臺灣新竹地方法院民事判決 106年度訴字第249號
原 告
即反訴被告 詹明達
訴訟代理人 劉玉嬋
曾君豪律師
被 告
即反訴原告 郭錦芳
郭家銨
郭錦祥
上三人共同
訴訟代理人 李晉安律師
複代理人 常家浩
上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國108年1月8日辯論終
結，判決如下：
主 文
被告應將如附表所示之10張支票返還予原告。被告應給付原告新台幣肆拾萬元，及其中被告郭錦芳、郭家銨均自民國106年4月7日起、被告郭錦祥自民國106年3月25日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣貳拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣捌拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣壹拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣肆拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告主張：
原告與被告於民國（下同）105年7月15日簽立房屋租賃契約 書（含錢都日式涮涮鍋店租賃契約附加條款，下稱系爭租約 ），約定由原告承租被告所有坐落新竹縣○○市○○○路00 0號1樓後半部、2樓全部約100坪之房屋（下稱系爭房屋）， 作為原告開設「錢都日式涮涮鍋店」經營餐飲業使用，被告
並向原告承諾並保證系爭房屋可作餐廳開設火鍋店營業使用 ，且約定租期自105年9月1日起至110年8月31日止，第1年每 月租金新台幣（下同）8萬元。原告於簽立系爭租約後，隨 即交付被告自105年9月1日起至106年8月31日止，計12個月 ，每月1張，共12張面額各為80,000元之支票（被告已兌領 其中2張支票，共計160,000元），及押租金24萬元予被告。 嗣原告於105年8月初請設計師至系爭房屋丈量時，方發見系 爭房屋實有多項難以補正或補正須費過鉅之瑕疵，而無法供 開設火鍋店使用，包括含有違章建築、水電網路與他承租戶 共用，無法獨立為用電施工、未安裝地下污水處理設施、未 安裝天然氣瓦斯，甚至依該房屋之使用執照及使用分區，因 不合法規，根本無法供原告作為開設「錢都日式涮涮鍋店」 經營餐飲業使用，則被告因違反民法第423條規定之出租人 交付租賃物合用義務，且係不完全給付，經原告限期催告被 告改善系爭房屋無法供原告經營火鍋店之問題，被告仍未置 理，對原告構成債務不履行，原告嗣已依民法226條第1項、 第227條、第256條、第423、430、435條之規定，以起訴狀 繕本送達被告，對被告為合法終止系爭租約，系爭租約已經 原告合法予以終止。又原告因被告就系爭租賃標的物即系爭 房屋，違反交付租賃物合用之義務，致原告於訂約後，迄至 終止租約前，均完全無法使用系爭房屋營業使用，原告未受 有任何系爭房屋之使用利益，是原告不僅得依民法第264條 之規定，主張同時履行抗辯而拒付租金，亦得對被告全部免 除支付租金之義務，被告於原告終止租約後，繼續持有原告 所交付尚未兌領如附表所示之10張支票（以下簡稱系爭10張 支票）、押租金24萬元，及已兌領之租金16萬元，已無法律 上原因，對原告已構成不當得利。是原告自得依不當得利法 律關係，訴請被告返還系爭10張支票、原告已給付之租金16 萬元、押租金24萬元。且系爭租約既經原告合法終止而消滅 ，原告亦無違約情形，原告亦得併依終止租約後之法律關係 ，請求被告返還押租金24萬元，並與前述不當得利之法律關 係為選擇合併之關係；另被告未提供合於約定之租賃物予原 告使用，對原告為債務不履行，原告除受有為在系爭房屋準 備開設火鍋店，經被告同意而委請他人拆除原有舊裝潢及部 分設施，暨為部分新裝潢而支出之工程款933,980元及設計 費330,000元，合計1,263,980元之損害外，另受有105年10 月1日起至105年12月31日止，3個月完全無法營運之營業損 失1,336,986元｛即每月營業損失445,662元《計算式為：火 鍋平均單價270元×桌數131×番數2×市場因素0.7×營業天 數30天×淨利比0.3＝445,662元》×3｝，是原告亦得依債
