臺灣高雄地方法院民事判決 107年度重訴字第199號
原 告 高瑋志
訴訟代理人 蔡錫欽律師
被 告 高錦邦
訴訟代理人 黃耀平律師
上列當事人間履行契約事件，本院民國107年12月17日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國107年1月16日就被告所有坐落高雄市 ○○區○○段000地號土地（面積57平方公尺，權利範圍全 部，下稱系爭土地），及其上同段75建號建物（即門牌號碼 高雄市○○區○○街00號，權利範圍全部，下稱系爭房屋與 系爭土地合稱系爭房地），合意以總價新臺幣（下同）750 萬元成立買賣契約（下稱系爭契約），約定3日後（即19日 ）於原告住處辦理所有權移轉登記相關手續，再履行支付20 0萬元，並委請訴外人即地政士陳慈澤辦理簽約、所有權移 轉登記等事宜。被告於翌日（即17日）委託陳慈澤告知被告 要賣清（即實拿750萬元），惟此與系爭契約定不符，經原 告拒絕在案。兩造遂於同年月19日下午於原告住處協談，被 告以租客退租再行處理為由，拒絕履行，致使原告無法支付 第一期款200萬元。被告拒絕受領原告買賣價金第一期款， 此係可歸責於被告之事由，是被告分別於107年1月22日、同 年4月12日以存證信函解除契約不合法。經原告於107年2月6 日以高雄地方法院郵局第000197號存證信函通知被告履行， 然迄未獲置理。原告復於107年4月18日以高雄地方法院郵局 第561號存證信函通知被告解除契約於法無據。現房客已退 租，系爭契約係被告自由意思所為，並在買賣契約書簽名蓋 章同意系爭契約內容，自屬有效。為此，爰依民法第348條 、買賣契約法律關係聲明求為判令：㈠被告應於原告給付75 0萬元之同時，將其所有系爭房地之所有權移轉登記並交付 與原告。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告父親高榮鴻為被告表弟，被告胞弟高錦弘、 高錦榮前於101年12月11日與原告買賣門牌號碼高雄市○○ 區○○街00號房地（下稱系爭華新街76號房地），斯時買賣
條件為賣清（即稅費由買方負擔）。因被告自64年間起旅居 海外迄今，不清楚台灣當今房地產市場，故而兩造於107年1 月16日就系爭房地討論是否買賣時，被告考量系爭華新街76 號房地與系爭房地相鄰，可供參照之標的及行情，比照該買 賣條件較合理，乃明白表示系爭房地之買賣要依照系爭華新 街76號房地之情況辦理，此為重要之買賣條件，同為系爭華 新街76號房地買受人之原告亦明白表示同意，兩造始進一步 簽訂系爭契約，是比照系爭華新街76號房地買賣之情況（即 賣清）屬兩造合意之系爭契約內容，惟書面契約未載明該旨 ，被告乃於同年月17日請陳慈澤向原告強調賣清之旨，原告 即表示：「那不買了」，經被告同意，是兩造間系爭契約已 合意解除；縱認系爭契約未經兩造合意解除，惟依系爭契約 第2條約定，原告應於系爭契約成立同時給付200萬元定金予 被告，並於同年107年3月15日給付550萬元後，雙方始過戶 點交系爭房地。而被告於商訂系爭契約前一日（即107年1月 15日）即前往郵局開立新帳戶，於翌日（16日）攜往簽約， 並以高榮鴻辦公室之影印機影印存摺影本後，交由原告保存 ，俾利原告存入定金，被告並無原告所稱無法提供帳戶及拒 絕受領等情，原告卻未依約如期匯款200萬元定金予被告， 更於同年月19日要求被告行斯時無義務之事，以強硬不友善 之態度要求被告馬上辦理系爭房地之過戶手續，卻絕口不提 給付被告200萬元乙事，被告當場不知如何回應，乃以租客 搬離再說為由推託，以便先行離開現場。原告所為已違反系 爭契約第2條、第13條約定，被告乃分別於107年1月22日、 同年4月12日發函解除系爭契約，被告解除系爭契約，洵屬 適法。系爭契約既已解除，被告自無履行之義務，是原告請 求為無理由等語置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不 利判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：（見本院卷第100頁反面、第136頁） ㈠兩造於107 年1 月16日就被告所有系爭房地，簽訂系爭買賣 契約。
