給付買賣價金
臺灣高等法院 花蓮分院(民事),上字,107年度,44號
HLHV,107,上,44,20190118,1

臺灣高等法院花蓮分院民事判決　　　　　 107年度上字第44號
上訴人即附　蔡宗沛　
帶被上訴人　　　　　　　

　　　　　　賓江華　

共　　　同
訴訟代理人　陳信伍律師
被上訴人即
附帶上訴人　林渝鳳　
訴訟代理人　許仁豪律師
上列當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國107
年8月15日臺灣臺東地方法院106年度訴字第139號第一審判決提
起上訴，本院於107年12月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決第一項關於命上訴人蔡宗沛、賓江華給付其中新臺幣 貳佰捌拾捌萬柒仟柒佰伍拾柒元自民國一０三年十二月二十 六日起至一０六年五月十九日止按年息百分之五計算之利息 部分，暨該部分假執行之宣告及訴訟費用之負擔均廢棄。二、上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁 回。
三、其餘上訴及附帶上訴均駁回。
四、第一審及第二審上訴之訴訟費用除確定部分外，由上訴人負 擔十分之六，餘由被上訴人負擔；第二審附帶上訴費用由附 帶上訴人負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序部分：
按被上訴人於言詞辯論終結前，得為附帶上訴。但經第三審 法院發回或發交後，不得為之。又附帶上訴，雖在被上訴人 之上訴期間已滿，或曾捨棄上訴權或撤回上訴後，亦得為之 ，民事訴訟法第460條第1、2項定有明文。查被上訴人林渝 鳳於上訴期間未提起上訴，但於本院言詞辯論終結前即民國 107年9月21日具狀提起附帶上訴（見本院卷第27頁），核與 前揭規定相符，應予准許。
貳、實體部分：
甲、被上訴人即附帶上訴人林渝鳳(下稱林渝鳳)方面：一、林渝鳳起訴主張：
(一)緣林渝鳳為仕鴻建設有限公司(下稱仕鴻公司)之負責人， 坐落臺東縣○○市○○段000地號土地（下稱系爭土地）及 其上門牌號碼臺東縣○○市○○路○段000巷00弄00號房屋



（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地）原為被上訴 人所有，上訴人即附帶被上訴人蔡宗沛、賓江華(下稱蔡宗 沛2人)前於103年9月29日以新臺幣(下同)總價1,580萬元向 林渝鳳購買系爭房地，惟因系爭房地需通行訴外人黃碧霞所 有同段408地號土地如原判決附圖一所示C1部分道路（路寬 6公尺，下稱系爭6米道路）對外通行，兩造遂約定由林渝鳳 起訴取得系爭6米道路通行權後移轉與蔡宗沛2人，蔡宗沛2 人應於簽約時給付簽約款480萬元、103年10月13日給付完稅 款500萬元、103年11月10日系爭房地移轉登記完畢後給付交 屋款500萬元、通行權判決日給付100萬元，兩造並簽訂不動 產買賣契約書（下稱系爭契約），蔡宗沛2人已給付簽約款 及完稅款共980萬元。
(二)林渝鳳已依系爭契約於103年11月14日將系爭房地所有權移 轉登記為蔡宗沛2人所有，並於103年8月25日以訴外人黃碧 霞為被告，請求訴外人黃碧霞將系爭6米道路所有權移轉登 記為林渝鳳所有，經原審以103年度東簡字第226號受理在案 ，嗣改分為104年度重訴字第20號回復登記事件，經多次訴 之變更及追加，最終變更聲明為：「確認林渝鳳得自由通行 系爭6米道路，訴外人黃碧霞不得妨害林渝鳳通行」，原審 於104年9月29日判決林渝鳳敗訴，上訴人因蔡宗沛2人已另 案起訴確認通行權而未上訴；而蔡宗沛2人業於106年5月19 日經原審以105年度簡上字第6號判決確認蔡宗沛2人就原判 決附圖二所示a部分（路寬3公尺，下稱系爭3米道路）通行 權存在，林渝鳳同意尾款因蔡宗沛2人僅取得系爭3米道路而 減價50萬元，蔡宗沛2人依約仍應給付交屋款500萬元及尾款 50萬元共計550萬元，惟蔡宗沛2人迄今拒絕給付，林渝鳳自 得依系爭契約之約定請求蔡宗沛2人清償。
(三)蔡宗沛2人固辯稱林渝鳳未依約取得系爭6米道路並移轉為蔡 宗沛2人所有，系爭房地因不通公路而有瑕疵，其等自得依 民法第354條等規定扣減價金150萬4,190元云云。惟系爭買 賣契約第6條已載明不含道路通行權，林渝鳳亦於系爭買賣 契約第7條善盡告知義務，是林渝鳳僅於取得系爭6米道路權 利時始負移轉義務，而林渝鳳與訴外人黃碧霞間訴訟業遭原 審判決敗訴確定，林渝鳳自無交付系爭6米道路與上訴人之 義務，蔡宗沛2人以此扣減價金顯無足取。又林渝鳳於締約 時無從預料蔡宗沛2人自行訴訟取得系爭3米道路，如法院認 系爭契約限於林渝鳳所提民事訴訟勝訴判決始得請求尾款， 然林渝鳳已為一切必要之作為協助蔡宗沛2人取得系爭6米道 路，則依民法第227條之2規定請求蔡宗沛2人給付尾款50萬 元。又張書銘不動產估價師事務所107年2月26日檢送之不動



