性，依民法第56條 第1 項、第799 條之1 第3 項、系爭規約第11條第2 項，擇 一請求105 年7 月9 日系爭社區區分所有權人會議所為關於 系爭決議應予撤銷。
㈢依據系爭會議紀錄所載，系爭社區無非係以營利事業與住宅 管理費在各社區有區別、補習班的學童人數眾多常藉地下室 車道上下車、補習班每日製造垃圾比一般住戶甚多等原因而 決議調漲參加人之管理費，惟系爭決議並無正當性，缺乏公 平、合理、必要性，且違反民法第56條第2 項、第799 條之 1 第1 項、公寓大廈管理條例第10條第2 項本文、系爭規約 第10條第4 項、第11條第2 項等規定，應屬無效，並請求擇
一為有利原告之判決，分述如下：
⒈僅因原告係出租予參加人，基於承租人係營業人就要調漲原 告的此處管理費，顯然不公平。且將營利事業與住宅管理費 作區別之正當性為何？亦未見被告提出佐證說明，況原告如 何利用其在系爭社區之專有部分，係原告行使所有權之範圍 ，怎有變相要課其利得之法律依據？
⒉參加人車輛接送從地下室第一層進出，車位出來教室就在旁 邊，沒有經過大門、沒用到電梯，地下室第一層車道僅有警 衛控管，而沒有鐵捲門。沒有因小朋友的進出影響保全的維 護需求。且車道是坡平而沒有電費問題。
⒊參加人沒有垃圾量過大，而需調漲清潔費的問題，蓋系爭社 區與垃圾處理廠商之收費方式為「不計其量按月定額收取」 ，故無造成系爭社區之負擔。學童沒有使用寬頻，因為都在 上課。學童不進入社區，不影響園藝費用的負擔。公共空間 的電費、燈材，亦不因利用公共空間而增加。參加人用水自 理、消防亦是自己負責。參加人承租使用範圍，其建築物的 外牆是玻璃材質，大樓清洗時候沒有洗到補習班的部分。 ⒋尤其以扣掉系爭社區一樓大廳，則地下室第一層、第一及二 樓共約700 坪，原每月每坪70元，現在卻調為2 倍每坪要14 0 元，則證系爭會議聲稱參加人有增加公共費用要調漲管理 費，顯無所據，更無必要性。
⒌系爭會議紀錄僅空言記載參加人已列席，卻沒記載被告聲稱 的「參與討論並敘明意見」的具體內容，即調漲至2 倍管理 費140 元，則形式上已不合於正當程序原則。 ⒍系爭社區管理費用途既以系爭規約第11條第2 項規定之情形 為限，且系爭社區財務資金高達1,530 萬0,099 元，顯無「 因管理費收入不符支出，而有調漲原告管理費」之必要性等 情，已如前述，被告僅因社區少數人意見，毫無必要性率行 提議調漲原告每月管理費1 倍，則系爭會議所作成決議除顯 然牴觸系爭規約第10條第4 項，以及系爭規約第11條第2 項 規定之管理費用途外，且藉由多數決方式，形成對少數區分 所有權人不利之分擔決議或約定，亦屬權利濫用。更遑論系 爭會議紀錄亦載明「且艾法薇爾商家已17年來與住宅管理費 相同，此為不合理，理該調整」云云，顯見其嗣後擅行調漲 ，應已違反民法第799 條之1 第1 項，以及公寓大廈管理條 第10條第2 項本文之按應有部分分擔系爭公寓大廈共用部分 管理費的法定標準甚明。堪認系爭決議因違反法令及章程而 當屬無效。
㈣並聲明：
⒈先位聲明：
①105 年7 月9 日系爭社區區分所有權人會議所為關於系爭決 議應予撤銷。
②訴訟費用由被告負擔。
⒉備位聲明：
①確認105 年7 月9 日系爭社區區分所有權人會議所為關於系 爭決議無效。
②訴訟費用由被告負擔。
二、參加人則以：
