臺灣臺中地方法院民事判決 107年度訴字第2514號
原 告 吳園玉
訴訟代理人 石娟娟律師
被 告 李靜俐
訴訟代理人 張孟霖
上列當事人間返還不當得利事件，本院於民國108年1月21日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣玖拾捌萬捌仟陸佰柒拾柒元，及自民 國107年8月30日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利 息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔百分之五十，餘由原告負擔。四、本判決第一項原告勝訴部分，於原告以新臺幣參拾參萬元為 被告供擔保後，得為假執行；如被告以新臺幣玖拾捌萬捌仟 陸佰柒拾柒元為原告預供擔保後，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面
壹、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。又 訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基 礎事實同一；擴張或減縮應受判決事項之聲明者；不甚礙被 告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條 第1項第2、3、7款分別定有明文。經查：原告起訴時原聲明 ：「一、被告應給付原告新臺幣（下同）1,968,056元，及 自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年息百分之五計 算之利息。（二）被告應自民國（下同）107年8月1日起至 遷讓返還門牌號碼臺中市○區○○里○○路00巷00號1樓房 屋，如附圖即臺中市中正地政事務所105年9月2日土地複丈 成果圖所示編號A，面積33平方公尺部分之日止，按月於每 月末日給付67,864元（不足一月部分按比例計算），並自各 月給付日之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之 利息。」；嗣上開附圖所示編號A部分業經本院107年度司執 字第65604號強制執行案件於107年8月30日點交完畢，原告 遂於107年10月22日具狀變更聲明為：「被告應給付原告2,0 31,542元，及自107年8月30日起，至清償日止，按年息百分
之五計算之利息。」。是原告所為上開聲明之更正、減縮， 係屬補充或更正其事實上之陳述，及於同一基礎事實減縮應 受判決事項之聲明，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，核 與上開規定無違，應予准許。
乙、實體方面
壹、原告主張：
一、門牌號碼臺中市○區○○里○○路00巷00號1樓房屋係原告 繼承取得，且承受被繼承人吳珠玉就房屋租賃關係之權利義 務，因原承租人即被告未按期繳納租金，原告依法終止租賃 關係並要求被告遷讓返還租賃物，惟被告以各種理由拒不搬 遷，原告不得已向法院提起訴訟，案經鈞院105年度中簡字 第1411號一審判決，認定原告已合法終止租約，被告確實無 權占有租賃物，判決被告應將門牌號碼臺中市○區○○里○ ○路00巷00號1樓房屋，如附圖所示編號A部分，面積33平方 公尺部分全部搬遷騰空返還原告。被告不服分別提起二、三 審上訴，亦經鈞院以106年度簡上字第47號判決、最高法院 以107年度台簡上字第13號裁定駁回上訴定讞。兩造租賃契 約已於105年3月1日合法終止，惟被告卻拒不遷讓，連遷讓 房屋之訴訟於三審定讞後，被告仍不甘心再次委請律師具狀 聲請再審，原告因長期受有相當租金之損害，依法向鈞院執 行處聲請強制執行107年度司執字第65604號，嗣經執行處定 於107年8月30日執行點交，被告方於同日將附圖所示編號A 部分點交原告完畢。被告自105年3月1日起至107年8月30日 止，長達二年多無權占用附圖所示編號A部分。二、系爭房屋係位於臺中繁榮商區之一中街商圈一樓店面，周遭 生活環境及公共、生活設施配置狀況均非常好，有太平國小 及附幼、臺中科技大學、國立臺中一中、24小時便利超商、 小吃店、臺中體育場、臺中公園、中友百貨、臺灣銀行北臺 中分行、育才郵局、服飾店、臺中市立棒球場、臺灣體大臺 中校區、育才派出所、旅館、商場、書局、停車場等，誠屬 經濟繁榮程度極佳且交通便捷之區段。而被告承租房屋乃至 無權占用系爭房屋期間，均持續經營「甜心屋」飲料店供作 營業用途，此期間不僅享有高額之營業利潤，還將承租範圍 之「外牆」轉租攤商，坐享二房東之高額租金收益。兩造於 前訴訟之鈞院二審程序，被告曾向法院聲請調查，要求委託 卓越不動產估價師事務所對系爭房屋租賃部分之價值為估價 ，經兩造同意由法院委託鑑定，並以該事務所出具之「不動 產估價報告書」鑑定租賃物之建物總值，裁定該案之訴訟費 用在案。援引前開不動產估價報告書第56-58頁記載，鑑定 勘估系爭房屋租金為6,800元/坪/月，系爭房屋面積為33平
