臺灣雲林地方法院民事判決 107年度虎簡字第34號
原 告 蔡岳霖
訴訟代理人 張蓁騏律師
複 代理人 王漢律師
訴訟代理人 陳郁儒律師
被 告 蔡金龍
蔡卓龍
共 同
訴訟代理人 簡維弘律師
被 告 蔡璧璣
上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，本院於民國107 年12
月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限；上開規定於簡易訴訟程序適用 之，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第436 條第2 項定 有明文。本件原告請求確認法定租賃關係存在，起訴時原僅 以土地所有權人即被告丙○○、乙○○為被告，嗣因查得坐 落雲林縣○○鎮○○段000 地號土地（下稱系爭土地）之所 有權人尚有被告丁○○，遂於民國107 年4 月20日具狀追加 被告丁○○為本件被告（見本院卷一第145 頁），經核原告 所為訴之追加，乃係基於確認系爭土地上建物與系爭土地間 有民法第425 條之1 法定租賃權存在之同一基礎事實，合於 前揭規定，應予准許。
二、按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提 起。民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。所謂即受確 認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主 觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之 狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字 第1240號判例參照）。本件原告主張其所有坐落雲林縣○○ 鎮○○路00號建物（下稱系爭建物）對系爭土地有法定租賃 關係存在，為被告所否認，則其在私法上之地位即有受侵害 之危險，而此項危險得以確認之訴予以除去，自有確認利益 存在。故原告提起本件確認之訴，應認其有即受確認判決之 法律上利益，合先敘明。
三、被告丁○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事 訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯 論而為判決。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：
㈠坐落雲林縣○○鎮○○路00號建物（即系爭建物）全部與其 坐落基地即雲林縣○○鎮○○段000 地號土地（即系爭土地 ）應有部分2 分之1 同屬訴外人蔡劉春秀所有，蔡劉春秀於 民國86年12月26日將系爭建物各贈與2 分之1 與原告及被告 乙○○，故原告與被告乙○○就系爭建物之坐落基地範圍內 ，與蔡劉春秀推定有租賃關係存在。又蔡劉春秀於92年7 月 30日死亡，由被告繼承系爭土地，故系爭建物之租賃關係對 於系爭土地之繼承人仍為存在，故原告與被告乙○○就系爭 建物之坐落基地範圍，與被告間推定有租賃關係存在，惟兩 造除對於租金多寡無共識外，更否認有租賃關係存在，原告 爰依民法第425 條之1 提起本件訴訟，並聲明：確認原告按 月給付被告各新臺幣（下同）2,500 元後，就其與被告乙○ ○共有雲林縣○○鎮○○路00號建物即系爭建物於其使用期 限內，就坐落被告共有之系爭土地基地範圍內，有租賃關係 存在。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈系爭建物之原始起造人固因年代久遠無法查明，但自證物一 之契稅申報書所知，系爭建物之事實上處分權為原告，而原 告之事實上處分權來自於訴外人蔡劉春秀，若被告否認蔡劉 春秀未曾享有系爭建物之事實上處分權，依民事訴訟法第27 7 條之規定，應由被告負舉證責任。
⒉依最高法院89年度台上字第284 號、99年台上字第1723號、 100 年台上字第2103號判決意旨，所謂土地及房屋同屬一人 ，包含「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數 除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內， 並將房屋擴及未經所有權第一次登記之事實上處分權之人， 而蔡劉春秀有系爭建物之事實上處分權，而其與蔡崎共有系 爭土地，蔡劉春秀將系爭建物事實上處分權2 分之1 讓與原 告，已可類推民法第425 條之1 之規定。
⒊原告為系爭建物之事實上處分權人之一，為保護全體共有人 之利益，該起訴行為縱未得全體權利共有人之同意，應仍可 認其當事人適格。原告起訴確認租賃關係存在，係為系爭建 物之保存，應依民法第828 條第2 項準用同法第820 條第1 項之規定，以共有人過半數或應有部分過半數即得為之。 ⒋綜上，蔡劉春秀就系爭建物有全部之事實上處分權，其將系
