臺灣彰化地方法院民事判決 107年度訴字第744號
原 告 吳 明 亮
陳 江 波
共 同
訴訟代理人 施 廷 勳 律師
被 告 謝 義 德
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國108年1月23日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落彰化縣○○市○○段0000○000000○0000地號土地上如附圖即彰化縣彰化地政事務所民國107年11月7日土地複丈成果圖（收件日期文號107年7月25日彰土測字第1901號）所示：編號Ａ面積56平方公尺、編號Ｂ面積9平方公尺、編號Ｃ、面積6平方公尺之建物全部拆除，並將各該編號之土地騰空返還原告及全體共有人。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣166萬6000 元供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣499萬8200元預供擔保，得免為假執行。 事實及理由
一、原告主張：
1.坐落彰化縣○○市○○段0000○000000○0000地號土地，原 為訴外人吳海支、吳海生（即原告祖父）、吳海參兄弟三人 共有，應有部分均為3分之1，並依序各自分管占用土地之東 側、中間及西側部分，暨於分管使用之土地上建造房屋居住 數十年。吳海生死亡後，其應有部分由原告吳明亮、陳江波 與其他繼承人共同繼承（或再轉繼承）而公同共有之，且沿 續吳海生占用範圍迄今未曾變動，並於其上建有門牌號碼彰 化縣○○市○○街000號之鐵皮造未保存登記2層建物（下稱 124 號房屋）。原告吳明亮胞弟即訴外人吳火鑫（已歿）於 民國94年6月1日，未經124 號房屋全體共有人之同意，將之 租與被告作為經營「謝義德外科診所」之用，租期至102年5 月31日止。但被告未徵得出租人或124 號房屋所有人之同意 ，即擅自將舊屋拆除，於原地重新興建如附圖即彰化縣彰化 地政事務所（下稱彰化地政所）107年11月7日土地複丈成果 圖（收件日期文號107年7月25日彰土測字第1901號，下稱附 圖）虛線所示之鐵骨鐵皮造2層樓房（門牌號碼永興街126號 右邊），其中編號Ａ、Ｂ、Ｃ部分，面積各36、9、6平方公 尺，依序占用1242、1243-1、1243地號土地（以下就該等編 號之土地或建物，分別合稱為系爭土地、系爭房屋），並自
行向稅捐機關辦理124 號房屋稅籍滅失登記及上揭新建房屋 之稅籍登記。前開租約屆滿前，吳明亮向被告表示不再出租 ，被告竟恫稱若不再出租，將圍堵供系爭土地通行途徑之他 人土地，令其土地或房屋無法利用。吳明亮年事已高，受此 恐嚇，擔心衍生糾紛，遂應被告之要求，同意出租5 年。隨 後被告即擬定「租賃契約書」（下稱系爭租約），令吳明亮 於其上簽章。
2.系爭租約屆滿前，吳明亮在107年1月間，即先以口頭向被告 表示租期屆滿不再出租，107年7月又偕同胞弟即訴外人吳明 聰，再次向被告表示系爭租約租期屆滿後不再出租。被告遂 要求須先鑑界確認界址後，始願返還租賃物。吳明亮因而委 託地政士即訴外人曾慧倩於107年5月30日向彰化地政所申請 鑑界，並在實施測量日以前，又向被告表明欲收回土地，被 告則表示給其3 個月拆除房屋及搬遷。但鑑界完成後，被告 仍不願搬遷，吳明亮乃於107年6月25日寄發存證信函通知被 告返還租賃物。詎被告竟然以雙方視為不定期限繼續租約為 由，拒不交還土地，並於107年6月22日擅自匯款新台幣（下 同）1萬5000 元至吳明亮設於渣打國際商業銀行之存款帳戶 。然系爭租約已因租期屆滿而消滅，被告繼續占用系爭土地 即欠缺法律上之權源，吳明亮、陳江波自得分別本於租賃關 係（民法第455 條規定或系爭租約第5條第2款約定）及所有 權之物上請求權（民法第767條、第821條），請求被告拆除 系爭房屋，騰空交還系爭土地與原告及全體共有人等情，爰 依租賃關係、所有權之作用，求為如主文第1 項所示之判決 ，並願供擔保請准予宣告假執行。
