臺灣桃園地方法院民事判決 八十六年度訴字第一二四一號
原 告 甲○○
乙○○
右二人共同
訴訟代理人 朱昭勳律師
楊錦雲律師
被 告 丁○○
訴訟代理人 鍾添錦律師
複代理人 丙○○
右當事人間返還所有物等事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應將座落桃園縣楊梅鎮○○段一三七三地號土地及其地上即門牌號碼為桃園 縣上湖里十五鄰六十四號房屋面積０．０二三七公頃如桃園縣楊梅地政事務所土 地複丈果圖所示綠色部分返還與原告等。
二、被告應給付原告等新台幣（下同）貳萬零捌佰捌拾元，並自起訴狀繕本送達翌日 起至返還房屋日止，按年給付原告等陸仟肆佰捌拾元。三、訴訟費用由被告負擔添
貳、陳述：
一、緣桃園縣楊梅鎮○○段第一三七三地號土地及坐落該基地之門牌號碼為桃園縣楊 梅鎮上湖里十五鄰六四號房屋為原告等所共有（證二、證三），持分各為二分之 一，詎被告丁○○則自民國七十二年間起即於原告等所有前揭房屋堆放物品，任 意占用，屢經原告等催討，亦拒不返還
二、按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權 者，得請求除去之」，民法第七百六十七條定有明文規定。又「依不當得利之法 則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其條件， 故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為 準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念」，最高 法院著有六十一年台上字第一六九五號判例可稽。被告丁○○占用原告等之土地 及建物，原告等自可請求返還所有物及自八十一年十月四日起至返還日止相當於 租金之不當得利，爰計算其所受利益如下：
⑴一三七三地號土地，面積四五○平方公尺，公告地價民國八十年七月一日為一一 ○元，申報地價應為八八元，民國八十三年七月一日為一二○元，申報地價應為 九六元，民國八十六年七月一日為一八○元，申報地價應為一四四元。 ⑵原告請求相當於租金之不當得利，應自本件起訴日即八十六年十月三日追溯前五 年為民國八十一年十月間，八十一年十月之申報地價為八十八元，算至八十三年
十月，計二年，計算方法為：88×450×0.1（10%）×2（年）＝7,920添 ⑶自八十三年十月至八十六年十月，計三年之計算方法為： 96×450×0.1（10%）×3（年）＝12,960 ⑷以上⑵+⑶合計為二○八八○元。添
⑸自本件起訴狀繕本送達翌日起至返還房屋日止，被告應按年給付原告等六四八○ 元。添
三、對於被告抗辯之陳述：
（一）有關系爭桃園縣楊梅鎮○○段一三七三地號土地部分： ⑴本件系爭土地並未出售於羅美灶業如前述添 ⑵被告所提民國五十五年六月十七日賣主何乾欽，買主羅美灶之買賣契約書上買賣 土地標示部所列土地之地號及面積如下：
①桃園縣楊梅鎮○○○段二七四之一九、地目田，面積○‧○三六一公頃。添 ②桃園縣楊梅鎮○○○段二八一之五、地目地，面積○‧○三四六公頃。添 ③桃園縣楊梅鎮○○○段二七四之一三、地目田，面積○‧○三五○公頃。添 ④桃園縣楊梅鎮○○○段二七四之一五、地目田，面積○‧○三一○公頃。添 ⑤桃園縣楊梅鎮○○○段二七七之三、地目田，面積○‧○○四一公頃。添 以上合計面積○‧一四○八公頃。添
⑶被告所提三十八年六月廿七日楊梅鎮私有耕地租約登記申請書所載土地之地號及 面積如下：
①桃園縣楊梅鎮○○○段二七五、地目田，面積○‧○一二○甲。 ②桃園縣楊梅鎮○○○段二三五、地目田，面積○‧○八二三○甲。 ③桃園縣楊梅鎮○○○段二三三之二、地目田，面積○‧四六九九甲。 添 ④桃園縣楊梅鎮○○○段二七七、地目田，面積○‧一○二三甲。 ⑤桃園縣楊梅鎮○○○段二七六之一、地目田，面積○‧○九三○甲。添 ⑥桃園縣楊梅鎮○○○段二七四、地目田，面積○‧四九八四甲。添 ⑦桃園縣楊梅鎮○○○段二七八、地目田，面積○‧三五○一甲。添 ⑧桃園縣楊梅鎮○○○段二三八之一、地目田，面積○‧三○○八甲。 添 以上合計二‧六三七五甲。