㈠參加人自88年起即分別承租原告位於系爭社區內之系爭房地 及停車位經營文教事業，並約定由參加人負擔管理費，而管 理費向來以與住宅管理費相同費率收取，迄今已逾17年，向 無爭議。不料系爭社區於105 年7 月9 日召開之區分所有權 人會議中竟以「幼兒園每日製造垃圾比一住戶甚多」、「營 利事業與住宅管理費在各社區都有區別」等理由提案討論參 加人管理費調漲事宜，並作成系爭決議，惟系爭決議無理由 加重參加人之經營成本，且顯然違法。
㈡上開會議之召集程序及決議方法係屬違法，且系爭決議內容 顯失公平，已違反民法第799 條之1 第3 項、系爭規約第11 條第2 項規定，依據民法第56條第1 項之規定即應予撤銷， 分述如下：
⒈依據系爭規約第3 條第2 項規定可知，專有部分之承租者或 使用者應先經該專有部分區分所有權人同意，方得參與區分 所有權人會議陳述意見，倘係代理該區分所有權人出席，更 應於簽到前，提出該區分所有權人之出席委託書。觀諸系爭 會議出席人員名冊，乙○○雖於原告簽到欄簽名，但於簽名 欄右方已記載「缺委託書」，則依系爭規約第3 條第7 項規 定，乙○○即非代理原告出席該次會議，且被告亦未將原告 所有之區分所有權比例計入，顯見被告當時確實知悉乙○○ 並未受原告委任，故被告辯稱乙○○係代理原告出席系爭會 議，對是否調漲管理費陳述意見云云，並無理由。乙○○出 席系爭會議既未經原告同意，依系爭規約第3 條第5 項規定 ，乙○○當日根本無權列席表示意見，更遑論代原告為任何 決定。事實上乙○○當日亦並未對調漲管理費為2 倍乙事表 示同意，被告辯稱乙○○對此並無異議云云，亦屬無據。 ⒉又參加人所租用之房屋為店面，本不經社區大門出入，參加 人接送學童亦使用地下室車道，參加人教學活動也不會進入 社區，是以參加人本不使用社區大門、也未使用電梯、鐵捲 門等公共設施。另參加人用水自理，大樓清洗外牆時，也不 清洗參加人使用部分。因此管理費支出項目中電梯服務、梯 廳清洗拋光等支出項目，參加人根本不使用，保全服務需求
也少於社區其他住戶，公共空間之電費、燈材亦不因參加人 營業而增加支出。於此情形下，參加人應繳納之管理費本應 少於社區其他住戶，其餘管理費支出項目，亦無可能因參加 人係經營教學，而增加支出之項目，系爭決議調漲參加人應 繳納之管理費，即顯不合收取管理費應符合使用者付費之公 平原則，且無理由悖離「按應有部分比例分擔」之原則，藉 由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或 約定，對參加人顯失公平，應認有違民法第799 條之1 第3 項之規定。
⒊系爭規約第11條第2 項規定管理費用途係包括：「㈠委任或 僱傭管理服務人之報酬。㈡共用部份、約定共用部分之管理 、維護費用或使用償金。㈢有關共用部分之火災保險費、責 任保險費及其他財產保險費用。㈣管理組織之辦公事費、電 話費及其他事務費。㈤稅捐及其他徵收之稅賦。㈥因管理事 務洽詢律師、建築師等專業顧問之諮詢費用。㈦其他基地及 共用部分等之經常管理費用。㈧經管委會決議有關促使社區 公益活動或建設之支出。」，而依據系爭會議紀錄所載，系 爭社區自104 年8 月1 日至105 年5 月31日止之管理費總收 入為1,021 萬6,032 元、總支出為992 萬6,263 元、本期結 餘為28萬9,769 元，財務報告活存加定存為1,530 萬0,09 9 元。而由系爭社區之財務收支報告觀之，社區財務資金甚為 充足，足以支應系爭社區之經常管理費用，則依系爭規約第 11條第2 項規定，並無調漲管理費之必要性。 ㈢再者，系爭決議無理由率然悖離「按應有部分比例分擔」之 原則，獨獨針對參加人調漲管理費達1 倍，已屬權利濫用， 與民法第148 條規定之誠信原則有違，且亦違反民法第799 條第1 第1 項、公寓大廈管理條例第10條第2 項本文、系爭 規約第10條第4 項、第11條第2 項等規定，故依民法第56條 第2 項規定而應屬無效，分述如下：
