臺灣苗栗地方法院民事判決 107年度訴字第352號
原 告 劉新木
被 告 姬政宏
上列當事人間請求拆除地上物返還土地事件，本院於民國107 年
12月5 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落苗栗縣○○鄉○○○段○○○○○○○○○地號土地如附圖所示編號A 部分黃色區塊、面積一三二一平方公尺之草莓，B 部分淺藍色區塊、面積一四四六平方公尺之蔥，C 部分黃色影線區塊、面積三六八平方公尺之草莓及蔥苗培育場，D 部分綠色影線區塊、面積四Ｏ二平方公尺之韭菜，E 部分灰色影線區塊、面積三一二平方公尺薑黃及蔬菜拆除，並將占用之土地騰空返還原告。
被告應自民國一Ｏ七年十二月六日起至返還前開土地止，按年給付原告新臺幣壹萬伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告承租原告所有坐落苗栗縣○○鄉○○○段○ ○○○段○000 ○00000 ○000 ○000 地號土地（下合稱系 爭土地）種植草莓，租期自民國104 年8 月1 日至106 年8 月1 日止（下稱系爭租約），被告於租約到期後之106 年8 月初至原告家中，以忙碌為借口委請原告胞姊劉鳳珍代為保 管新臺幣（下同）45,000元，聲稱稍後再返回重新簽立租賃 契約，惟被告始終未履行簽立合約承諾，原告所寄發存證信 函，幾經被告拒收退件。系爭租約既已於106 年8 月1 日屆 滿，被告所有如附圖即苗栗縣大湖地政事務所107 年11月5 日成果圖所示編號A 部分黃色區塊、面積1321平方公尺之草 莓，B 部分淺藍色區塊、面積1446平方公尺之蔥，C 部分黃 色影線區塊、面積368 平方公尺之草莓及蔥苗培育場，D 部 分綠色影線區塊、面積402 平方公尺之韭菜，E 部分灰色影 線區塊、面積312 平方公尺之薑黃及蔬菜（下合稱系爭地上 物），無權占用原告所有同段201 、204-2 地號土地（下稱 系爭201 、204-2 土地），爰依民法第767 條規定請求被告 拆除返還土地。又被告無權占用系爭土地，因而受有相當於 租金之不當得利，依民法第179 條之規定，請求被告按1 年 45,000元計算相當於租金之不當得利等語。並聲明：㈠被告 應將系爭201 、204-2 土地如附圖所示編號A 部分黃色區塊 、面積1321平方公尺之草莓，B 部分淺藍色區塊、面積1446
平方公尺之蔥，C 部分黃色影線區塊、面積368 平方公尺之 草莓及蔥苗培育場，D 部分綠色影線區塊、面積402 平方公 尺之韭菜，E 部分灰色影線區塊、面積312 平方公尺薑黃及 蔬菜拆除，並將占用之土地騰空返還原告。㈡被告應給付原 告15,000元。㈢被告應自107 年12月6 日起至返還前開土地 止，按年給付原告45,000元。
二、被告則以：兩造於104 年7 月18日所簽定農地租賃契約書（ 下稱系爭契約書）之備註條款載明若承租人有意續租，出租 人要無條件以原租約內容給予續租，原租約內容包括租金及 租期。被告已於106 年8 月3 日將45,000元（增加5,000 元 部分乃政府補助額外再給原告）交予原告之代理人劉鳳珍乃 有續租之意思表示，且已通知原告，兩造間已有自106 年8 月1 日至108 年8 月1 日止之新租約，被告為有權占有等語 ，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張其為系爭土地之所有權人，被告前曾自104 年8 月 1 日至106 年8 月1 日承租原告所有系爭土地，被告所有系 爭地上物占用系爭201 、204-2 土地如附圖所示編號A 、B 、C 、D 、E 部分之土地，業據其提出土地登記第一類謄本 、農地租賃契約書（見本院卷第21-33 頁）為證，復經本院 會同兩造及苗栗縣大湖地政事務所測量人員勘驗現場，有勘 驗筆錄、現場照片、苗栗縣大湖地政事務所107 年11月14日 大地二字第1070006463號函所附之附圖在卷可稽（見本院卷 第185-19 4、第205 頁），且為被告所未爭執，堪信為真實 。
四、原告主張被告拆屋還地，並返還不當得利，則為被告所否認 ，並以前詞置辯。是本件應審究者厥為：㈠原告主張被告應 拆除系爭地上物並將其所占用之系爭土地部分騰空返還，有 無理由？㈡原告主張被告應給付其相當租金之不當得利15, 000 元，有無理由？㈢原告向被告主張自107 年12月6 日起 至返還前開土地止，按年給付45,000元有無理由？試分述如 下：
