臺灣嘉義地方法院民事判決 106年度訴字第767號
原 告 聯祥營造股份有限公司
法定代理人 簡嘉良
訴訟代理人 吳宏輝律師
複 代 理人 林堯順律師
陳怡君律師
被 告 東夏建設有限公司
法定代理人 呂昀蓁
被 告 柯孟佐
訴訟代理人 林德昇律師
李政昌律師
被 告 王淑卿
何綉彤
詹世欽
蘇雪芳
上三人共同
訴訟代理人 蕭道隆律師
唐淑民律師
被 告 官耿宇
訴訟代理人 馬玉驄
上列當事人間塗銷所有權移轉登記等事件，本院於民國108年1月
23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認被告東夏建設有限公司與被告王淑卿就如附表一編號1、被告東夏建設有限公司與被告何綉彤就如附表一編號2、被告東夏建設有限公司與被告詹世欽就如附表一編號3、被告東夏建設有限公司與被告柯孟佐就如附表一編號4、被告東夏建設有限公司與被告蘇雪芳就如附表一編號5、被告東夏建設有限公司與被告官耿宇就如附表一編號6所載之不動產建號列之建物買賣契約均不存在。
被告何綉彤應將嘉義縣大林地政事務所登記如附表一編號2所載之建物、被告詹世欽應將嘉義縣大林地政事務所登記如附表一編號3所載之建物、被告柯孟佐應將嘉義縣大林地政事務所登記如附表一編號4所載之建物、被告蘇雪芳應將嘉義縣大林地政事務所登記如附表一編號5所載之建物、被告官耿宇應將嘉義縣大林地政事務所登記如附表一編號6所載之不動產建號列之建物，均
係以買賣為登記原因之所有權移轉登記，均予以塗銷，並均回復登記為被告東夏建設有限公司所有。
訴訟費用由被告東夏建設有限公司負擔二分之一，被告王淑卿負擔二十二分之一，餘由其餘被告共同負擔。
本判決第二項，於原告分別以如表二原告假執行擔保金列之金額供擔保後，得為假執行；但各該被告如以如附表二被告免為假執行擔保金列之金額為原告預供擔保，得免為假執行。 事 實 及 理 由
壹、程序方面：
一、訴之變更追加部分：
㈠、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，此觀民事訴訟法第256條規定甚明 。次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告 已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條 第1項定有明文。本件原告起訴時列為被告呂○○，嗣原告 於呂○○為本案言詞辯論前之民國（下同）106年9月20日撤 回對被告呂○○之起訴（見本院卷㈠第159頁至第160頁）， 揆諸首揭規定，自無不合。另本件原告起訴時列王○○、何 ○○、詹○○、呂○○、柯○○、蘇○○、官○○為被告， 並起訴時訴之聲明為：「1、確認被告東夏建設有限公司（ 下稱東夏公司）分別與被告王○○、何○○、詹○○、呂○ ○、柯○○、蘇○○、官○○等人間就如附表二所示建物（ 權利範圍全部）所為買賣契約關係不存在。2、被告王○○ 、何○○、詹○○、呂○○、柯○○、蘇○○、官○○等， 應將嘉義縣大林地政事務所，就前項建物所為以買賣為登記 原因之所有權移轉登記分別予以塗銷，並回復登記為被告東 夏建設有限公司所有。3、訴訟費用由被告等負擔。4、願供 擔保請准宣告假執行。」（見本院卷㈠第14頁）嗣有如下更 正：
㈡、106年9月20日具狀更正被告為王淑卿、何綉彤、詹世欽、柯 孟佐、蘇雪芳、官耿宇，及變更訴之聲明第1、2項為：「1 、確認被告東夏建設有限公司，與被告王淑卿間就如附表三 所示編號1建物；與被告何綉彤間就如附表三所示編號2建物 ；與被告詹世欽間就如附表三所示編號3建物；與被告柯孟 佐間就如附表三所示編號4建物；與被告蘇雪芳間就如附表 三所示編號5建物；與被告官耿宇間就如附表三所示編號6建 物，所為買賣契約關係不存在。2、被告何綉彤應將嘉義縣 大林地政事務所，就如附表三所示編號2建物；被告詹世欽 應將嘉義縣大林地政事務所，就如附表三所示編號3建物； 被告柯孟佐應將嘉義縣大林地政事務所，就如附表三所示編