務不履行損害賠償之法律關係，請求被告賠償合計2,600,96 6元（即1,263,980元＋1,336,986元）。並聲明：㈠、被告 應將如附表所示之系爭10張支票返還予原告；㈡、被告應給 付原告3,000,966元（即24萬元＋16萬元＋2,600,966元）及 自起訴狀繕本送達翌日至清償日止按年息百分之五計算之利 息；㈢、原告願供擔保以聲請宣告假執行。
二、被告答辯：
被告之代理人即訴外人郭淑惠，於105年7月13日原告及其配 偶二人第二次看屋時，即將系爭房屋之「房屋使用執照」交 付原告，請原告先自行查證、評估系爭房屋是否合於其開設 火鍋店之用途後，再與被告進行簽約程序，原告經查核評估 後，即要求與被告簽訂租約而租賃系爭房屋，則系爭房屋是 否符合都市計畫飲食店及開設火鍋店之相關規範，即是否合 於原告作「火鍋店」使用，應由原告於簽約前審慎評估，自 行查證，且原告於簽約前已有在新竹市開設火鍋店之經驗， 其自身亦應有查證之能力，被告僅是將系爭房屋依房屋之現 狀出租，並無查證之義務及能力，否則對出租人實屬過苛而 不合理，故原告不應因自身於簽約前未仔細查證之疏失，卻 於簽約後，再藉口系爭房屋不合於承租用途而主張被告違約 。且被告於接洽租屋過程中，未曾向原告保證或承諾系爭房 屋可作火鍋店營業使用，被告僅係依房屋現狀出租予原告， 原告主張被告有此「保證」，應盡其舉證之責。系爭租約第 5條雖記載系爭房屋供錢都日式涮涮鍋店使用，非表示被告 有承諾、保證原告系爭房屋可供其開火鍋店使用，僅係被告 為確保原告承租房屋係供合法，而非作非法之八大行業之用 ，始為上開之記載。又原告所稱系爭房屋之違建部分，係作 為車庫使用，並未包含在租賃標的內，且於簽約時，被告之 代理人已告知原告該部分如原告不欲使用可加以拆除，縱認 該部分包含在租賃範圍內，將該部分違建予以拆除，亦不妨 礙原告之使用系爭房屋，原告自不得以所謂該違建之存在， 主張被告違約而終止租約。至原告所稱系爭房屋之電話、電 路、網路均非獨立，未安裝地下污水處理設施、天然氣瓦斯 之瑕疵部分，被告係將系爭房屋按現狀出租予原告，是否合 於原告使用，應由原告自行查證，被告亦已告知原告要如何 變更請原告自行處理，被告絕無承諾原告系爭房屋具有獨立 之電話、電路、網路，且有安裝地下污水處理設施、天然氣 瓦斯管路，原告執此主張被告未提供合於約定使用之租賃物 予原告云云，顯無理由。是被告已依約將租賃標的即系爭房 屋，交付予原告，亦無違反交付及保持合用租賃物之義務， 對原告無構成何債務不履行之情事，原告主張終止租約，並
不合法，其請求被告負債務不履行之損害賠償責任，於法無 據，且被告亦否認原告受有其主張之上開損害。縱使（假設 ）原告受有損害，亦係因原告自身未詳細查證系爭房屋無法 開設火鍋店之結果，此純係可歸責於原告，核與被告無涉， 自應由原告自行承擔該等損失等語，並聲明：㈠、原告之訴 駁回；㈡、如受不利判決，被告願供擔保，請准免於假執行 。
三、兩造不爭執之事項：
㈠、原告於105年7月15日與被告簽訂系爭租約，向被告承租系爭 房屋，約定租期為105年9月1日起至110年8月31日止，第1年 每月之租金為8萬元，原告並當場給付被告12紙租金支票（ 含附表之10張支票，每紙支票面額均為8萬元），作為第一 年租金之給付，並給付被告押金24萬元。系爭租約第五條約 定：本件房屋係供錢都日式涮涮鍋店使用…；第七條約定： …約滿乙方（即原告）現狀交還房屋；第十二條約定：乙方 於租賃期滿應即將房屋以現狀交還，不得向甲方請求遷移費 或其他任何費用。
㈡、原告於與被告簽訂租約前，有進入系爭房屋內查看過，被告 有交付系爭房屋之使用執照影本予原告。
㈢、上開原告給付予被告之12紙租金支票，其中支票號碼GJ0000 000及GJ0000000二紙面額各為8萬元之支票，業經被告兌現 ，另十紙即附表所示之10張支票並未兌現，目前仍在被告持 有中。
