臺灣士林地方法院民事判決 107年度訴字第1451號
原 告 黃世雄
黃國雄
共 同
訴訟代理人 陳文正律師
周弘洛律師
被 告 黃溪泉
黃聰明
黃聰義
黃聰禮
黃聰智
黃聰安
黃美雲
黃美月
陳愛卿
上九人共同
訴訟代理人 張泰昌律師
複 代 理人 余家斌律師
葉立宇律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國108年1月21日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
原告主張：被告黃溪泉、黃聰明、黃聰義、黃聰禮、黃聰智、 黃聰安、黃美雲、黃美月（下稱黃溪泉等8 人，與被告陳愛卿 合稱被告，分稱各別姓名），前與伊等、訴外人黃聰仁、黃永 吉、黃秀玲、黃千華4 人（以上共14人）公同共有坐落臺北市 ○○區○○段○○段000 地號土地（下稱系爭土地）及其上同 小段854 、855 、856 、857 號建物（以下合稱系爭建物，分 稱系爭某號建物）之其中系爭854 、855 、857 號建物，系爭 856 號建物則為陳愛卿單獨所有。被告於民國106 年間，與第 三人林清泉訂立買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定：將系 爭土地、系爭854 、855 、857 號建物以售價新臺幣（下同） 3300萬元，系爭856 號建物以售價800 萬元，即總價4100萬出 售林清泉。被告並於107 年6 月13日以臺北中崙郵局第001185 號存證信函（下稱系爭被告6 月13日函）通知原告於函到15日 內確答是否以同一條件優先承購。伊等因認系爭買賣契約所定
系爭856 號建物價金800 萬元高於一般交易價額，乃於同年6 月26日以桃園龜山樂善郵局第000518號存證信函（下稱系爭原 告6 月26日函）回覆被告，就系爭土地及系爭854 、855 、85 7 號建物，願以3300萬元之同一價格優先承購，但系爭856 號 建物將另議，請被告於函到10日內商議修正系爭買賣契約，以 繼續辦理。詎被告於同年6 月29日以臺北中崙郵局第001315號 存證信函（下稱系爭被告6 月29日函）回覆伊等，指伊等未合 法行使優先承購權，並於107 年8 月10日將系爭土地、建物完 成所有權移轉登記予買受人林清泉。然伊等依法僅對共有部分 之系爭土地、系爭854 、855 、857 號建物有優先承購權，對 陳愛卿單獨所有之系爭856 號建物並無需列入優先承購範圍。 故伊等以系爭原告6 月26日函表示願以3300萬元優先承購時， 即應視為伊等已與被告就系爭土地、系爭854 、855 、857 號 建物成立買賣契約。被告仍將系爭土地、系爭854 、855 、85 7 號建物連同系爭856 號建物辦理所有權移轉登記予林清泉， 致無從履行對伊等之買賣契約義務，對伊等已屬給付不能之債 務不履行，伊等自得依民法第226 條第1 項給付不能損害賠償 之規定，請求被告賠償伊等因未能取得系爭土地、系爭854 、 855 、857 號建物，所受預期利益之損失971 萬8525元其中之 一部600 萬元，並加計法定遲延利息等語。並聲明：㈠被告應 給付原告600 萬元及自起訴狀繕本最後送達被告之日翌日起至 清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈡願供擔保請准予宣 告假執行。
被告則以：系爭買賣契約係將包含陳愛卿單獨所有之系爭856 號建物，與系爭土地、系爭854 、855 、857 號建物併同出售 ，且因陳愛卿對系爭土地並無相對應之應有部分，若系爭856 號建物與系爭土地及系爭854 、855 、857 號建物分別出售處 分，買受人將無任何購買意願，有損系爭土地、建物各自之市 場交易價值，更徒增系爭土地所有權人與系爭856 號建物所有 權人間占有權源法律關係複雜化。故原告若欲行使共有人之優 先承購權，自應以系爭買賣契約所定同一條件，併同承購系爭 856 號建物。原告於伊等以系爭被告6 月13日函通知後，僅表 示願以系爭買賣契約所定條件購買系爭土地及系爭854 、85 5 、857 號建物，對系爭856 號建物則表達價格需另議，顯然並 未對未表明願依系爭買賣契約所定同一條件訂立買賣契約，其 優先承購權之行使顯不合法。伊等與原告間自無因原告為優先 承購權之行使表示而成立買賣契約關係，原告主張伊等侵害其 優先承購權並應負給付不能損害賠價責任，當屬無據。且原告 並未舉證證明其對系爭土地、建物本有何因計畫而可得預期之 收益，自難認其有因未能取得系爭土地、建物，而受有何等與