號4建物；被告蘇雪芳應將嘉義縣大林地政事務所，就如附 表三所示編號5建物；被告官耿宇應將嘉義縣大林地政事務 所，就如附表三所示編號6建物，所為以買賣為登記原因之 所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為被告東夏建設有限 公司所有。」
㈢、106年12月19日當庭具狀更正訴之聲明為：「1、確認被告東 夏建設有限公司分別與被告王淑卿、何綉彤、詹世欽、柯孟 佐、蘇雪芳、官耿宇等人間就如附表所示建物（權利範圍全 部）所為買賣契約關係不存在。2、被告王淑卿、何綉彤、 詹世欽、柯孟佐、蘇雪芳、官耿宇等，應將嘉義縣大林地政 事務所，就前項建物所為以買賣為登記原因之所有權移轉登 記予以塗銷，並回復登記為被告東夏建設有限公司所有。3 、訴訟費用由被告負擔。4、願供擔保請准宣告假執行。」 （見本院卷㈠第287頁至第289頁）
㈣、核其上開所為均屬補充及更正事實上陳述，依首揭規定，尚 非訴之變更或追加，合先敘明。
二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否 之訴，亦同，民事訴訟法第247條第1項定有明文。又所謂即 受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確， 致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對 於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不 成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有受確認判決之法律上 利益，縱其所求確認者為他人間之法律關係，亦非不得提起 （最高法院42年台上字第1031號判例參照）。查原告與被告 東夏建設公司間訂有工程承攬契約，尚有工程款項1969萬 8,500元未清償，並主張本案被告間移轉不動產所有權之行 為顯係意圖脫產而基於通謀虛偽意思表示，此將對於原告債 權受清償範圍有侵害之危險，而此項危險得以對於被告等之 確認判決除去，揆諸上開說明，原告自有提起確認訴訟之利 益，應予准許。
三、被告王淑卿、東夏建設有限公司經合法通知，未於最後言詞 辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰 依原告聲請，就該部分由其一造辯論而為判決。（見本院卷 ㈢第323頁）
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠、緣被告東夏建設有限公司（下稱東夏公司）於103年10月間 與原告訂立工程承攬合約（下稱系爭契約一，由原告承攬( 103)嘉新鄉建字第41(A1)、42(A2)、43(B1)、44(B2)號住宅
新建工程（下稱系爭工程一，工程地點：新港鄉港西段598 、598-11、594、594-3地號土地)，工程造價新臺幣（下同 ）577萬8,780元；另於103年11月間與原告訂立工程承攬合 約（下稱系爭契約二），由原告承攬(103)嘉新鄉建字第45( A1)、46(A2)、47(A3)、48(A5)、49(A6)、50(A7)、51(A8) 、52(特A)號住宅新建工程（下稱系爭工程二，工程地點： 新港鄉中工段81、81-8、81-9、81-10、81-11、81-12、81 -13、81-14地號土地)，工程造價2407萬9,050元。