臺灣臺北地方法院民事判決 107年度訴字第793號
原 告 玫瑰欣欣大樓前棟管理委員會
法定代理人 劉弘毅
訴訟代理人 吳偉豪律師
被 告 蕭涵云
訴訟代理人 陳明宗律師
複 代理人 汪懿玥律師
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國108 年1月28日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳拾柒萬貳仟參佰玖拾陸元，及自民國一０六年十二月二十八日起至清償日止，按年息百分之一點二五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之二，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣貳拾柒萬貳仟參佰玖拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按當事人法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在有法定代 理人承受其訴訟以前當然停止，第170 條所定之承受訴訟人 ，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170 條 、第175 條分別定有明文。本件原告法定代理人原為曹德官 ，嗣於訴訟繫屬中變更為劉弘毅，並具狀聲明承受訴訟，有 民事聲明承受訴訟狀、管理委員會會議紀錄（卷第5-6 頁） 為憑，核與前揭規定相符，應予准許。又按訴之預備的合併 ，以原告所主張之數項法律關係不能並存為其要件。法院應 就先位之訴先為審判，必待先位之訴無理由時，始得就預備 之訴調查裁判。如所依據之法律關係相同，不生訴之預備合 併問題，僅係一種預備之攻擊防禦方法（最高法院83年度臺 上字第2784號判決意旨參照）。查被告雖主張原告於起訴後 民國107 年5 月22日提出民事辯論狀主張縱認依規約請求給 付管理費適法性有疑義，依公寓大廈管理條例第10條第2 項 被告仍應給付管理費新臺幣（下同）272,396 元，與起訴基 礎事實並非同一，依法不得為訴之追加及變更云云（卷第87 -88 頁），惟原告上開民事辯論狀主張僅係因與民事起訴狀 之計算方式不同而為不同請求金額主張，其法律關係均同為
請求被告給付管理費，揆諸前揭說明，核屬預備之攻擊防禦 方法，自非訴之變更或追加，是被告前揭主張殊難採憑。二、原告主張：玫瑰欣欣大樓前棟區分所有權人於103 年12月31 日召開前棟區分所有權人會議決議通過「玫瑰欣欣大樓前棟 住戶規約」（下稱系爭規約），依系爭規約第17條規定，各 區分所有權人應繳納管理費。依原告於102 年2 月27日第13 屆第3 次管理委員會決議管理費自102 年6 月1 日起以住家 每坪55元、商用每坪71.5元收繳，被告為坐落門牌號碼臺北 市○○區○○路0 段000 號地下室（信義區逸仙段三小段 843 建號，下稱系爭地下室）之所有權人，系爭房屋面積為 725.55平方公尺，另共有部分即信義區逸仙段三小段847 建 號1332平方公尺之權利範圍133200分之3545，即35.45 平方 公尺，合計為761 平方公尺即230 坪，被告每月應繳納管理 費16,445元（計算式：71.5×230 ＝16,445），詎被告自 103 年12月31日起至106 年12月止，共積欠36個月管理費 592,020 元（計算式：16,445×36＝592,020 ）未付；退步 言，縱認原告依每坪每月定額收取管理費不符系爭規約約定 ，仍應依各區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔管理 費，原告自104 年度至106 年度共支出管理費10,235,038元 ，被告所有系爭地下室共有部分權利範圍為133200分之3545 ，則被告積欠管理費應為272,396 元（計算式：10,235,038 ×3545/ 133200＝272,396 ）。爰依系爭規約第17條、公寓 大廈管理條例第10條、第21條規定，提起本件訴訟等語，並 聲明：㈠被告應給付原告592,020 元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息1.25％計算之利息；㈡願供擔保 ，請准宣告假執行。
三、被告則以：玫瑰欣欣大樓為封閉式之公寓大廈集居社區，構 造上不符合公寓大廈管理條例第26條第1 項規定，不能單獨 成立前棟管委會而非合法成立，原告僅以前棟住戶召開區分 所有權人會議決議通過系爭規約，然系爭規約未經全體區分 所有權人決議而屬無效；玫瑰欣欣大樓原設計規劃自後棟之 旋轉升降機進出系爭地下室停放車輛，因旋轉升降機常故障 而經區分所有權人決議改將前棟人行樓梯改為車輛進出坡道 ，因需使用訴外人林進發所有1 樓部分面積，區分所有權人 會議同意日後不收取林進發管理費，訴外人即被告之父親蕭 景夫於96年8 月31日向前手即訴外人林進發買入系爭地下室 ，並於103 年4 月28日將系爭地下室贈與被告，玫瑰欣欣大 樓區分所有權人或管理委員會既從未向林進發或蕭景夫請求 給付管理費，可知玫瑰欣欣大樓區分所有權人間對於系爭地 下室免收取管理費確已有默示分管契約存在，被告受贈系爭
地下室後亦繼受該分管契約，倘未經全體區分所有權人同意 終止該分管契約，則原告請求被告給付系爭地下室管理費即 無理由；又原告於102 年2 月27日第13屆第3 次管理委員會 決議管理費自102 年6 月1 日起以住家每坪55元、商用每坪 71.5元收繳，未提出調高及差別待遇之合理說明或充分理由 ，卻因營業使用與住家不同而應繳付不同數額之管理費，依 民法第148 條規定違反誠信原則，應認無效；縱認被告應繳 付系爭地下室管理費，依原告所提系爭規約第17條管理費之 收繳係勾選第2 項㈠1.各區分所有權人按其共有之應有部分 比例分擔之，而非按系爭地下室專有部分面積計算管理費， 則系爭地下室共有之應有部分比例範圍為133200分之3545， 面積為35.45 平方公尺（計算式：1332×3545/ 133200＝ 35.45 ），即10.72 坪，縱依原告主張系爭地下室以每坪 71.5元計算每月管理費，則被告每月應給付管理費為766 元 （計算式：71.5×10.72 ＝766 ）等語，資為抗辯，並聲明 ：㈠原告之訴駁回；㈡願供擔保請准免為假執行。四、得心證之理由：