添 本項租約登記上所載土地與前項買賣契約書上買賣標示欄所列土地之地號完全不 同，則本項租約登記上土地八筆有無出賣與羅美灶，被告並未舉證以實其說。添 ⑷依據何乾欽與羅美灶於五十四年十二月四日所訂不動產買賣契約書之買賣價格為 每甲新台幣五三○○○元，買賣範圍為羅美灶現承耕及現住用之土地全部杜賣， 而羅美灶共付七三三五一元。按每甲五三○○○元計算，買賣土地之面積應為一䎏 ‧三八甲。然查前⑵項買賣土地之面積與⑶項租約登記之土地面積合計為二‧七 七八三甲，其價金應為一四七四八三元。此與羅美灶所付七三三五一元相差一半 ，顯見租約登記所列土地並未全部出賣與羅美灶，則雙方買賣之土地究竟幾筆， 其地號為何，自有查明以確定其範圍之必要，否則不動產買賣契約書最後所寫「 羅美灶現承耕及現住用之土地全部杜賣」云云，顯與事實不符。（二）有關座落桃園縣楊梅鎮上湖里十五鄰六十四號房屋部分： 原告絕無將系爭房屋出售與被告之父羅美灶，雖本件系爭房屋之現在納稅義務
人為羅美灶，然據桃園縣稅捐稽征處楊梅分處八八桃稅梅二字第八八○三○七 三六號函內載，羅美灶之納稅義務人始於民國六十一年，惟其登記納稅義務之 原因事實則未有說明，究竟係依據買賣或借貸或其他何種法律關係，尚未明確 ，則其占用系爭房屋之法律上依據究竟為何，應由被告舉證以證明其法律關係 ，不能僅憑推測之詞予以認定。添
參、證據：提出地籍圖謄本、土地登記簿謄本各二件、地價證明書一件為證。乙、被告方面：
壹、聲明：如主文所示。
貳、陳述：
一、本件系爭座落於桃園縣楊梅鎮上湖里十五鄰六四號房屋，係座落於桃園縣楊梅鎮 ○○段一三七三地號之土地上，一三七三地號土地於農地重劃前為二七八─三地 號，此參照一三七三地號之土地謄本其上註明二七八─三地號為重測前之土地， 以及對照重測前後之地籍圖（參閱一三七三地號之土地謄本，以及對照重劃前後 之地籍圖，詳參證物一、二）。另依農地重劃前後對照表，重劃前二七八─三土 地，與重劃後一三七三土地，地目面積完全相同（參證物三），足見二七八─三 土地即為一三七三地號土地。
二、系爭房屋及附連土地乃被告之父羅美灶於民國五十四年十二月四日向原告甲○○ 以及原告二人之父何乾欽所買受，土地以及房屋均已移轉登記（房屋移轉稅籍） ，並交由買受人羅美灶使用（惟獨遺漏移轉系爭二七八─三地號土地），以上有 不動產買賣契約書、不動產買賣契約書公契、桃園縣稅捐稽徵處楊梅分處房屋稅 籍證明書在卷可稽。此觀五十四年十一月四日買賣契約第十一條所約定，「該田 寮房屋之出賣範圍」自明，並有周祖堂、劉阿盆到處證述綦詳，更有房屋稅籍以 及房屋稅通知書可按（參證物六）。
三、另按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與 土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基。故土地及房屋同 屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特 別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承 買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院四八年台上字第一四五七號判例參 照）。本件系爭房屋部份乃原告甲○○及其父何乾欽出賣予羅美灶，乃兩造所不 爭，原告請求返還自顯無理由，業見前述外，一三七三號之土地被告雖未取得所 有權移轉登記，原告既已出賣房屋予被告之父，依前判例意旨，亦應默許房屋買 受人使用系爭一三七三地號之土地，一併敘明。四、被告之父羅美灶於民國三十八年六月二十七日與原告二人之父何乾欽承租二七五 、二三五、二三五─二、二七七、二七六─一、二七四、二七八、二三八─一地 號八筆土地，此有新竹縣楊梅鎮私有耕地租約登記申請書可稽（參證物四），二 七八地號土地（○‧三五○一甲即三三九六平方公尺），民國四十二年九月二十 六日耕者有其田由羅美灶放領（二、四四四平方公尺），分割出二七八─二地號 （九三○平方公尺），五十四年四月九日二七八─二地號再分割出二七八─三地 號，二七八─二面積減為四八○平方分尺，二七八─三地號面積為四五○平方公 尺，此上有二七八、二七八─二、二七八─三地號土地謄本可稽（參證物五），