而系爭工 程業已完工、驗收，被告東夏公司為給付工程款並簽發40張 支票予原告，總計金額1969萬8,500元；其中8張支票經原告 到期提示後因被告東夏公司存款不足而遭退票，合計金額 457萬9,800元，有32張支票影本、87張支票退票理由單可稽 ，其餘未到期之支票可預見亦將無法兌現，由上可證原告對 被告東夏公司尚有工程款債權金額1969萬8,500元未受償。 而原告為上開新建住宅工程之承攬人，依法就上開新建住宅 有法定抵押權，惟自系爭工程完工驗收後，被告東夏公司竟 將系爭工程一、二中合計6間房屋（下稱系爭6間假買賣房屋 ，如附表所示）以假買賣之方式，分別移轉所有權登記予被 告等人，是被告東夏公司分別與被告等人間實際上並未有買 賣之真意而屬通謀虛偽買賣之意思表示，依民法第87條第1 項規定，其買賣之債權行為及物權行為應屬無效，而被告東 夏公司與被告等6人間就系爭6間假買賣房屋之買賣行為及所 有權移轉登記行為，已使原告無法對系爭不動產強制執行求 償，影響原告債權。原告為保全債權之必要，自得依民法第 242條、第113條之規定，分別訴請確認被告東夏公司與被告 等6人間之買賣關係及如附表所示系爭6間假買賣房屋所有權 移轉登記之物權關係不存在；並代位被告東夏公司請求被告 等人間應分別塗銷如附表所示系爭6間假買賣房屋之所有權 移轉登記，並回復登記為被告東夏公司所有。
㈡、被告東夏公司積欠原告工程款迄未清償，原告調查得知被告 東夏公司將系爭6間假買賣房屋以買賣為原因移轉登記予其 他被告等，其等顯係意圖脫產而基於通謀虛偽意思表示，被 告間就系爭6間假買賣房屋之買賣及登記之關係是否為無效 若不明確，將致原告債權取償有受侵害之危險，此項危險得 以對被告等之確認判決除去，揆諸上開說明，原告自有提起 確認訴訟之利益，應予准許。並債權人怠於行使權利時，債 權人因保全債權，得以自己之名義，行使其權利。被告間之 通謀虛偽意思表示已如前述，故原告代位被告東夏公司請求 被告等6人分別就如附表所示系爭6間房屋所有權登記予以塗 銷，並回復登記為東夏公司所有。
㈢、107年7月3日庭呈本院107年度司促字第551號支付命令；107 年2月27日確定證明書影本證明原告與東夏公司間確有1969 萬8,500元之債權存在。並提出訴外人簡水燦與馬玉驄電話 錄音光碟及對話譯文1份，用以證明被告間確實無買賣之合 意，均為通謀虛偽意思表示，並於107年8月1日補充完整譯 文。（見本院卷二第353至373頁；第431至450頁）㈣、107年12月18日具狀庭呈（本院卷㈢第267至285頁）１、主張以被告債權人身分，對本件有確認利益。２、主張對被告東夏公司有法定抵押權，並就本案承攬關係所生 之法定抵押權主張其登記為對抗要件。修法後，抵押權取得 改採登記主義，而鑑於本條所定抵押權所擔保之債權乃為一 種費用性債權，該債權的發生應不以登記為必要。承攬人之 抵押權不經登記，即有抵押權之效力，僅不可對抗已登記在 先之抵押權（即登記對抗原則），並賦予承攬人得請求定作 人會同登記之權利，以達公示之目的。
３、被告間就不動產買賣契約為通謀虛偽意思表示：⑴、東夏建設有限公司表示其與何秀彤、詹世欽、蘇雪芳、王淑 卿、官耿宇間之買賣契約為虛偽：
據被告東夏建設有限公司107年6月29日民事綜合辯論意旨狀 ，被告東夏建設股份有限公司表示，除柯孟佐外，東夏與其 餘被告間之買賣契約均非真正有與東夏建設有限公司訂立房 屋買賣契約，並非而為買受房屋之人。伊等之所以登記為房 屋所有權人，全係第三人馬玉驄所借用之人頭，或係借款與 東夏建設有限公司之金主登記為所有權人提供保障，只有與 被告柯孟佐之間之買賣為真。並主張東夏建設從事營建公司 多年，先前一切對外融資事宜均委由馬玉驄辦理，即連營建 有關之程序，亦委由馬玉驄代辦，本件房屋之起造人及為所 有權人登記均由馬玉驄一手辦理，實際上並無真正之買賣關 係存在。並主張除了柯孟佐外，其餘被告所提出之資金證明 ，被告東夏均主張為借款關係，並非買賣價金。