臺灣士林地方法院民事判決 107年度訴字第1563號
原 告 財團法人花蓮太魯閣祥德寺
法定代理人 林慧明
訴訟代理人 陸正康律師
郭展瑋律師
被 告 吳重德
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國108 年2 月14日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應自門牌號碼台北市○○區○○街○○○號建物遷出，將該建物及所坐落之土地返還予原告。
被告應給付原告如附表一之應給付金額欄所示之金額。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以如附表一之應供擔保金額欄所示之金額為被告供擔保後，得假執行；但被告如以如附表一之應供反擔保金額欄所示之金額為原告供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、被告前於民國103 年3 月6 日向訴外人潘姚月梅承租位於臺 北市○○區○○街000 號建物（下稱系爭不動產），每月租 金新台幣（下同）2 萬5,000 元，有經公證之房屋租賃契約 （下稱系爭租賃契約）可稽。嗣於107 年1 月15日原告受讓 系爭不動產含建物及基地之所有權，依民法第425 條之規定 承受潘姚月梅與被告間租賃關係之出租人地位。而被告自原 告受讓系爭不動產前之106 年7 月起，即不曾再支付租金予 出租人，潘姚月梅亦已將其讓與系爭不動產予原告前對於被 告之未付租金債權一併讓與原告，原告爰以起訴狀繕本之送 達為債權讓與之通知。本件被告自106 年7 月起至107 年3 月間積欠之租金已逾二個月租金額，原告於107 年3 月19日 委請律師發函催告被告於7 日內繳清未付之租金，詎被告於 107 年3 月20日收訖後，仍虛以委蛇，藉詞拖延支付租金， 原告迫於無奈，於107 年4 月16日再發函終止租約，被告業 於107 年4 月17日收訖而生終止租約之效力；退步言之，如 認該函尚未發生終止租約之效力，則爰以起訴狀繕本之送達 為終止租約之意思表示。惟被告迄今仍未遷讓返還系爭不動 產及給付租金等。
二、據此，㈠依民法第439 條規定，請求被告給付積欠之租金： 被告積欠106 年7 月1 日起至107 年4 月17日租金，共計9
個月又17日之租金額為23萬9,167 元（計算式25,000*9+25, 000*17/30=239, 167）；㈡依民法第455 條、第767 條第1 項前段規定，請求被告返還系爭不動產：兩造間租賃關係於 107 年4 月17日已消滅，被告占有系爭不動產已失其權源， 原告得請求被告騰空返還；㈢依民法第179 條規定，請求被 告給付相當不當得利之租金：被告無權占用系爭不動產，受 有使用、收益該房屋之利益，致原告無法取得應歸屬於己之 利益而受有損害，且無法律上之原因，原告得請求被告給付 相當不當得利之租金，而兩造約定租金為每月2 萬5,000 元 ，故以此計算被告自終止租約翌日起至遷讓完竣之日止無權 占用系爭不動產之相當於租金之利益；㈣依系爭租賃契約第 7 條第4 項約定，請求被告給付違約金：原告於107 年4 月 17日已終止租約，依約被告應於該日將系爭不動產騰空交還 ，被告至今未返還，原告得依系爭租賃契約第7 條第4 項， 請求被告給付自終止租約翌日起至遷讓完竣之日止按房租2 倍即每月5 萬元計算之違約金。
三、聲明：
㈠、被告應給付原告租金23萬9,167 元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈡、被告應自門牌號碼臺北市○○區○○街000 號之建物遷出， 並將前開建物及所坐落之土地返還予原告；及自107 年4 月 18日起至遷讓交還上開不動產之日止，按月給付原告7 萬5, 000 元。
㈢、願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則辯稱：
一、本件原告是否為系爭不動產之所有權人，尚有疑義：系爭不 動產原所有人潘姚月梅於106 年7 月20日曾遣人告知被告系 爭不動產將易主轉賣，被告表示欲行使承租人優先承買權， 卻遭潘姚月梅置之不理，待原告對被告提起本件訴訟時，被 告始知潘姚月梅以贈與名義將系爭不動產移轉登記於原告名 下，可知潘姚月梅係為規避被告行使優先承買權，而以贈與 名義將系爭不動產移轉登記予原告，故潘姚月梅與原告間顯 然欠缺成立贈與契約之意思合致，該贈與契約難謂適法，並 係透過贈與名義規避相關稅捐。
二、退步言之，縱認原告為系爭不動產之所有權人，惟原告乃繼 受潘姚月梅之權利義務，故仍受公證之系爭租賃契約拘束， 而系爭租賃契約明確記載租賃期限為自103 年8 月6 日起至 108 年8 月6 日止，則在租期屆滿前，自無准許原告請求返 還系爭不動產之理。至原告雖主張伊欠繳租金，惟原出租人 曾答應伊自106 年7 月起一年可以不用繳租金，原告亦曾由
代理人呂金輝與伊接洽言明一年不收租金；又伊自106 年7 月後沒有繳租金是因為出租人沒有來收，而不是伊不給他們 ，且伊還有押租金20萬元可以扣。伊希望傳訊潘姚月梅當證 人，證明她有答應伊願意向原告師父講說只要伊還房子，就 不用再給任何金額。
三、聲明：
㈠、原告之訴駁回。
㈡、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。參、兩造不爭執之事項：
