臺灣苗栗地方法院民事判決 107年度訴字第448號
原 告 林彥正
林彥宏
林毓峯
林峯慶
共 同
訴訟代理人 董子祺律師
被 告 許漢才
訴訟代理人 廖宜祥律師
上列當事人間請求履行契約等事件，本院於107 年11月29日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣（下同）40萬1,831 元，及其中35萬 元自107 年4 月1 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。二、被告應於原告將苗栗縣○○鎮○○○段000 地號土地之所有 權移轉登記予被告之同時，給付原告315 萬2,080 元。三、本判決第1 項，於原告以13萬3,944 元為被告供擔保後，得 為假執行，但被告如以40萬1,831 元為原告供擔保，得免為 假執行。
四、本判決第2 項，於原告以105 萬693 元為被告供擔保後，得 為假執行，但被告如以315 萬2,080 元為原告供擔保，得免 為假執行。
五、原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
六、訴訟費用3 萬7,689 元，由被告負擔3 萬6,790 元，餘由原 告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠坐落苗栗縣○○鎮○○○段○○○段○○○○000 地號土地 （下稱系爭土地）為原告所共有，被告於系爭土地附近經營 吉星建材行，從事建材磁磚業，因倉儲需求，欲向原告購買 系爭土地，兩造乃於107 年2 月10日簽訂不動產買賣契約（ 下稱系爭契約），約定總價款350 萬2,080 元、簽約款35萬 元，簽約後原告須申請測量確認建築線、同意名下630 地號 土地未來路權使用，被告應於稅單核下3 日內給付尾款315 萬2,080 元，被告並於同日交付發票日107 年2 月10日、到 期日107 年3 月31日、面額35萬元之本票1 紙（下稱系爭本 票）與原告，原告另於107 年4 月13日完成建築線測量。詎 料，被告事後竟以系爭土地無法蓋出方正之建築物為由，要 求減價，惟系爭土地形狀本非方正，被告於系爭土地附近經
營建材行，對此難以諉為不知，況被告與原告簽訂系爭契約 ，亦非以興建方正建築物為契約目的，當不得任由被告恣意 要求減價。
㈡被告就35萬元之簽約款係交付系爭本票代之，惟該票據債務 迄今未履行，依民法第320 條規定，其簽約款35萬元債務自 未消滅，原告得依系爭契約第2 條約定、民法第229 條第1 項、第233 條第1 項規定，請求被告給付自簽約翌日即107 年2 月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息；又被告迄 今未給付分毫而有遲延給付價金情事，原告得依系爭契約第 9 條第6 項約定，自簽約翌日即107 年2 月11日起至107 年 8 月27日起訴日止，共198 天，按日請求總價金萬分之二計 算之違約金，共計13萬8,682 元。再者，系爭契約第2 條第 2 項約定，稅單核下3 日內，甲方（即被告）應給付第3 期 款315 萬2,080 元，雙方同時進行完稅，收據並交付承辦地 政士或仲介以便辦理產權移轉作業，堪認該第3 期款之給付 與系爭土地之移轉登記有對待給付之關係。另依系爭契約第 7 條第3 項約定，甲、乙（即原告）任一方若係兩人以上者 ，對他方應具連帶債務及連帶債權責任，而系爭契約乙方係 原告共同簽約，原告就被告應為之價金給付為連帶債權，依 民法第283 條規定，各得向被告為全部給付之請求。 ㈢對被告抗辯所為之陳述：否認系爭土地僅有27坪可供建築及 兩造曾約定有72.9坪可供建築使用之事實。另被告主觀認知 系爭土地至少應有61坪之面積得供建築使用云云，僅屬動機 錯誤，不得撤銷；且系爭土地為乙種建築用地，依非都市土 地使用管制規則第9 條規定，容積率可以達到240%，不影響 被告建築倉儲使用，亦未欠缺通常效用之瑕疵。 ㈣並聲明：⒈被告應給付原告48萬8,682 元，及其中35萬元自 107 年2 月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⒉如 主文第2項所示；⒊願供擔保，請准宣告假執行。二、被告抗辯：被告經營之建材行需大面積作為儲貨之倉庫，經 證人林福昌之介紹，獲知原告欲出售系爭土地，並稱系爭土 地為建地、面積241.17平方公尺即72.9坪、可供建築之面積 至少約61坪，此亦為原告所明知，因林福昌為地政事務所之 地政科員，具土地專業知識，被告相信其專業，方簽訂系爭 契約並簽發系爭本票以給付第1 期款項，且於系爭契約第14 條註記「簽約後賣方必須向縣政府及有關單位申請鑑界測量 確認建築線」，目的即在於確保系爭土地確實可供建築之面 積至少應有61坪。豈知，系爭土地於申請鑑界測量及確認建 築線後，因三面臨路、道路退縮等因素，致實際能為建築使 用之面積僅約27坪，僅為原先簽約時所言明之72坪之37.5%