爭建物贈與原告及被告乙○○，而系爭土地原為蔡劉春秀與 蔡崎共有，因繼承而為被告3 人所有，被告本應承受被繼承 人之權利義務，推斷被告有默許系爭建物繼續使用系爭土地 之租賃關係存在。而依證人甲○○之證言可知，系爭建物之 贈與契約應為真正，並非雙方代理，本件原告雖僅有系爭建 物之部分事實上處分權，應仍得類推民法第425 條之1 之規 定，推定兩造間有租賃關係存在。
二、被告辯以：
㈠被告乙○○、丙○○部分：
⒈系爭建物並非劉春秀所有，現亦非原告所有。 查系爭建物為未辦保存登記之建物，為彰化銀行起造，於50 年間，由被告之父親蔡崎經該銀行對外標售而取得，系爭建 物雖無從經登記移轉所有權。惟由蔡崎取得事實上處分權， 並非蔡劉春秀取得事實上處分權，故原告並未取得事實上處 分權，自無民法第425 條之1 之適用。
⒉系爭土地尚有其他共有人存在，並未符合民法第425 條之1 之要件。
查原告所主張贈與行為時，系爭土地尚有其他共有人存在， 並非蔡劉春秀一人單獨所有，蔡劉春秀無從單獨處分系爭土 地，亦無從以單獨行為而產生拘束所有土地共有人之效力， 故於原告主張贈與系爭建物行為時，並非符合土地及其土地 上房屋同屬一人所有之要件，當無法定租賃關係存在。 ⒊原告單獨行使權利提起訴訟，欠缺當事人適格。 系爭建物為未辦保存登記建物，讓與標的並非所有權，而是 事實上處分權（此部分贈與行為成立與否，被告仍有爭執） ，該事實上處分權應屬原告與被告乙○○共有，依民法第83 1 條、第828 條第3 項之規定，以公同共有之財產為訴訟標 的之訴訟，應得公同共有人全體之同意始得為之，否則即屬 當事人不適格。本件原告行使共有權利提起訴訟，未得其他 共有人同意，實屬當事人適格欠缺。
⒋原告並未受讓系爭建物之交付而取得事實上處分權。 事實上處分權之讓與需經由受讓交付，取得占有狀態，方屬 事實上具支配狀態，始得認其有事實上處分權。然原告並未 占有系爭建物，且從未於系爭建物占有使用，故其並未經實 際受讓交付而取得事實上支配使用之狀態。縱原告主張依據 為贈與契約，惟原告並未受讓贈與物之交付，亦從未占有系 爭建物，原告並未取得事實上處分權。
⒌本件並無適用民法第425條之1餘地。
原告所引之最高法院見解，適用上仍須主張租賃關係者具有 「全部」之事實上處分權方能有適用。本件縱使原告主張之
事實成立，其所稱取得事實上處分權之系爭建物，仍屬與被 告乙○○共有，並非原告具有全部之事實上處分權，且原告 未曾占用系爭建物，未取得事實上支配狀態，並無適用民法 第425 條之1 規定之餘地。
⒍本件贈與契約之意思表示形成，乃證人甲○○個人書寫而成 。依證人甲○○之證述可知，原告據以主張之贈與契約於86 年12月26日成立，乃係甲○○為贈與人蔡劉春秀代理人為要 約意思表示，同時復以受贈人乙○○及原告（當時尚未成年 ）之代理人為承諾之意思表示，並兼代理丙○○（原告當時 之法定代理人）以完成承諾之意思表示而為之，故系爭贈與 契約顯為雙方代理，又證人甲○○自承當時未受被告丙○○ 、乙○○之委託，自屬無權代理，未經本人許諾，應不生效 力。
⒎綜上，聲明：如主文第1項所示。
㈡被告丁○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明 或陳述。
三、本院之判斷：
㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。 其期限不受第449 條第1 項規定之限制。前項情形，其租金 數額當事人不能協議時，得請求法院定之。88年4 月21日增 訂之民法第425 條之1 定有明文。次按土地與房屋為各別之 不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地 使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地， 本院48年台上字第1457號判例之本旨，係依此法理加以闡釋 ，謂土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後 出賣，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，體 現上述法理，以保護房屋既得之使用權。民法第425 條之1 之增訂乃以上開判例意旨及法理而予以明文化。若房屋及土 地轉讓之事實，發生於上開規定施行前，即與上開判例意旨 或法理相符，非不得以該判例或法理為基礎，推斷土地受讓 人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間， 在房屋得使用期限內，有租賃關係，土地所有人應許房屋保 有者或受讓者使用土地（最高法院99年度台上字第2344號判 決意旨參照）。又民法第425 條之1 雖以「所有權讓與」為 明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得 以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之 所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「