⒈系爭決議獨漲參加人之管理費，自每坪70元漲至每坪140 元 。但就僅針對參加人調漲管理費之正當性和必要性何在？系 爭會議紀錄全無說明，系爭決議實係藉由多數決方式，形成 對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，本屬權利濫用 ，應屬無效。
⒉上開會議紀錄就調漲參加人應繳納管理費提案之說明欄雖記 載：「幼兒園之學童人數眾多且常藉由地下室車道上下車、 幼兒園每日製造垃圾比一般住戶甚多」等情，並陳稱因學童 上下課進出頻繁，已影響地下室人車安全之保全維護需求云 云，惟查：
①系爭社區支出之保全服務費本不因幼童人數多寡而異其費用
高低，被告以學童上下課進出頻繁，已影響地下室人車安全 之保全維護需求為理由，獨獨調漲參加人之管理費，本無理 由。
②參加人所租用之房屋為店面，本不經社區大門出入，參加人 接送學童亦使用地下室車道，教學活動亦不會進入社區，故 根本不使用社區大門、也未使用電梯、鐵捲門等公共設施； 且參加人用水自理，大樓清洗外牆時，亦不清洗參加人使用 部分；另整個社區中保全控管有兩哨，但因參加人不經由社 區大門進出，參加人本就無保全人員代勞協助管制、通知訪 客之進出或代收郵件物品之需求，雖參加人會使用地下室第 一層接送學童，但也僅會經過後門一哨所管制之車道出入口 ，是以參加人僅使用後門一哨，參加人對使用保全之需求， 根本低於一般住戶，更無被告所稱因接送學童，增加保全服 務需求之情形；公共空間之電費、燈材亦不因參加人營業而 增加支出，而依據系爭社區管理費之支出項目及金額可知， 參加人實際使用公共設施之情形，事實上根本少於社區其他 住戶，倘按住戶使用公共設施多寡計算應收取之管理費數額 ，參加人應繳納之管理費已屬多繳，被告無端調漲管理費2 倍，顯不合於使用者付費之公平原則，自屬無理。倘扣除參 加人實際未使用之管理費支出項目，且依「應有部分比例分 擔」原則計算參加人應繳納之管理費，參加人每坪應繳納之 管理費僅為每坪47.22 元，遠較參加人原繳納之每坪70.58 為低，足見系爭決議獨獨調漲參加人應繳納管理費之理由， 確屬無據。
③系爭社區之環保服務費用係按月計、算，業者不因垃圾量之 多寡而異其費用，況系爭決議作成前，系爭社區尚與訴外人 三暉環保工程公司以低於原垃圾清運廠商報價之價格（原垃 圾清運廠商龍輝公司報價每月4 萬7,000 元）即每月2 萬8, 000 元（期間自105 年3 月1 日起至106 年2 月28日止）簽 訂垃圾清運合約，顯見被告係將原垃圾清運廠商龍輝公司為 賺取利潤而哄抬清運價格，指為係因參加人產生之垃圾量過 高而有需調漲環保服務費用之情形。且參加人亦否認有被告 所稱社區每月10噸垃圾有4 噸係參加人產生之事實，故系爭 決議以幼兒園實際垃圾量較多調漲管理費，實屬藉詞，顯不 合理。
⒊另系爭社區收取管理費用支出項目，根本無以區分所有權人 之實際使用量計價者，因此就管理費支出項目也無屬公寓大 廈管理條例第10條第2 項但書所稱「因可歸責於區分所有權 人或住戶之事由所致」而得「不按應有部分比例分擔」原則 收取服務費之情形，亦足證系爭決議調漲參加人管理費之理
由，於法無據。
㈣並聲明：
⒈先位聲明：
①105 年7 月9 日系爭社區區分所有權人會議所為系爭決議應 予撤銷。