㈣、原告於106年5月11日將系爭房屋按現狀及該房屋之鑰匙壹付 交付返還予被告。
㈤、系爭房屋所坐落之土地，其使用分區為第一種住宅區，且包 含被告原出租予遠傳電信股份有限公司之地上1層之部分， 其中有保存登記之地上一層建物面積為268.98平方公尺，地 上二層建物面積為207.06平方公尺，地上一層登記之用途為 店鋪、辦公室，地上二層登記之用途為辦公室（見卷一第15 、17頁之該建物之使用執照及建物登記謄本影本）。㈥、就系爭房屋作為火鍋店營業使用，是否合於建築法規，經本 院向新竹縣政府函查後，已據該府函覆表示：…三、依新竹 縣建築物一定規模以下之使用類組變更免辦變更使用執照辦 法，G2類組之使用項目：辦公室，其地面第1層、第2層或地 下第1層（得含夾層）其申請樓地板面積< 200㎡作為G3類組 中之使用項目：餐廳，免辦理變更使用執照。四、經查旨揭 地址建築物領有本府核發（092）工建字第0563號使用執照 ，地上1層作為店舖、辦公室使用（面積：268.98㎡）及地 上2層作為辦公室使用（面積：207.06㎡）。依據貴院來函
說明該建築物1樓一半及2樓全部空間做為火鍋店使用，依使 用執照登載面積計算合計約341.55㎡，涉及違反建築法第73 條第2項之規定。五、另旨揭地址（竹北市○○段000地號） 係屬「變更竹北（含斗崙地區）都市計畫（整併體育公園附 近地區）細部計畫（通盤檢討）（第一階段）案」內第一種 住宅區，按現行都市計畫法臺灣省實施細則第15條規定，樓 地板面積超過300㎡之飲食店不得於住宅區內設置，又依同 條第2款規定，樓地板面積未超過300之飲食店，限於使用建 築物之第一層、第二層及地下一層。
㈦、原告於105年10月31日寄發原證19之存證信函予被告，定期 催告被告改善系爭房屋無獨立水電、網路、無下水道污水處 理設施、無天然氣瓦斯等問題，並表示止付同年11月份之房 租，且主張如被告逾期未處理，將對被告依法訴追賠償責任 （見卷二第33-37頁），被告收受上開存證信函後，於同年 11月8日寄發反訴原證10存證信函予原告，於存證信函內否 認原告之主張，並限期要求原告給付11月份之租金，逾期將 終止租約等情（見卷二第80-81頁）。嗣原告於本件之起訴 狀，以被告違反民法第423條所定出租人應交付合用租賃物 之義務，對被告表示終止系爭租約（見卷一第9頁）。四、本院之判斷：
原告主張其向被告承租系爭房屋作為經營火鍋店使用，被告 於訂約時，亦保證及承諾系爭房屋可供原告經營火鍋店使用 ，詎料，經原告訂約後，嗣後始發現系爭房屋具有多項瑕疵 ，且依該房屋之使用執照及使用分區，因不合法規，根本無 法供原告在該處開設、經營火鍋店，被告已違反交付及保持 租賃物合用之義務，經原告催告後仍未置理，被告已構成債 務不履行，原告爰以起訴狀繕本送達被告，為終止租約之意 思表示，並依民法不當得利、終止租約後返還押租金及債務 不履行損害賠償之法律關係，請求被告返還系爭10張支票、 原告已支付之租金16萬元、押租金24萬元，及賠償原告之損 害2,600,966元等語，惟為被告所否認，並辯稱如上。是以 ，就本件應審酌之爭點，予以論述如下：
㈠、系爭租約係以法律上不能之給付為契約之標的，屬自始無效 之契約：
１、按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情 形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為 給付者，其契約仍為有效，民法第246條第1項定有明文。又 按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益， 他方支付租金之契約，民法第421條第1項亦有規定。又依民 法第423條之規定，出租人原本即負有提供合於約定使用目