足見二七八─三地號係原承租三七五租約之二七八地號土地分割而來。五、前開二七八─三地號土地乃羅美灶原承租範圍，四十二年農地放領時漏未放領（ 其餘多筆同因作業疏漏並未放領），是故羅美灶於五十四年十二月四日再向何乾 欽購買，此請參閱土地買賣公契即明（其上註明本案土地條出租予羅美灶訂有租 約），原告辯稱土地買賣不包括二七八─三地號，顯無理由。六、綜上理由，本件系爭房屋被告之父羅美灶向原告甲○○及原告二人之被繼承人何 乾欽購買，被告占有系爭房屋係基於買賣關係，自非無權占有，原告以被告無權 占有訴請返還房屋，顯無理由，其所請求不當得利自失所附麗，應予一併駁回之 。
參、證據：提出：一、土地謄本影本。
二、重測前後地籍圖影本（一三七三、二七八─八地形完全相同） 。
三、重劃土地後對照表影本。
四、三八年三七五租約影本。
五、土地謄本影本。
六、房屋稅單影本。
為證，並聲請訊問證人周祖堂、劉阿盆。
丙、本院依職權向桃園縣稅捐稽徵處楊梅分處函詢系爭房屋之相關課稅資料。 理 由
壹、程序方面：
本件原告起訴時訴之聲明第二項係「被告應給付原告等新台幣（下同）玖萬零柒 佰百貳拾元，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還房屋日止，按年給付原告等陸仟 肆佰捌拾元。」，於八十九年三月二十四日之準備書狀變更為「被告應給付原告 等新台幣（下同）貳萬零捌佰捌拾元，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還房屋日 止，按年給付原告等陸仟肆佰捌拾元。」屬民事訴訟法第二百五十五條第一項第 三款之減縮應受判決事項之聲明，應予准許，先予敘明。貳、實體方面：
一、原告起訴主張：坐落桃園縣楊梅鎮○○段一三七三地號土地及坐落基地上之門牌 號碼為桃園縣楊梅鎮上湖里十五鄰六四號房屋（下稱系爭房屋）為原告所共有， 持分各為二分之一，原告及原告之父何乾欽從未將系爭房屋出賣予被告之父羅美 灶，詎被告丁○○則自七十二年間起即於系爭房屋堆放物品，任意占用，屢經原 告等催討，亦拒不返還，爰依民法第七百六十七條規定，請求被告返還系爭房屋 ，又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，另依不 當得利法律關係請求被告給付八十一年十月四日起至返還日止相當於租金之不當 得利二萬零八百八十元及自起訴狀繕本送達翌日起致清償日止，按月給付原告六 千四百八十元等語。被告則以：系爭房屋及附連土地乃被告之父羅美灶於五十四 年十二月四日向原告甲○○以及原告二人之父何乾欽所買受，土地以及房屋均已 移轉登記，房屋已經移轉稅籍，並交由買受人羅美灶使用，惟獨遺漏移轉系爭二 七八─三地號土地，雖被告之父親因請求原告之父親移轉土地所有權登記之權利 已經罹於時效，惟按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房
屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基。 故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權 設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外， 均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，本件被告係基於買賣關係占 有系爭房屋，並非無權占有，原告請求被告返還房屋及相當於租金之不當得利， 並無理由資為抗辯。