方公尺（9.98坪），每月租金為67,864元（計算式：9.98坪 *6,800=67,864），作為計算被告無權占用系爭房屋，每月 相當於租金之不當得利。被告應給付原告相當於租金之不當 得利金額，即自105年3月1日起，至107年8月29日止，共計 29個月又29日，金額共2,031,542元，計算如下：【計算式 ：105年3月1日起至107年7月31日止每月租金為67,864元（ 9.98坪*6,800=6 7,864）＊29月=1,968,056元；107年8月1 日至同年8月29日止被告應給付之租金為63,486元（67,864x 2 9/31=63,485.6，四捨五入），1,968,056+63,486=2,031, 542元】。
三、原告之被繼承人吳珠玉於103年12月2日過世，依其自書遺囑 （經公證人認證）之分配，原告自被繼承人死亡時，繼承系 爭房屋租賃契約之一切權利義務。而被告自系爭房屋租賃契 約之起始日（即103年10月6日起）至原告終止契約（105年2 月26日）為止，從未支付任何租金予出租人吳珠玉（原告之 被繼承人）或原告，被告於前案確定判決（即遷讓房屋訴訟 ）之一審程序審理時（鈞院105年度中簡字第1411號），及 該確定判決二審程序（鈞院106年簡上字第47號），亦承認 確實沒有付租金予吳珠玉，僅辯稱係約定不用租金，因為吳 珠玉已經去世無法證明云云置辯。被告答辯其已於103年10 月6日承租日時支付第一年（即103年10月6日至104年10月5 日止）之租金6萬元予吳珠玉云云，誠屬虛枉。原告自被繼 承人吳珠玉死亡時，依法繼承系爭房屋租賃契約之一切權利 義務，被告明知原告已承繼吳珠玉之出租人地位，卻從未主 動將積欠之租金給付原告。被告前於遷讓房屋訴訟中，自承 103年10月起均未繳付租金起算，至原告發函送達終止租賃 契約為止，被告實際遲付租金之總額，已高達16個月無訛。 被告辯稱其匯入原告合作金庫中興分行帳號之6萬元，謂支 付104年10月6日起至105年10月5日止之租金，主張欲與本件 原告請求終止租約（105年3月1日起）之相當於租金之不當 得利為抵銷云云置辯，要屬無由。
另兩造租賃關係已合法終止，亦經確定判決認定無訛，被告 向法院提存12萬元之「續期租金」，與本件原告基於確定判 決認定兩造租賃關係終止後所衍生「不當得利之損害」，二 者之法律關係及性質均不相容，要無抵銷之適法性。四、被告提出系爭房屋租賃契約書，其上載明出租人吳園玉及承 租人分別為陳佳棋、梁仱聿於104年3月25日訂立之房屋租賃 契約書云云。然原告對上開過期多年之房屋租賃契約書內容 ，已全無印象，只能憶起104年3月期間，正值原告經歷頭顱 開刀手術後，意識、認知功能尚未恢復時期，亦是原告初繼
承系爭房屋之出租人地位，被告通知須與承租戶簽立年度租 約，舉凡簽約手續、聯絡及租賃契約書之記載內容，均是由 被告一手策劃並與承租人聯繫，備妥資料於簽約日帶原告出 面蓋印完成，而被告甚至連承租人繳付之租金，也由其收受 並以代原告保管為由，逕存入被告個人帳戶內，迄今未返還 原告。待原告清醒後欲請求被告返還，卻又因當時未書立保 管收據而索討無門。房屋租賃契約書之內容，均係由被告一 手策劃並張羅所有簽約程序、簽約內容及記載，本無從據此 作為有利於被告關於系爭房屋相當租金之客觀認定。五、並聲明：
（一）被告應給付原告2,031,542元，及自107年8月30日起至清 償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則以：
一、原告之被繼承人吳珠玉於103年12月2日過世，其生前曾在97 年10月15日期間書具遺囑，記載部分繼承人抽籤及協商補償 分配門牌號碼臺中市○區○○里○○路00巷00號房屋各樓層 之結果，其中，1樓店面由原告取得，被告取得4、5樓。由 於吳珠玉希望被告夫婦來臺中陪同其安度餘年，並擔心原告 年事較高，管理房屋吃力，經原告同意後，遂將1樓店面其 中一間出租給原告經營生意。吳珠玉與被告則於103年8月1 日訂立租賃契約，並經鈞院所屬民間公證人吳宜勳以103年 度中院民公宜字第0276號製成公證書，第一條載明就門牌號 碼臺中市○區○○里○○路00巷00號1樓房屋「其中肆坪（ 如後附圖斜線部分）」為租賃範圍，租賃期限為10年，從10 3年10月6日起至113年10月5日止，每月租金5,000元。此乃 是基於吳珠玉疼愛被告，因被告夫婦放棄北部工作到臺中生 活，可以利用1樓店面其中一個攤位經營小本生意，並基於 家屬情感才訂下此優惠金額。