的之租賃物。又租賃契約固不以雙方約定租賃物供特定用途 為必要，然若契約當事人雙方已約定租賃物係供作特定之用 途時，則該約定即成為租賃契約內容之一部分。另按民事訴 訟所謂不干涉主義（廣義的辯論主義）係指當事人所未聲明 之利益，不得歸之於當事人，所未提出之事實及證據，亦不 得斟酌之，此觀民事訴訟法第三百八十八條之規定自明。至 於適用法律，係法官之職責，不受當事人所主張法律見解之 拘束。因此，辯論主義之範圍僅為判決基礎之事實及其所憑 之證據，而不及於法律之適用（最高法院97年度台上字第 1155號民事裁判意旨參照）。又解釋意思表示，應探求當事 人之真意，不得拘泥於所用之辭句。民法第98條固有規定， 惟解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契 約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求 者，即不得反捨契約文字而更為曲解，亦有最高法院17年上 字第1118號判例意旨可供參考。
２、原告主張其向被告承租系爭房屋時，有向被告言明係要在該 處開設、經營「錢都日式涮涮鍋店」之火鍋店使用乙節，已 據原告提出系爭租約影本一份在卷可憑（見卷一第12-14頁 ），且為被告所不爭執，復有系爭租約第五條，載明「本件 房屋係供錢都日式涮涮鍋店使用…」之內容可參，自堪信原 告此部分之主張為真實可採。又觀以上開租約第五條之約定 內容，可知本件兩造之租賃雙方，已明確約定由原告向被告 承租系爭房屋，作為其經營開設錢都日式涮涮鍋店之火鍋店 使用，且參照租約第六條記載房屋不得供非法（包括行政法 規之違法）使用之內容，可知兩造所合意原告向被告租賃之 系爭房屋，亦必須在法令上係屬可供合法經營火鍋店使用者 。此等情形從系爭租約上開第五條、第六條所規定之文義已 明，無需別事探求即可明瞭。且租約第六條既已約定承租人 即原告，不得將系爭房屋作非法使用，衡情，雙方即無再於 第五條，再就同一事項重複予以訂定之必要，是被告辯稱系 爭租約第五條所定「本件房屋係供錢都日式涮涮鍋店使用」 ，僅係被告為確保原告不會將系爭房屋作非法使用，並非表 示其合意系爭房屋係供原告開設火鍋店使用云云，已難以憑 採。是兩造於簽訂系爭租約時，原告既已向被告表明承租系 爭房屋之目的，係作為其開設、經營錢都日式涮涮鍋店之火 鍋店使用，兩造並因此合意將原告承租系爭房屋之用途，明 訂於系爭租約之第五條中，準此，應認兩造已有以租賃之系 爭房屋，供做原告開設、經營錢都日式涮涮鍋店所使用之特 定用途，並將此作為其等租約之內容及本旨。
３、又按「建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組
或有第九條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設 施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者 ，應申請變更使用執照。但建築物在一定規模以下之使用變 更，不在此限。」、「前項一定規模以下之免辦理變更使用 執照相關規定，由直轄市、縣（市）主管建築機關定之。」 ，建築法第73條第2項、第3項已有規定。就系爭房屋（面積 合計約100坪）作為火鍋店營業使用，是否合於建築法規， 有無違反該房屋使用執照核定之店鋪、辦公室用途乙事，經 經本院向新竹縣政府函查後，已據該府於106年6月16日以府 工使字第1060063663號函，函覆表示：…三、依新竹縣建築 物一定規模以下之使用類組變更免辦變更使用執照辦法，G2 類組之使用項目：辦公室，其地面第1層、第2層或地下第1 層（得含夾層）其申請樓地板面積< 200㎡作為G3類組中之 使用項目：餐廳，免辦理變更使用執照。四、經查旨揭地址 建築物領有本府核發（092）工建字第0563號使用執照，地 上1層作為店舖、辦公室使用（面積：268.98㎡）及地上2層 作為辦公室使用（面積：207.06㎡）。依據貴院來函說明該 建築物1樓一半及2樓全部空間做為火鍋店使用，依使用執照 登載面積計算合計約341.55㎡，涉及違反建築法第73條第2 項之規定。