產估價報告書（下稱系爭鑑定報告）雖認定系爭不動產因無 系爭6米道路致價值減損150萬4,190元，惟系爭鑑定報告僅 以交易價格為鑑定，而忽略系爭房地周圍地形單純、爭議性 低，日後以訴訟方式取得通行權自非困難，系爭鑑定報告之 鑑定結果應無足採。蔡宗沛2人另辯稱系爭房地於點交前遭 訴外人黃碧霞破壞水電設施，復於105年7月間遭尼伯特颱風 毀損屋頂，且未依系爭契約特別條件第2條約定完成送水、 送電及外觀門窗裝設而有瑕疵，致蔡宗沛2人另支出143萬4, 000元而應自買賣價金中扣除云云。惟兩造於簽訂系爭契約 時即103年9月29日已依現況點交系爭不動產完畢，蔡宗沛2 人於104年2月11日存證信函亦載明上情，林渝鳳嗣雖因蔡宗 沛2人拒付交屋款500萬元而於103年11月底至12月間將系爭 房地換鎖並張貼載明未點交之公告，然此不影響林渝鳳已將 系爭房地點交與蔡宗沛2人之效力，系爭房地之水電設施及 屋頂分別係103年11月底、105年7月間即點交後始遭毀損， 自應由蔡宗沛2人承擔買賣標的物毀損之危險；且被上訴人 已依約完成外觀門窗裝設、送水、送電、水塔裝設及陽台欄 杆裝設並於103年11月10日前點交，浴室設備係因蔡宗沛2人 拒絕林渝鳳進場始未施作，其餘屋內門窗裝設及於系爭3米 道路鋪設柏油非系爭契約效力所及，蔡宗沛2人以此抗辯應 扣減價金亦屬無據。況蔡宗沛2人係因訴外人黃碧霞惡意挖 斷水電設施始受有損害，蔡宗沛2人應向訴外人黃碧霞求償 ，而非以此為由拒付買賣價金。
(四)至於蔡宗沛2人另抗辯林渝鳳未依約交付系爭6米道路而違約 ，並依系爭契約第17條規定以已付價金980萬元計算違約金 而與未付買賣價金抵銷云云。惟系爭6米道路非系爭買賣契 約標的物，林渝鳳無從預見通行權案件勝敗結果及蔡宗沛2 人於103年12月間自行提起袋地通行權訴訟，林渝鳳於買賣 時亦已善盡告知義務，是林渝鳳確因不可歸責於己事由無法 將系爭6米道路移轉為蔡宗沛2人所有，蔡宗沛2人以此抗辯 減少價金為無理由；且此非屬系爭契約第17條違約事由，蔡 宗沛2人抗辯以違約金抵充買賣價金尾款亦屬無據。況系爭 契約第17條係仿效民法第249條、第259條契約解除或不能履 行時所訂回復原狀義務，是系爭契約第17條應契約解除為其 適用前提，蔡宗沛2人抗辯顯屬無據。縱認系爭契約第17條 確係違約金之約定，然系爭契約總價為1,580萬元，系爭6米 道路僅占系爭土地面積4％，以公告現值計算系爭6米道路價 值為15萬6,384元而僅總價1％，然蔡宗沛2人依系爭契約第 17條之約定賠償違約金980萬元，高達契約總價62％，顯屬 過高。