二、被告則以：兩造就系爭土地簽立系爭租約，於107年5月31日 屆滿後，不僅被告迄今仍繼續使用系爭土地，原告於107年6 月仍收取被告交付之租金，且在收取租金之前並無任何不續 租之意思表示，足見原告無立即表示反對之意思，依民法第 451 條規定，視為以不定期限繼續契約。況出租公同共有物 屬於公同共有物之管理行為，依民法第828條第2項準用同法 第820條第1項規定，除契約另有約定外，應以公同共有人過 半數及其潛在應有部分合計過半數之同意為之。系爭土地係 由公同共有人同意出租，續租與否屬公同共有物之管理，自 應以公同共有人過半數及其潛在應有部分合計過半數之同意 行之。原告未經公同共有人過半數及其潛在應有部分合計過 半數之同意，竟於收到租金後，始發函改稱不再續租，即不 發生不再續租之效力。又原告亦未取得其他公同共有人過半 數及其潛在應有部分合計過半數之同意，其片面終止租約， 也不生終止租約之效力。故被告仍有占用系爭土地之正當權
源，原告請求被告拆屋還地為無理由。再者，部分公同共有 人仍有意提供系爭土地供被告使用，原告明知此情，仍違背 公同共有人全體意思提出訴訟，自應通知其他公同共有人參 與訴訟表示意見等語，資為抗辯。並聲明原告之訴駁回，如 受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、下列事實，為兩造不爭執，並有土地登記謄本、94年6月1日 房屋租賃契約書、系爭租約、彰化地政所107年6月13日土地 複丈成果圖（原證2至5、本院卷第38至43頁）及彰化縣地方 稅務局107年7月24日函送之房屋稅籍登記表、房屋平面圖（ 本院卷第55至56頁）為證，復經本院囑託彰化地政所派員會 同勘測屬實，分別製有勘驗測量筆錄及如附圖所示之土地複 丈成果圖可稽，堪信為真實。
1.坐落彰化縣○○市○○段0000○000000○0000地號土地，原 為訴外人吳海支、吳海生（即原告祖父）、吳海參兄弟三人 共有，應有部分均為3分之1，並依序占用土地之東側、中間 及西側部分建造房屋居住使用。吳海生死亡後，其應有部分 由原告吳明亮、陳江波與其他繼承人共同繼承或再轉繼承而 公同共有，並於所占用土地上建有2層鐵皮造124號房屋。 2.訴外人吳火鑫（已歿，吳明亮之弟）於94年6月1日，以吳火 鑫等6人名義將前開124號房屋租與被告，作為經營「謝義德 外科診所」之用，租期至102年5月31日止。被告將舊有房屋 拆除，於原地重新興建如附圖虛線所示之鐵骨鐵皮造2 層樓 房（門牌號碼永興街126號右邊，該建物2樓前方設有祭拜原 告祖先之神明廳），其中編號Ａ、Ｂ、Ｃ，面積各36、9、6 平方公尺（基地即系爭土地），依序占用1242、1243-1、12 43地號土地。
3.前項94年房屋租約屆滿前，原告吳明亮於102 年5月8日與被 告就系爭土地簽訂系爭租約，租期自102年6月1日起至107年 5月30日止，租金為每年9萬元，以期票一次開立。 4.原告吳明亮委託訴外人即地政士曾慧倩於107年5月30日向彰 化地政所申請鑑界，經該所派員於107年6月13日實施測量並 發給複丈成果圖。
四、系爭租約租期屆滿後是否視為以不定期限繼續租約？ 1.原告吳明亮主張系爭租約以伊名義與被告簽訂，並非以「吳 海生之全部繼承人」之名義出租。被告則謂系爭土地係由全 部公同共有人同意出租。查系爭租約首行記載「立契約書人 出租人吳海生之全部繼承人（以下簡稱甲方）、承租人謝義 德（以下簡稱乙方）因土地租賃事件，訂立本契約，…」； 第9 條約定：「吳明亮先生確係由其他出租人全權授權代理 簽訂本租約、收取本約租金及保證人，如有不實，吳明亮先