二、本件原告主張伊等為系爭房屋及坐落基地之第一三七三號土地之共有人，系爭房 屋由被告占有推放物品之事實，業據提出土地登記簿謄本、地籍圖謄本為證，且 為被告所不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。原告復主張系爭房屋遭被告無 權占有，爰依民法第七百六十七條、第一百七十九條條請求被告返還房屋及相當 於租金之不當得利等語，惟被告否認，並以：伊父親羅美灶於三十八年年六月七 日就與原告之父親何乾欽訂定三七五租約，系爭房屋與坐落基地係伊父親羅美灶 於五十四年十二月四日向原告甲○○及原告二人之父親何乾欽所購買，並已付清 買賣價金，惟第一三七三號土地漏未辦理移轉登記，伊係基於買賣關係占有系爭 房屋，並非無權占有等語置辯。
三、經查：
（一）系爭房屋係被告之被繼承人羅美灶於五十四年十二月四日向原告甲○○、原告 之被繼承人何乾欽購買：
⑴關於被告辯稱系爭房屋係於五十四年十二月四日向原告甲○○、原告二人之 被繼承人即原告之父親何乾欽購買一節，業據被告提出買賣契約書一紙為證 ，依買賣契約第三條約定：「買賣價金雙方議定為田及建地目土地每一甲新 台幣五萬三千元正計算，田寮房屋全部是附帶以無償包括杜賣在內。」，第 十一條約定：「該出賣土地面積是指甲方（被告之被繼承人羅美灶）現承耕 之範圍全部，俟分割確定之面積為準，該田寮房屋之出賣範圍是甲方現住用 之額建坪不計全部。」，又於買賣兩造簽名之後另加註「出賣之不動產標示 ：楊梅鎮○○○段甲方現承耕及現住用之土地、房屋全部杜賣是實。」，於 該附註下並有「羅美灶」、「甲○○」、「何乾欽」三人之印文，可見五十 四年十二月四日被告之被繼承向原告甲○○、原告之被繼承人何乾欽購買之 標的有土地及房屋，土地部分地目除「田」外，尚有地目為「建」之土地。 ⑵證人周祖堂於本院八十七年十二月三十一日言詞辯論期日中到庭證稱：伊與 被告是鄰居，不知道羅美灶與何乾欽有於五十四年十二月四日訂定買賣契約 之事，當時伊去拜土地公時，聽到羅美灶說原告將田、房屋賣給羅美灶，並 叫伊去讓他請客，是聽羅美灶講才知道（六十四號房屋有賣給羅美灶）等語 ；證人劉阿盆於同日證稱；伊是在讓羅美灶請客時聽羅美灶表示向何乾欽等 人買得田地與房屋，是聽羅美灶講才知道（六十四號房屋有賣給羅美灶）等 語。證人周祖堂於本院八十九年二月二十九日言詞辯論期日更稱：伊認識被 告之父（羅美灶），伊未向何乾欽租地，伊與羅美灶是鄰居，羅美灶是何乾 欽之佃農，羅美灶向何乾欽租兩公頃多地，伊出生時就住在下四湖，伊認識 羅美灶時羅美灶就住在六十四號，伊不知道羅美灶與何乾欽買賣土地之內情 。羅美灶拜土地公時有請鄰居吃飯，表示向地主買了土地與房子，伊不知道
他買了多少地，丁○○在羅美灶去世後就住在現址（即系爭房屋），房子是 土造的，伊不知道羅美灶訂定契約之事，伊也沒見過地主，但知道羅美灶是 佃農等語；證人劉阿盆則稱：因為羅美灶說買土地拜土地公，那次請了六、 七桌客人，有鄰居、親戚，羅美灶有告訴伊買了多少土地，伊到現場可以指 出界址，地主姓何伊見過，但現在認不得了，地主未住在那邊，羅美灶在日 本時代就住在那裡（系爭房屋），丁○○現在仍住在該處等語。由二證人於 本院二次之證詞均稱被告之被繼承人羅美灶為原告之被繼承人何乾欽之佃農 ，自承耕土地時即居住在系爭房屋，羅美灶並向鄰人告知其向地主即原告之 父親何乾欽購得耕作之土地與房屋，被告之被繼承人羅美灶因此置產大事而 宴請六、七桌之親友鄰居。
⑶又經本院向桃園縣稅捐稽徵處楊梅分處函查系爭房屋之原始設籍納稅義務人 及取得原因等資料，該分局函覆：依據房屋稅籍冊所載，案列房屋（房屋稅 籍編號00000000000）原始設籍納稅義務人為羅美灶，自六十一 年間設立房屋稅籍，納稅義務人名稱無任何移轉紀錄等語，此有該分局八十 九年六月二日八九桃稅梅貳字第八九○一○五八九號函附稅籍紀錄表一份可 稽，且由被告提出之房屋稅單上記載系爭房屋之起課年月為二十九年一月， 面積二三二‧四平方公尺，於八十八年期之折舊年數為五十九年，系爭房屋 為現狀仍為土造住宅之事實復為兩造所不爭執，參以被告之被繼承人羅美灶 自四十四年間即有設籍於系爭房屋所在之桃園縣楊梅鎮上湖里十五鄰下四湖 六十四號之戶口校正紀錄，此有被告提出之羅美灶戶籍謄本二件可證，堪認 被告辯稱其被繼承人羅美灶因向原告之被繼承人何乾欽租地耕種後即住在系 爭房屋等情非虛。