⑵、負責被告東夏公司的過戶、設定及程序事項之代書，同時也 是被告官耿宇之訴代馬玉驄表示，被告東夏建設有限公司與 柯孟佐間之買賣契約為虛偽，官耿宇之訴訟代理人馬玉驄於 107年3月20日於鈞院之言詞辯論程序表示被告東夏建設有限 公司與被告柯孟佐間並無真實買賣關係，因為她為全權處理 所有東夏建設有限公司之登記事項，因東夏建設有限公司與 柯孟佐訂約時她沒有在場，所以不是真的買賣。⑶、另依原告107年8月1日所提出之民事陳報狀（三），內容為 全權處理被告東夏建設有限公司對外一切融資及營建程序之 代書馬玉驄與代表原告聯祥營造股份有限公司出面處理本件
爭議之代表簡水燦之錄音。綜觀譯文，可證馬玉驄於本件虛 偽買賣事件，不論是找人頭或找錢，均為主要人物，以及馬 玉驄就東夏建設有限公司與其金主間有居間協調之事實，馬 玉驄並多次提到「找人頭登記」經簡水燦問：除了兩塊土地 外，還有你那六戶人頭也都是妳幫他找的，也要你經手等語 ，馬玉聰也表示：「對」、「還有一間合迪的，那間我都想 辦法把他轉過來我的人頭了」、「台銀的那些我都把他轉成 人頭了」、「因為台銀的貸款比較少，所以我找人頭貸多一 點」、且就簡水燦問：是否是因為台銀貸款的少，換叫你找 人頭來登記，然後再叫人頭去貸款，借二胎這樣嗎？馬玉驄 表示：「對。」
⑷、根據臺灣嘉義地方檢察署107年偵字576、577號，告訴人何 秀彤、被告呂昀蓁之偽造文書案，於107年1月23日偵查訊問 筆錄，告訴人何秀彤表示，其係在約20年前向柯振榮買房子 ，借錢給柯振榮是透過馬玉驄介紹，後來柯振榮也會自己打 給他借錢，利息為2分利。
⑸、嘉義地方檢察署106年度交查2441號詐欺案，106年12月15日 偵查詢問筆錄，訴外人賴新登表示，其係於105年至106年因 馬玉驄介紹，因而借錢給柯振榮，柯振榮並在馬玉驄所經營 之事務所那裏開本票給賴新登，後來於106年8月1在馬玉驄 所經營之事務所簽立轉投資契約。
⑹、嘉義地方檢察署106年度交查2440、2441號詐欺案、使公務 員登載不實案，於106年12月21日之偵查訊問筆錄，柯振榮 表示：「公司周轉不靈，因為我先前建案的店面蓋了八間只 賣了2戶，大概在106年初開始感覺到公司要付利息已經很吃 力了，像賴新登、何秀彤等這些債權人都是利息四分左右， 中間代書還要抽傭，我不知道債權人實際拿到的利息是多少 。我就是感覺到周轉不過來，才在106年5、6月間與這些債 權人做協商，把債務轉為債權的方式，讓他們先前的借款轉 成投資款，我也有簽立契約和本票作為他們的擔保。」。⑺、而在被告東夏建設有限公司107年7月6日所提出之陳報狀， 臺南高等法院臺南分院檢察署處分書107年度上聲議字第363 號相關內容，東夏建設有限公司實際負責人柯振榮表示曾向 賴新登與何秀彤等債權人們借款，後因周轉不靈，才與債權 人們協商，將借款轉為投資款，並開立本票作為擔保。柯振 榮並表示「在系爭建案之前，伊有另蓋一批店面建築，是 104年間蓋的，一開始有人預購一間，106年間還有賣出一間 ，其餘都沒有賣出去，這個建案我大約有4、5千萬的成本沒 有回收，…我是因該店面建案欠人家錢，如聯祥營造公司就 欠了1900萬左右。」等語。柯振榮所說該筆建案只賣出去兩
間，剩下來的店面都沒有賣出去，剩下來的店面實有六間就 是本案原告所指被告間為虛偽買賣的不動產。
⑻、嘉義地方檢察署106年度交查2441號詐欺案，於106年12月29 日之偵查訊問筆錄，何秀彤提出100萬元本票正本並表示， 該本票是柯振榮於106年7月在馬代書事務所拿給他，該100 萬元原本是105年的柯振榮向其借款，後來在106年7月在馬 代書那簽約轉成投資。並表示先前是借柯振榮320萬，何秀 彤同意簽約，把借款中一百萬元轉為投資。
