臺灣士林地方法院民事判決 107年度訴字第1022號
原 告 楊青芳
訴訟代理人 楊進興律師
被 告 周林美枝（即林美枝）
周宗偉
周宗亮
周宗易
兼上四 人
訴訟代理人 林茂源
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國108 年1 月29日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告周宗偉、周宗亮、周宗易應將坐落新北市○○區○○段○○○地號土地上之門牌號碼新北市○○區○○街○○○號建物，面積六十平方公尺（如附圖所示B 部分）拆除，返還占用之土地予原告及其他共有人。
被告周宗偉、周宗亮、周宗易應給付原告如附表一之應給付金額欄所示之金額。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告周宗偉、周宗亮、周宗易負擔。本判決原告勝訴部分，於原告以如附表二之應供擔保金額欄所示之金額為被告周宗偉、周宗亮、周宗易供擔保後，得假執行；但被告周宗偉、周宗亮、周宗易如以如附表二之應供反擔保金額欄所示之金額為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第 2 款分別定有明文。本件原告起訴時，以周林美枝（即林美 枝）、林茂源為被告，主張其等有事實上處分權之門牌號碼 新北市○○區○○街000 號建物（下稱系爭建物），無權占 有原告楊青芳與其他共有人共18人所有之新北市○○區○○ 段000 地號土地（下稱系爭土地），而依民法第767 條第1 項、第179 條規定，提起本件訴訟，聲明請求：「被告林茂 源、周林美枝應將坐落系爭土地上之系爭建物（以實測為準 ）拆除，返還占用之土地予原告及其他共有人。並應給付原 告自民國102 年4 月1 日起至返還土地之日止，按每年新台 幣（下同）2,016 元計算相當於租金之不當得利損害金。」 ；嗣原告於本院審理中陳稱因認系爭建物之事實上處分權人 尚有周宗偉、周宗亮、周宗易三人，且經履勘測量而確定占
用土地面積，因而追加被告周宗偉、周宗亮、周宗易三人， 及變更聲明為請求：「被告林茂源、周林美枝、周宗偉、周 宗亮、周宗易應將坐落系爭土地上之系爭建物（面積60平方 公尺）（如複丈成果圖所示B 部分）拆除，返還占用之土地 予原告及其他共有人。並應給付原告1 萬1,430 元計算相當 於租金之不當得利損害金；及自107 年4 月2 日起至返還土 地之日止，按每年給付原告2,419 元計算之損害金。」；經 核原告所為訴之變更追加前、後，均係基於主張系爭建物無 權占有系爭土地之同一基礎事實，與前揭規定並無不合，應 予准許。
貳、原告起訴主張：
一、系爭土地為原告楊青芳與其他共有人共18人所有，原告之應 有部分為32/1200 ；被告林茂源等五人所有之未保存登記之 系爭建物占用系爭土地（面積60平方公尺）（如複丈成果圖 所示B 部分），並無正當權源，屬無權占有，原告得依民法 767 條第1 項、第821 條規定，請求拆屋還地，並得依民法 第179 條規定，請求返還所受相當於租金之不當得利損害金 ，爰以土地申報總價年息10% 計算，請求被告給付於原告 107 年4 月2 日起訴前之5 年、及自107 年4 月2 日起至返 還土地之日止之相當於租金之不當得利損害金。二、聲明：
㈠、被告林茂源、周林美枝、周宗偉、周宗亮、周宗易等五人應 將坐落系爭土地上之系爭建物（面積60平方公尺）（如複丈 成果圖所示B 部分）拆除，返還占用之土地予原告及其他共 有人。並應給付原告1 萬1,430 元計算相當於租金之不當得 利損害金；及自107 年4 月2 日起至返還土地之日止，按每 年給付原告2,419 元計算之損害金。
㈡、願供擔保，請准宣告假執行。
參、被告則辯稱：
一、系爭建物所坐落之系爭土地（重測前為汐止段汐止小段56地 號）是訴外人唐鳴贊於51年4 月9 日向土地共有人之一的詹 啟生購買，之後由訴外人唐朝陽即唐鳴贊的兒子於約57、58 年間興建系爭建物，嗣唐朝陽於63年8 月8 日將系爭建物出 賣給被告林茂源（即周宗偉、周宗亮、周宗易之母親周林美 枝之弟）、周宗偉、周宗亮、周宗易四人，應有部分各1/2 、1/6 、1/6 、1/6 ，購買時有說好連同房屋所坐落之基地 一併購買，但因當時土地尚未分割，故未辦理土地部分之所 有權移轉登記給林茂源等四人；嗣後因林茂源遭債權人強制 執行，經法院於72年間公開拍賣林茂源就系爭建物應有部分 1/2 ，由周宗偉、周宗亮、周宗易三人承受在案，故系爭建
