臺灣臺中地方法院民事判決 107年度訴字第273號
原 告 陳淑美
訴訟代理人 邱東泉律師
被 告 黃淑芬
訴訟代理人 洪政國律師
上列當事人間返還定金事件，本院於民國108年1月23日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、被告於民國106年7月8日與中城不動產開發有限公司十期中 城特許加盟店（下稱中城公司）簽訂「土地專任委託銷售契 約書」（下稱系爭委託銷售契約），委託中城公司為代理人 ，代理被告銷售坐落臺中市○○區○○段000地號，面積 202.14平方公尺，權利範圍全部之土地（下稱系爭土地）， 每坪單價42萬元，原告於同年7月10日與中城公司訂立「不 動產買賣意願書」（下稱系爭意願書），同意以2568萬元購 買，同日交付被告之代理人即中城公司，發票日106年7月15 日、面額100萬元之支票作為斡旋金，並轉為購地之定金。 依系爭委託銷售契約第7條第2項，被告同意授權中城公司， 無須再行通知即得全權代理收受並保管定金，中城公司為被 告之代理人，其收受定金之行為對被告本人自生效力，是兩 造買賣之意思表示合致，買賣契約即已成立（依買賣意願書 第4條㈠，原告亦於斡旋金簽章欄簽名），孰料，中城公司 於簽約後，通知被告出面簽立書面契約，被告均拒絕辦理， 顯屬因可歸責於被告之事由，致無法完成買賣，原告爰以起 訴狀繕本之送達，為解除買賣契約之意思，並依委託銷售契 約、買賣意願書約定，類推適用民法第249條第3款規定，請 求被告加倍返還定金200萬元。
㈡、並聲明：1.被告應給付原告200萬元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。2.願供擔 保請准為假執行。
二、被告方面：
㈠、被告否認兩造就系爭土地已成立買賣契約(預約)： 1.被告對系爭土地僅有四分之一權利範圍，亦未代理其他共有 人，自無法成立買賣契約（預約），而中城公司亦難受委任 全權代理，銷售全部土地及收受定金。
⒉系爭意願書未載明日期，難以證明原告係於斡旋期間即106
年7月8日至同年月15日間簽立，中城公司即無代理銷售及代 理收受定金權限，所為收受定金及接受原告承購之行為均為 無權代理。
⒊依系爭買賣意願書第4條約定內容觀之，即使原告同意購買 條件及交付斡旋金，賣方即被告仍有權決定是否接受，故被 告未於系爭買賣意願書簽名，顯示兩造買賣意思未合致。㈡、縱法院認被告有可歸責之事由，本件定金應屬違約定金性質 ，與民法之違約金相當，既定金支票未經被告提示兌領，原 告並無損失，其請求200萬元，即屬太高，請求依民法第252 條酌減之。
㈢、並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。三、不爭執事項：
㈠、被告於106年7月8日與中城公司簽訂系爭委託銷售契約，委 託中城公司銷售系爭上地，系爭委託銷售契約上記載權利範 圍全部，銷售金額每坪單價42萬元。
㈡、原告與中城公司簽訂系爭意願書，同意以2568萬元承購系爭 土地，並交付斡旋金100萬元支票，斡旋期間至106年7月15 日止。
㈢、中城公司於106年7月間以LINE通信軟體與被告聯繫房屋出售 事宜，並將系爭意願書、斡旋金支票之相片傳送給被告，請 其回覆。
㈣、中城公司於106年7月20日以存證信函通知被告客戶出價已達 委託售價，中城公司已代收定金100萬元，請求指示簽約時 間。
四、得心證之理由：
㈠、本件原告主張被告與中城公司間就系爭土地訂有系爭委託銷 售契約，被告授權中城公司代收定金，而其已出價2568萬元 並交付面額100萬元之定金支票，經中城公司代被告收受， 兩造間就系爭土地已成立買賣契約(或預約)，被上訴人無正 當理由拒不履行，經原告合法解除，故請求被告加倍返還定 金即200萬元一情，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件 應審究者為：中城公司收受原告交付之面額100萬元支票， 是否對被告發生效力而得認為被告收受原告之定金，即系爭 土地業以2568萬元與被告成立買賣契約或買賣預約？㈡、經查：
⒈依系爭委託銷售契約之首，記載「黃淑芬（以下簡稱甲方） 委託中城公司台灣房屋十期中城特許加盟店（以下簡稱乙方 ）代理銷售下列標示之上地，經雙方合意訂定如下，以資共 同遵守」，並於第1條記載土地標示「所有權人黃淑芬，… 權利範圍全部」，第2條記載「委託銷售總價額為每坪單價
42萬元，含土地增值稅及乙方服務報酬。本價格非經甲乙雙 方書面同意，不得變更。」，第3條記載價款支付方式，第7 條（定金之收取）第2項約定「若買方同意本契約之出售條 件及出價已達委託價格，買賣契約視為有效成立，甲方同意 授權乙方無須再行通知即得全權代理收受並保管定金（被告 親自簽名），通知買賣成交…」，第9條約定「委託期間： 自106年7月8日起至106年7月15日止」，有系爭委託銷售契 約在卷可佐（見本院卷第9-12頁），是被告授與中城公司代 理之權限，即應以合於前述約定之事項，中城公司始有代理 權源。