，減少比例多達62.5% ，自屬通常效用有減少，且減低經濟 上之價值，瑕疵影響重大，非容積率得以彌補。因系爭土地 是否有足夠之72.9坪可供建築使用，係屬物之重要性質，被 告就此產生之誤認，即屬交易上重要性質之誤認，得依民法 第88條第1 項、第2 項、第354 條、第359 條規定，撤銷或 解除系爭契約。又系爭契約既經撤銷或解除，原告基於已撤 銷或已解除之契約，請求被告履約，已失所據。並聲明：㈠ 原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假 執行。
三、系爭土地為原告所共有，兩造於107 年2 月10日簽訂系爭契 約，約定總價款350 萬2,080 元、簽約款35萬元，簽約後原 告須申請測量確認建築線、同意名下630 地號土地未來路權 使用，被告應於稅單核下3 日內給付尾款315 萬2,080 元， 被告於同日交付系爭本票與原告，原告另於107 年4 月13日 完成建築線測量等情，有系爭土地土地登記第一類謄本、系 爭本票、系爭契約等為證（見本院卷第29至30、37、77至82 ），且為兩造所不爭，自堪信為真實。
四、本院之判斷
㈠原告是否知悉林福昌曾向被告表示系爭土地可供建築之面積 至少有61坪？
林福昌結證稱：我帶被告去看土地的時候，知道那塊土地屬 於鄉村乙種建築用地，建蔽率約百分之60或70，我就跟被告 說用最簡單的算法即權狀面積乘以百分之60或70計算，應該 至少會有40至50坪可以建築。我說的百分之60、70是指一樓 的建築面積。61坪可能是講樓層加起來的總面積。我忘記我 有沒有說過61坪這個數字了，但是我記得我有跟被告說過鄉 村乙種建築用地建蔽率有百分之60、70，我就是用土地登記 謄本的登記面積去乘以百分60、70可供建築的面積，至少有 40、50坪可以使用。我當初是跟被告說從仁愛路那邊開始算 建築線，就是從三角形的頂端開始退縮五米。我當初不知道 三角形兩邊的角要切掉，底邊也要往內縮。本來我以為從三 角形的頂端那邊縮就可以了，那至少梯形還很大，被告還很 好使用，結果沒有想到三角形的底邊要縮，左右兩個角也要 切掉，三角形的右邊也有內縮，所以跟預估的面積及形狀有 差距。這些內容是我跟被告去看現場，我跟被告討論的時候 我就我自己所知的跟被告說而已。原告不知道我有對被告說 上開內容。要簽約的時候，被告怕系爭土地的建築線無法申 請出來，他無法合法使用，所以要求原告系爭土地的建築線 一定要可以申請出來，被告才願意購買，當初沒有約定可供 建築面積，只是要求建築線要可以申請的出來，被告才要購
買等語（見本院卷第151 、153 、159 、161 頁）。由林福 昌上開證詞可知，林福昌只能確認曾向被告表示系爭土地可 供建築面積約為40、50坪左右，不能確認是否曾說過至少有 61坪，故被告主張林福昌曾向被告表示系爭土地可供建築面 積至少有61坪，是否可信，已非無疑。被告另主張林福昌曾 向被告稱系爭土地全部均可供建築，故可供建築面積為72.9 坪，則乏所據，不足採信。由林福昌前揭證詞亦可得知，林 福昌向被告預估系爭土地可供建築面積與可供建築土地之形 狀，係在被告與林福昌至現場勘查地形時所述，當時原告並 不在場，原告對此並不知情，另兩造亦未約定系爭土地可供 建築面積至少應有多少，故被告主張原告明知林福昌有向被 告表示系爭土地可供建築面積至少有61坪云云，並非可採。 至系爭契約第14條雖註記「簽約後賣方必須向縣政府及有關 單位申請鑑界測量確認建築線」，但並未明白約定確認建築 線後可供建築之面積至少應有61坪，故被告主張前揭約款之 目的即在於確保系爭土地可供建築面積至少應有61坪，亦非 可採。
㈡系爭土地有無瑕疵，被告可否依民法第359 條規定解除契約 ？
1.物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險 移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減 少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而 出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其 契約或請求減少其價金，民法第354 條第1 項、第359 條本 文分別定有明文。
2.系爭土地之面積為241.17平方公尺，使用分區為鄉村區，使 用地類別為乙種建築用地，有系爭土地土地登記第一類謄本 在卷可參（見本院卷第29頁）。依非都市土地使用管制規則 第9 條第1 項第2 款之規定，非都市土地之乙種建築用地建 蔽率百分之六十，容積率百分之二百四十，依此計算系爭土 地可供建築面積之基地面積為144.702 平方公尺，全部樓地 板面積則為347.2848平方公尺。而系爭土地實際可建築基地 面積為149.83平方公尺，亦有苗栗縣政府出具之可建築基地 面積計算表在卷可按（見本院卷第127 頁），尚較前揭概略 估計之數值為高，經換算成坪數後約為45.32 坪，亦與林福 昌估計約40、50坪約略相當，雖可供建築之基地形狀與林福 昌預估者並不相符，但原告對此並不知情。系爭土地既可供 建築，且建築面積與法規規定之面積約略相當，兩造亦未曾 約定可供建築基地須形狀方正，自難謂有何瑕疵，系爭土地 既無瑕疵，被告自無從依民法第359 條規定主張解除契約。