㈠原告主張被告應拆除系爭地上物並將其所占用之系爭土地部 分騰空返還，有無理由？
1.按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益， 他方支付租金之契約；不動產之租賃契約，其期限逾一年者 ，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃 ；民法第421 條第1 項、第422 條分別定有明文。再按農業 用地：指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內，依 法供下列使用之土地：( 一) 供農作、森林、養殖、畜牧及 保育使用者；農業用地租賃：指土地所有權人將其自有農業
用地之部分或全部出租與他人經營農業使用者；本條例中華 民國89年1 月4 日修正施行後所訂立之農業用地租賃契約之 租期、租金及支付方式，由出租人與承租人約定之，不受土 地法第110 條及第112 條之限制。租期逾一年未訂立書面契 約者，不適用民法第422 條之規定。前項農業用地租賃約定 有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，不適用民法第45 1 條及土地法第109 條、第114 條之規定，農業發展條例第 3 條第10款第一目、第14款、第21條第1 項、第2 項定有明 文。另按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益， 而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約 ；依定有期限之契約租用耕地者，於契約屆滿時，除出租人 收回自耕外，如承租人繼續耕作，視為不定期限繼續契約； 依不定期限租用耕地之契約，僅得於有左列情形之一時終止 之。一、承租人死亡而無繼承人時。二、承租人放棄其耕作 權利時。三、出租人收回自耕時。四、耕地依法變更其使用 時。五、違反民法第四百三十二條及第四百六十二條第二項 之規定時。六、違反第一百零八條之規定時。七、地租積欠 達二年之總額時，民法第451 條，土地法第109 條、第11 4 條定有明文。又按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不 得拘泥於所用之詞句，民法第98條定有明文。如契約之文字 已表示當事人之真意，無需別事探求者，固不得捨契約文字 而為曲解，然苟契約文字文義不明，自有以過去事實及其他 一切證據資料為斷定標準，以探求當事人立約當時之真意何 在之必要；又解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以 探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約 當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本 於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全 盤之觀察，以為其判斷之基礎（最高法院80年度台上字第 1541號判決、99年度台上字第1421號判決意旨參照）。又按 當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即 為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之 點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之 點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之；非 對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時， 發生效力；但撤回之通知，同時或先時到達者，不在此限。 民法第153 條、第95條第1 項、第2 項定有明文。再按所有 人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，原告以 無權占有為原因，提起返還所有物之訴，被告爭執兩造間存 有契約關係，非無權占有為抗辯者，被告即應就其占有權源 之存在負舉證責任（最高法院98年度台上字第863 號判決意