(五)爰依系爭契約第5條第4項、第5項約定及民法第227條之2規 定請求蔡宗沛2人給付買賣價金。
(六)並聲明：
1.蔡宗沛2人應給付林渝鳳550萬元，及其中500萬元部分，自 103年12月26日起至清償日止，按年息5％計算之利息；其中 50萬元部分，自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 5％計算之利息。
2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、林渝鳳於本院補充略以：
(一)依系爭契約第6條、特別條件第5條及第7條之約定，蔡宗沛2 人對於系爭房地對外道路遭第三人阻撓之情形知之甚詳，且 明文排除林渝鳳提供道路通行之義務，依民法第351條本文 之規定，林渝鳳不負瑕疵擔保之責：
1.按買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔 保之責，民法第351條本文定有明文。經查，依系爭契約特 別條件第7條約定：「乙方(即林渝鳳)已善盡告知甲方(即蔡 宗沛2人)道路通行權之問題」，顯見蔡宗沛2人對於系爭房地 外道路遭第三人阻撓之情形知之甚詳。
2.依系爭契約第6條約定：「本約不動產確係乙方(即林渝鳳) 所有，乙方擔保產權清楚，並無一物數賣、不含道路通行權 部分，如有出租、設定他項權利或債務糾紛等情事，有關本 標的物之瑕疵擔保責任，悉依民法及其他有關法令規定辦理 」，已明文將林渝鳳之瑕疵擔保責任約定為「不含道路通行 權」。
3.依撰擬系爭契約之代書即證人張溱黎於本院準備程序時證稱 ：「在我那時候去簽訂買賣契約時，雙方都已經協議約定好 ，但我記得賣方有強調不包含通行權，特別條件第5條，乙 方僅承諾現在進行的道路通行權的訴訟費用，換言之，之後 的費用就要由甲方來負責，這個有在特別條件中有協商過， 我才寫下來，當時有強調這個部分，通行權並沒有包含在內 」、「在第七條，賣方也有寫，已善盡告知甲方通行權的問 題，這樣來看是甲方(即蔡宗沛2人)已經知道通行權的問題 的存在」、「有，修正在第六條的後面，一般契約沒有寫這 樣，我有加註『不含道路通行權』，這是我當時的修正」、 「(問:但按照你撰寫的第六條的條文，你是寫成『並無一物 數賣、但不含道路通行權』的內容，也就是在『並無』之後 還有『不含』的文句，解釋上是否有可能變成負負得正，變 成賣方要提供道路通行權？)我在修正的時候，並不是這樣 的意思，當時的意思很明確就是乙方要求不含道路通行權， 應該『並無一物數賣』是一個句子，『不含道路通行權』是



一個句子」等語，兩造於締約協商瑕疵擔保責任時，已有不 包含道路通行權之合意，所以證人張溱黎乃將「不含道路通 行權」之文句寫入系爭契約第6條條文中，以明文排除被上 訴人之瑕疵擔保責任，然因證人張溱黎疏未注意在「不含道 路通行權」之前尚有「並無」文句，因而造成語意上與兩造 締約真意完全相反之解釋，足見系爭契約第6條約定，應解 為兩造有意將道路通行權排除在林渝鳳之瑕疵擔保責任之外 。
4.另依系爭契約特別條件第5條約定：「乙方僅承諾協助支付 現在進行之道路權民事訴訟費用」，可見林渝鳳已明確將系 爭房地之道路通行權爭議告知蔡宗沛2人，並僅承諾支付已 起訴之道路權民事訴訟費用，不包含後續其他費用。而依證 人張溱黎於鈞院準備程序證稱：「特別條件第五條，乙方僅 承諾現在進行的道路通行權的訴訟費用，換言之，之後的費 用就是要由甲方(即蔡宗沛2人)來負責，這個有在特別條件 中有協商過，我才寫下來，當時有強調這個部分，通行權並 沒有包含在內」等語，可佐證林渝鳳之瑕疵擔保責任中確不 含道路通行權，因此才會有特別條件第5條之約定內容。 5.再者，依系爭契約特別條件第6條約定：「『若』民事判決 通路權確定時，乙方同意將道路使用權權利交付於甲方永久 使用之」，係指林渝鳳在民事判決通行權確定勝訴時，才負 有交付道路使用權予蔡宗沛2人之義務；反之，若判決確定 敗訴時，林渝鳳即不負提供道路通行權之義務，此觀證人張 溱黎證稱:「(問:按照你在特別條件第六條的約定，如果民 事判決通行權敗訴的話，賣方還需要將道路使用的權利交付 給買方嗎？)如果以當時我簽這份買賣契約時，訴訟正在進 行中的話，賣方有盡力去做訴訟的爭取到勝訴，但是勝訴或 敗訴也不是賣方可以決定的，我當時知道的是，賣方有在盡 心在做這個通行權的訴訟」及「都敗訴了，就無法交付通行 權給買方」等語可佐，顯見林渝鳳若真有提供道路通行權給 蔡宗沛2人之義務，即應不問民事判決之結果為何，豈有於 特別條件第6條中約定僅於判決勝訴確定時才負有提供道路 通行權之義務？其理至明，益徵林渝鳳之瑕疵擔保責任中確 不含道路通行權之義務。
(二)依證人游定倫證言及系爭契約特別條件第4條之約定，被上 訴人於103年9月29日簽訂契約時，已依現況將房屋點交予上 訴人，並將房屋鑰匙交予蔡宗沛2人使用，故系爭房地於104 年7月間遭受尼伯特颱風所生之災損，依民法第373條之規定 應由蔡宗沛2人負擔：
1.依證人游定倫於原審準備程序時證稱：「我們在簽約當日就



