臺灣彰化地方法院民事判決 106年度訴字第388號
原 告 周家慶（即周家鵬之承當訴訟人）
訴訟代理人 周顯松
施廷勳律師
被 告 黃保龍
訴訟代理人 黃偉凱
被 告 林西庚
訴訟代理人 林永明
被 告 鄧李淑徽
莊堯
林瑞斌
林瑞正
被 告 林美惠
訴訟代理人 鄧義仁
受告知人 有限責任彰化第六信用合作社
法定代理人 溫永春
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國108 年1 月22日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落彰化縣○○鄉○○段○○○地號土地分割為如附圖一及附表一所示，並依如附表二所示金額補償。訴訟費用由兩造依如附一所示比例負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件原由周家鵬起訴請求分割坐落彰化縣○○鄉○○○○○ ○段000 地號土地（下稱系爭土地），嗣周家鵬於本件訴訟 繫屬中之民國106 年8 月3 日將系爭土地應有部分移轉登記 予周家慶乙情，有土地登記謄本在卷可稽（見本院卷第87頁 至第89頁）。而周家慶於106 年8 月30日具狀聲明承當訴訟 （見本院卷第68頁至第70頁），並經周家鵬、被告同意（見 本院卷第155 頁、第151 頁反面），合於民事訴訟法第254 條第1 項、第2 項規定，應予准許，合先敘明。二、被告林瑞正經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無 民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其
一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：兩造共有系爭土地，應有部分如附表一所示，無 不能分割原因，且無法協議決定分割方法。爰依民法第823 條第1 項、第824 條第2 項規定，提起本件訴訟，請求依如 附圖一即彰化縣彰化地政事務所民國106 年11月27日彰土測 字第3158號土地複丈成果圖所示方案分割（並更正為如編號 2 、3 、4 所示面積360.61平方公尺土地分歸被告林瑞斌、 林瑞正、林美惠共同取得後按原應有部分比例維持共有）， 並依大中不動產估價師聯合事務所（下稱大中事務所）估價 報告書相互補償（下稱原告方案）等語。
二、被告方面：
（一）被告黃保龍略以：同意分割，同意原告方案等語。（二）被告林西庚略以：同意分割，請求依如附圖二即彰化縣彰 化地政事務所107 年5 月22日彰土測字第1258號土地複丈 成果圖所示方案分割，並依華聲不動產估價師事務所（下 稱華聲事務所）報告書相互補償（下稱被告方案）。大中 事務所估定系爭土地價格過高等語。
（三）被告莊堯、鄧李淑徽、林瑞斌及林美惠均以：同意分割， 同意被告方案等語。被告林美惠另以：系爭土地臨路面寬 等條件不如大中事務所估價報告比較標的一即長沙段1078 地號土地，系爭土地價值不可能超過該筆土地；且依實價 登錄查詢結果，系爭土地附近土地於107 年間成交價格每 坪約新臺幣（下同）50,000元至77,000元間，大中事務所 鑑定價格顯然過高等語。
（四）被告林瑞正未於最後言詞辯論期日到場，據其先前到場及 提出書狀陳述略以：同意分割，同意被告方案等語。三、本院之判斷：
（一）查系爭土地為兩造共有，應有部分如附表一所示，無因物 之使用目的不能分割或訂有不分割期限之約定，且兩造無 法協議決定分割方法等情，有前述土地登記謄本、地籍圖 謄本可稽（見本院卷第10頁），且被告未予爭執，堪信為 真。從而，原告依民法第823 條第1 項、第824 條第2 項 規定，請求分割系爭土地，即屬有據。
（二）按共有物分割之訴為形成訴訟，法院定分割方法不受當事 人聲明之拘束，而應綜合考量公平性、應有部分比例與實 際使用是否相當、共有物之客觀情狀、共有物之性質、共 有物之價格與經濟價值、共有人利益、各共有人主觀因素 與使用現狀、共有人之利害關係等因素為之。查系爭土地 使用分區為住宅區；地形呈三角形，南側臨忠孝街、東側