一、被告前向訴外人潘姚月梅承租系爭不動產而訂立系爭租賃契 約，依系爭租賃契約記載之租賃期間為自103 年8 月6 日起 至108 年8 月6 日止，每月租金為2 萬5,000 元、於每月6 日以前繳納等語。系爭租賃契約經臺灣士林地方法院公證處 之公證人作成公證書。
二、潘姚月梅於107 年1 月15日以贈與為原因將系爭不動產移轉 所有權登記予原告。
三、被告自106 年7 月起未支付租金。
四、原告於107 年3 月19日委請陸正康律師代以臺北成功郵局00 0201號函催告被告於文到後7 日內繳清未付之租金，被告於 107 年3 月20日收訖該函。
五、原告於107 年4 月16日發函終止租約，並通知被告遷讓房屋 ，被告於107 年4 月17日收訖該函，迄未搬離。六、系爭租賃契約之押租金20萬元業由潘姚月梅交予原告。七、上情並有系爭租賃契約暨公證書、系爭不動產之登記謄本， 及原告委請律師所發之107 年3 月19日、107 年4 月16日存 證信函暨回執等件（見本院卷第15至28頁）附卷可稽。肆、兩造之爭點：
一、系爭租賃契約是否業經原告合法終止？
二、原告請求被告騰空遷讓返還系爭不動產，及給付積欠之租金 、相當於租金之不當得利、違約金，是否有據？伍、得心證之理由：
一、關於系爭租賃契約是否業經原告合法終止：㈠、查系爭不動產於107 年1 月15日以贈與為原因，由原所有權 人亦為出租人即訴外人潘姚月梅移轉所有權登記予原告，有 系爭不動產之登記謄本（見本院卷第19至21頁）附卷可稽。 被告雖質稱潘姚月梅係為規避被告行使優先承買權，而以贈 與名義將系爭不動產移轉登記予原告，是潘姚月梅與原告間 欠缺成立贈與契約之意思合致，該贈與契約難謂適法，且係 透過贈與名義規避相關稅捐，故原告是否為系爭不動產之所 有權人，尚有疑義云云，惟按不動產物權經登記者，推定登
記權利人適法有此權利，民法第759 條之1 第1 項定有明文 ，此項登記之推定力，觀其立法意旨，乃為登記名義人除不 得援以對抗其直接前手之真正權利人外，得對其他任何人主 張之，該直接前手之真正權利人以外之人，須依法定程序塗 銷登記名義人之登記，始得推翻其登記之推定力（最高法院 102 年度台上字第1577號判決意旨參照），本件被告既非原 告登記為系爭不動產之所有權人之直接前手，且未依法定程 序塗銷原告之所有權登記，依前揭說明，自無從主張推翻上 開所有權登記之推定力，況系爭租賃契約為一般房屋租賃， 被告所謂就系爭不動產有優先承買權，並未陳明其依據為何 ，又被告所謂潘姚月梅與原告間係透過贈與名義規避相關稅 捐，亦係自為推論之詞，難認其主張為有據，準此，原告於 107 年1 月15日起為系爭不動產之所有權人，洵無疑義。㈡、又按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權 讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第 425 條第1 項定有明文。再按「依民法第425 條規定，系爭 房屋租賃契約既對於受讓房屋所有權之被上訴人繼續存在， 被上訴人當然繼承出租人行使或負擔由租賃契約所生之權利 或義務。」（最高法院44年台上字第30號判例意旨參照）。 本件原告於107 年1 月15日取得系爭不動產之所有權，依前 揭說明，原告於該日起即承繼系爭租賃契約之出租人地位， 而行使負擔由租約所生之權利義務。
㈢、復按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲 延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租 人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋 者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規 定，終止契約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲 延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第439 條前段、第 440 條第1 、2 項分別定有明文。再按系爭租賃契約第2 、 3 條約定：「租賃期間自103 年8 月6 日起至108 年8 月6 日止。」、「每月租金2 萬5,000 元，每月6 日以前繳納。 」，又第7 條第3 項約定：「乙方（即承租人）違反約定方 法使用房屋，或遲付租金之總額達二個月之租額，其租金約 定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月，經甲方 （即出租人）定相當期間催告限期繳納仍不支付時，不待期 限屆滿，甲方得提前終止租約。」（見本院卷第16至17頁） 。本件被告自106 年7 月起未支付租金予出租人乙情，為其 所自承，而於系爭不動產讓與原告前之出租人對於被告之未 付租金之債權，業經原出租人潘姚月梅將債權讓與原告，有 原告提出之債權讓與契約書（見本院卷第29頁）在卷可考，