物之事實上處分權人自72年後即為周宗偉、周宗亮、周宗易 三人，並非被告林茂源、周林美枝。
二、聲明：
㈠、原告之訴駁回。
㈡、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。肆、得心證之理由：
一、原告主張系爭土地為原告楊青芳與其他共有人所有，原告之 應有部分為32/1200 ，未辦保存登記之系爭建物坐落在系爭 土地上，占用系爭土地面積為60平方公尺等情，為兩造所不 爭執，並有系爭土地之登記謄本，及本院107 年度訴字第92 6 號事件107 年9 月4 日勘驗筆錄及相片、新北市汐止地政 事務所土地複丈成果圖（即本判決之附圖）等件（見本院湖 簡調字卷第13至17、23至27頁，及訴字卷第89至100 頁）附 卷可稽，且為兩造所不爭執，此部分之事實堪信為真。二、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文；又各共 有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求， 但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，同法 第821 條亦有明文。復按以無權占有為原因，請求返還所有 物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，僅 以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉 證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之 （最高法院91年度台上字第2182號裁判意旨參照）。再按物 之拆除，為事實上之處分行為，僅所有人或有事實上處分權 之人，方有拆除之權限（最高法院102 年度台上字第2053號 判決意旨參照）。經查：
㈠、原告主張被告林茂源、周林美枝、周宗偉、周宗亮、周宗易 均為系爭建物之事實上處分權人，惟被告辯稱：系爭建物原 為林茂源、周宗偉、周宗亮、周宗易四人於63年間購買，應 有部分各1/2 、1/6 、1/6 、1/6 ，嗣因林茂源遭債權人強 制執行，經法院於72年間公開拍賣林茂源就系爭建物應有部 分1/2 ，由周宗偉、周宗亮、周宗易三人承受在案，故系爭 建物之事實上處分權人自72年後即為周宗偉、周宗亮、周宗 易三人，並非被告林茂源、周林美枝等情，提出63年8 月8 日買賣所有權移轉契約書及契稅繳納通知書、臺灣臺北地方 法院72年9 月15日不動產權利移轉證書等件（見本院訴字卷 第21至24頁）為證，並有卷附新北市政府稅捐稽徵處汐止分 處107 年9 月20日函所檢送系爭建物之房屋稅籍證明書，顯 示系爭建物之房屋稅義務人為周宗偉、周宗亮、周宗易三人
等情（見本院訴字卷第30至32頁）可稽，堪信被告此節所辯 為有據。原告僅以本件被告林茂源、周林美枝出面接洽處理 系爭建物之相關事宜，即主張被告林茂源、周林美枝亦為系 爭建物之事實上處分權人云云（見本院訴字卷第82頁），尚 無可採。本件系爭建物自72年後之事實上處分權人為周宗偉 、周宗亮、周宗易三人，洵屬明確。
㈡、又被告周宗偉、周宗亮、周宗易三人就系爭建物有何占用系 爭土地之正當權源，雖辯稱：系爭建物所坐落之系爭土地是 唐鳴贊於51年4 月9 日向土地共有人之一的詹啟生購買，之 後由訴外人唐朝陽即唐鳴贊的兒子於約57、58年間興建系爭 建物，嗣唐朝陽於63年8 月8 日將系爭建物出賣給林茂源、 周宗偉、周宗亮、周宗易四人，購買時有說好連同房屋所坐 落之基地一併購買，但因當時土地尚未分割，故未辦理土地 部分之所有權移轉登記給林茂源等四人，嗣林茂源就系爭建 物之應有部分如前述再由周宗偉、周宗亮、周宗易三人承受 云云，並提出51年4 月9 日土地買賣承諾書、63年8 月8 日 買賣所有權移轉契約書及契稅繳納通知書等件（見本院訴字 卷第19至22頁）為證。惟按不動產物權，依法律行為而取得 、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，民法第758 條第1 項定有明文，本件被告等迄未登記為系爭土地之所有 權人，復未舉證證明所提出之上開買賣文件所載之出賣人係 有權單獨管理或處分系爭土地之人，自無從據之主張取得占 用系爭土地之權源。