五、另旨揭地址（竹北市○○段000地號）係屬 「變更竹北（含斗崙地區）都市計畫（整併體育公園附近地 區）細部計畫（通盤檢討）（第一階段）案」內第一種住宅 區，按現行都市計畫法臺灣省實施細則第15條規定，樓地板 面積超過300㎡之飲食店不得於住宅區內設置，又依同條第2 款規定，樓地板面積未超過300之飲食店，限於使用建築物 之第一層、第二層及地下一層等情（見卷一第119-122頁） 。是依新竹縣政府之函覆內容，可知系爭房屋（即包含該建 物之第一層之後半段、第二層之全部），以其之面積合計約 達100坪（超過300平方公尺），依前述建築法第73條第2項 之規定，已無法在未申請合法變更其房屋使用用途為餐廳之 情況下，得以合法經營火鍋店，甚至依該處坐落基地之使用 分區為第一種住宅區，因系爭房屋樓地板面積已超過300平 方公尺，故依法已不得在該處開設、經營飲食店即餐廳，包 括本件之火鍋店。則兩造簽訂系爭租約約定系爭房屋供作原 告開設火鍋店使用，惟因系爭房屋於雙方一開始訂約時，即 已無法供開設、經營火鍋店使用，是系爭租約顯係以自始無 法獲准供開設、經營火鍋店使用之系爭房屋，作為兩造之契 約標的，屬自始法律上之給付不能。且兩造於系爭租約中， 亦未約定於不能情形除去後始為交付系爭房屋，此綜觀系爭 租約之條文內容可明。至兩造雖另於105年8月15日簽立一份
房屋租賃契約書，約定租賃被告所有之自強南路160號一樓 後半部約50坪之房屋，並供作御軒堂企業社使用，然於該契 約書所附之租賃契約附加條款第5條，業已載明：因配合乙 方即承租人（即本件原告）申請營利事業登記證，故於105 年8月15日另簽訂之房屋租賃契約書租金為35000元，屬協議 合約不具效力，應以105年7月15日訂定原始正式合約為準， 此有該份租約及其租賃契約附加條款影本在卷可憑（見卷一 第176-178頁），核與證人即實際代表原告，與被告進行系 爭租約簽訂事宜接洽之原告訴訟代理人劉玉嬋（亦為原告之 妻），證稱：因申請營業登記我要成立公司，我們是加盟錢 都，錢都是已經立案登記的公司我不能用，我是要用來做為 商業登記用，商業登記要登記合約書，我需要使用我立案登 記的公司名稱，始要求改訂租賃契約內容等語（見卷一第15 1頁）相符，並據被告先後自認兩造間之租約，係以系爭租 約之約定內容為準（見卷一第160、第236頁）。再參諸證人 劉玉嬋亦證稱：（法官問：主要的問題為何？）一開始是沒 有瓦斯…後來發現使用執照項目登記也有問題…等情（見卷 一第148頁），核與原證19原告於105年10月31日寄予被告之 存證信函第三頁內，亦提及系爭房屋之問題包括「使用執照 」（見卷二第35頁）者相符合，是原告主張係為了在承租之 系爭房屋申請獨立之水電，必須要先申請商業登記，始先以 一樓之房屋申請營利事業登記乙節，即非無據。準此，亦無 從以原告嗣後僅以一樓部分申請取得「御軒堂企業社」之營 利事業登記，且其營業登記項目包括餐館業、飲料店業、飲 料零售業（見卷一第179頁），而認兩造就系爭租約之內容 ，已合意變更為僅以一樓部分為承租範圍，或於系爭租約中 ，已有於不能情形除去後始為交付租賃標的物之約定，並認 系爭租約非自始以法令上給付不能之租賃物為標的。從而， 堪認系爭租約依據兩造簽訂時之法律規定，被告自始無法給 付合乎契約約定（即能在系爭房屋合法經營、開設火鍋店） 之標的，揆諸前開之規定及說明，系爭租約因被告自始在客 觀上，為法律上給付不能而歸於無效，無待於原告或被告之 終止。
㈡、原告依不當得利之法律關係，請求被告返還系爭10紙支票、 已付之租金16萬元、押租金24萬元，及依第227條、第226條 所規定債務不履行損害賠償之法律關係，訴請被告賠償2,60 0,966元部分，有無理由？
１、關於依民法第179條不當得利法律關係為請求部分： 按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條前段定有明文。經查，原告於簽訂系爭租
