臺灣高等法院民事判決 107年度上易字第158號
上 訴 人 徐崑毓
訴訟代理人 林清漢律師
複 代理人 侯銘欽律師
被 上訴人 曾隆亮
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國106年11
月24日臺灣桃園地方法院105年度訴字第397號第一審判決提起上
訴，本院於108年2月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落桃園市平鎮區鎮興段1312地號土地（下 稱系爭土地）為伊所有，上訴人未經同意，以未辦理保存登 記之「門牌號碼桃園市○鎮區○○路0段000巷00號之建物」 、「磚造平房」、「儲藏間」、「水泥鋪面」（下各稱78號 建物、磚造平房、儲藏間、水泥鋪面，合稱系爭地上物）， 無權占有如原判決附圖（下稱附圖）一「Y-Z-A1-Y」（面積 3.12平方公尺）、「A-U-V-C-W-X-E-F- L-K-J-I-H-G-M-A」 （面積144.96平方公尺）、附圖二「A1-H2-J2-C2-G2-D2-A1 」（面積9.44平方公尺）、「L-K2-L2-F2-L」（面積6.51平 方公尺）部分土地，並獲有利益，致伊受損害，應拆除系爭 地上物、騰空返還土地予伊，並給付不當得利等情。爰依民 法第767條第1項及第179條規定，求為命上訴人拆除系爭地 上物，騰空返還該部分土地予伊，並自起訴狀繕本送達翌日 即民國105年1月20日起至返還上開部分土地之日止，按年給 付新臺幣（下同）8398元之判決（見原審卷㈠第237至238頁 民事更正聲明狀㈡）。原審判命上訴人拆除系爭地上物，騰 空返還占用土地予被上訴人，並自105年1月20日起至返還占 用上開部分土地之日止，按年給付被上訴人6561元。上訴人 就其敗訴部分不服，提起上訴（原審駁回被上訴人逾上開請 求，及判命原審共同被告吳欣育、劉月琴、徐發麒拆除地上 物、騰空返還土地，並給付被上訴人不當得利部分，未據聲 明不服，非本院審理範圍）。並就上訴人之上訴為答辯聲明 ：上訴駁回。
二、上訴人則以：伊係先行測量確認未越界，方興建78號建物， 惟101年間因系爭土地重測地界偏移，始占用系爭土地，顯 不可歸責予伊，且78號建物占用系爭土地之部分為柱子所在 ，若拆除會影響建物主體，應有民法第796條第1項、第796
條之1規定之適用，被上訴人不主張價購，而要求伊拆除系 爭地上物，顯有違誠信。另系爭土地及磚造平房、儲藏間、 水泥鋪面，於77年11月22日前均屬徐發照所有，徐發照原欲 出售系爭土地暨其上磚造平房、儲藏間、水泥鋪面，及同地 段1315地號土地（下稱1315地號土地），惟被上訴人僅願購 買系爭土地，嗣始由伊購買1315地號土地及磚造平房、儲藏 間、水泥鋪面，依民法第425條之1規定，伊就前開部分應屬 有權占有等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決關於命上訴 人拆除系爭地上物、騰空返還占用土地，並給付不當得利之 部分，及該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判，均廢棄； ㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均 駁回。
三、被上訴人主張系爭土地為伊所有，又系爭地上物即78號建物 、磚造平房、儲藏間、水泥鋪面依序占用系爭土地如附圖一 「Y-Z-A1-Y」（面積3.12平方公尺）、「A-U-V-C-W-X-E-F- L-K-J-I-H-G-M-A」（面積144.96平方公尺）、附圖二「A1- H2-J2-C2-G2-D2-A1」（面積9.44平方公尺）、「L-K2-L2-F 2-L」（面積6.51平方公尺）所示之部分，為兩造所不爭執 ，復有土地登記謄本、異動索引、平鎮地政事務所104年12 月9日平地資字第1040012613號函、桃園市政府地方稅務局 房屋稅籍證明書可據（見原審卷㈠第70至71頁、第48頁、第 50至52頁），並經原審會同國土測繪中心人員至現場履勘測 量，亦有勘驗筆錄、鑑定圖（即附圖一）及補充鑑定圖（即 附圖二）在卷可稽（見原審卷第173至174頁、第225頁）， 堪信為實。