準此，被告周宗偉、周宗亮、周宗易三 人就其等有事實上處分權之系爭建物，未能舉證證明有何占 用系爭土地之正當權源，自應認係無權占有，是原告依民法 第767 條第1 項、第821 條規定，請求被告周宗偉、周宗亮 、周宗易三人將無權占用系爭土地之系爭建物拆除，返還所 占用之土地予原告及其他共有人，洵屬有據；至原告對於被 告林茂源、周林美枝所為之請求部分，因該二人非系爭建物 之事實上處分權人，是原告對該二人之請求洵屬無據。三、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179 條定有明文；又無權占有他人房地，可能 獲得相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判例 意旨參照）。再城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建 築物申報總價額年息10% 為限，土地法第97條第1 項定有明 文；而所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價， 建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額； 且土地所有權人依土地法所申報之地價，為法定地價；在平 均地權條例施行區域，則係指土地所有權人於地政機關舉辦 規定地價或重新規定地價時之公告申報期間內自行申報之地
價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，即以公告地 價80% 為其申報地價，土地法施行法第25條、土地法第148 條、平均地權條例第16條亦分別定有明文。至於所謂年息10 % 為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價 額年息10% 計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、 使用人利用基地之經濟價值、所受利益、彼等關係及社會感 情等情事，以為決定。經查：
㈠、被告周宗偉、周宗亮、周宗易三人以其等有事實上處分權之 系爭建物無權占有系爭土地，獲得相當於租金之利益，是原 告請求上開被告三人給付所受相當於租金之不當得利，洵非 無據。本院爰審酌系爭土地位於新北市汐止區之住宅區內， 鄰近中正路傳統市場，距離大同路及汐止車站不遠，又系爭 建物之1 樓目前無人居住使用、2 樓作為住家使用等情，有 本院107 年度訴字第926 號事件107 年9 月4 日勘驗筆錄及 相片（見本院訴字卷第89至99頁）在卷可參，認原告請求上 開被告三人給付不當得利，以申報地價年息5%計算為適當， 原告逾此金額範圍之請求，則屬無據。
㈡、又系爭建物無權占有系爭土地之面積為60平方公尺（如複丈 成果圖所示B 部分），原告就系爭土地應有部分為32/1200 ；再原告請求被告給付於107 年4 月2 日起訴前之5 年（即 自102 年4 月2 日起至107 年4 月1 日止）、及自107 年4 月2 日起至返還占用之土地之日止，相當於租金之不當得利 損害金，而系爭土地於102 、103 、104 、105 、106 、10 7 年度之公告地價各為每平方公尺1 萬2,500 元、1 萬2,50 0 元、1 萬2,500 元、1 萬8,800 元、1 萬8,800 元、1 萬 8,900 元，亦即申報地價（即公告地價之80 %）各為每平方 公尺1 萬元、1 萬元、1 萬元、1 萬5,040 元、1 萬5,040 元、1 萬5,120 元等情，有系爭土地登記謄本、公告地價及 公告土地現值查詢表（見本院湖簡調字卷第13頁，訴字卷第 120 頁）在卷可參。是本件經計算後，原告得請求被告周宗 偉、周宗亮、周宗易給付4,902 元，及自107 年4 月2 日起 至返還占用之土地之日止，按每年給付原告1,210 元之相當 於租金之不當得利（如附表一所示）。
四、揆諸前揭各節所述，原告依民法第767 條第1 項、第179 條 規定，提起本件訴訟，於如主文第一、二項所示之範圍內， 為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁 回。