約後，已交付包含系爭10張支票共12紙，每張面額8萬元之 支票予被告，作為租金之支付，並已給付被告押租金24萬元 ，且被告已兌領其中2張支票共16萬元，並仍持有系爭10張 支票等情，為兩造所不爭執。承上所述，系爭租約因以不能 給付為契約標的而為無效契約，則被告收受原告所給付之24 萬元押租金、16萬租金，及系爭10紙支票，即屬無法律上之 原因而受有利益，並致原告受有損害。則原告依不當得利之 法關係，請求被告返還已給付之押租金24萬元、16萬元租金 及系爭10紙支票，應屬有據。至原告另主張依終止租約後押 租金返還之法律關係，請求被告返還上開押租金部分，核屬 選擇合併，其依不當得利法律關係之請求既為有理由，本院 自毋庸就其餘請求權併予審究，附此敘明。
２、就原告依民法第227條、第226條所定債務不履行損害賠償之 法律關係之請求部分：
按債務不履行，除消極不給付的債權侵害之「給付遲延」及 「給不能」外，尚包括積極的債權侵害之「不完全給付」， 是項債務不履行，依民法第227條第1項規定，因可歸責於債 務人之事由，致為不完全給付者，債權人固得依關於給付遲 延或給付不能之規定行使其權利。惟該條所稱之不完全給付 ，係專就「瑕疵給付及加害給付」而為規範，必以契約成立 前給付可能，嗣後給付內容不符合債務本旨，違反信義與衡 平原則，而積極的債權侵害，始足稱之；若於契約成立前即 自始存在以不能之給付為標的者，即屬同法第246條第1項或 第247條第1項、第2項所定「契約因以不能之給付為標的而 全部或一部無效」之範疇，初不生不完全給付之問題，亦無 適用同法第227條規定之餘地（最高法院99年度台上字第203 3號民事裁判意旨參照）。經查，系爭租約因給付標的為法 律上自始給付不能而為無效契約，並非系爭租約成立後，被 告始無法提出符合債之本旨之租賃物，業經本院認定如上， 揆諸前開說明，原告即無從依民法第227條不完全給付及第 226條給付不能之規定行使權利，請求被告賠償其因不完全 給付所生之損害。從而，原告此部分依債務不履行損害賠償 之法律關係，訴請被告賠償支出之設計費33萬元、工程費93 3,980元及營業損失1,336,986元，合計2,600,966元部分， 即屬無據，不應准許。
㈢、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；
應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203 條分別定有明文。本件原告請求被告返還上開不當得利金額 合計40萬元部分，係以支付金錢為標的，無確定期限，又未 約定利率，則其請求自起訴狀繕本送達被告翌日，即其中被 告郭錦芳、郭家銨均自106年4月7日，被告郭錦祥自106年3 月25日（見卷一第35-37頁）起至清償日止，按年息5%計算 之遲延利息，於法有據，應予准許。
㈣、綜上所述，本件兩造所合意簽訂之系爭租約係以法律上不能 之給付為契約標的，系爭租約依民法第246條規定為無效契 約，是被告自原告受領之系爭房屋押租金24萬元、租金16萬 元及系爭10張支票，屬無法律上之原因而受利益，並致原告 受有財產上之損害。從而，原告依民法第179條前段之規定 ，請求被告返還如附表所示之系爭10張支票，及給付40萬元 （即24萬元＋16萬元），及該金額，其中被告郭錦芳、郭家 銨均自106年4月7日、被告郭錦祥自106年3月25日起，均至 清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許 ，爰分別判決如主文第一、二項所示。逾此範圍之請求，則 無理由，應予駁回。
㈤、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行與免為假執行，經核 原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額 宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗， 不予准許。
㈥、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及舉 證，核與判決結果無影響，爰不一一予以論列，併此敘明。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項本 文。