旨參照）。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第76 7 條第1 項規定甚明。
2.參系爭土地之土地登記第一類謄本，均記載使用分區為山坡 地保育區，使用地類別為農牧用地等節（見本院卷第21-27 頁），揆諸前揭說明，係屬農業用地。又經本院至系爭土地 現場履勘，系爭土地上均為農作，與樹林，有現場照片在卷 可考（見本院卷193-194 頁），佐以系爭契約書封面載明： 「農地租賃契約書」，內容載明被告以種植草莓一期番茄一 期為主等節（見本院卷第103 、105 頁）。堪見原告將其自 有之農業用地全部出租與被告經營農業使用，自屬農業用地 ，而有農業發展條例第21條之適用，而兩造所簽訂之系爭租 約，係於89年1 月4 日農業發展條例修正施行後所訂立之農 業用地租賃契約，且系爭租約並訂有104 年8 月1 日至106 年8 月1 日之期限，則依照農業發展條例第21條第2 項之規 定，兩造間之租賃關係於期限屆滿時消滅，不適用民法第 451 條、土地法第109 條默示更新以及土地法第114 條例外 方終止之規定。是系爭租約於106 年8 月1 日期限屆滿即終 止。
3.被告雖辯稱依照系爭契約書之備註條款記載：於租約期滿時 ，如承租人有意續租，出租人要無條件以原租約內容給予續 租，是兩造已合法續約云云。然前開條款之契約文字就文義 上解釋，應係兩造系爭租約「屆滿時」被告有意「續租」， 此「屆滿時」之文義已甚明顯，則被告若欲續租系爭租約， 必須於系爭租約屆滿時即106 年8 月1 日向原告表示續租。 縱若認此「屆滿時」之文義不明，文義不明亦即確切日期或 時間點不明，而有以過去事實及其他一切證據資料為斷定標 準，以探求當事人立約當時之真意何在之必要，則依照兩造 訂定系爭租約書係於104 年7 月18日，在系爭租約效力開始 即104 年8 月1 日之前，可見兩造訂約之方式是於租賃契約 開始前訂定租約，則前開條款之「屆滿時」，縱擴張解釋， 亦至少是系爭租約屆滿前，或屆滿之日，而不包含系爭租約 「屆滿後」。衡諸常理，至少需於系爭租約效力尚存在之時 ，方可能「續租」，若系爭租約屆滿之翌日，則系爭租約效 力已終止，此時即無法「續租」。若系爭租約「已屆滿」， 則被告再表示續租，此時僅為兩造訂定新租賃契約之要約， 而非續租。是被告辯稱其於106 年8 月3 日將45,000元交給 劉鳳珍已屬續租云云，因系爭租約已於106 年8 月1 日屆滿 ，則106 年8 月3 日系爭租約顯已失效，無法續租。況細譯 前開條款，此所謂「續租」，係指租賃契約延續，則仍屬契 約行為，揆諸前揭法文，仍須兩造意思就必要之點表示一致
，方可能成立。今被告單方向劉鳳珍交付45,000元，縱為欲 續約之意思表示，然劉鳳珍又非原告之法定代理人，被告又 未能舉證劉鳳珍於106 年8 月3 日仍為原告之代理人，則其 續約之意思表示，仍未到達原告，原告自無從為意思表示， 兩者之意思表示自難達成一致，兩造間之系爭租約即已失效 ，無法續約，亦難認為成立新租約。
4.參原告雖提出其於107 年1 月23日於苗栗北苗郵局寄給被告 之存證號碼2 號之存證信函（下稱系爭甲存證信函），內容 有向被告表示欲訂定新租約等節（見本院卷第35頁），然因 系爭甲存證信函遭退件，有蓋有退件章戳之系爭甲存證信函 信封在卷可考（見本院卷第39頁），則原告縱欲以系爭甲存 證信函為要約或承諾續約之意思表示，亦均無法到達被告而 尚未生效力。原告另於107 年2 月12日以公館郵局存證號碼 9 號之存證信函（下稱系爭乙存證信函）記載兩造承租期間 自106 年8 月1 日至107 年7 月31日為期1 年至107 年7 月 31日合約終止等節（見本院卷第37頁）。惟查系爭乙存證信 函係兩造間系爭租約於106 年8 月1 日終止後超過半年，方 發出之存證信函，則系爭租約顯然已失效，此時就如同被告 已無從續約系爭租約，原告亦不可能以系爭乙存證信函為續 約系爭租約，至多僅為向被告要約新租賃契約之意思表示。 然系爭乙存證信函亦遭退件，有蓋有退件章戳之前開存證信 函信封在卷可考（見本院卷第41頁），則此要約亦無法送達 被告而未生效力。又參苗栗縣獅潭鄉調解委員會107 年獅潭 民調字第4 號調解書影本載明：兩造雖於107 年6 月11日至 獅潭鄉調解委員會調解，惟原告於會議中提出系爭甲、乙存 證信函，被告均無法簽收，且兩造無法達成共識等節（見本 院卷第43頁），堪認至107 年6 月11日止，原告前開2 存證 信函中之意思表示仍未能到達被告。