四、被上訴人主張系爭地上物無權占用系爭土地，上訴人應拆除 系爭地上物、騰空返還占用土地，及給付不當得利等情，為 上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有 權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所 有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應 就其取得占有係有正當權源之事實證明之。查系爭土地為被 上訴人所有，上訴人就被上訴人為系爭土地所有人及系爭地 上物占有使用系爭土地之事實，既不爭執，已如前陳；則依 前開說明，並審酌於他人土地上興建房屋本非屬常態，建物 所有權人（包括事實上處分權人）就占有使用他人土地是否 具正當權源，於舉證上應較土地所有人便易，自應由上訴人 就其以系爭地上物占用系爭土地有何正當權源負舉證責任。 ㈡就磚造平房、儲藏間、水泥鋪面部分：
上訴人雖辯稱系爭土地及磚造平房、儲藏間、水泥鋪面，於
77年11月22日前均屬徐發照所有，徐發照原欲出售系爭土地 暨其上磚造平房、儲藏間、水泥鋪面，及1315地號土地，惟 被上訴人僅願購買系爭土地，嗣始由伊購買1315地號土地及 磚造平房、儲藏間、水泥鋪面，就前開部分依民法第425條 之1規定有法定租賃權存在，屬有權占有云云。惟查： ⒈按民法第425條之1規定，必須土地及其土地上之房屋同屬 一人所有，而將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土 地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，始有其適用； 而未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，僅得以事實 上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有 權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所 有權讓與」，解釋上固包括就無法辦理所有權登記之土地 或建物受讓「事實上處分權」之情形；然水泥鋪面並非房 屋，自無民法第425條之1規定「土地及其土地上之房屋同 屬一人所有」之適用。復依76年6月14日、77年10月15日 、78年6月14日之空照圖（見原審卷㈡第63至65頁）以觀 ，其上並無儲藏間，上訴人亦自陳儲藏間，係其於103年 間所興建等語（見本院卷第84頁），難認上訴人於80年10 月7日向徐發照購買之建物包括儲藏間，亦無民法第425條 之1規定之適用。再者，被上訴人係於77年10月間向徐發 照買受系爭土地（見原審卷㈠土地登記謄本），觀諸77年 10月15日、78年6月14日之空照圖（見原審卷㈡第64至65 頁），磚造平房所在之位置已有建物存在，其建物形狀亦 屬完整，嗣上訴人與徐發照於80年10月7日簽訂系爭契約 （見原審卷㈡第103至106頁），磚造平房位置所在之建物 ，已有拆除屋頂、建物周圍結構，致樣貌明顯改變之情形 ，此觀80年11月6日、81年5月24日之空照圖即明（見原審 卷㈡第66至67頁），參以磚造平房除屋頂改搭建為新式鐵 皮屋頂外，其牆面、門面亦有以水泥、磁磚翻新之情形（ 見原審卷㈠第124頁、本院卷第121至129頁），是被上訴 人主張其買受系爭土地時，其上之建物並非磚造平房，磚 造平房之屋頂稜線，與原先位置建物之原狀完全不同等語 （見本院卷第134頁），即非不可採信，上訴人抗辯其僅 修繕系爭平房屋頂部分，尚不可取；則上訴人就磚造平房 所在位置之原來建物（下稱原建物），既自行拆除新建為 磚造平房，應認其取得磚造平房之事實上處分權，並非受 讓於徐發照，仍無民法第425條之1規定之適用。 ⒉上訴人雖提出系爭契約及舉證人徐瑞昱、徐玉蘭之證言為 據，抗辯磚造平房、儲藏間、水泥鋪面係其向徐發照買受 ，依民法第425條之1規定有法定租賃權存在，屬有權占有
云云。惟查，水泥鋪面並非房屋，儲藏間則係上訴人於10 3年間所興建，另上訴人已將原建物自行拆除新建為磚造 平房，其取得磚造平房之事實上處分權，並非因系爭契約 受讓自徐發照，已如前述；是無論系爭契約有無約定由上 訴人買受取得原建物之事實上處分權，原建物因上訴人拆 除滅失不復存在，另由其新建磚造平房取得事實上處分權 ，已無土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而將土地或 僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓 與相異之人之情形，是系爭契約及證人徐瑞昱於原審之證 言，自難採為有利於上訴人之認定。至徐玉蘭於原審既到 庭證述略以：徐發照為伊前夫，伊完全不知系爭土地出售 事宜等語（見原審卷㈡第150頁反面），則證人徐玉蘭之 證言，仍難採為有利於上訴人之認定。至徐玉蘭於原審既 到庭證述略以：徐發照為伊前夫，伊完全不知系爭土地出 售事宜等語（見原審卷㈡第150頁反面），則證人徐瑞昱 、徐玉蘭之前開證言，仍難採為有利於上訴人之認定。 ㈢就78號建物部分：
