臺灣花蓮地方法院民事判決 107年度訴字第282號
原 告 洪詩琇即兒記小舖
訴訟代理人 林 之
刑海鵬
被 告 曾顯凱
訴訟代理人 陳清華律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國108年2月13日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、本件原告經合法通知均未於最後言詞辯論期日到場，核無民 事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被告之聲請，由其一 造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項但書第3款定有明文。本件原告起訴時原聲明：被告 應賠償原告新臺幣（下同）200萬元，嗣於民國107年9月17 日具狀變更聲明為被告應賠償原告500萬元。核屬擴張應受 判決事項之聲明，與首揭規定相符，應予准許，先予敘明。貳、實體方面
一、原告主張：
㈠伊於106年1月1日向被告承租位門牌號碼花蓮縣○○鄉○○ 村○○路00○00○00號之房屋（下稱系爭房屋）作為兒記小 舖營業使用，並於屋頂架設太陽能板（下稱系爭太陽能板） 發電躉售給台電，租賃期間自106年1月1日起至115年12月31 日止共計10年，月租每月3萬元，除簽訂房屋租賃契約外並 另經公證在案（下稱系爭租約）。惟伊承租系爭房屋後，始 察覺屋內有多處非僅憑肉眼即能覺察之瑕疵，如鼠患、漏水 、電線老舊、房屋結構安全等瑕疵（下稱系爭瑕疵），且原 告亦未告知無自來水管線，致伊於107年2月花蓮大地震時無 水可用，經多次催告被告修繕仍無積極回應下，伊僅能先行 雇工修繕，並為被告墊付相關修繕費用如下：拆除清運1至3 樓廁所及大門約57,000元、基本生活水電修繕228,768元、 地板拆除及清潔費用約65,100元、2樓木工隔間及雜工30,00
0元、1、2樓木工約40,000元、天花板輕鋼架51,635元、泥 工約200,000元、地板整理150,000元、土木雜工（1、2、3 樓，含1樓後門、紗門、2樓窗台、電視牆、隔間）約100,00 0元、油漆（1、2、3樓）270,000元、大門修繕約162,000， 總修繕金額約1,838,503元。爰依民法第424條終止系爭租約 ，並依同法第430條修繕費用返請求權及第431條增益費用償 還請求權，向被告請求給付。
㈡伊經營綠能公司，系爭租約係為於系爭房屋屋頂搭設系爭太 陽能板，出售電能予台電公司賺取收益，並設立公司辦公室 之用，為被告簽約時已知之事實，被告並出具土地及建物供 裝設太陽能光電發電系統20年之使用同意書，系爭房屋租約 既經提前終止，伊勢必無法繼續使用房屋屋頂，供設置太陽 能板之用。因被告未提供合於租賃本旨之租賃物，致伊提前 終止租約，先前投入之太陽能設置成本付之一炬，雖非因被 告直接給付所生，亦屬可歸責於被告，故伊得依民法第227 條第2項之規定，對被告請求損害賠償。又依系爭租約第8條 第1項第2款約定，因可歸責於出租人之事由終止契約者，另 應賠償承租人裝潢及太陽能設備之損失500萬元，作為違約 金。系爭房屋前因受損嚴重，導致伊與被告提前終止租約， 然伊前已與被告簽訂供裝設太陽能光電發電系統20年之使用 同意書，確認得長期於系爭房屋屋頂設置太陽能供電裝置， 方進行數百萬之太陽能板發電裝置投資，現僅租期兩年，契 約即告終止，伊認係因租賃物未達約定使用狀態，屬可歸咎 被告之事由，被告縱無故意不維持約定使用之租賃物狀態， 亦無從推拒其過失責任，故一併依民法第184條第1項前段， 侵權行為規定，對被告主張損害賠償責任。
㈢並聲明：被告應給付原告500萬元。
二、被告則以：
㈠伊不同意訴的變更追加，另原告所提原證一之統一發票、估 價單及匯款單（下稱系爭單據）為私文書，伊否認其真正， 且上開單據所載之買受人並非原告，而是訴外人太陽綠能股 份有限公司，原告據以請求，已屬無據，又上開單據幾乎都 是系爭租約第2條第2項約定伊不收取租金供原告裝潢期間之 費用（106年1月1日至同年3月31日），並非修繕費用，依法 原告不得向伊請求，另依系爭租約第7條第3項之約定，原告 於租約終止時亦不得要求任何補償費用，故原告請求返還上 開費用，於法無據。
㈡關於整修房屋費用部份，伊已另補償原告2個月租金，至若 0206地震馬達及水管修理費用，亦已補償原告19,000元，並 自107年3月份租金扣抵，伊並無不履行修繕義務之情事，原
告主張為無理由。