貳、反訴部分：
一、程序部分：
㈠、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告 及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的與本 訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟第 259條、第260條第1項定有明文。而所謂反訴之標的與本訴 之標的及其防禦方法有「相牽連」者，係指反訴之標的與本 訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或 事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡 本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反 訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同 一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反 訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為
兩者間有牽連關係，最高法院91年度台抗字第440號裁判意 旨參照。查本件反訴被告主張其與反訴原告簽訂系爭租約， 因系爭房屋未具有合於所約定租賃物之內容，反訴原告已違 反民法第423條之規定而違約，經催告後予以終止系爭合約 ，並依不當得利等法律關係，請求反訴原告返還租金、押租 金及系爭10紙支票，暨依債務不履行損害賠償之法律關係請 求反訴原告負賠償責任；而反訴原告則以其未承諾及擔保系 爭房屋可供反訴被告開設火鍋店使用，其已依約交付系爭房 屋供反訴被告使用，並無違反民法第423條之規定，反訴被 告拒付租金並無理由，反訴被告積欠租金多期，經其催告後 仍拒不繳付，爰據以向反訴被告終止租約，並依租賃契約， 請求反訴被告給付積欠之租金24萬元，及依系爭租約第11條 及民法侵權行為損害賠償之法律關係，請求反訴被告賠償回 復系爭房屋之費用1,876,250元（即1,582,000元＋294,250 元）及施工期2個月之租金損失160,000元合計2,036,250元 。經核反訴原告反訴標的之法律關係，其發生之原因，與其 在本訴所為之防禦方法，均源自兩造所訂系爭租約之同一原 因事實，且反訴與本訴彼此間所為攻擊、防禦方法有相牽連 關係，故被告於本訴進行中提起反訴，合於上開規定，應予 准許。
㈡、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。又原 告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案 之言詞辯論者，應得其同意，同法第262條第1項亦有規定。 本件反訴原告提起反訴時，原係聲明：１、反訴被告應將系 爭房屋全部遷讓交付原告。２、反訴被告應給付反訴原告24 0,000元，及自反訴起訴狀暨本訴答辯狀繕本送達翌日起至 清償日止按年息百分之五計算之利息。３、反訴被告應自民 國106年5月1日起，按月給付80,000元及自民國106年9月1日 起按月給付90,000元及自民國108年9月1日起，按月給付100 ,000元之租金予反訴原告至遷讓、返還系爭房屋予原告之日 止。４、反訴被告應自民國106年5月1日起，按月給付160,0 00元及自民國106年9月1日起按月給付180,000元，及自民國 108年9月1日起按月給付200,000元之違約金予反訴原告至遷 讓、返還系爭房屋予原告之日止。５、第一、二項判決，反 訴原告願供擔保，請准宣告假執行（見卷一第40-41頁）。 嗣於訴訟中，變更其反訴之聲明為：１、反訴被告應給付反 訴原告2,036,250元，及自反訴起訴狀暨本訴答辯狀繕本送 達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。２、反訴