⒉又中城公司有與原告簽署系爭意願書，由原告委託中城公司 以總價2568萬元仲介購買系爭土地，並交付斡旋金面額100 萬元之支票予中城公司，斡旋期間至106年7月15日24時止， 若賣方於期間內接受原告之承購總款及付款條件時，買賣契 約即成立生效，原告同意斡旋金即轉為購屋定金之一部分， 意願書即視為定金收據約定等情，亦經系爭意願書第1至4條 約定無誤，有系爭意願書在卷可按（見本院卷第13頁)。 ⒊查被告授與中城公司銷售之總價為「每坪單價42萬元」，並 於第1條「土地標示」清楚記載系爭土地之面積為202.14平 方公尺，亦即上地總價須經換算後始得知數額；又系爭土地 面積經換算坪數為61.15坪（計算式：202.14平方公尺× 0.3025=61.15坪，小數以下四捨五入），以每坪單價42萬 元計算，銷售總價應為25,683,000元（計算式：420,000× 61.15＝25,683,000元），雖與原告承購之總價2568萬元（ 系爭意願書非以每坪單價為計算）相差無多，惟既與被告委 託之授權銷售總價不符，又未經被告變更授權出售條件，中 城公司即無以系爭意願書之條件為被告收取定金之權利，是 中城公司所為收取斡旋金100萬元支票之行為，難認對被告 發生效力。況系爭意願書右下方印有「賣方同意依本意願書 之條件出售」之文字及供賣方簽章之欄位，原告之出價既與 被告同意銷售之總價不合，倘被告有意願依原告之出價出售 ，自應由中城公司人員將系爭意願書交由被告簽認同意，使 買賣之意思合致，惟系爭意願書未經被告簽章，益見兩造對 於系爭土地之買賣條件未合致而買賣不成立。
⒋又糸爭土地為被告與訴外人黃淑幸共有，權利範圍分別為4 分之1、4分之3，依系爭委託銷售契約之記載，委任人僅有 被告，未包括系爭土地另共有人黃淑幸在內，被告亦未以黃 淑幸代理人名義代理黃淑幸簽署該委託銷售契約，而委任事 項係將系爭土地權利範圍全部委託中城公司銷售，是該委託 範圍並未包含黃淑幸共有部分。雖證人賴曜霙於本院證述:
簽委託銷售契約前，伊有調閱系爭土地登記膳本，並找土地 另位共有人黃淑幸，渠表示全權交由被告處理，簽約前伊亦 與被告確認，被告表示可以全權處理，以後再出具授權書， 故而契約書僅寫上被告姓名並將權利範圍記載全部等語（見 本院卷第65-66頁），然證人賴曜霙於簽約前，既知系爭土 地屬共有土地，亦知共有人為何人，倘簽約前獲被告告知可 全權處理，何以仍未於系爭委託銷售契約土地標示之所有權 人欄位將共有人姓名、權利範圍依登記謄本內容詳予記載， 並請被告於簽約時出具共有人黃淑幸之委託書，俾免事後爭 執，且證人賴曜霙係從事仲介不動產業務之人，對於共有土 地之處分（系爭委託銷售契約已載明委託銷售之權利範圍為 全部）應得共有人全體同意一節，應知之甚詳；復依民法第 531條「為委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為 ，依法應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之 。其授與代理權者，代理權之授與亦同。」、第534條「受 任人受概括委任者，得為委任人為一切行為。但為不動產之 出賣，須有特別之授權」，證人賴曜霙非僅未於委託銷售契 約清楚記載系爭土地共有之狀況，且未取得被告受另共有人 黃淑幸特別授權之書面，不符授權要件，黃淑幸與中城公司 間即無任何委託銷售契約存在。
⒌原告雖以買賣契約為債權契約，買賣他人之物，並非法之所 禁，主張兩造間已成立買賣預約等語；惟縱使如此，依前揭 說明，兩造對系爭土地之銷售總價意思並未合致，且未經被 告於系爭意願書簽認同意原告之買受條件，難認買賣預約業 已成立。又原告另舉被告與中城公司人員之LINE對話內容為 證，固可知中城公司至遲已於106年7月13日取得原告交付之 定金支票，並自106年7月11日起即催促欲與被告見面，復將 系爭意願書及定金支票傳送給被告，惟未見被告回應，有前 揭對話內容翻拍照片在卷可佐（見本院卷第15-18頁）；即 使106年7月15日中城公司人員與被告見面，被告亦未同意原 告之買受條件，此據證人賴曜霙證稱：7月15日見面那天， 被告說他很不開心我們處理的方式，伊有帶一張斡旋金轉定 金之單據要給被告簽，被告說要告知媽媽，還要我算增值稅 等語（見本院卷第67頁），可知兩造間並未成立買賣契約或 買賣契約之預約無訛。
㈢、本件因中城公司無權代理被告訂立系爭意願書，被告事後亦 未同意出售，買賣契約或預約均未成立，原告無從解除契約 並於契約解除後依據契約約定及法律規定請求被告加倍返還 定金。從而，被告抗辯中城公司無權代理被告收受定金，出 售系爭土地行為對被告不生效力等語，應屬可採。
五、綜上所述，原告依系爭委託銷售契約、系爭意願書及類推適 用民法第249條第3款規定，請求被告加倍返還定金200萬元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計 算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假 執行之聲請失所附麗，爰併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果 不生影響，爰不一一論列。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 2 月 27 日
民事第五庭 法 官 李 蓓
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 2 月 27 日
書記官 張捷菡
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