以現況點交，簽約是我辦的，但是我們有請一位代書。我是 以業務員的身分在場，但我並沒有在契約上為任何的簽名。 因為買的人不在，所以全部由蔡瑞英代理簽約，我們當天要 簽約前，就過去現場系爭房屋部分看，看完房子後，把細節 談妥就回到公司簽約。當天我們有進到房子裡面就每個細節 去看，時間有點久我不記得有無直接進場測試水電，然後有 把一些該注意的事項全部告知蔡瑞英，並且在合約裡面都有 寫現況點交，包含道路通行目前在提告當中的通行問題。這 個房子的鑰匙總有三支，當時有把一把鑰匙交給蔡瑞英，但 因為公司還有未完成的工作，包含磁磚等，所以留二把鑰匙 在公司......因此當初保留二把鑰匙是為了要讓工人進場施 作完成後續的工程。......蔡瑞英的哥哥和嫂嫂也要來，所 以就直接給他們一把鑰匙，這是為了要讓他們方便進出，不 要每次都要找公司拿鑰匙」、「(問:公司有無告訴被告或是 你有無告訴被告，剩下的二把鑰匙是何時交付？)待所有尚 未完成的工作完成之後即會歸還」及「(問:蔡瑞英在簽約當 日，對於房屋實際情況是否瞭解？)瞭解，因為已經在簽約 之前看過很多次房屋」等語，足證人游定倫於兩造簽約日當 天，即已交付鑰匙1把予上訴人使用。
2.參照系爭契約特別條件第4條亦約定：「現況交屋(簽約日拍 照存證)」，蔡宗沛2人代理人蔡瑞英於簽約前已詳細看過系 爭房屋情況多次，故兩造於訂約當日，才會在契約上載明以 房屋現況點交，以節省雙方時間，而訂完約後蔡宗沛2人代 理人蔡瑞英再次前往系爭房地確認現況，並由證人游定倫交 付鑰匙1把，以利蔡宗沛2人自由進出及使用，益見林渝鳳於 簽約時，已將系爭房地之現況點交給蔡宗沛2人使用。從而 系爭房地於104年7月間遭受尼伯特颱風所生之災損，依民法 第373條之規定應由蔡宗沛2人負擔。
(三)又依證人張溱黎之證言，林渝鳳辦妥所有權移轉登記後，蔡 宗沛2人卻怠於依約履行給付交屋款，林渝鳳本於同時履行 之抗辯而拒絕交付系爭房地予蔡宗沛2人，應屬不可歸責於 林渝鳳之事由，故蔡宗沛2人不僅應依約給付交屋款500萬元 ，對於系爭房地於104年7月間遭受尼伯特颱風所生之災損， 亦應由自行負擔：
1.依系爭契約第5條第4點約定:「交屋(地)款新臺幣五百萬元 整於103年11月l0日，於辦妥所有權移轉登記後，由買方支 付之，如有貸款者，依第三條規定辦理」，係指蔡宗沛2人 應於103年11月10日林渝鳳辦妥所有權移轉登記，支付交屋 款500萬元。
2.核與證人張溱黎證稱：「(問:契約第五條約定的第4點...，