生須負一切法律責任，概與乙方無關。」；契約書末則記載 出租人為「吳明亮」及經吳明亮簽名捺指印（本院卷第41頁 ），原告亦陳稱：吳明亮簽訂系爭租約有經過其他公同共有 人同意等詞（本院卷第91頁背面）。參以被告於94年間與吳 火鑫簽訂房屋租賃契約後，於原地重新建造系爭房屋而使用 系爭土地，並同意在新建房屋2 樓設祭拜原告祖先之神明廳 ，及於該租賃契約之特約事項約定：「承租人同意吳明聰、 吳銀成、吳義勳、吳火鑫進出二樓無條件提供鑰鎖。」（本 院卷第39頁背面），暨原告亦謂該房屋租賃契約租期屆滿前 ，吳明亮曾向被告表示不再出租，固堪認吳明亮以外之公同 共有人即使未明示同意將系爭土地租與被告，由其等對被告 租用前開建物或租用基地持續長達13年，並無異詞之事實觀 之，亦堪認為有默示之同意。但契約之當事人以締約名義人 為準，同意出租與自為租約當事人（出租人）為兩事。吳明 亮以外之其他公同共有人，既未出名而為系爭租約締約名義 人，即不得僅以其有同意吳明亮出租之意，而成為出租人。 故系爭租約出租人僅為吳明亮一人，不包括其他公同共有人 在內，應先予說明。
2.原告吳明亮主張於系爭租約屆滿前，即口頭向被告表示租期 屆滿不再出租，因被告要求須先鑑界確認界址後，始願返還 租賃物，乃委託地政士曾慧倩於107年5月30日申請鑑界，但 鑑界完成後，被告仍不願搬遷，遂寄發存證信函通知被告返 還租賃物，雙方即不成立不定期租約；至於被告在107年6月 22日擅自匯款1萬5000 元至吳明亮之存款帳戶，不代表吳明 亮有收取租金之意思，系爭租約已因租期屆滿而消滅，並無 終止租約問題等情。被告則抗辯租期屆滿後，其迄今仍繼續 使用系爭土地，原告並無立即表示反對，且收取被告交付之 租金，雙方視為以不定期限繼續租約等詞。
3.按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租 人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法 第451 條定有明文。依此規定，租約法定更新之要件為於租 賃期限屆滿後，承租人繼續為租賃物之使用收益，且出租人 不即為表示反對之意思。而此所謂表示反對之意思，指反對 續租，不許使用收益之意思表示而言。故阻卻不定期限繼續 租約之效力，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為要 件，而非以有無收取使用收益之代價為要件，苟無即表示反 對之意思，縱未為使用收益代價之收取，其要件仍為成就， 苟已即為反對之意思表示，縱為使用收益代價之收取，其要 件仍不成就（最高法院47年台上字第1820號判例參照）。 4.查原告吳明亮曾於系爭租約租期屆滿前，委託地政士曾慧倩
於107年5月30日彰化地政所申請鑑界，經該所派員於107年6 月13日實施測量並發給土地複丈成果圖（本院卷第43頁）， 已如前述。證人曾慧倩具結證述：伊是地政士，已執業20幾 年，因吳明亮房屋出租問題，說承租人要鑑界之後才要把土 地交還，所以委託伊申請鑑界；伊受吳明亮委託後1、2天， 於複丈成果圖記載之收件日期107年5月30日去遞件申請，實 際鑑界日期107年6月13日當天伊有到場，剛開始不認得被告 ，最後有人說他是謝義德，伊才知道，並向被告說複丈成果 圖繪製後再給他；鑑界後吳明亮及其兄弟姊妹有去伊的辦公 室，討論請被告還地的問題；另伊曾於107年6月19日拿承諾 書給被告簽名，但被告不同意簽名，說他還想要租等語甚詳 （本院卷第100至101頁），並提出空白承諾書佐證（本院卷 第107 頁）。證人吳秀治（吳明亮之妹，亦為公同共有人） 亦證稱：鑑界當天，伊與吳明亮、吳明聰、吳銀城、吳秀滿 及姪子都全到，當時被告說你們去告啊，伊只跟他說土地還 給我們就好等詞（本院卷第102 頁）。被告也陳稱：伊向訴 外人羅雪貞承租用來出入之店面（袋地出入口）與原告土地 連接之界線還沒完全確定；成功段1394、1394-2地號土地是 別人的，伊有承租，簽約7年等語（本院卷第58、92頁、103 頁背面）。綜此足認吳明亮確實曾於系爭租約之租期屆滿以 前，向被告表示租期屆滿不再續租無誤。否則，吳明亮豈有 無端委託證人曾慧倩申請鑑界之必要。被告抗辯其於租期屆 滿後仍為租賃物之使用，吳明亮並無即為表示反對之意思， 與事實不符。