⑼、另據鈞院106年訴字866號確認抵押權不存在事件，該案被告 劉木順（本案訴外人）於107年4月9號之言詞辯論筆錄中除 了表示「那批房子有六間都是借名登記的。我借柯振榮錢， 柯振榮開給我支票，然後拿借名人的本票給我當保證，這些 都是柯振榮同意的，也是我要求的。」及107年5月9日之言 詞辯論筆錄：原告官耿宇之訴代表示：「東夏公司的過戶、 設定及程序事項大部分都是馬玉驄在代理，如果東夏公司有 缺資金時，也會請馬玉驄代為尋找金主，所以被告其實也是 金主之一。」而該案之被告劉木順補充表示：「剛才原告訴 訟代理人講的就是重點，因為柯振榮的辦公室在台塑中洋離 市區較遠，如果票到期要兌現，就請馬玉驄調錢，甚至叫我 有錢拿給馬玉驄處，甚至叫我存到東夏公司土地銀行帳戶內 。剛才提及馬玉驄每個建案買一間，這是需要查證的，因為 我也曾當人頭讓東夏公司將蓋好的房屋登記在我名下，我沒 有拿到房屋貸款下來的金額，因為柯振榮說房屋貸款下來的 金額都在馬玉驄處，由馬玉驄資金周轉時方便使用，但是我 那次借東夏公司當人頭，有拿到當人頭的報酬，每個人當東 夏公司人頭的人都有報酬。剛才訴訟代理人提及鈞院另案即 106年訴字第767號就是建商去告東夏公司拿人頭將房屋去貸 款的案件，是希望法院去取消人頭的資格，據我所知，東夏 公司欠簡姓承包商二、三千萬元。我當人頭那次，登記在我 名下房屋的貸款是由東夏公司繳納，不是由我繳納。４、綜上所述，可知被告東夏建設公司與被告何秀彤、詹世欽、 蘇雪芳、王淑卿、官耿宇間為借款關係，也許有部分被告（ 例如何秀彤）與東夏公司間將借款關係轉為投資關係，惟被 告東夏建設有限公司與各被告彼此間並無就系爭房屋有買賣 之真意。而就算被告提出買賣契約，該買賣契約也可以是事 後製作，且被告東夏建設有限公司已具狀表示何秀彤、詹世 欽、蘇雪芳、王淑卿、官耿宇之間之契約並非真實之買賣契 約。而被告所堅稱後續還在繳貸款等語，不能證明本件系爭 不動產之買賣為真意，被告等人將不動產拿去貸款，也正符 合馬玉驄所述之「找人頭來貸款多一點」等語。
５、另外，被告柯孟佐為被告東夏建設有限公司實際負責人柯振 榮之子，因柯振榮及東夏公司資金周轉不利，因而作成交易 紀錄，做虛偽之買賣，其亦非真實買受人。如同柯振榮於偵 查時表示該建案八間店面只賣出兩間，其中六間沒有賣出去 ，顯見其稱其子柯孟佐所買受的那間為虛偽買賣。６、最後，綜觀本案相關人士之他案紀錄（臺灣嘉義地方檢察署 107年交查384號；107年偵字第576、577號；106年交查字第 2440、2441號；107年交查字第101號；及嘉義地方法院106 年訴字第866號。）與本案相關之處交互對照，可證原告於 107年8月1日所提出之民事陳報狀（三）中，馬玉驄與簡水 燦之談話內容為真。對話中，由馬玉驄替柯振榮（東夏）找 金主，後因柯振榮周轉不利，馬玉驄把金主轉為人頭，將柯 振榮沒賣出去之六戶登記給人頭，再叫人頭去貸款，借二胎 之情形為真。被告等人間就系爭不動產為買賣之虛偽意思表 示，已使原告無法對被告東夏建設有限公司就系爭不動產強 制執行並受償，為保全債權之必要，自得依民法第87條、 242條，及113條之規定，分別訴請確認東夏建設有限公司與 被告柯孟佐、何秀彤、詹世欽、蘇雪芳、王淑卿、官耿宇間 買賣契約關係不存在，並代位被告東夏建設有限公司請求被 告柯孟佐、何秀彤、詹世欽、蘇雪芳、王淑卿、官耿宇應分 別塗銷所有權移轉登記，並將系爭房屋回復登記為被告東夏 公司所有。
㈤、對被告抗辯之陳述：
１、對柯孟佐部分
⑴、對於柯孟佐106年12月1日提出之答辯狀（本院卷一第245頁 ）被證一匯款單六張形式上不爭執，但認為實質上買賣需雙 方有合意，匯款單不能證明資金用途為何，僅能證明雙方有 資金往來。（見本院卷一第283頁）
⑵、107年3月20日庭呈書狀就被告柯孟佐提出之被證四證明書， 意見如下：形式上不爭執，但爭執其內容之真正。因被告東 夏公司之實際上負責人為柯振榮，被告柯孟佐為其子，被告 東夏公司將中工段180號建物登記於被告柯孟佐名下，雙方 間並無買賣關係存在。