㈢被告能否依民法第88條第1 項規定撤銷意思表示？ 1.意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表 示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事 情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性 質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯 誤，民法第88條定有明文。而所謂物之性質，指足以影響物 的使用及價值的事實或法律關係而言。
2.系爭土地實際可供建築使用之面積多寡，對其使用與價值有 影響，自屬物之性質，且影響重大，亦屬交易上認為重要， 但並未約定成為契約內容之一部，並非意思表示之內容，僅 屬被告締約時內心考量之動機，然依民法第88條第2 項規定 ，此項動機錯誤可視為意思表示內容之錯誤。
3.惟依民法第88條第1 項但書規定，若欲撤銷意思表示，仍須 以該錯誤，非由表意人自己之過失所致者為限。而民法第88 條撤銷權之規定，乃係為救濟因表意人主觀上之認知與事實 不符，致造成意思表示錯誤之情形而設，其過失之有無，自 應以其主觀上是否已盡其與處理自己事務同一之注意為判斷 標準（最高法院99年度台上字第678 號判決意旨參照）。本 件被告若認為系爭土地可供建築之基地形狀與面積為重要事 項，自可於契約中明白約定經指定建築線後之結果，建築基 地面積必須方正，且達61坪以上作為條件，若該條件未能成 就則契約即自動解除，卻未為如此約定，自有過失，依法亦 不得撤銷意思表示。
㈣系爭契約第2 條第2 項約定簽約時甲方（即被告）應給付乙 方（即原告）第1 期款35萬元，被告並於簽約時交付系爭本 票以為替代（見本院卷第37頁）；另系爭契約第9 條第6 項 約定：「甲方若有遲延給付價金之情事，每逾一日應按買賣 價金萬分之二計算違約金給付乙方。」。原告既同意收受到 期日為107 年3 月31日之系爭本票，表示原告同意被告可緩 期於107 年3 月31日方給付第1 期款35萬元，故被告就該第 1 期款項係自107 年4 月1 日起方陷於給付遲延，原告所得 請求給付之違約金亦應自該日起算，故原告得向被告請求給 付之違約金自107 年4 月1 日至107 年8 月27日共計148 日 ，此部分得請求之違約金數額為5 萬1,831 元（計算式：總 價金3,502,080 元×1/10000 ×148 ＝51,830.7元，小數點 以下四捨五入），加計第1 期款35萬元共40萬1,831 元（計 算式：350,000 元＋51,831元＝401,831 元），即為原告得 向被告請求給付之頭期款金額與違約金。而給付有確定期限 者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以 支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利
息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者， 週年利率為百分之五，民法第229 條第1 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。被告應給付之第1 期款給 付期限為107 年3 月31日，且為金錢債權，則依前揭規定原 告就此部分自得請求自107 年4 月1 日起至清償日止按年息 5%計算之利息。
㈤買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務， 民法第367 條定有明文。被告既不得解除契約亦不得撤銷意 思表示，自仍應受系爭契約之拘束，並負有給付尾款及受領 標的物之義務，則原告自得依系爭契約第2 條第2 項之約定 請求被告於原告將系爭土地之所有權移轉登記予被告之同時 ，給付原告尾款315 萬2,080 元。
五、綜上所述，被告不得依民法第359 條規定解除契約，亦不得 依民法第88條第2 項、第1 項規定撤銷意思表示，仍應受系 爭契約之拘束，則原告請求被告給付如主文第1 、2 項所示 ，為有理由，應予准許，逾此範圍，則屬無據，應予駁回。 原告陳明願供擔保請准宣告假執行，被告陳明願供擔保請准 宣告免為假執行，均核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准 許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依附，應併予 駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法與所舉證據，核與判 決結果無影響，爰不另贅述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條，本院併依職權確 定訴訟費用額為3 萬7,689 元（包括裁判費3 萬7,135 元與 證人日旅費554 元），及兩造應負擔之金額。中 華 民 國 108 年 1 月 25 日
民事第二庭 法 官 王筆毅
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 李佳靜
中 華 民 國 108 年 1 月 25 日