再參原告於107 年7 月 27日以大湖郵局存證號碼23號之存證信函（下稱系爭丙存證 信函）向被告表示兩造已續租或租賃關係等節（見本院卷第 133-134 頁），解釋原告之意思，應為撤回系爭甲、乙存證 信函中向被告所為之意思表示，而系爭丙存證信函，附於本 件起訴書補正狀繕本，在107 年8 月23日寄存送達與被告， 並於10日後即107 年9 月2 日生效，則於該日既早於系爭甲 、乙存證信函中意思表示生效之日，揆諸前揭法文說明，系 爭丙存證信函即生撤回系爭甲、乙存證信函中意思表示效力 。被告雖於107 年10月2 日以當庭表示欲續租系爭土地之意 思表示，亦已不及為承諾，顯見兩造仍就系爭土地無租賃契 約關係。
5.被告雖提出其與劉鳳珍之LINE對話記錄，作為其已續租之證
明云云。然詳觀前開LINE對話記錄，雖有要向劉鳳珍繳租金 之對話記錄，然並未表明租約之意思，且對照劉鳳珍之前後 文，係向被告表示附近行情有12,000元-13,000 元，被告並 未回應等節（見本院卷第173 頁），顯見兩人就如何是否續 租系爭土地仍有爭執，則難認被告向劉鳳珍表示欲繳租金即 係為續租系爭租約之意思表示。況縱認前開欲繳納租金係被 告表示續租系爭租約之意思表示，然被告並未能舉證劉鳳珍 於106 年7 月31日至106 年8 月3 日時仍為原告之代理人， 已如前述，則其向劉鳳珍為意思表示即不當然對原告生效， 畢竟劉鳳珍與原告為獨立之自然人個體，並不能因兩人間有 姊弟關係此即認為被告向劉鳳珍表示續租之意思表示，即可 將前開意思表示送達原告。被告又不能舉證前開line中之意 思表示，曾經劉鳳珍於系爭租約終止前轉送達原告，亦不能 舉證前開意思表示已於系爭租約終止前送達原告，自難認已 生續租系爭租約之效力。再觀被告與劉鳳珍下次line對話紀 錄已至106 年10月6 日前後，劉鳳珍明確表明租約要重簽， 2 年到期了，被告沒來簽約等語（見本院卷第175 頁），堪 見縱認劉鳳珍為原告之簽訂系爭租約代理人，兩造仍無法就 重新訂定系爭土地租約部分達成意思表示一致，兩造間自系 爭租約於106 年8 月1 日終止後，迄今仍無任何租賃契約存 在，則被告未能舉證證明其有占用系爭201 、204-2 土地之 占用權源。
6.查系爭土地為原告所有，被告對系爭地上物占用系爭土地中 系爭201 、204-2 土地未爭執，則自應就其占有權源負舉證 之責。而被告未能舉證證明其占有之權利，已如前述，其無 權占有系爭土地，原告自得請求被告返還其以系爭地上物占 用系爭201 、204-2 土地之部分。是原告本於所有物返還請 求權之法律關係，請求被告將系爭201 、204-2 土地如附圖 所示編號A 部分黃色區塊、面積1321平方公尺之草莓，B 部 分淺藍色區塊、面積1446平方公尺之蔥，C 部分黃色影線區 塊、面積368 平方公尺之草莓及蔥苗培育場，D 部分綠色影 線區塊、面積402 平方公尺之韭菜，E 部分灰色影線區塊、 面積312 平方公尺薑黃及蔬菜拆除，並將占用之土地騰空返 還原告，為有理由，應予准許。
㈡原告主張被告應給付其相當租金之不當得利15,000元，有無理 由？
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益；不當得利之受領人，如其所受利益依其性質或其他情形 不能返還者，應償還其價額，民法第179 條、第181 條但書 規定甚明。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利
益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例 意旨參照）。系爭租約既於106 年8 月1 日因期限屆滿合法 終止，則被告自系爭租約終止之翌日起，已無占有使用系爭 土地之正當權源。依社會通常觀念，被告以系爭地上物無權 占有系爭土地，可能獲得相當於租金之利益，並致所有權人 即原告受有無法使用系爭土地遭被告占用部分之損害。而兩 造間原先就系爭土地全部之租金以兩年40,000元即每年20, 000 元計算，原告雖主張以每年45,000元計算，然此金額並 未經兩造合意為租金，亦與兩造原簽訂系爭租約所約定之租 金明顯不符，尚難認屬相當於租金之不當得利，原告此部分 主張，尚難採認，應以兩造原簽訂之系爭租約約定之租金， 即每年20000 元計算，方屬合理。