原告並主張以起訴狀繕本之送達為對被告債權讓與之通知， 又於系爭不動產讓與原告後，如前述由原告承繼出租人之地 位，而得請求承租人給付租金，是本件原告自得向被告請求 自106 年7 月6 日起未付之租金。再自106 年7 月6 日起至 原告107 年3 月19日委請律師發函催告被告於7 日內繳清積 欠之租金時，被告已積欠達8 個月又13日之租金，且被告經 原告催告後仍未繳清欠租，則原告主張於107 年4 月16日發 函終止租約，自屬有據，本件租賃契約業因原告行使終止權 ，而於被告107 年4 月17日收受終止租約函時發生終止之效 力，洵屬明確。
㈣、至被告另辯稱：原出租人曾答應伊自106 年7 月起一年可以 不用繳租金，原告亦曾由代理人呂金輝與伊接洽言明一年不 收租金；伊自106 年7 月後沒有繳租金是因為出租人沒有來 收，而不是伊不給他們，且伊還有押租金20萬元可以扣云云 。惟查：⑴原告於107 年3 月19日委請律師發函催告被告繳 清積欠之租金時，該函內已載明匯款之帳號（見本院卷第22 至24頁），且被告於107 年3 月20日收受催告函後，於107 年3 月26日以存證信函覆稱：近日內即支付106 年7 月至10 7 年3 月全部租金等語（見本院卷第76至77頁），既未提及 所謂原出租人潘姚月梅或原告曾承諾其免收一年租金，甚且 表示願意支付自106 年7 月起積欠之租金，被告於本件訴訟 中辯稱出租人曾承諾其免收租金，顯難採信；況依被告所提 出其於107 年3 月間與呂金輝之LINE訊息紀錄所示，呂金輝 一再向被告表示原告委託他人處理與被告間之事、其不便介 入等情（見本院卷第113 至114 頁），則被告辯稱呂金輝係 原告代理人而向被告為免收租金之承諾，亦難採信；⑵又被 告雖有交付押租金20萬元予出租人，然依系爭租賃契約第4 條約定：「保證金20萬元，於終止租賃契約或租賃期間屆滿 ，乙方（即承租人）遷讓交還房屋並扣除乙方積欠之債務後 ，由甲方（即出租人）無息返還乙方」等語（見本院卷第15 頁），可知兩造約定被告交付之押租金係作為租賃關係終了 後，就被告所欠之租金或所負之損害賠償等債務之抵充，本 件出租人於系爭租賃契約終了前尚無以押租金抵充欠租之義 務，是如前述被告自106 年7 月6 日起至原告於107 年3 月 19日委請律師發催告函時既已積欠達8 個月又13日之租金， 且被告經原告催告後仍未繳清欠租，而經原告於107 年4 月 16日發函終止租約，堪認原告已合法催告被告給付欠租及終 止租約，被告此節所辯無從推翻前揭關於系爭租賃契約業經 原告依法行使終止權而於107 年4 月17日終止之認定。二、關於原告請求被告騰空遷讓返還系爭不動產，及給付積欠之
租金、相當於租金之不當得利、違約金，是否有據：㈠、請求騰空遷讓返還系爭不動產部分：
１、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，租賃物有生產 力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第455 條定 有明文；又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請 求返還之，民法第767 條第1 項前段亦有明文。再按租約終 止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物 外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用 ，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年 台上字第801 號判例意旨參照）。
２、本件系爭租賃契約於107 年4 月17日終止後，被告已無基於 承租人之地位而占有系爭不動產之權源，惟迄今仍無權占有 系爭不動產，則原告主張依民法第455 條、第767 條第1 項 規定，請求被告騰空遷讓返還，洵屬有據。
㈡、請求給付積欠之租金部分：
１、本件被告就系爭租賃契約終止前積欠之租金，仍負有給付之 義務，而被告如前述自106 年7 月6 日起即積欠租金，迄至 107 年4 月17日租約終止之日止，共計積欠9 個月又11日之 租金，合計為23萬4,167 元【計算式：25,000元/ 月ｘ9 又 11/30 月≒23萬4,167 元（小數點以下4 捨5 入）】。２、又按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租 賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所 交付之押租金，發生當然抵充之效力，而於抵充後，猶有餘 額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631 號判決意旨參照）。系爭租賃契約業於107 年4 月17日終止 ，就上述被告尚積欠之租金23萬4,167 元，經扣抵押租金20 萬元後，原告尚得向被告請求3 萬4,167 元，並得加計自起 訴狀繕本送達之翌日即107 年10月19日起至清償日止，按法 定年息5%計算之利息。
㈢、請求給付相當於租金之不當得利部分：
１、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，為民法第179 條所明定。又無權占有他人房地，可能獲 得相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判例意 旨參照）。