又系爭房屋坐落之四湖段第一三七三地號土地於農地重劃 前為二七八─三地號，被告之被繼承人羅美灶與原告之被繼承人何乾欽就二 七八地號土地（○‧三五○一甲即三三九六平方公尺）於三十八年六月二十 七日訂有三七五租約，四十二年九月二十六日，分割出二七八─二地號（九 三○平方公尺），五十四年四月九日二七八─二地號再分割出二七八─三地 號，二七八─二面積減為四八○平方分尺，二七八─三地號面積為四五○平 方公尺，此有上開二七八、二七八─二、二七八─三地號土地謄本、重測前 後之地籍圖可稽，另依農地重劃前後對照表，重劃前二七八─三土地，與重 劃後一三七三土地，地目面積完全相同，足見二七八─三地號係原承租三七 五租約之二七八地號土地分割而來，且由上述之土地登記簿謄本與地籍圖謄 本互相核對結果，二七八─三土地即為一三七三地號土地。再經本院囑託地 政機關到場測量結果，系爭房屋坐落桃園縣楊梅鎮○○段第一三七三地號， 面積為○‧○二三七公頃，與房屋稅籍資料之面積大致相符合，足證原告甲 ○○與原告之被繼承人何乾欽與被告之被繼承人羅美灶五十四年十二月四日 杜賣契約上所指之「田寮房屋之出賣範圍是甲方現住用之額建坪不計全部」 即是被告之被繼承人羅美灶於當時設籍居住之楊梅鎮上湖里十五鄰下四湖六 十四號之系爭房屋。
⑷末查，系爭房屋係未辦理保存登記之土造建物，被告之被繼承人羅美灶自日 據時代即居住於系爭房屋，且於五十四年十二月四日向原告甲○○與原告之
被繼承人何乾欽購買斯時所承耕之土地及田寮房舍，並一直占有系爭房屋迄 死亡後其權利義務由被告與其他繼承人繼承，系爭房屋迄今均由被告占有使 用，基於繼承之法律關係，兩造均應繼承該買賣契約所生之權利義務，被告 基於繼承買賣契約之法律關係，即得適法占有系爭房屋。（二）關於原告請求被告返環相當於租金之不當得利部分： 按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與 土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基。故土地及房屋 同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除 有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷 土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院四八年台上字第一四五七 號判例意旨參照）。本件系爭房屋乃由原告之父何乾欽於五十四年十二月四日 之杜賣契約上出賣予羅美灶，已如上述，姑不論被告抗辯系爭房屋坐落之基地 係五十四年十二月四日買賣契約訂定後漏未向地政機關登記等情，依買賣契約 之出賣人係原告之被繼承人何乾欽與原告甲○○二人，惟五十五年六月二十七 日向地政機關辦理土地所有權移轉登記之買賣公契上出賣人僅有原告之被繼承 人何乾欽一人，可徵被告辯稱五十四年十二月四日買賣土地後有已付價金但漏 未登記之情形並非全然無據。退萬步言，縱認系爭房屋坐落之基地並未出售予 被告之被繼承人羅美灶，惟依前開判例意旨所示，原告之被繼承人羅美灶於出 賣系爭房屋當時已經默許承買人即被告之被繼承人羅美灶繼續使用土地，被告 基於繼承買賣契約之法律關係占有系爭房屋所坐落之基地，並非無權占有，自 無不當得利之情事，原告請求被告返還相當於租金之不當得利，即屬無據。四、從而原告基於民法第七百六十七條之物上請求權及不當得利法律關係，請求被告 返還房屋並應給付原告貳萬零捌佰捌拾元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還房 屋日止，按年給付原告等陸仟肆佰捌拾元，洵屬無據，應予駁回。五、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法與本件判斷結果不生影響，爰不一一 贅述。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 七 月 十一 日 臺灣桃園地方法院民事第二庭
~B法 官 林孟宜
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 七 月 十七 日~B書 記 官 姜國駒