所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地 或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高法院99年 度台上第1723號判決意旨參照）。故本件爭議雖然發生於民 法第425 條之1 增訂之前，且為未辦保存登記建物，惟若符 合上開法理情形，則仍應有其適用。
㈡本件原告主張其於86年間以贈與為原因，受讓系爭建物2 分 之1 之事實上處分權，受讓前系爭建物全部與系爭土地應有 部分2 分之1 均為訴外人蔡劉春秀所有，系爭土地嗣由被告 繼承，故系爭建物與系爭土地間有法定租賃權存在等語，惟 被告以前詞否認，經查：系爭土地原為蔡劉春秀與蔡崎共有 ，應有部分各2 分之1 ，嗣因蔡劉春秀死亡，由被告丙○○ 、乙○○各取得應有部分4 分之1 ，又因蔡崎死亡，由被告 丙○○、乙○○各取得應有部分24分之5 ，被告丁○○取得 應有部分24分之2 ，目前系爭土地登記為被告丙○○應有部 分24分之11、被告乙○○應有部分24分之11、被告丁○○應 有部分24分之2 等情，有系爭土地登記謄本、地籍異動索引 、雲林縣虎尾地政事務所107 年5 月4 日虎地一字第107000 2384號函附土地登記申請書等件（見本院卷一第21頁、第15 9 至169 頁、第225 至339 頁）在卷可憑，而原告確實為系 爭建物之納稅義務人一節，業經本院調取系爭建物之稅籍資 料審閱無訛（見本院卷一第69至79頁），上情均堪認為真。 ㈢原告主張其受讓事實上處分權一節，固據其其提出系爭建物 所有權移轉契約書、契稅申報書、委託書等件為證（見本院 卷一第6 至10頁），然而，房屋稅納稅義務人，並非必為房 屋所有人，繳納房屋稅之收據，亦非即為房屋所有權之證明 (最高法院40年台上字第126 號判例、70年台上字第3760號 判決意旨參照) ，本件依證人即做成上開所有權移轉契約書 、契稅申報書、委託書之代書甲○○證述：其做成上開文書 係蔡崎叫他做的，這個公契是要給虎尾鎮公所，要去稅捐處 辦過戶的等語（見本院卷二第4 頁背面及第5 頁），可見上 開文書做成之目的乃係為了向稅捐機關辦理未辦保存登記建 物之房屋稅納稅義務人之變更，縱納稅義務人亦因此而變更 為原告，仍不得作為系爭建物即為原告所有之證據。 ㈣次按受讓未辦理所有權第一次登記之建物，受讓人雖因該建 物不能為所有權移轉登記，而僅能取得事實上處分權，但該 事實上處分權，具占有、使用、收益、事實上處分及交易等 支配權能，長久以來為司法實務所肯認，亦為社會交易之通 念，自屬民法第184 條第1 項前段所稱之權利（最高法院10 6 年度台上字第187 號判決意旨參照）。故事實上處分權為 一種權利，且此權利之內涵應包含占有、使用、收益、事實
上處分及交易等支配權能，堪可認定。又未辦保存登記之建 物雖無法辦理所有權移轉登記，惟仍得讓與事實上處分權， 該處分權能係以物為對象，對物為占有、使用、收益及事實 上處分，讓與人讓與該事實上處分權，係屬處分行為，以當 事人間之讓與合意及讓與人將該未辦保存登記之建物交付， 受讓人因受領交付而取得事實上處分權（最高法院91年度台 上字第2154號、84年度台上字第2483號、102 年度台上字第 1472號民事判決意旨參照）。揆諸上開說明，未向地政機關 辦理所有權登記之建物，非不得為讓與之標的，讓與人負有 交付其物於受讓人之義務，受讓人因受領交付而取得事實上 處分權，反面論之，受讓人如未受領交付，則無從取得事實 上處分權。
㈤本件經會同兩造至現場勘驗結果，門牌號碼：雲林縣○○鎮 ○○路00號建物有3 個稅籍編號，其中原告為納稅義務人之 一之稅籍編號「00000000000 」為黃色外牆之建物，為兩造 所不爭執，復有勘驗筆錄及現場照片在卷可憑（見本院卷一 第465 至479 頁），而原告自承並無該建物之鑰匙，且並居 住過該建物（見本院卷一第467 頁），堪認原告對系爭建物 並未取得占有、支配之權能，並未受讓交付系爭建物之事實 上處分權，自不能以前開贈與契約即認原告為系爭建物之事 實上處分權人。
㈥從而，原告雖為系爭建物之納稅義務人，但並非系爭建物之 事實上處分權人，其主張其為系爭建物之事實上處分權人提 起本件訴訟，請求確認系爭建物對系爭土地有法定租賃權存 在，並無理由，應予駁回。
四、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦之方法 ，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一 詳予論駁之必要，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 1 月 11 日
虎尾簡易庭 法 官 洪儀芳
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本庭（臺灣雲林地方法院虎尾簡易庭）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 108 年 1 月 11 日
書記官 郭美儀