所謂的交屋款500萬元是要在什麼時候支付？是所有權移轉 登記辦好就要付，還是要包括交屋後才付？)據我當時簽的 內容來看，是在辦妥所有權移轉當日就要支付了，一般的買 賣是這樣子。這個條款的解釋是，交屋款就是辦理所有權移 轉登記時就要繳清，而且要順便交屋」、「(問：在你辦理 房地過戶之後，蔡宗沛2人有沒有支付500萬元給林渝鳳？) 據我所知是沒有」、「(問：林渝鳳有沒有去跟蔡宗沛、賓 江華要付這五百萬？)有」及「(問:如果買方沒有付這500萬 元的話，一般的情形，賣方還會將房子交付給買方嗎？)正 常來講的話，如果尾款(註：應指交屋款)沒有支付，是不會 交屋的」等語大致相符，顯見蔡宗沛2人已依約辦妥所有權 移轉登記事項，然蔡宗沛2人卻拒絕履約給付交屋款500萬元 ，雖經林渝鳳一再催討，蔡宗沛2人仍不為給付，上訴人怠 於履行已違約在先，林渝鳳基於同時履行之抗辯拒絕交屋， 係權利之正當行使，應屬不可歸責於林渝鳳之事由，從而蔡 宗沛2人仍應依約給付交屋款500萬元，並承擔系爭房地於10 4年7月間遭受尼伯特颱風所生之災損，不得據此請求林渝鳳 賠償損害。
(四)附帶上訴部分之事實及理由：
1.原判決認定林渝鳳係於106年9月7日始交付系爭房屋予蔡宗 沛2人占有乙節，顯置系爭契約第4條「以現況點交」之約定 、蔡宗沛2人所寄發之存證信函內容及證人游定倫之證言於 不問，亦未敘明不採之理由，殊有悖於契約解釋及證據採認 不當之違失：
⑴系爭房地係早於103年8月6日即已建造完成，並於同年9月 12日登記為蔡宗沛2人所有，處於隨時可供點交之狀態， 有原證1所附之建物所有權狀可佐，是兩造於103年9月29 日締約時，因而約定於契約成立同時，以當時現況完成點 交之程序，以節省雙方時間，此觀系爭房地買賣契約書特 別條件第4條約定：「現況交屋(簽約日拍攝存檔)」即明 。而原判決雖認定：「系爭契約特別條件第4條雖約定現 況交屋並註記簽約日拍照存檔，惟此僅係就系爭房屋交付 時之應有狀態為約定，尚難以此推認兩造已於簽約日交付 系爭房地完畢」云云，然系爭契約既載明「交屋」，其文 義即重在於點交房屋本身，而非僅僅約定房屋之應有狀態 而已，再對照隨後註記之「簽約日拍照存檔」，更足以說 明於簽約日當天點交房屋同時，兩造同意以拍照存檔方式 來確認房屋現況，益顯系爭契約第4條之約定內容，絕非 僅就系爭房屋交付時之應有狀態為約定而已，是原判決上 開認定殊有違契約解釋。




⑵又依蔡宗沛2人所提被證4之104年2月11日存證信函，記載 ：「台端就座落台東市○○段000地號土地1筆及其上建物 .. ....依雙方買賣契約特別條件第四條約定：現況交屋( 簽約日拍照存檔)依法即視為己交付點交完畢，台端僅有 向法院訴求寄件人給付價金之權利而已」等語，顯見蔡宗 沛2人已表明兩造應於簽約當日即視為已交付點交完畢， 足以佐證兩造於訂約時，確有約定於契約成立同時，以當 時房屋現況完成點交程序之真意，因而於系爭契約第4條 約定現況交屋文義至為明確。而原判決卻認定「前揭存證 信函實係被告催請原告依約交付系爭房屋鑰匙並排除公告 」云云，顯置蔡宗沛2人信函中之語意即已認為系爭房屋 於簽約當日完成點交及林渝鳳有請求給付價金之權利等節 於不問，卻純憑蔡宗沛2人於信函中要求林渝鳳交付鑰延 ，遽認系爭房屋尚未點交云云，洵屬以偏概全。 ⑶再者，依證人游定倫於原審106年11月23日準備程序所證 ，足可佐認蔡宗沛2人之代理人蔡瑞英於簽約前已詳細看 過系爭房屋情況多次，對屋況知之甚詳，是兩造乃於訂約 當日逕行於不動產買賣契約上約定載明「以現況點交」內 容，並於訂完約後由蔡宗沛2人之代理人蔡瑞英再次前往 系爭房屋確認現況，並由證人交付鑰匙1把，以利蔡宗沛2 人自由進出，故系爭房屋確於系爭契約締結成立時已點交 予蔡宗沛2人。
⑷至林渝鳳所張貼之公告內容，固記載尚未辦理點交云云， 惟衡情當時系爭房地之所有權已移轉登記至蔡宗沛2人名 下，林渝鳳一方面欲督促蔡宗沛2人儘速付款一方面更深 恐蔡宗沛2人將系爭房地再出售予善意第三人，造成無法 彌補之損失，故而在入口處張貼公告上記載尚未辦理點交 ，告知前來看屋之第三人不要購買系爭房屋，其用意僅在 於警示前來看屋之第三人，卻於不諳法律情況下誤用點交 及所有權歸屬等語，此由公告內容上下文義主要在於強調 後述之「若有擅闖依法律途徑解決處理」之警示效果，益 可佐證林渝鳳張貼公告之真意並非在於否定締約時已經現 況交屋之事實，更不因此變更或違反系爭房地買賣契約特 別條件第4條有關現況交屋約定之效力。而原判決卻未考 量林渝鳳張貼公告時之客觀情境及目的，單以公告內容記 載房屋尚未點交及不動產所有權歸屬林渝鳳云云字樣，推 翻系爭契約第4條之約定內容，其證據採認洵屬率斷。 2.由系爭契約第6條載明「不含道路通行權」文句及約定第7條 內容之整體文義來看，兩造締約之真意應係將道路通行權排 除在林渝鳳權利瑕疵擔保範圍外，林渝鳳尚不負提供蔡宗沛