市價價差之損害等語，資為抗辯。並聲明如主文第1 項所示及 如受不利判決，願供擔保請准免宣告假執行。
兩造不爭執事項（見本院108年1月21日言詞辯論筆錄，本院並 依論述需要，調整其文句，並刪除兩造有爭執部分陳述）㈠黃溪泉等8 人前與原告、黃聰仁、黃永吉、黃秀玲、黃千華4 人（共14人) 公同共有系爭土地系爭、系爭854 、855 、857 號建物。另陳愛卿單獨所有系爭856 號建物。相關整理：⒈系爭856 號建物亦坐落系爭土地，且與系爭854 、855 、857 號建物屬於不同樓層同一棟公寓，系爭856 號建物位於第三層 ，然系爭856 號建物之所有權人陳愛卿對系爭土地無應有部分 。
⒉系爭建物原是原告與黃溪泉等8 人之被繼承人父親與該被繼承 人之長子即陳愛卿之配偶興建，長子因財務規劃考量，僅將系 爭856 號建物第三層房屋登記為其配偶陳愛卿所有，其餘系爭 854 、855 、857 號建物登記給該被繼承人父親。原告、黃溪 泉等8 人是繼承取得登記在父親名下之系爭土地、系爭854 、 855 、857 號建物。
㈡被告前於106 年間，曾與林清泉洽談，將系爭土地、系爭854 、855 、857 號建物以售價3300萬元，系爭856 號建物以售價 800 萬元，即總價4100萬成立系爭買賣契約。㈢被告於107 年6 月13日以系爭被告6 月13日函（如本院卷第32 至38頁所示）告知原告，並詢問原告是否願以共有人身分，以 同一條件優先為承購，且要求原告於函到15日內函覆。相關整 理：
⒈內政部不動產交易時價查詢資料如本院卷第49至50頁原證2所 示。
⒉原告收受系爭被告6 月13日函後，主觀上認系爭買賣契約約定 系爭856 號建物價金800 萬元，高於一般交易價額，乃於同年 6 月26日以系爭原告6 月26日函函覆被告（如本院卷第51至53 頁）。內容表示：於原告公同共有部分即系爭土地、系爭854 、855 、857 號建物，其願以3300萬元之同一價格優先承購， 但系爭856 號建物將另議，請被告於函到10日內商議修正系爭 買賣契約，以繼續辦理。
⒊被告於收函後，於同年6 月29日以系爭被告6 月29日信函覆原 告（如本院卷第54至59頁），原告收受之。內容表示：原告以 系爭6 月26日信函所為之通知，非為合法行使優先承購權，應 依系爭被告6 月13日信函所示之交易契約為優先承購權之行使 ，否則其將逕為辦理相關出售移轉登記事宜等語。⒋原告接獲系爭被告6 月29日信函後，並未再對被告之通知再為 存證信函之回覆。
⒌被告已於107 年8 月10日依系爭買賣契約履行，將系爭土地、 建物完成所有權移轉登記予買受人。
㈣損害相關整理：
⒈系爭建物同類型之公寓當地交易單價每坪59萬7683元。⒉系爭854 、855 、856 號建物各別面積為84.16 平方公尺。⒊系爭857 號建物面積為70.22 平方公尺。㈤起訴狀係於107 年10月5 日送達黃溪泉（如本院卷第83頁）、 黃聰義（如本院卷第86頁）、黃聰禮（如本院卷第88頁）、黃 聰智（如本院卷第89至90頁）、黃美月（如本院卷第94頁）、 陳愛卿（如本院卷第95頁）；107 年10月9 日送達黃聰明（如 本院卷第84至85頁）、黃聰安（如本院卷第91至92頁）；於10 7 年10月8 日送達黃美雲（如本院卷第93頁）。㈥本院於107 年12月10日依原告聲請，囑託中亞不動產估價師事 務所鑑定系爭土地、建物鑑定完成時，以及通知優先承買時（ 即107 年6 月間）之市價（公函如本院卷第142 頁），中亞不 動產估價師事務所回覆之公函如本院卷第150 頁，函覆之鑑定 報告外放（下稱系爭鑑定報告）。
㈦上開事實，業據兩造提出與其主張相符之卷內相關文書資料為 證，且為兩造所不爭執，當可信為真實。