支付方法為立約日及每年度首 日，以現金支付當年度租金6萬元，被告亦於103年10月6日 承租日時，支付103年度即103年10月6日起至104年10月5日 止之6萬元租金給吳珠玉。吳珠玉過世後，原告曾口頭表示 被告創業不容易，二房東收入可當生活費云云。不料，被告 卻於105年1月30日接獲原告催告104年度即104年10月6日起 至105年10月5日止之租金6萬元，因原告未及時給付，其竟 於105年2月26日以存證信函終止上開租賃契約，且向法院提 起訴訟，最後經最高法院於107年5月23日以107年度台簡上 字第13號裁定駁回被告上訴，被告需遷讓承租之店面。惟早 在最高法院判決前，被告已於105年3月1日將104年度即104 年10月6日起至105年10月5日止之租金6萬元匯入原告合作金
庫中興分行帳號0000000000000號帳戶內，經原告收取；106 年10月12日又將105年度即105年10月6日至106年10月5日之 租金6萬元、106年度即106年10月6日至107年10月5日止之租 金6萬元，以原告為受領人進行清償提存於法院，上開金額 均應依民法第334條前段予以抵銷。而被告嗣後則將前案判 決所認定應返還之附圖所示A部分範圍，業於107年8月30日 點交給原告。
二、被告先前曾在105年3月至107年8月出租門牌號碼臺中市○區 ○○里○○路00巷00號1樓房屋外牆，其中15個月係以23,00 0元為每月租金，計345,000元；另外13個月以28,000元為每 月租金，計364,000元；正門口出租13個月，每月10,000元 ，計130,000元，共約839,000元。然以30個月平均核算，扣 除每月房租5,000元後，每月僅能得到22,966元轉租利益， 被告並未如原告所述，有如此高之每月38,000元轉租收益。 再加上被告所經營飲料店設備、裝潢、管理出租成本後，被 告迄今尚未回本。原告主張相當於租金之不當得利，依土地 法第97條規定，如有約定低於土地及其建築物申報總價年息 10%者，從其約定；如無約定，應以申報總價10%者為限。且 被告與吳珠玉之間，原本訂立之租賃契約長達10年即103年 10月6日至113年10月5日止，並經公證，則此部分當初既然 酌定租金為每月5,000元即每年6萬元計算，就該租金約定， 基於繼承關係，亦應當拘束原告。其主張以前訴訟案件當中 不動產估價報告書所鑑估之金額，計算每月相當於租金之不 當得利67,864元，並請求2,031,542元云云，顯然過高，尚 非可採。
三、並聲明：原告之訴駁回。
參、本院之判斷：
一、原告主張：門牌號碼臺中市○區○○里○○路00巷00號1樓 房屋係原告繼承取得，且承受被繼承人吳珠玉就房屋租賃關 係之權利義務，因原承租人即被告未按期繳納租金，原告依 法於105年3月1日終止租賃關係並要求被告遷讓返還租賃物 ，被告拒不搬遷，原告向法院提起訴訟，案經本院105年度 中簡字第1411號一審判決，認定原告已合法終止租約，被告 確實無權占有租賃物，判決被告應將門牌號碼台中市○區○ ○里○○路00巷00號1樓房屋，如附圖即臺中市中正地政事 務所105年9月2日土地複丈成果圖所示編號A部分，面積33平 方公尺部分全部搬遷騰空返還原告。被告不服分別提起二、 三審上訴，亦經本院以106年度簡上字第47號判決、最高法 院以107年度台簡上字第13號裁定駁回上訴確定。原告依法 向本院執行處聲請強制執行107年度司執字第65604號，嗣經
執行處於107年8月30日執行點交，被告方於同日將附圖所示 編號A部分點交原告完畢。被告自105年3月1日起至107年8月 30日止，無權占用附圖所示編號A部分等情事，為被告所不 爭執，並有原告所提出之本院105年度中簡字第1411號判決 影本（見本院卷第7-10頁）、本方法院106年度簡上字第47 號判決影本（見本院卷第11-15頁）、最高法院107年度台簡 上字第13號裁定影本（見本院卷第16頁正反面）為證，且經 院調閱前述105年度中簡字第1411號、106年度簡上字第47號 、最高法院以107年度台簡上字第13號卷宗，查核屬實，是 原告前述主張，自堪信為真實。
二、按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」、 「不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利 益更有所取得者，並應返還。」民法第179條、第181條前段 分別定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以 無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其 得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人 所受損害若干為準，又無權占有他人土地，可能獲得相當於 租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695 號判例意旨參照）；又無權使用他人土地者，其所受利益， 為使用本身，而「相當於租金」係原受利益依其性質不能返 還時應償還之價額。經查：