㈢原告在簽約前已先前往系爭房屋了解屋況，言明欲承租10年 至20年之久，一樓計劃成立兒記小舖、二、三樓則另成立綠 能辦公室及住家，要求能於頂樓安裝太陽能板，可當樣品向 客戶介紹產品，希望租金可給予優惠，房屋則現況交屋，由 原告自行依需求裝修，幾經磋商後，兩造同意每月租金為3 萬先，伊並同意給原告3個月期間裝修系爭房地，不收租金 。系爭租賃契約之租期既長達10年之久，原告又享有優先續 租10年之權利，並非兒戲，抑且系爭房地為三層透天厝，每 月租金僅區區3萬元，伊又同意給予原告3個月裝修期間，不 收租金，系爭房地屋況如何？原告豈有不知之理？抑有進者 ，原告主張伊蓄意隱瞞房屋現況之嫌云云，倘若無訛，原告 何以願斥資數佰萬元整修房屋？又何能在系爭房地居住長達 1年之久？原告一面主張不知系爭房地屋況云云，一面又斥 資數百萬元整修及居住長達1年之久，自相矛盾，無法自圓 其說。
㈣原告復稱106年（應為107年）4月因原告疏忽致當月房租支 票跳票云云，惟查：系爭租約之所以提前終止，實係因原告 投資失利，週轉不靈，無力支付租金，而由原告違約提前終 止，所謂屋況不佳云云，僅是原告掩飾其違約無力支付租金 之障眼法，系爭租約提前終止，係可歸責於原告事由所致， 並非可歸責於被告事由所致，原告依系爭租契約第8條第1項 第2款請求被告給付500萬元，自屬無據，為無理由。 ㈤並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責 ，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被 告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦 應駁回原告之請求（最高法院48年台上字第29號、17年上字 第917號判例意旨參照）。次按租賃物為房屋或其他供居住 之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康 時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之 權利，仍得終止契約，民法第424條固定有明文，然上開法 律之立法目的，在於保護承租人之利益，使瑕疵之存在危及 承租人或其同居人之安全或健康時，承租人不受契約內容或 訂約時意思表示之拘束，而得終止契約，以維護生命並無悖 於公序良俗，惟此承租人依法律之規定而生之終止契約權利 ，與雙方合意終止之情形顯然有別，故不得由承租人恣意行 使，應以瑕疵之存在確實並達到危及安全或健康之程度為前 提，且對此有利於承租人之事項，依民事訴訟法第277條之
規定，舉證之責任當由承租人負擔，自不待言。查原告主張 系爭房屋有老鼠出沒，咬毀家具、食品、日用品乙節，雖據 提出現場照片為證（卷第163至164頁），可見原告主張系爭 房屋有鼠類侵擾之瑕疵，應值採信。惟依前開法條規定之要 件，瑕疵客觀上尚須達於「危及安全或健康」之程度，承租 人方可行使終止租約權利，惟依上開現場照片所顯示客觀情 形，老鼠數量並非眾多，亦無家具、電線遭咬壞之照片，且 鼠患之緣由究係出於房屋設置或是使用處理不當，均有可能 ，是否係房屋有瑕疵所致，亦非無疑，且依原告所述，於10 7年2月12日後投以老鼠藥，已生老鼠死亡之結果（本院卷第 134頁背面、第143頁至背面、第163至164頁），更無其他足 以佐證屋內鼠類有傳染各項疾病、害蟲之確實憑據，參以原 告自陳於106年1月1日即使用系爭房屋（本院卷第136頁）， 至107年2月12日止已使用1年有餘，尚難遽認系爭房屋所具 之瑕疵已達前揭條文所謂「危及安全或健康」之標準，而原 告復未舉證以實其說，原告實無該所定終止契約之權利，是 原告主張已依民法第424條終止系爭租約云云，不足為採。 ㈡原告主張依民法第430條第1項主張被告應償還修繕費用部分 ：
按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負 擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於 其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求 出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第430條定有明 文。次按自106年1月1日起至106年3月31日止，系爭房屋交 付承租人供裝潢之用，不收取租金，系爭租約第2條第2項亦 有明訂（本院卷第28至29頁）。原告主張系爭房屋有系爭瑕 疵需修繕，被告經通知後拒不修繕云云，為被告所否認，自 應由原告負舉證責任。惟原告所提出之系爭單據中，統一發 票及收據之買受人均記載為訴外人太陽綠能股份有限公司（ 下稱太陽綠能公司），花蓮第二信用合作社匯款委託書記載 匯款人亦為太陽綠能公司，估價單則記載刑先生台照（本院 卷第104至112頁），均非原告，而原告亦未陳明上開訴外人 與原告之關係，況系爭單據大多開立於前揭系爭契約第2條 所約定不收取租金之期間內，而原告亦將修繕及重新裝潢費 用混合羅列（卷第137頁），則系爭單據係用以證明裝潢費 用或修繕費用，即非無疑。從而，被告未舉充分證據證明「 系爭房屋確於承租期間損壞而有修繕之必要」、「該損壞非 可歸責於原告，而應由被告負擔修繕費用」、「原告因自行 修繕而支出費用」等要件事實，自不得依民法第430條規定 向被告請求。
