臺灣高雄地方法院民事判決 107年度訴字第970號
原 告 黃啟明
黃啟清
黃啟仁
黃啟川
黃啟忠
簡黃淑美
黃文彥
共 同
訴訟代理人 蘇唯綸律師
謝孟良律師
被 告 李立夫
訴訟代理人 王仁聰律師
田崧甫律師
上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國108年1月4日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落高雄市○○區○○段○○○○段○○○○地號、○○○之○地號土地如附圖編號A、A1、B、B1所示之地上物（不含電錶、牆面基座）拆除、清空後，將上開土地返還予原告。被告應給付原告新臺幣肆仟貳佰玖拾元，及自民國一百零八年一月一日起至返還第一項土地止，按月給付原告新臺幣壹萬陸仟叁佰玖拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔二十分之一，餘由被告負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款分別定有明文。查原告起訴時訴之聲明第2項 為被告應給付原告等人新臺幣（下同）407,792元，及自起 訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之 利息，及自起訴狀繕本送達翌日起至實際返還系爭土地日止 ，按月給付原告等人16,390元。嗣變更為被告應給付原告新 臺幣327,792元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按年息百分之5計算之利息，及自起訴狀繕本送達翌日起至 實際返還系爭土地日止，按月給付原告16,390元等語（見本 院卷第161頁、第169頁），屬減縮應受判決事項之聲明，依 前開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、坐落高雄市○○區○○段○○○○段00○0○00○0地號土地 （下稱系爭土地）為原告所共有，應有部分各為7分之1。原 告於民國78年起，以口頭約定之方式，將系爭土地以月租金 16,000元之代價，出租予被告作為經營攤商（下稱系爭租約 ）使用，並未約定租賃期限。嗣原告於105年1 月14日寄發 存證信函，通知被告終止系爭租約，請求被告搬離，然未獲 置理，原告復於105年3月16日委由律師發函通知被告，重申 依民法第450條第2項終止系爭租約，並請求返還系爭土地， 表明願予被告至少1個月搬遷時間，至遲於105年5月31日為 系爭租約終止日，是系爭租約經原告於105年5月31日合法終 止。惟被告於105年4月1日收受存證信函後，於105年5月19 日回函拒絕返還，原告再次於105年6月14日委由律師發函請 求被告返還系爭土地，被告於105年6月15日收受卻未有回應 ，原告復於106年12月6日委由律師發函通知被告返還系爭土 地，被告於106年12月7日收受後，於106年12 月14日回函拒 絕返還，被告迄今仍占有系爭土地如附圖編號A、A1、B、B1 所示部分。被告無權占用系爭土地，依民法第767條排除侵 害及返還請求權，請求被告應將其上如附圖編號A、A1、B、 B1所示部分之地上物（不含牆面基座、電錶）拆除，騰空返 還該部分土地。
㈡、系爭租約於105年5月31日終止後，被告占有系爭土地受有相 當於租金之不當得利每月16,390元，自105年6月1日起至107 年1月止，共獲得327,792元，而致原告受有損害，依民法第 179條不當得利返還請求權請求被告所受該部分利益。退萬 步言，若均院認系爭租約非於105年5月31日終止，則於租約 終止前依民法第439條租金請求權，終止後依前開不當得利 返還請求權，請求被告應給付上開金額。
㈢、聲明：
１、被告應將系爭土地附圖編號A、A1、B、B1所示部分之地上物 拆除（不含牆面基座、電錶），並將該土地騰空返還原告。２、被告應給付原告327,792元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息百分之5計算之利息，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按月給付原告16,390元。二、被告則以：依原告105 年1 月14日寄發之存證信函可知，原 告係表示其未與被告訂有租賃契約，而非通知被告終止系爭 租約。原告雖陸續寄發存證信函表示終止租約，惟被告亦明 示不同意片面終止租約，是系爭租約仍有效存在，原告請求 被告返還土地，實無理由。被告自105年1月起至107年12月 止，皆按月以黃文彥為受取權人提存租金16,000元，黃文彥
既為原告之代理人，以黃文彥為受領權人提存，自生清償之 效力等語，茲為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執之事實