②訴訟費用由被告負擔。
⒉備位聲明：
①確認105 年7 月9 日系爭社區區分所有權人會議所為關於系 爭決議無效。
②訴訟費用由被告負擔。
三、被告則以：
㈠原告不得爰依民法第56條第1 項規定主張撤銷系爭決議，分 述如下：
⒈原告係依據民法第799 條之1 第3 項規定主張撤銷系爭社區 於系爭會議所作成之「決議」，惟「決議」並非「規約」， 自非屬民法第799 條之1 第3 項規定所得撤銷之客體，故原 告爰引前開規定以系爭決議顯失公平為由而主張撤銷，即屬 無據。
⒉被告於系爭會議進行系爭決議之召集程序與決議方法，有通 知原告之承租人即參加人陳述意見，亦符合出席人數與表決 人數而通過系爭決議，並未違反法令或規約。原告應舉證被 告作成系爭決議之召集程序或決議方法有違反法令或規約之 情形。
⒊又依據系爭會議簽到名冊可知，原告有委託他人參加本次區 分所有權人會議，可證原告事先知悉有此會議且有委託他人 出席，故原告辯稱並未收到開會通知云云，顯係臨訟矯飾之 詞。然因該受委託人未出具原告之委託書，被告未將其列入 出席數與表決數計算，並無違誤，併予補充。
⒋系爭決議作成前有賦予列席之參加人代表陳述意見，參加人 代表乙○○係表示：「同意調漲，但不希望漲太多。」等語 ，故經在場區分所有權人討論一樓管理費從每坪70元應調漲 至每坪多少數額，會議當時有人提出每坪應漲至200 元近調 漲3 倍，惟嗣後經表決結果多數區分所有權人認為宜調漲至 每坪140 元2 倍即可，在場之參加人代表乙○○與其他區分 所有權人除未就此表決結果之會議結論、召集程序、決議方 法當場提出異議外，且嗣後參加人代表乙○○亦高興留在現 場參與摸彩活動。
㈡原告不得爰依民法第56條第2 項規定主張系爭決議為無效， 分述如下：
⒈原告將其所有之系爭房地及停車位出租給參加人經營幼兒園
與短期補習班，參加人之學生多達400 餘人，相當於現今臺 北市國民小學全校學生數量，加上約50名教師、員工，總共 近500 人超過社區總人口近2 分之1 ，參加人之師生每日使 用之垃圾量占社區垃圾量達5 分之2 ，致被告平均每月需繳 納高達2 萬8,000 元予委外清潔公司收取垃圾（清潔公司係 以社區平均垃圾量來估算簽約金額）；且參加人之娃娃車係 停放於社區地下一層停車場，參加人學童上下車均於地下一 層停車場上下車、使用社區之公設，造成被告管理上之不便 。系爭社區住戶大多隱忍原告及參加人多年，故於系爭會議 決議調漲原告之管理費，有其依據，理由亦為正當，且未違 反任何法令。
⒉被告事先亦有查訪詢問板橋區鄰近社區大廈管理費制定情形 ，絕大多數都有對於一般住家、營業用商家而有管理費上之 差異，咸對於營業用商家有提高管理費，故被告調漲系爭社 區一樓營業商家之管理費係屬一般公寓大廈管理之常態，並 非特例。
⒊又依據系爭決議之每坪調漲70元結果，原告所有之系爭房地 及停車位共707.05坪，參加人或原告每月僅需多繳納4 萬9, 493.5 元（計算式：70元×707.05坪＝49,493.5元），依照 原告與參加人系爭租賃契約內容可知，原告於105 年度每月 收取租金高達153 萬1,200 元（計算式：525,600 元＋136, 900 元＋568,700 元＝1,531,200 元），每月管理費調漲數 額僅占原告每月租金收益約3.2 ％；參加人係業界知名美語 幼兒園與短期補習班，學生人數多達400 餘人，每年營業額 有數千萬元，每月調漲約5 萬元對於參加人而言顯可輕易負 擔。反觀對於系爭社區而言，每月增加5 萬元管理費，除可 支付清潔公司調漲垃圾清潔費外，尚可推動社區垃圾分類、 資源回收等社區公共環保事務，亦可增加管理人力來管理地 下一層停車場或保養、修繕參加人經常使用之停車場車道路 面，提供參加人學童安全之上下車環境，有助於全體社區住 戶建立更完善美好之環境，創造出社區互惠共榮之願景。難 謂有違反公平原則、權利濫用。