被告應給付反訴原告240,000元，及自反訴起訴狀暨本訴答 辯狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息 。３、第一、二項判決，反訴原告願供擔保，請准宣告假執 行（見卷一第80-81頁、第194頁）。經核反訴原告上開訴之 變更，其請求之基礎事實同一，且係擴張或減縮應受判決事 項之聲明，而其就系爭房屋遷讓返還請求之撤回，亦據反訴 被告所視為同意，是依上開法條規定，反訴原告所為訴之變 更及撤回，程序上均應准許。
二、實體部分：
㈠、反訴原告主張：
反訴被告與反訴原告簽訂系爭租約後，反訴原告已依約交付 系爭房屋供反訴被告使用，反訴原告並無承諾、擔保系爭房 屋可供反訴被告開設火鍋店使用，並無違反提供及保持系爭 房屋之合用義務，詎反訴被告卻自105年11月份起即拒付租 金，拒不兌付交付予反訴原告之支票，並無理由，經反訴原 告催告繳租後，反訴被告仍未置理，至106年4月份止反訴原 告共有6個月之租金支票不獲兌現，扣除反訴被告已支付之 押租金240,000元後，反訴被告尚積欠租金達3個月即24萬元 ，反訴原告爰依民法第440條之規定，以反訴起訴狀暨本訴 答辯狀繕本送達反訴被告，予以終止系爭租約。又反訴被告 承租系爭房屋後，已雇工將系爭房屋內之原有裝潢、樓梯、 廁所等加以拆除、破壞，於系爭租約經反訴原告合法終止， 反訴被告將房屋點交返還予反訴原告時，其卻未將系爭房屋 回復原狀，致反訴原告必須雇工耗費2個月之工期，修繕、 回復系爭房屋，受有支出回復費用1,876,250元（即1,582, 000元＋294,250元）及施工期2個月之租金損失160,000元合 計2,036,250元之損害，此係屬可歸責於反訴被告致反訴原 告所受之損害。是反訴原告爰依系爭租約租賃之關係，訴請 反訴被告給付積欠之三個月租金24萬元，及依系爭租約第11 條及民法第184條侵權行為損害賠償之法律關係，請求反訴 被告賠償反訴原告所受之損害2,036,250元。並反訴聲明請 求：１、反訴被告應給付反訴原告2,036,250元，及自反訴 起訴狀暨本訴答辯狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分 之五計算之利息。２、反訴被告應給付反訴原告240,000元 ，及自反訴起訴狀暨本訴答辯狀繕本送達翌日起至清償日止 按年息百分之五計算之利息。３、第一、二項判決，反訴原 告願供擔保，請准宣告假執行。
㈡、反訴被告則以：
反訴原告一再保證系爭房屋得作為開設「錢都日式涮涮鍋店 」經營餐飲業使用，惟系爭房屋有多項難以補正或補正需費
過鉅之瑕疵，且依法亦無法供反訴被告在該處開設上開火鍋 店，反訴原告已違反民法第423條之出租人交付、保持租賃 物合用之義務，反訴被告自得主張同時履行抗辯而拒付租金 ，並得主張免除給付租金予反訴原告之義務，即無積欠反訴 原告任何租金之情事，是反訴原告以反訴被告欠租為由，主 張終止系爭租約並不合法，其請求反訴被告給付租金亦屬無 據。另依系爭租約第七條及第十二條之約定，承租人返還系 爭房屋時，得以「現狀」返還，並無要求承租人需回復原狀 ，是反訴原告請求反訴被告賠償其回復原狀之費用，亦無依 據。又系爭房屋於兩造簽訂系爭租約前，原係反訴原告出租 予建材行使用，其原裝潢實難作為系爭租約之目的使用，為 此，兩造於訂定系爭租約時，協議由反訴被告逕行拆除原裝 潢並自行負擔拆除費用，反訴原告並因此給予反訴被告自10 6年7月15日至同年8月31日之免租裝潢期作為補償，是反訴 被告係以拆除原裝潢後之「現狀」返還，並無任何破壞系爭 房屋之故意，亦無違反系爭租約之情事，反而係為反訴原告 拆除舊有原不適用之裝潢，已為反訴原告減省拆除費用，應 更符合反訴原告之需求，自無需對反訴原告負賠償責任。且 反訴被告亦否認反訴原告受有2,036,250元之損害。縱認反 訴原告受有損害，其必要之回復費用之金額，亦應扣除該等