5.被告雖於107年6月22日以自動櫃員機將現金1萬5000 元存入 吳明亮設於渣打國際商業銀行之存款帳戶，並於原告提起本 件訴訟後之107年7月25日至11月23日陸續存款三次至吳明亮 之該帳戶（參本院卷第47、82頁交易明細影本）。惟原告吳 明亮於租期屆滿前已表明期滿不續租，衡情不會要求被告依 照原租約給付租金，被告以自動櫃員機存入現金至吳明亮帳 戶，可自己單方為之，尚難認雙方達成約定更新租約之合意 。況租期屆滿後，是否有阻卻不定期限繼續租約之效力，在 出租人方面係以有無即表示反對之意思為要件，而非以有無 收取使用收益之代價為要件，苟已即為反對之意思表示，縱 為使用收益代價之收取，其要件仍不成就。吳明亮既於租期 屆滿前已表示期滿不續租，即不因被告繼續支付使用收益之 代價，而使租約發生法定更新之效力。況被告陳述：「吳明 亮的朋友林進榮於107年5月30日左右說要我把這間房屋的產 權給他，讓我使用2年」、「請求傳喚林進榮出庭作證，107 年6 月10幾日有來跟我談續租的條件」、「（林進榮有無授
權書？）沒有，他只說他是原告吳明亮兒子的老闆，並沒有 提出授權書」、「林先生提出的條件是我把建物給原告，再 續租2年，我要求要續租7年，因為我跟門口前面的地主簽約 7 年」等詞（原告否認有委託林進榮與被告商談續租之事實 ），益見系爭租期屆滿後，被告確實未與吳明亮達成租賃契 約之合意。被告聲請傳訊證人林作榮，即無必要。至於被告 以其餘公同共有人有意願將系爭土地繼續租給被告，聲請通 知彼等參與訴訟表示意見乙節，因系爭租約之出租人為吳明 亮一人，其他公同共有人僅係同意吳明亮出租系爭土地，非 為租約之當事人。且出租人如為吳海生之全部繼承人，其當 事人為多數人，關於是否續租之契約事項，即應得全體出租 人同意為之；或全部當事人對被告仍為租賃物之使用收益， 均未即為表示反對之意思，始視為以不定期限繼續租約，亦 不適用民法關於公同共有所有權或所有權以外財產權之相關 規定。被告此部分聲請，亦無准許之必要。
6.茲系爭租約已因屆租期而消滅，出租人吳明亮亦於該租約屆 滿以前，向被告表明不續租，依前開法條之規定及說明，即 不生視為不定期限繼續租約之效力。被告前開抗辯，均不足 採。
五、按租賃定有期限者，其租賃關係，於期間屆滿時消滅；承租 人於租賃關係終止（消滅）後，應返還租賃物，為民法第45 0條第1項、第455 條前段所規定。系爭租約第5條第2款亦明 訂：「乙方（即被告）於租賃期滿，應即將土地遷讓交還， 且不得向甲方請求遷移費或任何費用。」。另所有人對於無 權占有其所有物者，得請求返還之。各共有人對於第三人， 得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請 求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項、第 821條復定有明文。民法第821條規定，於公同共有準用之， 同法第828條第2項亦規定甚明。本件系爭租約屆滿並無成立 視為以不定期限繼續契約之情形，該租約於屆滿時即應歸於 消滅，被告於租賃關係消滅後，即負有遷讓返還租賃物即系 爭土地之義務，而欠缺繼續占用之正當權源，構成無權占有 。原告吳明亮為出租人，其本於租賃物返還請求權；原告陳 江波為土地應有部分3分之1之公同共有人，而本於所有權之 物上請求權，各請求被告拆除系爭房屋，並將系爭土地騰空 返還原告及其他共有人全體，於法即屬正當，均應准許。六、兩造各自陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，均無 不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
七、本件事證已明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌於 判決結果均不生影響，不予贅詞論列。
據上論結，原告之訴有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 2 月 13 日
民事第四庭
法 官 陳瑞水
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 2 月 13 日
書記官 陳美敏