臺灣桃園地方法院民事判決 107年度訴字第1591號
原 告 張昌宏
訴訟代理人 陳冠宇律師
劉帥雷律師
被 告 酒白瓊珠
酒玉珍
上 一 人
訴訟代理人 沈立委
被 告 酒凱音
兼 上一 人
訴訟代理人 酒凱明
上列當事人間請求返還共有物事件，本院於中華民國108 年1 月
14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○○○○地號土地上，如附圖編號1081-5⑴、⑵、⑶、⑷所示，面積各一、二七、一一、一平方公尺之地上物拆除，並該部分土地返還原告及其他共有人。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決於原告以新臺幣伍拾貳萬貳仟陸佰陸拾柒元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣壹佰伍拾陸萬捌仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、被告酒凱音、酒凱明經合法通知，未於最後言詞辯論期日到 場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲 請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：伊為坐落桃園市○○區○○段000000地號土地（ 下稱系爭土地）之共有人，被告因繼承而分別共有坐落系爭 土地上同段467 建號即門牌桃園市○○區○○○街00巷0 號 房屋（下稱系爭房屋）之增建（下稱系爭增建地上物），占 有該土地如附圖所示編號1081-5⑴、⑵、⑶、⑷部分，其面 積依序為1 、27、11、1 平方公尺，並無正當權源，侵害伊 及其他共有人之權利，爰依民法第767 條及第821 條規定， 請求被告拆除上開占用系爭土地部分之房屋增建，交還土地 與伊及其餘全體共有人。並聲明求為判決：如主文第1 項所 示，並願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：伊等之被繼承人酒慶生於購買系爭房屋時，即已 由建商與承購戶約定系爭增建地上物所占有之土地歸由一樓 使用，足見酒慶生係基於分管契約使用該土地。原告於78年
10月21日自前手買入桃園市○○區○○○街00巷0 號2 樓時 ，既已知悉現場狀況，卻仍執意購買，自應受上開分管協議 所拘束，伊占有該土地自有正當權源。況且，原告自買受該 屋後，至提起本件訴訟時止，長達數十年未表示反對之意思 表示，亦可視為默示同意等語，資為抗辯。並聲明：駁回原 告之訴及假執行之聲請，如受不利判決，願供擔保請准宣告 免為假執行。
四、兩造不爭執事項：
㈠、系爭土地為兩造與訴外人莊素真、李蕙玲所共有。㈡、被告因繼承取得系爭房屋，應有部分各4分之1。㈢、被告在系爭土地上興建如桃園市中壢地政事務所107 年2 月 12日中地法土字第6800號土地複丈成果圖（即附圖）編號10 81-5⑴所示一樓前方紅磚花圃部分、面積1 平方公尺；編號 1081-5⑵所示一樓前方水泥圍牆圈出範圍部分、面積27平方 公尺；編號1081-5⑶所示建物後方二樓滴水線部分、面積11 平方公尺；以及編號1081-5⑷所示建物一樓後方最外圍滴水 線部分、面積1 平方公尺。
五、本件爭點：
㈠、被告是否因明示或默示分管契約存在而有權使用系爭土地？㈡、原告請求被告應將附圖所示編號1081-5⑴、⑵、⑶、⑷之系 爭增建地上物拆除，並將土地騰空返還予原告及全體共有人 ，有無理由？
六、得心證之理由：
㈠、被告是否因明示或默示分管契約存在而有權使用系爭土地？ ⒈按共有物分管契約乃共有人全體就共有物之全部劃定範圍， 各自使用、收益或管理共有物特定部分之契約，依98年修正 前民法第820 條第1 項規定，應由共有人全體共同協議訂定 之。又共有物分管契約，固不以共有人明示之意思表示為限 ，共有人默示之意思表示，亦包括在內。惟所謂默示之意思 表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效 果意思者而言，若單純之沈默，除有特別情事，依社會觀念 可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高 法院29年上字第762號判例意旨參照）。
⒉查，依被告所提出之房屋預定買賣契約書之內容記載（見本 院卷第30至40頁，下稱系爭預定買賣契約書），可知被告係 由其被繼承人酒慶生於68年8 月2 日向訴外人黃阿財買受系 爭房屋所有權。雖系爭預定買賣契約書第10條第5 款約定： 「一樓空地除公共設施占用部分外，歸一樓住戶使用」等語 （見本院卷第36頁），惟按買賣契約僅有債之效力，不得以 之對抗契約以外之第三人，故前揭使用權之約定縱屬實在，