本案經本院於108 年1 月21日言詞辯論期日與兩造整理並協議 簡化爭點如下（見本院同上筆錄，本院並根據判決論述，簡鍊 其文字，或調整其順序）：
㈠被告抗辯：系爭原告6 月26日函，對於合併出售之系爭856 號 建物買賣條件要求修改，顯非屬依系爭買賣契約所定同一條件 表示承買，並未合法行使優先承購權，而無從與其等當然成立 買賣契約，是否可採？
㈡原告未能行使優先承購權所受價差損害應為若干？茲就上開爭點論列如下：
㈠被告抗辯：系爭原告6 月26日函，對於合併出售之系爭856 號 建物買賣條件要求修改，非屬依系爭買賣契約所定同一條件表 示承買，並未合法行使優先承購權，而無從與買受人當然成立 買賣契約，應屬有據。
⒈按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單 獨優先承購，土地法第34條之1 第4 項定有明文。本條規定之 優先承購權，係指他共有人於共有人出賣共有土地之應有部分 時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權， 故出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先 承購權人必須均表接受，始有合法行使優先承購權可言，倘有 部分不接受或擅加予變更買賣條件時，即非合法行使優先承購 權，故倘共有人係將共有土地及建築改良物合併出售時，此項
「合併出售」之條件，他共有人亦應依此條件與為出賣人之共 有人訂立買賣契約，不得任選土地或建築改良物主張優先承購 （最高法院89年度台上125 號判決、100 年度台再字第46號判 決、100 年度台上字第432 號判決、98年度台上字第1285號判 決參照）。而此項合併出售之同樣條件，倘若牽涉其他非屬共 有範圍內之不動產者，僅合併出售之物與原共有不動產間有合 理之經濟上關聯性即可，於此條件下，行使優先承購權之共有 人即有將「合併出售」之不動產以同樣條件承購之必要。準此 ，共有土地出售時，其上房屋雖非在共有人共有之範圍內，然 土地共有人與房屋所有人同意一併與共有土地合併訂定買賣條 件出售者，因此合併出售之結果，可達建物、土地之權屬整合 ，令不動產效益最大化之目的，將之僅出售土地，可令買受人 買受動機增加，更有利於土地法第34條之1 消滅共有關係之規 範意旨。尤以，買賣契約之成立與否及其單價之高低，與出售 之條件息息相關，相同之標的物，依不同之條件出售，其能否 成交及價格即可能有異。例如：從買受者立場而言，其一次購 買數宗土地，或係基於土地之統合面積、格局、是否易於開發 等考量，若將該數宗土地之部分析離者，即可能因為面積減少 、格局受限、開發效益不足等因素而放棄購買，或因此降低購 買價格而有害於其經濟利用。同理，一併購買土地及其上建物 者，更是可能基於同一開發利用之目的所為。則土地及其上建 物合併之之買賣，自不得將買賣之條件與土地之單價分離，是 所謂同一條件或同樣條件包括價格以外的其他條件，倘共有人 係將數筆土地、房屋合併出售時，此項「合併出售」之條件， 他共有人亦應依此條件與為出賣之共有人訂立買賣契約。是基 於土地法第34條之1 規範意旨，在於消滅共有關係，增益共有 不動產經濟效益之目的，對於該條所謂同樣條件之內涵，不妨 擴大包括買賣雙方基於客觀上合理之經濟關聯性所列入之買賣 條件在內，自非增加法律所無之限制。
⒉經查，被告於系爭買賣契約以4100萬元併同出售包括系爭856 號建物在內之系爭土地、建物（見不爭執事項㈡所示）。且系 爭856 號建物不但坐落系爭土地，且與系爭854 、855 、857 號建物屬於同一棟區分所有公寓（見不爭執事項㈠⒈所示）。 縱系爭856 號建物屬於陳愛卿單獨所有，而不在原告與黃溪泉 等8 人共有不動產範圍內，然因由買受人之立場而言，合併買 受後，有統一土地及其上房屋權屬之合理經濟上關聯性存在， 衡諸上開說明，此項「合併出售」系爭856 號建物之買賣條件 自應屬共有人行使優先承購權時，必須遵守之「同樣條件」。 申言之，原告對系爭土地、系爭854 、855 、857 號建物行使 優先承購權時，自需一併對於「合併出售」之系爭856 號建物