２、就被告蘇雪芳、何綉彤及詹世欽於107年3月14日答辯狀所提 出之附件，意見如下：
⑴、就三人所提出之買賣契約書部分，形式上不爭執，惟實質上 該三人與東夏公司間並無買賣合意，系爭買賣契約書之內容 並非實在。
⑵、就匯款部分之資料，形式上不爭執，惟實質上該資金往來並 非買賣價金，且依被告東夏公司之主張，被告東夏公司與被
告蘇雪芳、何綉彤及詹世欽間之資金往來係因借款關係，並 非買賣價金。
３、買賣需雙方有合意一致性，單純雙方有資金往來，無法證明 資金之用途。
㈥、107年12月18日辯論程序中證人之證詞分別表示意見如下：１、證人王淑卿所言的部分：
王淑卿對於房屋買賣價金如何支付之細節、多少錢是向銀行 貸款皆無法說明清楚，也未提出支付頭期款210萬元之資料 ，其所提出之資料分別為支票存款35萬6000元、124萬元、 及19萬元，無法說明此些款項確實為房屋買賣價金，其對如 何支付價金等買賣不動產之細節均稱記憶不清，有違常理。２、證人官耿宇所言的部分：
官耿宇曾經幫東夏建設有限公司代墊工程款，其對於簽約款 50萬元及備證款300萬元如何支付價金等買賣不動產之細節 均不清楚，有違常理，且其主張的買賣價金為1800萬，與其 他證人主張買賣價金為800萬元左右，相距太多。３、證人何秀彤所言的部分：
有部分款項係在簽約日前支付，且依契約所示簽約款為40萬 ，惟在簽約日所支付的金額加起來為120萬，買賣價金金額 不對，難謂符合常情。且何秀彤有投資東夏建設公司，也有 借錢給柯振榮，何秀彤與東夏間之金錢往來為投資款與借款 ，尚難認為此些匯款紀錄均為不動產買賣價金。４、證人蘇雪芳所言之部分：
105年1月3日有支票存款14萬元，惟簽約日為105年12月12日 ，給付日期為105年12月30日，由此可知，105年1月3日難謂 為買賣契約之買賣價金。且其所提出之資料與主張買價之金 額相差一百四十多萬元，金額無法相符，無法證明其所提出 之匯款資料為買賣房屋之價金。
５、證人詹世欽所言之部分：
其稱其僅向東夏建設公司買一間房子，惟就房屋頭期款30萬 元之支付方法，先主張為現金支付後改稱以支票給付，說法 不一。且其所提出之資料與主張之買賣價金相差一百四十五 萬。而自承其有借款給東夏建設公司，其所提出之資料應為 借款，尚難謂為買賣價金。
６、綜上所述，證人所言就房屋買賣價金的細節或有推稱記憶不 清、委由親人代為處理，及無法提出完整匯款紀錄等情況， 且渠等買賣契約均由代書馬玉驄代為處理。惟此些契約為 105年至106年間之契約，距今尚未年代久遠，證人所言記憶 不清等情應為避重就輕之推託之辭，且一般人就不動產買賣 支付價金之細節多為謹慎，若以現金支付，彼此間無匯款紀
錄將對付款人較為不利，且證人多無法細談如何支付價金之 細節，也尚未提出充足之資料證明其所匯之款項確為買賣房 屋之價金而非借款或投資款，加上原告先前所提出之譯文， 及被告東夏公司表示其與何秀彤、詹世欽、王淑卿、官耿宇 之間並無真正買賣關係。
㈦、聲明：
１、確認被告東夏建設有限公司分別與被告王淑卿、何綉彤、詹 世欽、柯孟佐、蘇雪芳、官耿宇等人間就如附表所示建物（ 權利範圍全部）所為買賣契約關係不存在。
２、被告王淑卿、何綉彤、詹世欽、柯孟佐、蘇雪芳、官耿宇等 ，應將嘉義縣大林地政事務所，就前項建物所為以買賣為登 記原因之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為被告東夏 建設有限公司所有。
３、訴訟費用由被告負擔。
４、願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯則以：
㈠、被告柯孟佐部分：