㈡被告於107 年1 月17日委託陳慈澤告知原告，被告要賣清（ 即實拿750 萬元），原告本人表示不同意。
㈢被告於107 年1 月19日至原告住處，原告要求被告馬上辦理 系爭房地之過戶手續，被告以租客搬離再說。
㈣系爭買賣契約第2條約定之定金200萬元，迄今均未交付被告 。
㈤系爭買賣契約標的即起訴狀附表所示不動產（按即系爭房地 ），迄今均未辦理所有權移轉登記予原告。
四、本院之判斷：
原告主張：其已與被告達成系爭房地之買賣合意，且約定買 賣價金為750萬元，被告並已簽署系爭契約，則兩造買賣契 約已經合法成立，嗣被告違約未移轉系爭房地所有權予原告 ，其仍得請求被告於原告給付750萬元之同時將系爭房地所 有權移轉登記予伊等情，業據提出不動產買賣契約書、存證 信函等件為憑（見本院卷第6至10頁），惟為被告所否認， 並以上開情詞為辯，是本院應審酌者厥為：㈠兩造有無合意 比照華新街76號買賣契約條件（即賣清）為系爭契約之內容 ？系爭房地買賣稅賦應由何造負擔？㈡系爭買賣契約已否合 法解除？㈢原告依民法第348條及買賣契約法律關係，請求 被告應於原告給付750萬元之同時，將其所有系爭房地之所 有權移轉登記並交付予原告，有無理由？茲分述如下：(一)兩造有無合意比照華新街76號買賣契約條件（即賣清）為系 爭契約之內容？系爭房地買賣稅賦應由何造負擔？ ⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立；當事人對於非必要之點，意思一致，而對於非必 要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立；當事人就標 的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第153 條第1項、第2項前段、第345條第2項分別定有明文。當事人 締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於買賣契 約必要之點，即價金與標的物之意思表示必須一致，否則其 契約即難謂已成立（最高法院69年台上字第1710號判例意旨 參照）。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負 舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真 實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有 疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判 例意旨參照）。本件原告主張：兩造間就系爭房地之買賣契 約已經合法有效成立，自得請求被告同時履行過戶事宜，然 為被告所否認，依前開說明所示，應先由原告就兩造間買賣 契約合法成立之事實負舉證之責。
⒉原告主張兩造已於107年1月16日合意以總價750萬元買賣系 爭房地，並委請證人即地政士陳慈澤辦理簽約，兩造確有達 成買賣系爭土地之意思合致。經查：證人陳慈澤到院結證稱 ：於107年1月16日下午4、5點左右，買方父親高榮鴻委託伊 處理華新街78號不動產買賣，簽約的情形是他們買賣條件已 經自己講好，叫伊去辦簽約及過戶的手續，賣方好像是美國 回來臺灣，對臺灣的情形不太適應及瞭解，講台語及國語都 沒有很流利，總價750萬元是雙方講好的，伊拿固定格式買 賣契約書手寫內容，…伊有將簽訂契約內容唸給雙方聽，買 方沒有意見，賣方有提到有個親戚旁邊有個房子照原來條件
價錢，意思是說要賣清，買方有回應說那是之前的事情，… 買方沒有同意賣清，說照一般買賣，雙方都有在買賣契約簽 名等語（見本院卷第101至102頁），並有系爭契約可佐，而 證人陳慈澤與兩造並無金錢或糾紛，其證詞亦經具結擔保真 實性，被告亦不否認在場並簽名於系爭契約出賣人欄位，則 原告主張兩造已合意系爭房地價金為750萬元，並非賣清一 節，非不可信；被告雖辯稱其出售條件係750萬元賣清云云 ，然查，兩造於簽立系爭契約後，兩造再次見面之時間為 107年1月19日，於107年1月19日見面時，兩造就系爭房地是 否以750萬賣清一事固有所爭執，但被告於面臨原告要求履 行系爭契約時，數度以：「…講條件、…我要賠你多少、… 我賠你」等語回應原告，並接續互為討論賠償金額為價金1 成即75萬元或定金200萬元等情，此有原告提出107年1月19 日錄影音光碟1片暨譯文1份可考（見本院卷第67至68頁）， 則被告臨訟辯稱系爭房地為750萬元賣清云云，難認屬實。 從而，系爭房地之買賣價金應為750萬元，並無比照華新街 76號買賣契約條件（即賣清）為系爭契約之內容，亦即，系 爭房地買賣稅賦係依兩造所簽立系爭契約之約定內容，而非 合意由原告負擔。