本僅存在於買賣契約之當事人即訴外人黃阿財與酒慶生之間 ，自不能以此對抗原告，先予指明。
⒊被告雖抗辯：酒慶生當初既係與建商約定由其使用一樓空地 ，自應認系爭土地之共有人間已合意成立分管契約云云，並 仍以系爭預定買賣契約書為證，惟系爭預定買賣契約書之交 易標的，僅有限於系爭房屋，並不及於系爭房屋所坐落之土 地，此由觀諸該買賣契約書第2 條約定：「興建房屋所需之 基地由甲方（按：指酒慶生）按照應分擔之面積（包括房屋 、公共設施、防火巷及依法應保留之空地）另行訂約價購， 取得持分產權」等語即明（見本院卷第30頁），準此以言， 出賣人黃阿財是否有權處分系爭房屋所坐落之基地，並將基 地之空地使用權與酒慶生互為約定，已非無疑。況且，迄至 本院言詞辯論終結時為止，更始終未見被告舉證證明黃阿財 究否即為當初原始起造系爭房屋之建商，則其空言主張酒慶 生已與“建商”約定基地之空地由其專用，原告應受“建商 ”與酒慶生間之明示分管協議所拘束云云，顯非有據，不足 為取。
⒋再者，依前開說明，原告自買入同公寓房屋後之單純沈默， 本不得視為默示兩造及其他共有人間訂有分管協議存在，而 系爭土地其餘共有人縱未對被告起訴請求返還共有物，亦不 足以當然證明系爭土地之全體共有人就被告占用部分曾有協 議或同意其使用之情事存在。此外，被告復未能舉證證明其 與原告及系爭土地其餘共有人間就被告以系爭增建地上物占 用土地部分有何分管協議存在，或原告曾有同意被告以系爭 增建地上物加以收益占用系爭土地，則其主張兩造間就系爭 房屋之基地空地業已形成默示的分管合意云云，亦屬無據， 不足為取。
⒌實按公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建 築物，而供共同使用者，為共用部分。公寓大廈共用部分經 約定供特定區分所有權人使用者，為約定專用部分（管理條 例第3 條第4 款、第5 款規定參照），而如同條例第7 條第 1 款至第5 款所列之區分所有人生活利用上不可或缺之共用 部分，則不得約定為專用部分而成為專用權之客體，其以不 得為專用權客體之共有部分，約定供特定區分所有人專用者 ，應認係違反強制或禁止規定而為無效。查：
⑴本案經本院函詢桃園市政府建築管理處，經該處核對所附使 用執照相關圖說及附圖後，業已確認：「㈠、1081-5⑴綠色 區塊為法定空地範圍，虛線部分為原執照私設道路區域，均 應依原核准用途使用」、「㈡、1081-5⑵為法定空地範圍， 部分作法定停車空間使用，應依原核准用途使用」、「㈢、
1081-5⑶應為上方陽台之投影區域，查未計入建蔽率，應屬 法定空地範圍，應依原核准用途使用」、「㈣、1081-5⑷其 虛線部分為原執照所留設之三公尺防火巷（為阻隔火勢蔓延 ，藉以逃生避難），茲摘錄內政部71年8 月27日台內營字第 093904號函釋供參，略以：『……在建築技術規則修正施行 71.07.15前，建築基地原規定留設之防火巷，不得設置圍牆 、化糞池或其他阻礙物，現仍應予以維持，用維公益。…… 』」等語，此有該處107 年11月20日桃建照字第1070069994 號函在卷可稽（見本院卷第105 至106 頁）。 ⑵準此以言，因上開附圖編號1081-5⑷部分，為本件公寓之防 火巷弄，自已該當於公寓大廈管理條例第7 條第2 款後段之 規定；而1081-5⑶既為陽台之投影區域，即屬公寓大廈本身 所占之地面，亦合於同條例第7 條第1 款之規定；另1081-5 ⑴、⑵部分，則因各有其作為私設道路或法定停車空間使用 之固定使用方法，且通行或停車空間又均屬公寓區權人生活 利用上所不可或缺之共用部分，故均符合同條例第7 條第5 款所規定之情形，是依前開說明，本件被告以系爭增建地上 物所占用之系爭土地部分，均係公寓大廈管理條例第7 條第 1 、2 、5 款所規定不得約定為專用部分之客體，於此情況 下，縱認本件系爭土地共有人與建商間或土地全體共有人間 曾有明示或默示之分管協議存在，依前開說明，終仍會因違 反強制禁止規定而歸於無效，被告仍無從以此主張為有權占 有系爭土地。
⒍按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益 之權，惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他 共有人全部之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一 部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益， 而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人 之權利。據此以言，本件被告既無法舉證證明系爭土地有何 明示或默示分管協議存在，且因本件系爭增建地上物所占用 之基地空地，依公寓大廈管理條例第7 條第1 、2 、5 款之 規定，均不得約定作為專用部分，故縱曾有分管協議存在， 也會因為違反上開強制禁止規定而歸於無效，被告無從以此 主張為有權占有系爭土地。茲因被告以系爭增建地上物占用 系爭土地，核屬就共有物之一部為任意之使用收益，應已侵 害其他共有人之權利，而為無權占有甚明。