１、被告柯孟佐106年12月1日答辯狀表示（見本院卷㈠第245至 246頁）與被告東夏公司就嘉義縣○○鄉○○段00000地號土 地及同上段180建號建物（下稱系爭不動產）之買賣為真正 之買賣，原告主張被告與東夏建設有限公司間之系爭不動產 買賣為通謀虛偽意思表示，應負舉證責任。於107年3月20日 當庭表示，原告主張被告東夏公司之實際負責人為柯振榮， 進而推論被告柯孟佐與被告東夏公司間並無買賣關係存在， 此主張毫無意義。因被告東夏公司為法人，只要代表人有法 定代理權，均可與被告柯孟佐作成買賣契約，何況買賣價金 係匯入被告東夏公司之帳戶內，非個人，且本件買賣契約亦 經被告東夏公司承認為真正，原告僅以被告東夏公司之實際 負責人為柯振榮即否定本件買賣契約，並不可採。２、被告柯孟佐購買系爭不動產有給付價金給被告東夏公司，有 匯款單、統計表用以證明被告柯孟佐已匯款446萬4,000元， 加上由銀行代償原出賣人之貨款392萬1,596元，共計以838 萬5,596元（含過戶登記、代書等相關費用）購買，顯非假 買賣。
３、被告柯孟佐以系爭不動產向台灣土地銀行股份有限公司貸款 600萬元，有購屋貸款契約可證。台灣土地銀行將被告之貸 款金額扣掉代償出賣人之原貸款（本息）392萬1,596元，餘 額207萬8,404元於106年3月16日撥入被告柯孟佐在台灣土地 銀行之帳戶，被告柯孟佐於同日再匯款178萬元給被告東夏 公司，有被告之存摺可證。被告柯孟佐係以給付價金為交易
對價，依買賣契約法律關係取得系爭不動產之所有權，原告 縱係被告東夏公司之債權人，亦不得對於被告柯孟佐與被告 東夏公司之買賣行為作撤銷之主張。
４、又於107年1月23日庭呈答辯狀表示（見本院卷㈡第71至75頁 ），按現行民法第513條之行政院、司法院修正條文說明： 「依現行規定（即88年4月21日修正前之舊法），承攬人對 於其工作所附之定作人之不動產有法定抵押權。由於法定抵 押權之發生不以登記為生效要件，實務上易致與定作人有授 信往來之債權人，因不明該不動產有法定抵押權之存在而受 不測之損害。為確保承攬人之利益並兼顧交易安全，爰將本 條修正為得由承攬人請求定作人會同為抵押權之登記，並兼 採『預為抵押權登記制度』。因現行條文規定抵押權範圍為 『承攬人就承攬關係所生之債權』，其債權額於登記時尚不 確定，故修正為以訂定契約時已確定之『約定報酬額』為限 ，不包括不履行之損害賠償」等語，可知修正前民法第513 條規定，承攬之工作為建築物或其他土地上之工作物，或為 此等工作物之重大修繕者，承攬人就承攬關係所生之債權， 對於其工作所附之定作人之不動產有抵押權，係屬無須登記 之法定抵押權，其受償順序優先於嗣後成立生效之設定抵押 權，易致與定作人有授信往來之設定抵押債權人，因不明該 不動產有法定抵押權之存在而受不測之損害。因此，民法第 513條修正理由所載「將本條修正為得由承攬人請求定作人 會同為抵押權之登記」，及「承攬契約經公證後，亦足認定 作人已有會同前往申辦登記抵押權之意」，足見修正後之承 攬人抵押權，係藉採登記生效主義，即以登記之公示原則除 去修正前民法第513條所欲待解決之問題，且符合民法第758 條之不動產物權登記生效要件原則。由是觀之，承攬人雖得 就承攬關係報酬額，對於其工作所附之定作人之不動產，請 求定作人為抵押權之登記、或對於將來完成之定作人之不動 產，請求預為抵押權之登記，然僅取得請求設定抵押權登記 之權利，並不當然取得抵押權，至為明悉（臺灣臺北地方法 院民事判決102年度訴字第3321號參照）。詳言之，現行法 下承攬人依民法第513條1項僅取得預為登記請求權，此雖具 強制意定性，惟仍須登記始能有效成立。查系爭不動產之土 地謄本上自始不存在原告之抵押權登記，依前揭登記生效法 理，原告就系爭不動產自不存在任何抵押權，是以原告主張 其為系爭不動產之承攬人，依法就系爭不動產有法定抵押權 等語，顯不可採。並提出被證四買賣證明書一份為證。５、對於原告於107年7月3日庭呈之電話錄音光碟及譯文形式上 不爭執，但譯文中被告官耿宇訴訟代理人馬玉驄提到之人頭