(二)系爭買賣契約已否合法解除？
⒈依系爭契約第2條約定：「買賣總價款議定為新臺幣柒佰伍 拾萬元整。於本契約成立同時由乙方（按即原告）即付新臺 幣貳佰萬元正予甲方作為定金，甲方於當日如數收訖無訛不 另立據。其餘價款依照左列日期給付甲方清楚。民國107年3 月15日付新臺幣伍佰伍拾萬元正，雙方過戶完畢，點交房地 。」、依系爭契約第13條約定：「…，乙方違反本契約各條 之一者，甲方得沒收乙方既付之全部金額，並不經催告解除 本契約，雙方絕無異議。」，查證人陳慈澤於本院結證稱： 簽約當天沒有付定金200萬，約定三天去籌錢，就是在1月19 日要付錢，伊不曉得107年1月19日買方有沒有籌到200萬元 的現金，但107年1月19日買方沒有出示有籌到兩百萬元的證 明等語（見本院卷第103頁反面），可知兩造先約定原告給 付定金200萬元之日期為契約成立當日即107年1月16日，嗣 由兩造再口頭合意改約107年1月19日給付定金200萬元，然 而，兩造於107年1月19日見面時，原告就給付定金一事卻明 確對被告表示：「如果我錢付了，如果找不到人那我不就錢 沒有房子也沒有，…這200萬耶。」等語（見本院卷第67頁 原告提出107年1月19日錄影音光碟1片暨譯文1份），考諸原 告既然堅稱系爭契約已成立，且對被告屢次表示其堅持履行 系爭契約，又已委託地政士即證人陳慈澤經手本件買賣系爭
房地事宜，則原告就其自身依系爭契約應負之給付定金200 萬元義務，自知之甚詳，但原告迄今均未交付定金200萬元 、亦未提出其已籌足定金200萬元足供隨時交付予被告之證 明，被告則已提出其於106年1月15日在苓雅郵局開設帳戶、 於106年1月16日12時33分48秒在高雄市苓雅區戶政事務所申 領印鑑證明，並提出被告郵局帳戶、印鑑證明影本各1份（ 見本院卷第53、125頁），足證被告早已備足可供辦理系爭 房地買賣之資料，故原告稱其乃因被告以租客退租再行處理 為由，拒絕履行，致使原告無法支付200萬元，係被告拒絕 受領云云，難以採信，從而，被告主張其於107年1月22日寄 發存證信函予原告表明依系爭契約第13條後段約定解除系爭 契約，經原告於107年1月23日收受該存證信函（見本院卷第 54至55頁、第117至118頁存證信函暨回執），系爭契約已於 107年1月23日解除，應屬有據，至原告主張被告於107年1月 22日寄發予原告之存證信函解除契約不合法，無足為採。綜 上，系爭契約既已於107年1月23日解除，系爭契約即已失效 ，被告自無履行系爭契約之義務。
⒉至被告另辯稱系爭契約已由原告代理人即其父親高榮鴻表明 不買了，而合意解除云云，然查，兩造簽立之系爭契約係就 系爭房地以價金750萬元出售，並無就賣清一事達成合意之 事實，業經認定如前述(一)，則被告於系爭契約成立後之翌 日再以賣清為條件欲與原告協議未果，自無從以此協議未果 之事實，逕認原已成立系爭契約已合意解除，自屬當然之理 ，是被告辯稱系爭契約業經兩造合意解除云云，顯無依據， 併此敘明。
(三)綜上所述，原告主張依民法第348條及系爭契約法律關係， 請求被告應於原告給付750萬元之同時，將其所有系爭房地 之所有權移轉登記並交付予原告，為無理由，應予駁回。原 告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁 回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及主張或攻擊防禦方法， 對判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 1 月 7 日
民事第七庭法 官 黃顗雯
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 1 月 7 日
書 記 官 邱靜銘