（一）本件被告向原告承租如附圖所示編號A部分，面積33平方 公尺部分之房屋，其租約業經原告於105年3月1日合法終 止，被告占有使用系爭房屋，原有之法律原因不復存在， 其占有即欠缺法律依據，屬無權占有，已如前述，被告占 用系爭房屋自受有相當租金之不當利益，而系爭房屋為原 告所有，是原告請求被告應返還無權占用系爭房屋期間（ 自105年3月1日起至返還如附圖所示A部分房屋之日即107 年8月30日止）之利益，於法有據。
（二）又被告雖原以每月5,000元之租金向原告承租使用系爭房 屋，惟此為訂約時原屋主本於親情而向被告所收之廉價月 租金，為被告所不爭執，且被告自曾其無占用期間，除利 用系爭房屋持續經營「甜心屋」飲料店供作營業用途，還 將承租範圍之「外牆」轉租攤商，且其出租「外牆」期間 轉租二家攤商，每月竟能獲得高達2萬3000元或2萬8000元 之收益，為被告所自承，被告無權占用系爭房屋期間，當 不容許置其營業利益及轉租收益不論，而僅以土地法第97 條第1項之租金衡量，況有關營業用房屋之租金，非該法 條立法意旨保護之範圍，並不適用前揭土地法有關租金之
限制，自應為必要之目的性限縮解釋。是被告在租賃契約 終止後仍占有租賃物，已造成原告受有相當於租金之損失 ，被告因而獲有相當於租金之利益，自不得逕以此每月 5,000元之租金數額定之，仍需審視被告實際收益而定。（三）原告雖主張且兩造於前訴訟之本院二審程序，被告曾向法 院聲請調查，要求委託卓越不動產估價師事務所對系爭房 屋租賃部分之價值為估價，經兩造同意由法院委託鑑定， 並以該事務所出具之「不動產估價報告書」鑑定租賃物之 建物總值，裁定該案之訴訟費用在案。基此，援引前開不 動產估價報告書第56-58頁記載，鑑定勘估系爭房屋租金 為6,800元/坪/月，系爭房屋面積為33平方公尺（9.98坪 ），每月租金為67,864元（計算式：9.98坪*6,800=67,86 4），作為計算被告無權占用系爭房屋，每月相當於租金 之不當得利云云。惟前述鑑定乃兩造於前案訴訟中為被告 得否上訴第三審而就系爭訴訟標的價值而加以推算，然此 與被告占有使用系爭房屋之實際取得利益仍有不同，自難 以該推算之價值逕為換算被告占有使用系爭房屋之實際取 得利益。況系爭門牌號碼臺中市○區○○里○○路00巷00 號1樓實際係分成三個單位出租，除被告占有部分，其他 二個單位原告各以每單位一萬元出租予訴外人陳佳琪（面 積9.55坪）、梁伶聿（面積7坪半及地下室約10坪），有 被告所提出之租賃契約2份（見本院卷第111-114頁反面） 在卷可參，更明如以每一坪6,800元推算被告每月占用系 爭如附圖所示編號A部分之不當得利，有違事理之平。（四）本院審諸被告於契約有效期間應支付租金之數額，並參酌 被告占有使用期間另有轉租之行為，認應以被告每月應給 付之房租，加計被告另有所得部分之總額為不當得利之數 方符合公平。按兩造間租金之計算，本因親屬之關係而有 所調低，於無權占用期間自應給付該等約定數額，且被告 無權占用期間轉租更有所得，亦應返還原告方屬公平，是 本院認被告無權占用期間除應依原有租約之數額給付相當 於租金之不得得利外，轉租所得亦應一併返還原告。是依 前述被告無權占用期間應返還原有租約之數額給付相當於 租金之不當得利數額為29個月又29日，金額149,677元， 計算如下：【計算式：105年3月1日起至107年7月31日止 每月相當於租金為149,677元（5,000元×29月=145,0 00 元；107年8月1日至同年8月29日止被告應給付之租金為4, 677元（5000元x2 9/31=4,677元，四捨五入），145,000 元+4,677元=149,677元】；另被告自承於無權占用期間另 行轉租①105年3月至107年8月承租門牌號碼台中市○區○
○里○○路00巷00號房屋外牆，其中15個月係以23,000元 為每月租金，計345,000元；②另外13個月以28,000元為 每月租金，計364,000元；③正門口出租13個月，每月10, 000元，計130,000元；以上小計839,000元亦應返還原告 。基上，原告得請求被告返還之不當得利數額合計為988, 677元（149,677元+839,000元），原告逾此數額之請求， 於法尚屬無據。