一併為以同樣條件承購之表示，始為合法。然原告於被告以系 爭被告6 月13日函通知其等行使優先承購權時，卻僅以系爭原 告6 月26日函表示僅願針對系爭土地、系爭854 、855 、857 號建物為承購之表示，對於系爭856 號建物則欲另行修改買賣 價金之條件（見不爭執事項㈢及㈢⒉所示），其行使顯不合法 ，不生行使優先承購權而與出售共有不動產之黃溪泉等8 人成 立買賣契約之效力，自不得本於未成立之買賣契約，請求被告 負給付不能之損害賠償責任。
⒊原告雖主張：被告故意將系爭856 號建物價格抬高，妨害其優 先承購權之行使云云。然查，系爭鑑定報告已明載系爭土地、 建物於出售當時之107 年6 月間之總價為5000餘萬元（見系爭 鑑定報告第39頁），與系爭買賣契約所定系爭土地、建物之總 價為4100萬元（見不爭執事項㈡所示）相較，系爭買賣契約所 定價格並無過高，已難推認原告所主張：出售之共有人有故意 抬高買賣價格，以妨害原告權利行使之情。再者，即便就區分 所有之系爭856 號建物若有合理土地配賦之前提下，其107 年 12月31日之市價亦有1186萬7924元（見系爭鑑定報告第38、39 頁）。而系爭建物原是原告與黃溪泉等8 人之被繼承人父親與 該被繼承人之長子即陳愛卿之配偶興建，僅因財務規劃考量， 而單獨將系爭856 號建物第三層房屋登記為陳愛卿所有，為兩 造所不爭執（見不爭執事項㈠⒉所示）。由此以觀，陳愛卿雖 僅單獨所有系爭856 號建物，而未能取得配賦其坐落之系爭土 地應有部分，一方面固然係因早期原土地登記規則並未對區分 所有建物之共用部分土地需一併移轉強制為規定要求外，更屬 因兩造家族財務規劃之偶然安排所造成。實則，就所有系爭土 地、建物之兩造家族而言，系爭856 號建物之用益價值，實與 其他系爭854 、855 、857 號建物無異。考量於此，於系爭買 賣契約內就系爭856 號建物視為同棟區分所有建物之其中一戶 而為定價800 萬元，與該戶原本市價1186萬餘元相較，亦無明 顯過高而失出之處。是即便就單戶定價而言，亦難見原告所指 ：被告方面有故意抬高系爭856 號建物價格，妨害原告行使優 先承購權，而與誠信原則相違之處。
㈡綜上所述，原告之系爭原告6 月26日函，並未對合併出售之系 爭856 號建物表示願以同樣條件承購，並要求修改系爭856 號 建物價格，並非屬依系爭買賣契約所定同樣條件表示承購，未 合法行使優先承購權，無從與出售之共有人當然成立買賣契約 ，自不得依民法第226 條第1 項給付不能規定，請求出賣共有 人即黃溪泉等8 人賠償其未能承購之損害。另按當事人於言詞 辯論時為訴訟標的之捨棄者，應本於其捨棄為該當事人敗訴之 判決，民事訴訟法第384 條定有明文。又訴訟標的之捨棄，係
在聲明存在之情形下，就為訴訟標的之法律關係，自為拋棄其 主張（最高法院64年台上第149 號判例意旨參照）。經查，原 告於108 年1 月21日言詞辯論期日當庭表明陳愛卿不屬於共有 人範圍內，不應負本件給付不能賠償責任（見本院卷第157 頁 上方筆錄），顯係就訴訟標的之法律關係，自為拋棄其主張， 本院應本於其捨棄就原告對陳愛卿之訴為原告敗訴之判決。原 告既無從依給付不能法律關係，向被告為請求，則原列爭點㈡ 即原告因給付不能之損害金額若干乙節，自不必贅論，附此敘 明。
從而，原告依民法第226 條第1 項給付不能之規定，請求被告 賠償原告價差損害600 萬元及自起訴狀繕本最後送達被告之日 翌日起至清償日止按週年利率5 ％計算之利息，為無理由，應 予駁回，則其假執行之聲請，亦失所附麗，一併駁回。本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述及所提之證據 ，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併予敘 明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 108 年 2 月 26 日
民事第三庭法 官 王沛雷
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 2 月 26 日
書記官 邱筱菱