㈠、系爭土地為原告所共有，應有部分各為7分之1。兩造以口頭 約定之方式，原告自78年起出租系爭土地予被告作為經營攤 商使用，每月租金為16,000元。被告迄今仍占有系爭土地經 營攤商。
㈡、黃文彥曾於105年1月14日為寄件人，寄發存證信函（本院卷 第8頁）予被告，被告於105年1月22日前收受；原告復於105 年3月16日委由律師發函通知被告（本院第9至12頁），依民 法第450條第2項終止系爭租約，並請求返還系爭土地，表明 願予被告至少1個月搬遷時間，至遲於105年5月31日為系爭 租約終止日，惟被告於105年4月1日收受後，於105年5月19 日回函（本院卷第13頁）拒絕返還，原告再次於105年6 月 14日委由律師發函（本院卷第14頁）請求被告返還系爭土地 ，被告於105年6月15日收受後未有回應，原告復於106年12 月6日委由律師發函（本院卷第18至20頁）通知被告返還系 爭土地，被告於106年12月7日收受後，於106年12月14日回 函（本院卷第21、22頁）拒絕返還。
㈢、被告占有系爭土地每月可得之利益為16,390元。四、得心證之理由
㈠、系爭租約是否終止？何時終止？被告是否無權占有系爭土地 ？
１、按民法於第425條規定出租人於租賃物交付後，承租人占有 中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍 繼續存在，惟於88年4 月21修正增訂第2項排除所成立未經 公證、期限逾5年，或未定期限之不動產租賃契約者，並於 89年5月5日實施，然基於維謢民法債編修正前之既有秩序， 以維繫法律之安定性，於在民法債編修正施行前之租賃契約 ，仍應適用舊法，無第2項之適用。系爭租約雖未訂有期限 ，然其為78年所成立之租約，揆諸前開所述，應有民法第 425條第1項買賣不破租賃之適用，租約依所有權之移轉而隨 同移轉。經查，系爭土地於104年11月20日因買賣關係移轉 登記予訴外人葉國珍、蔡美玲，惟原告與葉國珍、蔡美玲（ 下稱葉國珍2人）業於105年1月21日解除買賣契約後，系爭 土地於106年7月5日方回復原狀移轉登記予原告所有等情， 有高雄市地籍異動索引在卷可憑（見本院卷第52頁），並經 職權調取原告與葉國珍2人間本院105年度重訴字第218號返 還買賣價金訴訟卷宗（下稱前案）核閱屬實，應堪認定，是 系爭租約依所有權之變動，於104年11月20日至106年7月4日
（下稱系爭期間）由葉國珍2人繼續為出租人，嗣於106年7 月5日方再移轉予原告為出租人。原告固主張其與葉國珍、 蔡美玲解除買賣契約，當事人負有回復原狀之義務，固系爭 租約應同時全部回復，原告亦為系爭期間之出租人云云，惟 物權行為具有無因性，不因債權行為無效、撤銷、不存在而 受影響，亦不因債權解除而當然回復為讓與人所有，僅受物 權移轉之一方，僅負有將該物權移轉於他方，以回復原狀之 義務，故原告與葉國珍2人買賣契約解除後，已移轉之系爭 土地所有權並非自始回復為原告所有，而買賣不破租賃，係 以隨所有權變動為原則，當不因契約解除時回復為原告為系 爭期間之出租人。
２、次租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。前項終止契 約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以一個月定其支 付之期限者，出租人應以曆定一個月之末日為契約終止期， 並應至少於一個月前通知之，民法第450條第2項、第3項定 有明文。查系爭租賃契約並未定有期限，屬不定期限之租賃 ，是兩造得隨時終止契約，惟應以曆定一個月之末日為契約 終止期，且應至少於1個月前通知之。查原告雖主張其於105 年1月、3月間寄發存證信函通知被告終止系爭租約，並應於 105年5月31日返還系爭土地，為斯時原告並非系爭土地之所 有權人，其並非系爭租約之出租人，自不得本於出租人之地 位終止租賃關係，惟原告於106年12月6日另寄發存證信函重 申其前寄發存證信函終止系爭租約，請求被告立即返還系爭 土地等語，應有終止租約之意思表示，惟依前開法條之規定 ，系爭租約既為不動產租賃契約，並以月為支付期限，非得 立即終止，故應以107年1月31日為終止期。而被告雖辯稱其 已表示不同意片面終止租約，系爭租約仍有效存在云云，惟 依上開規定，租賃契約之當事人得單方終止租賃契約，是被 告上開辯稱自屬無據。
３、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之； 對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前 段、中段定有明文。查系爭土地為原告所共有乙節，為兩造 所不爭執，被告於系爭租約終止後，仍繼續占有系爭土地如 附圖編號A、A1、B、B1所示部分之土地，經本院勘驗屬實， 並有高雄市政府地政局鳳山地政事務所107年11月1日高市地 鳳測字第10771109800號函暨107年10月19日鳳法土字第327 號土地複丈成果圖、現場照片在卷可憑（見本院卷第154頁 至第155頁、第148頁至第152頁）。被告並未提出其有何其 他占有之權源，自屬無權占有，是原告依所有物返還請求權 ，主張被告應拆除如附圖編號A、A1、B、B1部分所示之地上