查被告為系爭地下室之所有權人，自104 年度至106 年度間 迄未繳納任何管理費；系爭地下室共有之應有部分權利範圍 為133200分之3545等情，有建物登記第二類謄本（北司調卷 第23頁- 第25頁背面）為憑，復為兩造所無爭執（卷第175 頁），應堪認屬實。至原告主張被告所有系爭地下室應給付 積欠管理費，則為被告否認，並以前詞置辯，茲論述如下： ㈠按公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有 明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地；管理委員會 ：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護 工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之 組織；非封閉式之公寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之 數幢建築物，且區內屬住宅與辦公、商場混合使用，其辦公 、商場之出入口各自獨立之公寓大廈，各該幢內之辦公、商 場部分，得就該幢或結合他幢內之辦公、商場部分，經其區 分所有權人過半數書面同意，及全體區分所有權人會議決議 或規約明定下列各款事項後，以該辦公、商場部分召開區分 所有權人會議，成立管理委員會，並向直轄市、縣（市）主 管機關報備，公寓大廈管理條例第3 條第1 款、第9 款、第 26條第1 項分別定有明文。查玫瑰欣欣大廈前後棟原雖共同 成立管理委員會，然因管理及財務各自獨立，為免管理困擾 ，乃於103 年10月24日第5 屆第2 次臨時區分所有權人會議 經區分所有權人決議：一、撤銷本管理委員會；二、同意前 後棟分開，各自成立管理委員會之情，有玫瑰欣欣大廈第5
屆第2 次臨時區分所有權人會議記錄（北司調卷第7 頁）為 憑。嗣原告向主管機關申請註銷玫瑰欣欣大廈管理委員會， 並成立前棟管理委員會，業經臺北市政府都市發展局以104 年5 月7 日函審核為符合規定並同意備查之情，有臺北市政 府都市發展局104 年5 月7 日函（北司調卷第21頁）、公寓 大廈管理組織報備證明（北司調卷第22頁）為憑，足見原告 係於原玫瑰欣欣大廈管理委員會註銷後始合法成立並經主管 機關同意備查。參以玫瑰欣欣大廈前棟、後棟各有獨立門牌 號碼、門廳、電梯、出入口，有被告所提玫瑰欣欣大廈前棟 、後棟之現場照片（卷第17-21 頁）、使用執照存根（卷第 37-38 頁）、98年12月19日住戶規約（卷第43頁）可參，足 徵前棟、後棟確屬構造上獨立建物，原告自得依法成立管理 委員會，被告辯稱原告因不符合公寓大廈管理條例第26條第 1 項規定而非合法成立，系爭規約未經前棟、後棟全體區分 所有權人決議而屬無效云云，洵屬無據。
㈡按共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專 有之附屬建築物，而供共同使用者；規約：公寓大廈區分所 有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權 人會議決議之共同遵守事項；共用部分、約定共用部分之修 繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用 由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例 分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由 所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有 權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例 第3 條第4 款、第12款、第10條第2 項分別定有明文。又按 最高法院48年度臺上字第1065號判例，認為「共有人於與其 他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分 讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在」 ，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分 之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓 人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測 損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在 此範圍內，嗣後應不再援用（大法官釋字第349 號解釋意旨 參照）。查被告主張玫瑰欣欣大樓區分所有權人間對於系爭 地下室免收取管理費有默示分管契約存在，係以證人即系爭 地下室前所有人林志樺（原名林進發）於另案審理時之證述 內容為據（卷第188 頁），而證人林志樺於另案審理時具結 證稱：玫瑰欣欣大廈在興建完成後，建商成立管委會時就約 定地下1 樓及地上1 樓免繳管理費，因為地下1 樓及地上1 樓都有獨立的水電錶，也沒有使用電梯，且產權完全歸我母