臨花壇夜市通路、西側及北側臨尚未開通之計畫道路；現 為空地，無地上建物等情，為兩造所不爭執，復有前述土 地登記謄本、地圖、勘驗筆錄、都市計畫土地使用分區證 明書在卷可佐（見本院卷第111 頁、第47頁、外放大中事 務所估價報告書附件），堪信屬實。
（三）本院綜合考量各項因素後，認應採取原告方案分割，茲論 述理由如下：1.系爭土地面積1,202.04平方公尺，兩造應 有部分如附表一所示，以原物分配並無困難，故應以原物 分配予兩造。2.依原告方案分割結果，各共有人受分配土 地在系爭土地西側、北側計畫道路開通後均臨路，且各坵 塊土地地形及臨路寬度均適於建築，有助於發揮系爭土地 經濟價值。除被告黃保龍外其餘被告雖主張應依被告方案 分割，惟查，被告方案分配予除被告黃保龍外共有人土地 地形固均甚為方正，然該方案分配予被告黃保龍土地位在 系爭土地東北角，不僅地形呈三角形，且北、東、西三邊 長度各約9.5 公尺、16公尺、13.8公尺，腹地面積甚為狹 小，難以建築，無法有效發揮該部分土地經濟價值，對被 告黃保龍過於不利，當非可採。本院斟酌上情，認原告方 案應屬權衡系爭土地日後建築利用、發揮經濟價值及共有 人間公平等因素後，較為可採之方案。
（四）按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其 應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第824 條第3 項定有明文。查系爭土地依原告方案分割結果，各坵塊地 形及臨路條件不同，導致價值有所差異，自當以金錢補償 之。本件經囑託大中事務所由江東融不動產估價師以比較 法、土地開發分析法鑑估結果，依原告方案分割後，原告 、被告鄧李淑徽、林瑞斌、林瑞正、林美惠應補償被告黃 保龍、莊堯、林西庚合計3,166,087 元乙情，有該事務所 估價報告書在卷可按（見本院卷外放）。被告林西庚、林 美惠雖以前詞抗辯該鑑定意見不可採，惟查，大中事務所 估價報告已詳載其擇定估價方法及比較標的之理由，並就 作為比較標的之長沙段1078地號土地，考量其為應有部分 交易而酌予調整價格，其所採取鑑定方法尚無明顯瑕疵可 指。上開被告徒以己見，認系爭土地價值必然較長沙段10 78地號土地為低，欠缺不動產估價學理依據，自難採信。 又被告林美惠雖另以同段土地實價登錄查詢結果，指摘大 中事務所估價報告違誤，惟其於本院言詞辯論時自承其無 法確認提出實價登錄查詢結果之交易土地是否為住宅區等 語（見本院卷第257 頁反面至第258 頁），自無以此作為 鑑估系爭土地價格之合理基礎。是上開被告此部分答辯，
並不可採。另按，土地分割而應以金錢補償者，應由分得 價值較高土地之共有人逐一補償分得價值較低土地之共有 人，本件大中事務所估價報告書所載找補金額配賦表僅列 明各共有人應補償及應受補償之金額（見本院卷外放大中 事務所估價報告書摘要第4 頁），本院爰按補償金額比例 製作如附表二所示補償金額配賦表，並判決如主文第1 項 所示，附此敘明。
（五）按應有部分有抵押權者，其權利不因共有物之分割而受影 響，但權利人經共有人告知訴訟而未參加者，其權利移存 於抵押人所分得部分。民法第824 條之1 第2 項第3 款定 有明文。查原告就系爭土地應有部分設定最高限額抵押權 予有限責任彰化第六信用合作社，有前述土地登記謄本在 卷可查，經本院告知訴訟後，受告知人有限責任彰化第六 信用合作社未參加訴訟，揆諸上開規定，其就原告應有部 分之最高限額抵押權於本判決確定後，應移存於原告分得 土地，附此敘明。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
五、本件為分割共有物事件，兩造本可互換地位，而分割方法係 由法院依法裁量，不受當事人主張拘束，本院審酌上情，認 倘由一造負擔全部訴訟費用顯失公平，爰依民事訴訟法第78 條、第80條之1 規定，諭知如主文第2 項所示。中 華 民 國 108 年 2 月 14 日
民事第四庭 法 官 歐家佑
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。(須按他造當事人之人數附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 2 月 14 日
書記官 曾靖雯