２、本件系爭租賃契約於107 年4 月17日終止後，被告已無占有 系爭不動產之權源，惟迄今仍占用系爭不動產，獲得相當於 租金之利益，致所有權人受有不能使用收益之損害，構成不 當得利，是原告主張依民法第179 條規定，請求被告自終止 租約之翌日即自107 年4 月18日起至遷讓返還系爭不動產之 日止，給付相當於租金之不當得利即按月給付原告2 萬5,00
0 元，洵屬有據。
㈣、請求給付違約金部分：
１、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民 法第250 條第1 項定有明文。又按系爭租賃契約第7 條第4 項約定：「本契約租賃期間屆滿後，非經雙方合意另訂新約 ，視為不再續租。乙方（即承租人）應於租約期滿或終止時 ，將房屋遷讓交還甲方（即出租人），不得藉任何理由繼續 使用本房屋，亦不得要求任何搬遷費或其他名目之費用。乙 方如不即時交還房屋，甲方得向乙方請求自終止租約或租賃 期滿之翌日起至遷讓完竣之日止按房租貳倍計算之違約金。 」（見本院卷第16頁）。本件被告未於系爭租賃契約107 年 4 月17日終止時交還系爭不動產，原告主張自終止租約之翌 日即自107 年4 月18日起至遷讓返還系爭不動產之日止，計 付違約金，尚非無據。
２、惟按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第 252 條定有明文；至於是否相當，即須依一般客觀事實，社 會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高 法院79年台上字第1915號判例意旨參照）。又按約定之違約 金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並 無應待至債權人請求或債務人清償後始得核減之限制，此項 核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最 高法院79年度台上字第1612號判決意旨參照）。查系爭租賃 契約第7 條第4 項約定違約金額達租金額之2 倍，依一般通 念應屬過高，爰審酌被告目前就系爭不動產之使用情形、違 約之情節等情狀，酌減本件違約金為按月以租金額之1 倍即 2 萬5,000 元計算，原告逾此部分之請求，則屬無據。㈤、準此，本件原告得向被告請求給付積欠之租金3 萬4,167 元 ，及自107 年10月19日起至清償日止，按年息5%計算之利息 ；暨自107 年4 月18日起至遷讓返還系爭不動產之日止，按 月給付原告相當於租金之不當得利2 萬5,000 元及違約金2 萬5,000 元共5 萬元。
三、綜上，本件原告之請求，於如主文第一、二項所示之範圍內 ，為有理由，應予准許，至逾此範圍之請求，則無理由，應 予駁回。又原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保各請求宣告 假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔 保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附 麗，應予駁回。
四、本件判決基礎已臻明確，其餘訴訟資料經本院斟酌後，核與 判決結果不生影響，不另一一論述。
五、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民
事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條，判決如主文 。
中 華 民 國 108 年 2 月 27 日
民事第二庭 法 官 孫曉青
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 2 月 27 日
書記官 施盈宇
附表一：
┌─────────┬─────────────────┐
│ 被告應給付原告 │ 原告應供擔保金額 │
│ 之金額 │ ／被告應供反擔保金額 │
├─────────┼─────┬─────┬─────┤
│被告應給付原告新台│主文第一項│原告應供擔│被告應供反│
│幣3 萬4,167 元，及│（即原告請│保金額： │擔保金額：│
│自民國107 年10月19│求被告遷讓│ │ │
│日起至清償日止，按│交還不動產│新台幣104 │新台幣313 │
│年息5%計算之利息；│部分） │萬5,000 元│萬4,881 元│
│暨自民國107 年4 月├─────┼─────┼─────┤
│18日起至遷讓交還主│主文第二項│原告應供擔│被告應供反│
│文第一項所示不動產│前段（即原│保金額： │擔保金額：│
│之日止，按月給付原│告請求被告│ │ │
│告新台幣5 萬元。 │給付積欠之│新台幣1 萬│新台幣3 萬│
│ │租金部分）│2,000 元 │4,167 元 │
│ ├─────┼─────┼─────┤
│ │主文第二項│原告應供擔│被告應供反│
│ │後段（即原│保金額： │擔保金額：│
│ │告請求被告│ │ │
│ │給付相當於│按月1 萬 │按月5 萬元│
│ │租金之不當│7,000 元 │ │
│ │得利及違約│ │ │
│ │金部分） │ │ │
└─────────┴─────┴─────┴─────┘