（五）被告固辯稱：其於被告已於105年3月1日將104年度即104 年10月6日起至105年10月5日止之租金6萬元匯入原告合作 金庫中興分行帳號0000000000000號帳戶內，經原告收取 ；106年10月12日又將105年度即105年10月6日至106年10 月5日之租金6萬元、106年度即106年10月6日至107年10月 5日止之租金6萬元，以原告為受領人進行清償提存於法院 ，上開金額均應依民法第334條前段予以抵銷云云。惟查 ：
１、原告主張：被繼承人吳珠玉於103年12月2日過世時，依其 自書遺囑（經公證人認證）之分配，原告自被繼承人死亡 時，繼承系爭房屋租賃契約之一切權利義務，此為被告所 明知。而被告自系爭房屋租賃契約之起始日（即103年10 月6日起）至原告終止契約（105年2月26日）為止，從未 支付任何租金予出租人吳珠玉（原告之被繼承人）或原告 ，被告於前案確定判決（即遷讓房屋訴訟）之一審程序審 理時（本院105年度中簡字第1411號），及該確定判決二 審程序（本院106年簡上字第47號），亦承認確實沒有給 付租金予吳珠玉，僅辯稱係約定不用租金，因為吳珠玉已 經去世無法證明云云置辯等情。有上開本院105年度中簡 字第1411號、本院106年簡上字第47號判決在卷可憑，堪 信為真。足認被告答辯其已於103年10月6日承租日時支付 第一年（即103年10月6日至104年10月5日止）之租金6萬 元予吳珠玉云云，自非可採。又被告辯稱其匯入原告合作 金庫中興分行帳號之6萬元，雖為原告所不爭執，惟原告 主張被告自103年12月2日迄105年2月26日終止租約前，未 有交付租金予原告，而被告就其於前述租期有效期間確有 支付租金一節，復未能舉證證明，是原告主被告前述給付 6萬元尚不足以抵償104年1月1日起至105年2月26日終止租 約日止之租金數額，自屬有據。
２、又被告辯其曾於106年10月12日提存12萬元，以原告為受 領人，而欲對原告清償105年度即105年10月6日至106年10 月5日之租金6萬元、106年度即106年10月6日至107年10月 5日止之租金6萬元云云，然兩造間系爭租賃契約業於105
年2月26日終止而不存在，兩造間並無被告所指之租金債 務存在，是原告前述提存不生清償效力。原告自無受領清 償之事實存在，更無積欠被告債務之情事，被告之提存在 與原告主張之不當得利返還請求權，並無抵銷適狀之情事 ，被告為抵銷抗辯，亦無可採，併此敘明。
三、另按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項、 第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債 權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者 ，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦 無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、 第203條亦有明文。本件判決第一項，原告對被告返還不當 得利部分之債權，核屬無確定期限之給付，又本件原告係於 107年8月6日具狀聲明其訴之聲明及請求之內容，然被告於 107年8月13日送達收受起訴狀繕本，迄未給付，自應負遲延 責任。則原告請求被告應給付自107年8月30日起至清償日止 ，按年息百分之五計算之法定遲延利息，核無不合，應予准 許。
四、綜上所述，原告本於不當得利返還請求權，請求被告付原告 988,677元及自107年8月30日起，至清償日止，按年息百分 之五計算之法定遲延利息，於法有據，應予准許，惟原告逾 此部分之請求則無理由，應予駁回。
五、本判決第一項原告勝訴部分，原告陳明願供擔保請准宣告假 執行，經核無不符，爰酌定相當擔保金，併准許之，並依職 權酌定相當擔保金額，併宣告被告得提供擔保，免為假執行 ；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回 。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、抗辯暨攻擊防禦方法， 經審酌均於判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。肆、訴訟費用負擔及假執行宣告之依據：民事訴訟法第79條、第 390條第2項、第392條第2項。
中 華 民 國 108 年 2 月 18 日
民事第四庭 法 官 王金洲
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 108 年 2 月 18 日
書記官 林素珍