親所有，管委會沒有管理到地下1 樓及地上1 樓；當時我代 表母親跟建商協議，建商同意地下1 樓及地上1 樓都免繳管 理費；我自始都沒有繳過管理費，也沒有任何人有異議等語 （卷第128 、134 頁），然證人林志樺亦證稱：我不知道有 無召開區權會決議地下1 樓及地上1 樓免繳管理費的事等語 （卷第134 頁），足見依證人林志樺上開證述內容無法證明 系爭地下室免繳管理費確經玫瑰欣欣大廈區分所有權人會議 決議，則縱建商同意系爭地下室免繳管理費，仍非區分所有 權人間成立分管契約，而被告復未能提出其他證據證明玫瑰 欣欣大廈區分所有權人間確有系爭地下室免繳管理費之默示 分管契約存在，則被告主張依默示分管契約系爭地下室無須 繳付管理費云云，核與實情有違。
㈢觀諸原告所提系爭規約第17條第2 項管理費之收繳㈠管理費 之分擔基準，係勾選1.各區分所有權人按其共有之應有部分 比例分擔之（北司調卷第16頁背面- 第17頁），而原告自 104 年度至106 年度共支出管理費10,235,038元，有原告 104 年至106 年間管理費收支報告表（卷第67頁- 第84頁背 面）為憑，並據證人即製作人徐政儀到庭具結證述屬實（卷 第187 頁），而被告所有系爭地下室自104 年至106 年間均 未繳納任何管理費，系爭地下室共有之應有部分權利範圍為 133200分之3545，業如前述，是依系爭規約第17條第2 項㈠ 1.規定，被告所有系爭地下室應分擔之管理費為272,396 元 （計算式：10,235,038×3545/ 133200＝272,396 ），原告 請求被告給付272,396 元範圍內，核屬有據。至於原告主張 被告應依原告102 年2 月27日第13屆第3 次管理委員會決議 內容以系爭地下室面積每月每坪71.5元為計算管理費之基礎 云云，惟查系爭規約第17條第2 項管理費之收繳㈠管理費之 分擔基準，係勾選1.（各區分所有權人按其共有之應有部分 比例分擔之），而非勾選3.（各區分所有權人應按其建物登 記總面積計算以每坪每月定額分擔，定額之標準由區分所有 權人會議決議訂定），有系爭規約（北司調卷第16頁背面- 第17頁）為憑，則原告主張按系爭地下室總面積計算以每坪 每月定額分擔管理費云云，核與系爭規約之規定不符，殊難 採憑。
㈣又被告雖辯稱原告104 年至106 年間管理費收支報告表真實 性無從判斷云云。惟按文書之證據力，有形式上證據力與實 質上證據力之分。前者係指真正之文書即文書係由名義人作 成而言；後者則為文書所記載之內容，有證明應證事實之價 值，足供法院作為判斷之依據而言。必有形式上證據力之文 書，始有證據價值可言。文書之實質上證據力，固由法院根
據經驗法則，依自由心證判斷之。但形式上證據力，則因其 為私文書或公文書而分別依民事訴訟法第357 條、第358 條 或第355 條規定決之（最高法院83年度臺聲字第353 號裁定 意旨參照）。又按私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按 指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正，民事訴訟法 第358 條第1 項定有明文。證人即原告總幹事徐政儀到庭具 結證稱：原告104 年至106 年間管理費收支報告表（卷第67 頁- 第84頁背面）是我製作的前棟收支報告表等語（卷第 187 頁），揆諸前揭說明，原告104 年至106 年間管理費收 支報告表均確係由名義人即徐政儀作成而具形式上證據力， 本院審酌該等管理費收支報告表均經主任委員、財務委員、 總幹事之簽名或用印審認，其中財務委員張元龍於簽名後並 記載具體日期於數份管理費收支報告表，衡情應非臨訟杜撰 ，是原告104 年至106 年間管理費收支報告表應具實質上證 據力而有證據價值，被告前揭所辯仍無從為其有利之認定。 ㈤按區分所有權人或住戶若在規定之日期前積欠應繳納之公共 基金或應分擔或其他應負擔之費用，管理委員會得訴請法院 命其給付應繳之金額及遲延利息，遲延利息以未繳金額之年 息1.25％計算，系爭規約第17條第4 項定有明文。按給付無 確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未 為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送 達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為 者，與催告有同一之效力，民法第229 條第2 項定有明文。 從而，原告請求被告給付272,396 元，及自起訴狀繕本送達 翌日即106 年12月28日起至清償日止，按年息1.25％計算之 利息，為有理由，應予准許。至原告逾此範圍之請求，則無 理由，應予駁回。
五、綜上，原告依系爭規約第17條規定，請求被告給付272,396 元，及自106 年12月28日起至清償日止，按年息1.25％計算 之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由 ，應予駁回。原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，關於其勝 訴部分，因本判決所命給付原告之金額未逾50萬元，依民事 訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，本院應依職權宣告假執 行，並依同法第392 條第2 項，依聲請宣告被告預供擔保， 得免為假執行。原告敗訴部分，假執行之聲請即失其附麗， 應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院 斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不另論述，併此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項
判決如主文。
中 華 民 國 108 年 2 月 25 日
民事第四庭 法 官 姚水文
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 2 月 25 日
書記官 吳華瑋