2人道路通行之附隨義務：
⑴林渝鳳於103年9月29日簽訂系爭契約時，已明確向蔡宗沛 2人表明道路C遭訴外人黃碧霞阻撓使用之爭端及訴訟現況 ，且考量能否順利登記道路C之權利，將取決於日後法院 判決之結果，惟囿於判決結果難以預料，不敢向蔡宗沛2 人保證必定能順利取回道路C之通行權利，為避免日後蔡 宗沛2人以不知道路通行爭議或因無法透過法院判決取得 道路通行權時，造成林渝鳳違約之情事，故分別於系爭契 約第6條載明:「本約不動產確係乙方所有，乙方擔保產權 清楚，並無一物數賣『不含道路通行權』部分，......」 ，及特別條件第7條載明：「乙方已善盡告知甲方道路通 行權之問題」。是兩造締約之真意，確係意在將道路通行 權排除在林渝鳳權利瑕疵擔保範圍之外，林渝鳳尚不負有 提供蔡宗沛2人道路通行之附隨義務，應屬明確。 ⑵倘兩造有意將道路通行權包含在林渝鳳權利瑕疵擔保之範 圍內，會於契約內表明「乙方應負責提供道路通行予甲方 」及違反效果之文句，不必畫蛇添足地約定特別條件第7 條內容，蓋林渝鳳既須負起提供道路通行之義務，不論是 否告知蔡宗沛2人關於道路通行權之爭議及訴訟現況，均 不影響林渝鳳此項責任，當無約定特別條件第7條之必要 。然觀諸系爭契約全文，不僅積極載明特別條件第7條之 內容，亦不見記載「乙方應負責提供道路通行予甲方」相 類似文句，更無任何關於林渝鳳違反此項附隨義務之契約 效果之約定，益徵兩造締約之本意，係將道路通行權排除 在林渝鳳權利瑕疵擔保之範圍外，應不構成林渝鳳之附隨 義務。
3.系爭契約第6條之條文內容，顯係出於編撰契約書之代書誤 用雙重否定語句所致，原判決認定該條文應解為兩造係約定 林渝鳳擔保道路通行權之約定云云，既不符契約解釋原則， 亦有違兩造締約之真意：
⑴依內政部頒訂之成屋買賣契約書範本，其關於約定瑕疵擔 保責任之條文為：「賣方擔保本買賣標的物權利清楚，並 無一物數賣、被他人占用或占用他人土地等情事，如有出 租或出借、設定他項權利或債務糾紛等情事，賣方應予告 知，並於完稅款交付日前負責理清。有關本標的物之瑕疵 擔保責任，悉依民法及其他有關法令規定辦理」，經相互 核對系爭契約第6條之內容，二者條文結構大致相同，可 見負責撰擬本件買賣契約書之代書明顯採用上開契約範例 條文作為編撰系爭契約條文之基礎。
⑵由於上開範例條文內容，係將「一物數賣」、「被他人占



