最高法院民事判決 107年度台上字第2344號
上 訴 人 丁紀怡
訴訟代理人 盧國勳律師
被 上訴 人 吳淑華
上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國106年1
月10日臺灣高等法院第二審判決（105年度重上字第645號），提
起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由
本件上訴人主張：兩造於民國 102年12月10日簽訂讓渡協議書（下稱系爭協議），約定由伊以新臺幣（下同） 650萬元自被上訴人受讓門牌號碼新北市○○區○○○00○0 號房屋（下稱系爭房屋）及其坐落土地含周邊空地（下稱系爭土地，與系爭房屋合稱系爭房地）之使用權，伊並需負擔仲介費22萬4,000 元、大門鐵工等費用15萬1,775 元、系爭房屋施工利息補貼、清潔費等71萬9,511元，合計 759萬5,286元。伊已於103年1月15日前陸續給付被上訴人計 760萬元。詎被上訴人經伊定期催告，猶未能提出系爭土地之使用權利證明文件，其刻意隱瞞無合法使用權源情事，自屬詐欺，伊業依民法第92條第 1項、第254條、第256條規定，撤銷、解除系爭協議，被上訴人應依同法第 179條、第259條第1、2 款規定，返還上開已付款項。又伊為系爭房屋支出裝修費用計 206萬5,000元，被上訴人應依民法第259條第5款、第260條規定返還之。倘系爭協議未經撤銷、解除，因系爭房地有減少通常效用及價值之瑕疵，伊得依民法第359條規定請求減少價金550萬元；伊亦得以系爭房地有民法第 349條所定之權利瑕疵，且無法補正，依民法第 353條準用同法第227條第1項、第226條第1項規定，請求被上訴人賠償給付不能之損害 550萬元等情。爰依上開規定求為命被上訴人給付966萬5,000元，及其中760萬元自103年1 月16日起，其餘部分自訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：上訴人簽訂系爭協議前，已知悉伊非系爭房地所有權人，故系爭協議僅為占有之讓與。伊交付之系爭房地並無瑕疵，亦無債務不履行等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回上訴人之上訴，無非以：坐落於新北市○○區○○段○○○○段00○0000地號土地登記為訴外人賴紫琴等人共有；同段31-3、31-4地號土地則分別登記為賴紫琴、訴外人賴德勝所有（下分別以地號稱之）。訴外人林送來、黃登來分別於83年1月30日、同年2月26日與訴外人林錦祥、李正雄簽訂讓渡契約書，約定林送來、黃登來分別占有使
用收益31、31-1、31-4地號土地全部及31-3地號鄰接31、31-4地號前 1/6土地之權利，移轉予林錦祥、李正雄。林錦祥、李正雄取得上開土地之占有後，分別於其上興建系爭房屋及門牌號碼為同區磨石坑19之5號房屋（下稱19之5號房屋），其稅籍名義人分別登記為林錦祥、李章雲霞。被上訴人於 101年6月2日、102年5月10日分別與李正雄、李章雲霞及林錦祥簽立讓渡契約書，受讓系爭房屋、19之5號房屋及前開土地使用權。被上訴人再於102年12月10日與上訴人簽訂系爭協議，將系爭房屋及其坐落土地含周邊空地之共同使用權以 650萬元讓與上訴人，上訴人並應負擔前述仲介費、大門鐵工等費用、系爭房屋施工利息補貼、清潔費等。上訴人已陸續給付被上訴人計760萬元。由系爭協議第5條約定「房屋稅籍移轉協議於民國104年7月後辦理」以觀，上訴人明知系爭房屋為未辦建物所有權第一次登記之建物，僅能以交付占有方式取得系爭房屋之事實上處分權。參諸系爭協議附件及被上訴人與李正雄、李章雲霞及林錦祥所簽契約內容，系爭協議所稱「系爭房屋坐落土地含周邊空地之共同使用權」，乃31、31-1、31- 4地號土地全部及31-3地號鄰接31、31-4地號前1/6土地之占有狀態，非謂被上訴人或其前手與上開土地所有人間有租賃、使用借貸、地上權等法律關係之權利。況兩造簽約時，被上訴人僅提供地籍圖謄本、土地登記謄本及載有管理或代繳義務人為萬心匏之系爭土地田賦代金繳納通知單，上訴人猶同意簽訂系爭協議，堪認上訴人於斯時已知系爭土地為賴紫琴、賴德勝等人所有，益徵系爭協議關於土地部分之標的為被上訴人訂約時使用系爭土地之占有狀態，上訴人無受詐騙而陷於錯誤可言。被上訴人與前手間關於系爭土地使用權源部分之約定，與系爭協議相同，被上訴人於締約時雖未提出其與前手間之讓渡契約供上訴人閱覽，亦不影響系爭協議之成立。被上訴人已將系爭房地交付上訴人占有使用，無債務不履行可言，其交付使用之標的亦無物之瑕疵或權利瑕疵存在。上訴人主張依民法第92條第 1項、第254條、第256條規定撤銷、解除系爭協議，並依民法第259條第1、2、5款、第179條規定請求被上訴人返還966萬5,000元本息，暨依民法第359條、第 353條準用同法第227條第1項、第226條第1項規定，請求被上訴人減少價金或賠償 550萬元，均不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按解釋契約，應通觀契約全部內容，斟酌訂約事實及資料，考量契約目的與經濟價值，並以誠信原則為其指導原則。而解釋契約，固屬事實審法院之職權，惟其解釋倘有悖於經驗法則及論理法則時，自非不得以其解釋為不當據為上訴第三審之理由。系爭協議（一審卷一第13頁）明載上訴人自被上訴人受讓系爭房屋及其坐落土地含周邊空地之「共同使用權」，且上訴人給付之價金（
含費用）高達759萬5,286元，上訴人支付高額對價買受系爭房屋之事實上處分權，期望系爭房屋有合法使用系爭土地之法律上正當權源，以免面臨日後被訴請拆屋還地致血本無歸，始符社會一般常情，則其主張所買受者係一得對抗土地所有權人之合法使用權利，而非單純占有之事實狀態，似非無據。被上訴人與其前手林錦祥及李正雄、李章雲霞簽訂之讓渡契約及林錦祥、李正雄與其前手林送來、黃登來簽訂讓渡契約，均記載「……茲因乙方（指出讓人）佔有耕作使用收益，為讓渡占有使用收益（之）讓渡事宜……」（一審卷一第128、141、147、160頁），與系爭協議記載之「共同使用權」不同，而系爭土地登記名義人為賴紫琴、賴德勝等人，兩造締約時，被上訴人並未提供其與前手李正雄、李章雲霞及林錦祥間之契約予上訴人，乃原審確定之事實，則上訴人於締約時是否知悉上開使用讓渡內情而同意以前述高價單純受讓系爭土地占有狀態？此攸關系爭協議標的之認定，原審未遑詳加調查審究，遽認上訴人明知受讓標的為被上訴人使用系爭土地之占有狀態，而為其不利之論斷，自有可議。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，為有理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項， 判決如主文。
中 華 民 國 108 年 1 月 31 日
最高法院民事第八庭
審判長法官 鄭 傑 夫
法官 周 玫 芳
法官 黃 莉 雲
法官 林 麗 玲
法官 盧 彥 如
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 108 年 2 月 21 日