五、本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假 執行及免為假執行，經核於法均無不合，爰分別酌定相當之 擔保金額宣告之（如附表二所示）。至原告敗訴部分，其假
執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
六、本件判決基礎已臻明確，其餘攻防方法及訴訟資料，經本院 斟酌後，核與判決結果不生影響，不另一一論述。七、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條，判決如主文。中 華 民 國 108 年 2 月 27 日
民事第二庭 法 官 孫曉青
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 2 月 27 日
書記官 施盈宇
附表一（被告應給付原告之相當於租金之不當得利）： ┌──────────────────────────┐
│ 被告應給付原告之金額 │
├──────────────────────────┤
│被告周宗偉、周宗亮、周宗易應給付原告新台幣4,902 元，│
│及自民國107 年4 月2 日起至返還占用之土地之日止，按每│
│年給付原告新台幣1,210 元。 │
└──────────────────────────┘
計算式如下：
１、起訴前5 年（即102 年4 月2 日至107 年4 月1 日）之不當 得利金額，合計為4,902 元：
⑴、102 年4 月2 日至102 年12月31日（共273 日）：598 元【 計算式：10,000《元/ 平方公尺》×60《平方公尺》×5%÷ 273/365 《年》×32/1200 《原告之應有部分》≒598 《元 》（小數點以下四捨五入，下同）】；
⑵、103 年1 月1 日至103 年12月31日（共1 年）：800 元【計 算式：10,000《元/ 平方公尺》×60《平方公尺》×5%×32 /1200 《原告之應有部分》＝800 《元》】；⑶、104 年1 月1 日至104 年12月31日（共1 年）：800 元【計 算式：10,000《元/ 平方公尺》×60《平方公尺》×5%×32 /1200 《原告之應有部分》＝800 《元》】；⑷、105 年1 月1 日至105 年12月31日（共1 年）：1,203 元【 計算式：15,040《元/ 平方公尺》×60《平方公尺》×5%× 32 /1200《原告之應有部分》≒1,203《元》】；⑸、106 年1 月1 日至106 年12月31日（共1 年）：1,203 元【
計算式：15,040《元/ 平方公尺》×60《平方公尺》×5%× 32 /1200《原告之應有部分》≒1,203 《元》】；⑹、107 年1 月1 日至107 年4 月1 日（共90日）：298 元【計 算式：15,120《元/ 平方公尺》×60《平方公尺》×5%÷90 /365《年》×32/1200 《原告之應有部分》≒298 《元》】 。
⑺、以上合計4,902 元【計算式：598 《元》＋800 《元》＋80 0 《元》＋1,203 《元》＋1,203 《元》＋298 《元》＝4, 902 《元》】。
２、自107 年4 月2 日起至返還占用之土地之日止，按每年給付 之不當得利金額為：1,210 元【計算式：15,120《元/ 平方 公尺》×60《平方公尺》×5%×32/1200 《原告之應有部分 》≒1,210 《元》】。
附表二（兩造應供擔保及反擔保之金額）：
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│ │原告應供擔保金額│被告應供反擔保金額│
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│主文第一項部分 │新台幣189 萬元 │新台幣567萬元 │
│（即原告請求被告│ │ │
│拆屋還地部分） │ │ │
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│主文第二項部分 │新台幣1,634元； │新台幣4,902 元； │
│（即原告請求被告│自107 年4 月2 日│自107 年4 月2 日起│
│給付相當於租金之│起為按每年新台幣│為按每年新台幣1,21│
│不當得利部分） │403元。 │0元。 │
└────────┴────────┴─────────┘