2.查系爭土地全部面積為5161平方公尺（計算式：同段201 地 號土地面積1945平方公尺+ 同段204-2 地號土地面積2969平 方公尺+ 同段685 地號土地面積92平方公尺+ 同段686 地號 土地面積155 平方公尺=5161 平方公尺）。又觀附圖，被告 以系爭地上物占用土地面積共3849平方公尺（單位：平方公 尺，1321+1446+368+402+312 =3849 平方公尺），則系爭地 上物占用系爭土地之面積為系爭土地之0.75（計算式：3849 平方公尺/5161 平方公尺=0 .75，小數點2 位數以下四捨五 入）。則原告得請求相當於租金之不當得利為每年15,000元 （計算式：系爭土地全部面積每年20,000元* 占用比例0. 75=15,000 元) 。揆諸上開說明，原告依不當得利之法律關 係，請求被告自系爭租約終止之翌日即106 年8 月2 日起至 拆除系爭地上物返還所占用土地之日止，按年給付原告相當 於租金之不當得利15,000元，應屬有理由。是自106 年8 月 2 日起至107 年12月5 日本院言詞辯論終結前，已歷經超過 1 年4 個月又3 天，原告僅計算被告占用1 年4 個月之不當 得利，則於言詞辯論終結前，得向被告請求相當租金不當得 利共20,000元（計算式：15,000元*1年+ 15,000元*4/12 年 =20, 000元）。又被告於106 年8 月3 日交付45,000元予劉 鳳珍，雖非租金之給付，然原告於107 年12月5 日本院言詞 辯論期日稱其向被告請求之不當得利已扣除前開45,000元等 語（見本院卷第223-225 頁），足見原告亦承認被告前開交 付劉鳳珍之45,000元可以扣抵其對原告之前開不當得利請求 權，是被告前開交付已生清償被告對原告所負前開不當得利 債務之效果，申言之，被告得以前開交付清償原告對其之前 開不當得利債務。經清償後，原告對被告之前開不當得利請 求權，已無餘額，則被告至本件言詞辯論終結前已無積欠原 告任何已發生之不當得利債務。易言之，原告向被告請求本
件107 年12月5 日言詞辯論終結前，已發生之不當得利債權 額已經被告清償。原告此部分主張，應屬無有理由，應予駁 回。
㈢原告向被告主張自107 年12月6 日起至返還前開土地止，按 年給付45,000元有無理由？
按請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起 之，民事訴訟法第246 條定有明文。而按無法律上之原因而 受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原 因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。查 被告迄自本件言詞辯論終結時，仍繼續以系爭地上物占用系 爭土地而不願返還，則原告對被告之相當租金不當得利債權 將持續存在；且被告於到期後仍有不履行之可能，故原告即 有提起本件將來給付之訴之必要。是原告依民事訴訟法第24 6 條之規定，提起將來給付之訴，請求被告按年給付至系爭 地上物拆除騰空並將占用之土地返還原告之日止相當租金之 不當得利，亦屬有據。又前開土地相當於租金之不當得利為 每年15,000元，已如前述。故原告得向被告請求自言詞辯論 終結日之翌日即107 年12月6 日起至返還前開土地止，按年 給付15,000元，逾此範圍，應予駁回。至被告前開交付45, 000 元雖清償其所負原告已發生之不當得利債務後，仍有餘 額，然因原告前開將來不當得利請求權於本件言詞辯論終結 前，尚未發生，被告亦無從清償，原告亦不得以前開餘額為 抵扣，附此敘明。
五、綜上所述，本件原告依民法第767 條所有物返還請求權及不 當得利之法律關係，請求被告將坐落系爭土地上之系爭地上 物拆除後，將占用之土地騰空返還予原告；並給付原告 自107 年12月6 日起至被告返還前開土地之日止，按年給付 原告15,000元，為有理由，應予准許。逾此範圍，即屬無理 由，應予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 108 年 1 月 30 日
民事第一庭 法 官 何星磊
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 李宜娟
中 華 民 國 108 年 1 月 31 日