上訴人雖另辯稱78號建物係因地界偏移始占用系爭土地，且 78號建物占用系爭土地之部分為柱子所在，若拆除會影響建 物主體，應有民法第796條第1項、第796條之1規定之適用， 被上訴人不主張價購，而要求伊拆除，顯有違誠信云云。然 查：
⒈按土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者， 鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或 變更其房屋，民法第796條第1項固有明文。又所謂知越界 情事，是指依客觀情事，可認知建築房屋已有越界建築情 形定之，亦即須鄰地所有人事實上知悉越界建築，方足當 之。惟主張鄰地所有人知其越界而不即提出異議者，應就 此項事實負舉證之責任（最高法院45年台上字第931號判 例意旨參照）。而主張越界建築為無權占用而有所請求之 訴訟，原告必然主張有越界建築之情事，但此非必可謂原 告於越界建築時即已知悉，舉證責任亦無因此轉換之可言 。查系爭土地、1315地號土地重測前為同區平鎮段814-7 地號、789地號，於101年由國土測繪中心辦理地籍圖重測 ，重測後變更登記為同區鎮興段1312地號、1315地號，且 重測後無因地籍謬誤而需辦理檢測或更正之案件，有平鎮 地政事務所106年10月19日平地測字第1060011030號函暨 檢附資料在卷可憑（見原審卷㈡第160至204頁），應認10 1年重測後之地籍圖業已確定，並無地界偏移之情形。又 系爭土地前於42年9月26日因農業用地放領耕地，嗣徐發
照於63年10月21日因繼承取得（見原審卷㈡第79至85頁） ，而被上訴人於77年10月間因買賣取得系爭土地，亦如前 述，78號建物於42年1月15日即有門牌整編資料（見原審 卷㈠第53至86頁），上訴人並自陳有於80年間在原地重建 （見本院卷第84頁），足見78號建物於被上訴人購買系爭 土地時之狀況已有不同，難謂被上訴人於買受系爭土地時 已知悉有越界之事；參以78號建物越界至系爭土地之面積 ，僅為3.12平方公尺，面積甚小，客觀上亦難期被上訴人 知有越界建築之情事；則上訴人就被上訴人知悉上訴人越 界而占用系爭土地乙情，並未舉證證明，其此部分之抗辯 ，自不可採。
⒉次按土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去 或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部 或一部之移去或變更，民法第796條之1固有明文；然該條 文立法目的旨在維護房屋之社會經濟利益，如不妨礙房屋 之經濟使用，自無上開規定之適用。查78號建物越界至系 爭土地之面積，為3.12平方公尺，有如前述，若有拆除之 必要，如做好結構補強，當無危及房屋安全之虞，上訴人 亦陳稱略以：初堪時初勘人員表示可挖1支地基上去補強 ，但這樣花費太貴，且破壞原本建物內容，只有柱子，這 樣等於蓋新的等語（見本院卷第290頁），益見若拆除78 號建物占用系爭土地之前開部分，不致危及房屋安全，且 78號建物係供上訴人自行使用，難謂有何違反公共利益及 妨害經濟效用之情。故上訴人此部分之抗辯，亦不可採。 ⒊另按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主 要目的，民法第148條第1項定有明文。所稱權利之行使， 不得以損害他人為主要目的，係指行使權利，專以損害他 人為目的之情形而言，若為自己之利益而行使，縱於他人 之利益不無損害，然既非以損害他人為主要目的，即無該 條項規定之適用。又查權利之行使，是否以損害他人為主 要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人 及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。 倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所 受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此 乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院71年台 上字第737號判例意旨參照）。查被上訴人為系爭土地所 有權人，因欲使用系爭土地，而請求上訴人拆除78號建物 返還占用土地，自難認被上訴人行使權利，係專以損害上 訴人為目的，及有何違反誠信原則可言，且上訴人亦未能 舉證證明被上訴人請求拆除78號建物，有其所得利益極少