用」、「占用他人土地」等3種例示事項，列為出賣人權 利瑕疵擔保範圍，代書為符合兩造締約之真意，欲將提供 道路通行義務排除在出賣人擔保權利瑕疵之範圍外，乃直 覺地將「不含道路通行權」文句直接置放在「一物數賣」 文句之後，以示與「一物數賣」之情形相提並列，作為應 予擔保之權利事項，同時刪除範例條文原有之「被他人占 用或佔用他人土地等情事」文句，以避免與不擔保道路通 行權利之文義相互矛盾(蓋當時訴外人黃碧霞原同意林渝 鳳永久使用道路C通行至外，然事後黃碧霞卻拒絕林渝鳳 通行，林渝鳳主觀上因而認為土地遭黃碧霞所占用，而林 渝鳳既不擔保提供道路權利，當亦無從擔保土地被他人占 用之情形)，然卻漏未注意「一物數賣」前尚有「並無」 之否定文句，殊不知一旦接上「不含」文句，即構成法律 文體上常見之雙重否定語句，其語意反而形成「含有」之 意。
⑶自修訂契約之專業角度而言，如兩造有意將道路通行權包 含在買賣契約之內，只需維持原範例條文之內即可(蓋一 般買賣契約，解釋上認為出賣人有提供道路通行權之附隨 義務在內，縱未於契約書內明訂，亦應作此為相同之解釋 )，根本不必多此一舉增添「不含道路通行權」之疑慮， 平添無端困擾。況且，契約當事人如仍認有特別強調或加 以明確之必要，原則上可將道路通行權部分列為一獨立條 文詳細規範，直接載明為「乙方應負責提供道路通行予甲 方」，如非必採用原範例條文之形式不可，亦可記載為： 「本約不動產確係乙方所有，不含(或包含)道路通行權部 分，乙方擔保產權清楚，並無一物數賣、被他人占用或占 用他人土地等情事，......，」，當可滿足此一目的，鮮 少採用類如系爭契約第6條約定之編撰方式。益徵原判決 認定系爭契約第6條係約定林渝鳳應擔保道路通行權云云 ，誠非兩造契約締約之真意。
(五)並聲明：
1.答辯聲明：
⑴上訴駁回。
⑵訴訟費用由蔡宗沛2人負擔。
2.附帶上訴聲明：
⑴原判決不利於林渝鳳之部分(即駁回林渝鳳之訴、訴訟費 用及假執行)准予廢棄。
⑵上開廢棄部分，蔡宗沛2人應再給付林渝鳳2,112,243元， 其中1,612,243元部分，自103年12月26日起至清償日止 ，按週年利率百分之五計算之利息；其中50萬元部分，自



106年8月18日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之 利息。
⑶林渝鳳願供擔保，請准宣告假執行。
⑷第一審訴訟費用、第二審附帶上訴訴訟費用由蔡宗沛2人 負擔。
乙、上訴人即附帶被上訴人蔡宗沛、賓江華方面：一、蔡宗沛2人答辯則以：
(一)不爭執與林渝鳳即訴外人仕鴻公司法定代理人簽立系爭契約 購買系爭房地，蔡宗沛2人已交付買賣價金共計980萬元等節 ；惟蔡宗沛2人主觀上係向訴外人仕鴻公司締結系爭買賣契 約，林渝鳳以其名義提起本件訴訟顯當事人不適格。次觀系 爭契約特別條件第6條、第8條約定林渝鳳應於判決分割後將 系爭6米道路移轉為蔡宗沛2人所有，依特別條件優先適用原 則，林渝鳳自負有將系爭6米道路移轉登記與上訴人所有之 義務，林渝鳳稱系爭6米道路非系爭契約標的云云，已無足 取；且林渝鳳於原審104年度重訴字第20號審理中擅將訴之 聲明變更為確認通行權之訴，於104年9月29日敗訴後亦未積 極上訴，顯已違背系爭契約約定被上訴人應取得系爭6米道 路所有權並移轉與蔡宗沛2人之約定。蔡宗沛2人因林渝鳳未 履行系爭契約，始向原審另提起確認通行權訴訟，經原審以 103年度東簡字第336號受理在案，嗣原審於104年11月26日 判決蔡宗沛2人就系爭3米道路部分有通行權存在，原審105 年度簡上字第6號並駁回其等上訴確定，其等現通行之系爭3 米道路係自行訴訟取得而非出自林渝鳳之給付，系爭房地因 不通公路而有欠缺致價值減損150萬4,190元，其自得依民法 第227條、第354條以下規定扣減未付價金150萬4,190元。又 系爭契約雖記載現況交屋，惟林渝鳳於103年11月底至12月 間將系爭房屋換鎖並張貼「尚未點交」之公告，蔡宗沛2人 於106年9月7日始因林渝鳳於準備書狀表明業已點交完畢， 其等始自行換鎖而取得系爭不動產占有，足見系爭房地迄 106年9月7日始點交完畢，而系爭房屋於點交前即103年11月 間遭訴外人黃碧霞挖斷水電、105年7月遭尼伯特颱風毀損屋 頂，復未完成特別條款第2條送水送電、門窗工程，致蔡宗 沛2人須另支出143萬4,000元，其等自得依民法第227條、第 360條規定向林渝鳳求償並抵銷買賣價金尾款或依民法第359 條規定扣減買賣價金。此外，林渝鳳未依系爭契約特別約定 第6條、第8條約定將系爭6米道路移轉為蔡宗沛2人所有，依 系爭契約第17條約定林渝鳳應賠償蔡宗沛2人按已收價金980 萬元計算之懲罰性違約金，並以此與林渝鳳之買賣價金請求 權為抵銷；被上訴人另主張依民法第227條之2規定請求尾款