與我方無關，且被告柯孟佐是直接匯款給東夏公司，是東夏 公司收受買賣價金，被告與東夏公司間之買賣是真的，並非 通謀之人。
６、對於被告東夏公司所提出之臺灣高等法院臺南分院檢察署 107年度上聲議字第363號處分書；以及臺灣嘉義地方檢察署 107年度偵字第4261號刑事案件，與本案柯孟佐無關。７、聲明：
⑴、原告之訴駁回。
⑵、訴訟費用由原告負擔。
⑶、如受不利判決，願供擔保，請准宣告假執行。㈡、被告詹世欽、蘇雪芳、何綉彤部分：
１、
⑴、上開被告三人於107年3月14日具狀表示，查被告東夏建設公 司於103年9月5日取得系爭房屋之建造執照後，即於103年10 月間與原告訂定工程承攬合約書，系爭房屋係於105年6月24 日經地政機關為第一次登記，顯見系爭承攬工程至遲應於 105年6月24日前即完工驗收，依承攬契約條款所定被告東夏 建設公司有按期給付工程款之義務，若違約未按期付款，原 告依合約書第14條規定本可行使終止合約權，然原告在被告 東夏建設公司遲遲未付工程款之情況下，仍願持續施工至工 程全部完工，在被告東夏建設公司積欠1969萬8500元鉅額工 程款之際，竟未主張法定抵押權，阻止主管機關核發使用執 照，甚或於被告東夏建設公司順利取得使用執照向地政機關 申請辦理第一次登記後，仍未及時主張法定抵押權，被告蘇 雪芳、何綉彤、詹世欽3人先後於105年12月12日及106年5月 12日及106年6月1日與被告東夏建設公司簽訂房地買賣契約 ，時間點皆在使用執照核發半年後，試問：集合住宅之買受 人如何得知購買之整批新屋究竟有無積欠工程款？而被告東 夏公司於被告3人陸續給付買賣價款，甚至將銀行貸款金額 匯入被告東夏公司帳戶後，仍拒絕給付工程款予原告，再於 本件訴訟中訛稱本建案其他房地之銷售皆是虛偽買賣，只有 被告東夏公司實際負責人柯振榮之子名下之房產才是真買賣 ，如此說法孰能信之？
⑵、107年5月15日當庭補充，主張原告怠於行使法定抵押權亦未 向東夏公司請求抵押權登記，被告三人乃善意買受人。２、就被告詹世欽、蘇雪芳、何綉彤之買賣價金取得及匯款，分 述如下：
⑴、被告詹世欽於107年3月14日具狀（本院卷㈡第109至111頁） 表示，106年5月12日與被告東夏公司簽訂買賣契約書，買賣 價金為805萬元、共給付801萬元，有相關契約書；匯款單據
等為證（本院卷㈡第113頁；第131至146頁），並向台灣土 地銀行嘉義分行貸款600萬元，並提出購屋貸款契約書為證 。（本院卷㈡第251至256頁）。
⑵、被告蘇雪芳部分：
①、被告蘇雪芳於106年12月21日；107年1月24日具狀表示（本 院卷㈡第17至26頁；本院卷㈡第99至100頁；本院卷㈡第109 至111頁），105年12月12日與被告東夏公司簽訂買賣契約書 ，買賣價金為820萬元、匯款130萬5,000元、239萬5,000元 陸續存入東夏公司土地銀行帳戶，並向聯邦銀行東嘉義分行 貸款450萬元，（惟107年3月14日答辯狀附件一貸款金額為 475萬元，本院卷二第247至249頁為貸款契約書），並有買 賣契約書；相關匯款、存款資料為證（本院卷㈡第113至130 頁）。
②、另於108年1月8日具狀表示（見本院卷㈢第309頁），本人蘇 雪芳確實在雙方合意下，簽立買賣契約，並經銀行審核貸款 ，款項撥入東夏建設帳戶，金流之所以凌亂，是因為柯振榮 未照合約的付款方式要我付款，他一缺錢就拜託我們先付。⑶、被告何綉彤於107年3月14日具狀（本院卷㈡第109至111頁） 表示，106年6月1日與被告東夏公司簽訂買賣契約書，買賣 價金為760萬元、匯款529萬1899元，其餘陸續匯款或現金給
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