㈢並聲明：
⒈先位聲明：
①原告之訴駁回。
②訴訟費用由原告負擔。
⒉備位聲明：
①原告之訴駁回。
②訴訟費用由原告負擔。
四、本件經法官試行整理及簡化兩造不爭執事項（並採為本判決
之基礎），結果如下（見本院卷一第274 頁、第275 頁）： ㈠系爭社區其中系爭房地及停車位為原告所有。 ㈡原告與參加人艾法薇爾補習班、艾法薇爾幼兒園間於104 年 12月31日就系爭房地及停車位分別訂立系爭租賃契約，租期 均自105 年1 月1 日起至105 年12月31日止，租賃範圍為系 爭房地及停車位。參加人自88年起即分別承租系爭房地及停 車位經營文教補習事業，並約定由參加人負擔管理費。參加 人迄今仍向原告繼續承租系爭房地及停車位，並使用之，且 均按時繳納管理費。
㈢系爭房地及停車位管理費與系爭社區住宅管理費以相同費率 即每坪70元收取迄今17年多。
㈣系爭社區於105 年7 月9 日召開區分所有權人會議為系爭決 議。
五、得心證之理由：
㈠原告主張系爭社區其中系爭房地及停車位為其所有，是原告 為系爭社區之區分所有權人，被告則為系爭社區依公寓大廈 管理條例成立之管理委員會。原告與參加人艾法薇爾補習班 、艾法薇爾幼兒園間於104 年12月31日就系爭房地及停車位 分別訂立系爭租賃契約，租期均自105 年1 月1 日起至105 年12月31日止，租賃範圍為系爭房地及停車位。參加人自88 年起即分別承租系爭房地及停車位經營文教補習事業，並約 定由參加人負擔管理費。參加人迄今仍向原告繼續承租系爭 房地及停車位，並使用之，且均按時繳納管理費。系爭社區 於105 年7 月9 日召開系爭會議，並於會議中為系爭決議等 情，為兩造所不爭執，有系爭房地之建物所有權狀、系爭租 賃契約、系爭會議紀錄、參加人繳費證明等件影本在卷可稽 （見本院卷一第37頁至第40頁、第46頁至第69頁），自堪信 為真實。
㈡按區分所有權人會議，應由召集人於開會前10日以書面載明 開會內容，通知各區分所有權人；但有急迫情事須召開臨時 會者，得以公告為之，公告期間不得少於2 日；管理委員之 選任事項，應在前項開會通知中載明並公告之，不得以臨時 動議提出。公寓大廈管理條例第30條第1 項、第2 項定有明 文。又按區分所有權人會議依本條例第30條規定，應由召集 人於開會前10日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人 ，但有急迫情事須召開臨時會者，得於公告欄公告之，公告 期間不得少於2 日。系爭規約第3 條第2 項亦有明文。觀諸 系爭社區105 年7 月9 日區分所有權人之開會通知單內容（ 見本院卷一第353 頁），該次會議之討論議題依序為社區保 全及公寓大廈管理維護公司遴選案、社區門禁系統建置及更
新案、社區一樓商家（即艾法薇爾幼兒園）管理費調漲事宜 、社區公共區域漏水修繕案事宜、社區對講機系統更新事宜 、各棟B1-B3F往停車場更換白鐵門事宜、住戶施工裝潢時電 梯與梯廳間保護板租賃收費事宜等事項，且無急迫性，則依 上開說明，該次會議之開會通知自不能僅以公告為之，應於 會議開會前10日以書面通知各區分所有權人，其程序始合於 前揭公寓大廈管理條例及系爭規約之規定。