，惟本件係林渝鳳違約而無前揭規定適用，是林渝鳳請求給 付550萬元顯無理由等語，資為抗辯。
(二)並聲明：
1.林渝鳳之訴駁回。
2.如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。二、蔡宗沛2人於本院補充略以：
(一)對於原審判決就系爭房地因尼伯特風災毀損且未完成送水送 電而有瑕疵，應減價110萬8053元之部分；及林渝鳳未交付 系爭6米道路致系爭房地不通公路而有瑕疵，應減價150萬41 90元部分，不再爭執。
(二)原審判決認林渝鳳未依約交付系爭6米道路予蔡宗沛2人而有 違約情事，但雖有違約，惟其違約金應酌減至0元部分，上 訴理由如下：
1.林渝鳳應減價150萬4190元部分，係因林渝鳳未依約交付系 爭6米道路，致系爭房地不通公路而有瑕疵之減價，與林渝 鳳違約應給付違約金之性質不同。
2.系爭契約是林渝鳳之仕鴻公司所擬定，如有疑義，自應為蔡 宗沛2人有利之解釋，始屬公平：
按企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之 原則。定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解 釋，消費者保護法第11條定有明文。基此，兩造之契約條款 若有疑義，自應為有利於蔡宗沛2人之解釋，即為當然。 3.系爭契約條款第17條之約定，是否必須解除契約，始可適用 ？
⑴系爭契約條款第17條之約定為:「本約甲乙雙方，應誠信 履約，若甲方違約，則已付價金，由乙方無條件沒收。若 乙方違約，則已收價款，於催告日起三日內加倍返還予甲 方，雙方絕無異議」。上開契約條款，並無任何「必須解 除契約之後始可適用」之文字，原審逕為解釋為：可知前 揭約定係以可歸責一方致系爭契約解除為前提，始生已收 買賣價金「沒收」或「返還」之問題云云，顯係自行加入 契約並未約定之事項，並自為解釋，其解釋顯有誤植。如 係解除契約，則依約除原收取之980萬應返還蔡宗沛2人之 外，尚應給付違約金980萬元。本件因為並未解約，故僅 請求違約金980萬元，並未依約請求「加倍」返還。 ⑵又依實務見解所示：「違約金之債權，於契約當事人所約 定之原因事實發生時，即已獨立存在(最高法院83年度台 上字第1758號判決參照)」、「本件契約書內有關違約金 之約定，已據上訴人陳明其真意即約定雙方任何一方違約 時，他方即得解除契約，並請求給付違約金。則被上訴人



就訟爭違約金之請求權，於上訴人違約不賣時，即已獨立 存在。既經約定違約金額，被上訴人毋庸舉證證明其所受 實際損害，即可依約定金額請求上訴人為給付(最高法院 74年台上字第137號判決參照)。」綜上判決要旨可知，違 約金之債權，於契約當事人所約定之原因事實發生時，即 已獨立存在，不因契約是否解除而有影響，即契約縱未解 除，仍可單獨請求違約金，且既經約定違約金額，蔡宗沛 2人應毋庸舉證證明其所受實際損害，即可依約定金額請 求林渝鳳為給付，再以此金額抵銷林渝鳳之請求。 ⑶「所謂懲罰性(制裁性)之違約金，依民法第二百五十條第 二項規定，必須於契約中明定，如債務人不於適當時期或 不以適當方法履行債務時，而須支付違約金者，始足當之 。否則，契約縱有履行期或履行方法之約定，其所定違約 金，仍應視為賠償總額之預定。本件兩造所訂買賣契約第 十條僅載：『若乙方違約，應將其所收款項，於甲方通知 日起三日內，加倍返還甲方』似無從解為屬於上開懲罰性 違約金之特別約定，原審就此未予注意辨認，徒以契約另 有履行1間之約定，及事後雙方來往函件，另有『違約罰 鍰』或『照約受罰』之語，即認兩造間所定之違約金為懲 罰性質，而非賠償總額之預定，並本於懲罰性違約金之法