㈡、原告請求被告應將附圖所示編號1081-5⑴、⑵、⑶、⑷之系 爭增建地上物拆除，並將土地騰空返還予原告及全體共有人 ，有無理由？
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767 條定有明文。又共有物，除 契約另有訂定外，由共有人共同管理之，同法第818 條、第 820 條第1 項定有明文。是未經共有人協議分管之共有物， 共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得他共有人全體 之同意。如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意 占用收益，他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向 全體共有人返還占用部分（最高法院91年度台上字第1902號 、85年度台上字第1950號、81年度台上字第1818號裁判意旨 可資參照）。
⒉查，系爭土地為原告所共有，而被告既無法舉證證明兩造間 有何明示或默示之分管約定存在，且縱有分管之協議，該協 議也會因為違反公寓大廈管理條例第7 條之強制禁止規定而 歸於無效，均如前述，則被告因繼承而共有系爭增建地上物 ，無權占有系爭土地如附圖所示編號1081-5⑴、⑵、⑶、⑷ 等部分，顯已侵害原告就系爭土地所有權之圓滿行使，原告 本於民法第767 條第1 項、第821 條之規定，訴請被告拆除 系爭增建地上物，並將該部分土地返還予原告及其他共有人 全體，即屬正當，應予准許。
⒊末按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要 目的，民法第148 條第1 項雖有明文，惟按民法第148 條權 利濫用之禁止，係規定行使權利，不得以損害他人為主要目 的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損 害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45 年台上字第105 號判例意旨參照）。故權利濫用者，須兼備 主觀上專以損害他人為主要目的及客觀上因權利行使取得利 益與他人所受損害不相當，缺一不可，是以行使權利者，主 觀上若非專以損害他人為主要目的時，縱因權利之行使致影 響相對人之利益時，亦難認係權利濫用。查，本件被告固抗 辯原告乃係因挾怨而提起本訴，惟系爭土地既為原告所共有 ，原告為維護土地所有權之完整性，因而向本院訴請返還共 有物，終僅係本諸所有權權能之正當行使，尚難逕認係以刻 意損害被告為其主要目的，自難認有何權利濫用。被告就此 所辯，仍非有據，不足為取。
⒋從而，本件原告主張依民法第767 條、第821 條之規定，請 求被告拆除系爭增建地上物，並將該部分土地返還予原告及 其他土地共有人，即為有理由，可以准許。
七、綜上所述，本件原告本於民法第767 條、第821 條之規定， 訴請被告拆除如附圖所示編號1081-5⑴、⑵、⑶、⑷之系爭 增建地上物拆除，並將土地騰空返還予原告及全體共有人，
應屬正當，可以准許；被告辯稱其等係以分管協議有權占有 系爭土地云云，則非有據，不足為取。
八、本判決兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行 ，核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許之。九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌 後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附 此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第2項。中 華 民 國 108 年 2 月 27 日
民事第三庭 法 官 呂綺珍
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 2 月 27 日
書記官 謝菁菁