㈢原告主張其未收受系爭社區於105 年7 月9 日所召開之區分 所有權人會議之開會通知書，亦未親自出席或委託他人出席 該會議等情，為被告所否認，辯以：105 年6 月8 日於系爭 社區公告欄上公告105 年7 月9 日區分所有權人會議之開會 通知，於同日寄發該次會議開會通知單、委託書、提案單至 各區分所有權人信箱內，被告已經合法送達該次會議開會通 知及相關資料與原告；且依系爭社區105 年7 月9 日區分所 有權人會議出席人員名單（簽到簿），原告亦已委託代理人 乙○○簽到出席等語，並提出前揭公告、開會通知單、簽到 簿為證（見本院卷一第352 頁至第373 頁）。經查： ⒈按法律所定「前」為期間計算之標準者，應以計算基準日之 前1 日為期間之起算日（最高法院94年度第7 次民事庭會議 決議可憑），系爭社區之區分所有權人會議既於105 年7 月 9 日召開，則依前揭說明，系爭會議開會通知單、委託書、 提案單等文件應於「開會前10日」通知各區分所有權人，自 105 年7 月8 日起算第10日為最末通知日期，亦即系爭會議 之開會通知單及相關文件至遲應於105 年6 月29日通知並送 達至各區分所有權人。被告固以前揭會議開會通知單等相關 文件已於105 年6 月8 日於系爭社區公告欄上公告，該次會 議並無急迫性，則依上開公寓大廈管理條例及系爭規約之規 定，該次會議之開會通知自不能僅以公告為之，而應於會議 開會前10日以書面通知各區分所有權人，是此部分所辯，自 無足取。
⒉被告復稱已將開會通知書及相關文件合法送達與原告等情， 然其僅提出上開公告及開會通知單為證，且觀諸公告及開會 通知單內容（見本院卷一第352 頁至第353 頁），該公告僅 於右上角記載日期為105 年6 月8 日，開會通知單亦僅有於 文件最後僅記載105 年6 月8 日，然其上均無區分所有權人 之簽收日期或收受之相關證明，況該日期究為發文日或文件 製作日，並非無疑，本院自無從僅憑公告及開會通知單即為 被告有利之認定。此外，被告所辯其已將該次會議開會通知 單及相關文件合法送達與原告等情，並無提出其他證據以證 明此部分為真實，應認被告上開所辯，並不可採。
⒊被告再以原告於該次會議已委託代理人乙○○到場，是該次 會議並無原告所稱之違法情事等語至辯。按區分所有權人得 以書面委託他人代理出席，代理人應於簽到前，提出區分所 有權人之出席委託書。系爭規約第3 條第7 項定有明文。觀 諸系爭社區105 年7 月9 日區分所有權人會議出席人員名單 （簽到簿）內容所載（見本院卷一第358 頁），該次會議出 席紀錄關於序號40、41、42原告簽到欄上，雖有「乙○○」 簽名，並勾選委託出席欄，然其後均記載「缺委託書」等語 ，是乙○○既無提出出席委託書，則依系爭規約第3 條第7 項規定，其不得代理原告出席該次會議甚明。又證人乙○○ 於本院審理時到庭證稱：伊任職於艾法薇爾幼兒園，約14、 15年，約於95年間開始擔任園長一職。伊不認識原告，也沒 有看過。伊於105 年7 月9 日有代表艾法薇爾幼兒園參加系 爭社區之區分所有權人會議，伊會知道這次會議是系爭社區 保全拿開會通知給我們說有一項是要調漲我們的費用，所以 主管即廖美祝、李佳馨就派伊去參加該次會議，幼兒園老闆 即負責人俞佩樺也同意伊參加，保全是在開會前一天才拿開 會通知來的。系爭社區105 年7 月9 日區分所有權人會議出 席人員名單（簽到簿）上序號40、41、42簽章欄上之「乙○ ○」簽名及勾選委託均為伊所為，當時伊到場時，是保全叫