物（不含電錶、牆面基座），並將該部分土地騰空返還原告 ，即有理由。
㈡、原告所得請求被告積欠之租金、不當得利為若干？１、原告固請求自105年6月起至107年1月系爭租約終止時之租金 。惟查原告於104年11月20日至106年7月4日間並非系爭租約 之出租人，而於106年7月5日方再度受讓系爭土地之所有權 成為系爭租約之出租人，系爭租約並於107年1月31日終止， 業如前述，故原告所得請求應為106年7月5日起至107年1 月 31日之租金，共110,400元【計算式：16,000元×（6＋27/ 30）＝110,400元】。原告雖另主張葉國珍2人於前案均表 示系爭租賃關係存在兩造間，而有讓與系爭租約債權與原告 之意思，惟前案乃葉國珍2人主張原告出售系爭土地時，未 將其上系爭租約按買賣契約約定改為1年定期租賃，而原告 具有債務不履行，進而解除契約，與系爭租約租金債權讓與 全然無關，自難以以此認定原告業已取得105年6月至106年7 月4日間之租金債權。
２、原告另請求起訴狀送達翌日起至返還系爭土地止按月給付 16,390元。按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者， 應返還其利益，民法第179條定有明文；又無權占有他人房 地，可能獲得相當於租金之利益（最高法院61年台上字第16 95號判例意旨參照）。查兩造對於被告占有系爭土地可獲得 之利益為16,390元不爭執，系爭租約於107年1月31日終止， 被告於同年2月1日起占有系爭土地，即欠缺法律上權源，而 受有相當於租金之不當得利，故原告請求自起訴狀送達翌日 即107年5月10日起（本院卷第35頁）至返還所占有之系爭土 地止，按月給付16,390元，自有理由。
３、按債權人受領遲延，或不能確知孰為債權人而難為給付者， 清償人得將其給付物，為債權人提存之，民法第326條定有 明文。惟債務人提存係為清償何債務標的，則應以提存時所 書寫之原因事實加以認定，至於兩造間其他債權債務關係， 難以債務人之提存而發生清償效力。被告抗辯其於105年6月 至107年12月31日，以黃文彥為受領人，提存原因事實為清 償系爭土地租金，按月提存租金16,000元，為兩造所不爭執 。經查：
⑴、原告自認黃文彥為系爭租約原告之代表人，是原告所得請求 之租金110,400元，即因被告於106年7月至107年1月所為提 存（即106年8月至107年1月每月之提存款16,000元、106年7 月提存款其中14,400元）而受清償。
⑵、另被告固按月提存107年2月至12月之租金16,000元，然兩造 於斯時已無租賃關係，本不發生提存清償之效力，惟原告同
意被告所提存涉及不當得利部分金額，由黃文彥代全體為收 受作為清償（本院卷第171頁）。被告於107年2月1日起業已 無權占有系爭土地而受有相當於租金之不當得利，業如前述 ，而債務屆清償期者儘先抵充，故上開提存款經抵充清償後 ，原告自107年5月10日起，尚得請求相當於租金之不當得利 為4,290元【107年2月1日至同年12月31日：提存金16, 000 ×11＝176,000元。先抵充107年2月1日至107年5月9日相當 於租金計算之不當得利16,390×3又9/30＝54,087。176, 000－54,087＝121,913。再清償本件原告請求之107年5月10 日至同年12月31日相當於租金之不當得利16,390×7又7/10 ＝126,203。126,203－121,913＝4,290】，及自108年1月1 日起至被告返還所占有系爭土地止，按月給付16,390元。五、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第439條、第179 條 前段規定，請求被告將系爭土地如附圖編號A、A1、B、B1 所示部分之地上物（不含電錶、牆面基座）拆除、清空，並 將該土地返還原告；另請求被告給付原告4,290元，及自108 年1月1日起至返還前開土地止，按月給付原告16,390元，為 有理由，應予准許。逾此範圍之請求，均無理由，應予駁回 。本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提 證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一 論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 108 年 1 月 23 日
民事第一庭 法 官 鄭 瑋
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 1 月 30 日
書記官 李佩穎