而上訴人所受損失甚大之情事；故上訴人此部分之抗辯， 仍不可採。
㈣綜上，系爭土地為被上訴人所有，上訴人未經所有人同意， 即以具事實上處分權之78號建物、磚造平房、儲藏間、水泥 鋪面占有系爭土地，復未舉證證明係有權占有，則被上訴人 依民法第767條第1項規定，請求上訴人拆除78號建物、磚造 平房、儲藏間、水泥鋪面，騰空返還占用之土地，核屬有據 。
㈤又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179條定有明文。而無權占有他人土地，可能 獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年 度台上字第1695號判例要旨參照）。再者，城市地方房屋之 租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為 限，土地法第97條第1項定有明文；上開規定，於租用基地 建築房屋準用之，同法第105條亦定有明文。所謂土地及建 築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依法 定地價；建築物價額則依該管市縣地政機關估定之價額而言 。另所謂法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有權 人依該法規定所申報之地價。此外，基地租金之數額，除以 基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮 之程度，占有人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與 鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號 判例意旨參照）。經查：
⒈上訴人無權占有系爭土地，獲得相當於租金之利益，則被 上訴人請求上訴人給付所受相當於租金之不當得利，亦屬 有據。又系爭土地之使用分區為「特定農業區」，地目為 「田」，使用地類別為「農牧用地」（見原審卷㈠第8頁 土地登記謄本），位於桃園市平鎮區，附近大多為農田及 住家，並無商店及工廠，約800公尺處有百桂南陽餐廳等 情，業經原審履勘現場，並有勘驗筆錄在卷可參（見原審 卷㈠第159頁）。本院審酌系爭土地之坐落位置、繁榮程 度、經濟用途、交通便利性及生活機能完善度等情，並考 量上訴人占用系爭土地，係作為住家使用所得之經濟價值 與所受利益，認上訴人所受相當於租金之利益以系爭土地 申報地價年息5％計算為適當。
⒉又本件起訴狀繕本係於105年1月19日送達上訴人（見原審 卷㈠第83頁送達證書），系爭土地105年1月起之申報地價 均為每平方公尺800元（見原審卷㈡第21至22頁登記公務 用謄本）。上訴人以系爭地上物即78號建物、磚造平房、 儲藏間、水泥鋪面占用系爭土地面積依序各3.12平方公尺
、144.96平方公尺、9.44平方公尺、6.51平方公尺，有如 前述，則被上訴人請求上訴人自105年1月20日起，至騰空 返還占用系爭土地之日止，按年給付6561元（計算式如原 判決附表二所示），核屬有據。
五、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項、第179條規定， 請求上訴人拆除78號建物、磚造平房、儲藏間、水泥鋪面， 騰空返還該部分土地，並自105年1月20日起，至返還占用系 爭土地之日止，按年給付6561元，自屬正當，應予准許。原 審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘 原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 2 月 27 日
民事第十四庭
審判長法 官 詹文馨
法 官 藍家偉
法 官 邱靜琪
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 108 年 2 月 27 日
書記官 張淨卿