㈢原告主張依民法第431條第1項請求被告償還對系爭房屋之增 益費用部分：
按承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者， 如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時， 應償還其費用。但以其現存之增價額為限，民法第431條第1 項定有明文。所謂現存之增價額，係指租賃關係終止時，現 存增加之價額而言，與支出有益費用係屬不同概念。倘現存 之增價額，多於所支出之費用或與之相等者，固應償還其費 用之全部，如現存之增價額，少於所支出之費用者，則祇須 償還其現存之增價額（最高法院103年台上字第1613號判決 參照）。本件原告主張其整修系爭房屋，支出裝潢修繕費乙 節，固據其提出系爭單據為憑（本院卷第104至112頁），惟 縱認該等費用均屬就租賃物支出之有益費用，然依上說明， 現存增加之價額與支出有益費用係屬不同概念，原告對於支 出該等有益費用是否因而增加系爭房屋之價值，以及該系爭 房屋因而增加之價值，於系爭租約終止時，現存增加之價額 為何，是否多於所支出之費用或與之相等等權利成立要件事 實，迄言詞辯論終結前，皆未提出任何證據證明，況依法條 文義，於租賃關係終止時，出租人始應償還費用，而原告不 得依民法第424條終止系爭租約，已如前述，故原告主張依 民法第431條第1項請求被告償還對系爭房屋之增益費用云云 ，要無可採。
㈣原告依民法第227條第2項不完全給付損害賠償請求權及第18 4條第1項前段侵權行為損害賠償請求權，向被告請求部分： 按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得 依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給 付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償；因故意或 過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第22 7條、第184條第1項分別定有明文。查原告主張系爭租約係 為於系爭房屋屋頂搭設系爭太陽能板，出售電能予台電公司 賺取收益，今系爭租約既經提前終止，勢必無法繼續使用房 屋屋頂，供設置太陽能板之用，伊先前投入之太陽能設置成 本付之一炬，爰依民法第227條第2項、第184條第1項前段等 ，向被告請求損害賠償云云；惟查原告不得依民法第424條 終止系爭租約，已如前述，而被告雖曾於107年6月19日以吉 安宜昌郵局57號存證信函回覆原告，然內容尚無終止租約之 意思，此有該存證信函附卷可稽（本院卷76至79頁），是系 爭租約既未終止，原告主張與台電之供電契約失所附麗，恐 受有建置系爭太陽能板之成本付之一炬之損害云云（本院卷 第101頁背面至102、135至136頁），自無足採。
四、綜上所述，原告主張依民法第424條終止系爭租約，並依同 法第430條修繕費用返請求權、第431條增益費用償還請求權 、民法第227條第2項不完全給付損害賠償請求權及第184條 第1項前段侵權行為損害賠償請求權，請求被告給付500萬元 ，均無理由，應予駁回。
五、末按攻擊或防禦方法，除別有規定外，應依訴訟進行之程度 ，於言詞辯論終結前適當時期提出之；當事人意圖延滯訴訟 ，或因重大過失，逾時始行提出攻擊或防禦方法，有礙訴訟 之終結者，法院得駁回之，民事訴訟法第196條第1項、第2 項前段分別定有明文。原告雖於本件言詞辯論終結後，具狀 聲請再開辯論，然僅泛稱被告否認其主張之事實等語，並無 調查證據之聲請或其他主張，而原告就其主張，於本院言詞 辯論終結前，並無不能適時提出之事由，反係多次經合法通 知未到庭辯論，其聲請再開辯論，顯有礙於訴訟之終結，且 無必要，自難准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，及 ，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 2 月 27 日
民事庭 法 官 李可文
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本並繳納上訴裁判費）。
如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 2 月 27 日
法院書記官 陳雅君
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