臺灣板橋地方法院民事判決 八十九年度重訴字第九十一號
原 告 陳進來
訴訟代理人 林凱律師
被 告 乙○○ 住臺北
訴訟代理人 甲○○ 住同右
右當事人間請求塗銷土地抵押權登記事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、原告方面：
（一）聲明：被告應將原告所有坐落台北縣林口鄉○○○段過崙子小段五五－二地 號、面積一一○○七平方公尺、權利範圍三分之一土地上所設定之本 本金最高限額新台幣貳仟萬元抵押權登記塗銷。 （二）陳述：
１、民國八十六年十二月間，原告與訴外人敦園建設股份有限公司（下稱「敦園 公司」）合作在桃園縣龜山鄉○○段四四、八七、八八地號土地上建造「青 年才郡」大樓，由原告承攬大樓興建工程，雙方為該建造案相關事項，書立 協議書以茲遵循，當時彼此為保證履行上開建造案，又為避免將自己土地提 供與對方設定抵押，日後有所不測，乃協議以各自所有之土地提供與中間人 亦為地主之本案被告設定抵押權，作為履約擔保，故上開協議書第一條載明 ：「敦園建設股份有限公司負責人賴忠政先生及承包商陳進來先生願各以私 人名義之土地提供擔保設定抵押權與中間人（即地主）乙○○先生，設定抵 押之金額各為新台幣貳仟萬元。」原告隨即依上述協議書之約定，將如本件 訴之聲明所示之土地供與被告設定本金最高限額二千萬元抵押權，並於八十 七年一月八日辦妥抵押權設定登記。
２、嗣原告依約定興建「青年才郡」大樓完竣，經臺灣省政府住宅及都市發展處 查驗後於八十七年十二月三十一日、八十八年一月六日核發使用執照，即原 告已履行與敦園公司之約定，做為履約擔保之系爭抵押權應歸於消滅，但被 告迄今仍不願配合辦理塗銷系爭抵押權登記，已侵害原告所有權，爰提起本 件訴訟，請求被告塗銷系爭抵押權登記。
３、被告拒絕塗銷系爭抵押權，所執理由無非係原告未完成「青年才邵」大樓公 共設施及配合客戶交屋，且未與敦園公司辦理驗收程序等情，但查上開理由 均無以成立，茲分述如后：
⑴原告已履行與敦園公司間之承攬契約：
①停車設備部分：
原告與敦園公司訂立承攬契約後，敦園公司要求停車設備部分由其另覓廠 商施作，並於八十六年二月四日向第三人永大機電工業股份有限公司（下 稱「永大公司」）訂約購買停車設備，並由永大公司負責按裝，此有永大 公司與敦園公司訂立之「停車設備合約書及按裝合約書」可憑，故停車設
備並非原告承攬範圍，被告不得執停車設備未完工為由，而對原告抗辯。 ②地下室車道出入口牆面部分：
Ⅰ依原告與敦園公司間之工程契約第五條：「契約範圍：本契約包括契約 條文、施工圖樣、工程驗估單、施工進度表、施工規範；乙方應據以責 任施工。本施工範圍依建築師最後規劃圖為準，包含富中銷售公司與客 戶約定在內，模型上標示亦包括在內。」即富中銷售公司為銷售「青年 才郡」而制定之「房屋（車位）買賣預定合約書」即為上述富中銷售公 司與客戶約定之內容。
Ⅱ但觀上述房屋買賣預定合約書附件（一）建材與設備第十八項第三款係 約定：「地坪採用耐磨地坪，平頂及牆面一律請水泥粉光，內牆漆高度 ！1.2M斑馬紋，以便識別。」（見合約書第十八頁第三、四行），並未 約定車道出入口牆面應油漆粉光或貼磁磚，則原告就車道出入口牆面以 清水泥粉光，並無違約。
③龜山鄉○○路七五號房屋室外門鈴及室內設施部分： Ⅰ上揭房屋門鈴因水電工漏未接線，致八十九年五月二十四日 鈞院勘驗 時，發現上開疏失，但原告於事後已接線完成，另陽台紗窗故障部分， 亦已修理妥當，浴室、室內、陽台原堆放之磁磚、棧板等雜物均已清理 完畢。
Ⅱ上揭房屋屋主因未繳付水、電費，致遭停止供應水、電，而無法使用乙 節，與原告無涉，但由「青年才郡」大樓其他各戶均有水、電，且多戶 已有人居住以觀，整棟大樓之水電工程，已完工無訛。 Ⅲ又依房屋買賣預定合約書附件（一）第十四項電器設備部分，並未約定 應按裝房屋天花板之電燈，故 鈞院前往勘驗時，天花板上電燈未裝設 並無違約，但原告仍於事後予以裝設。
Ⅳ就右開事項，有照片為證。
④Ａ區警衛室部分：
Ⅰ不鏽鋼鐵門之保護膜尚未拆除，係因敦園公司尚未前來驗收，惟恐保護 膜撕下後遭人破壞，故非可謂此部分未完工（以上均有前開照片可憑） 。
Ⅱ前開房屋買賣預定合約書或原告與敦園建設公司所訂承攬契約中，並未 約定原告應供應警衛室連絡台桌面，故 鈞院前往勘驗時連絡台係置放 於地上，至於電源線出口之封蓋原裝設定成，但遭破壞，惟原告已重新 按裝乙只。
Ⅲ消防警示系統早已按完成，且在使用中，被告所提照片說明稱未完成， 並不正確。
⑤Ａ區發電機部分：
ⅠＡ區發電機亦早已裝置完成，八十九年六月十三日備妥發電所需柴油後 ，原告向住戶代表示範發電機操作與基本使用須知，參加之住戶均親見 發電機正常啟動，此經錄影存證，且有證明書為憑， 鈞院亦可傳訊證 人即住戶曾妙惠、謝常明到庭作證，以究明真相。
Ⅱ發電機機房內之雜物，已清理完畢，復有前開照片可據。 ⑥Ａ區Ｆ棟通往地下室之樓梯通道高度過低，固屬事實，但原告係按建設公 司提供之設計圖施工，且完工後，經臺灣省政府住宅及都市發展處查驗無 訛而核發使用執照，難謂原告應負瑕疵之責。
⑦綜上，原告承攬興建「青年才郡」大樓確已完成，雖 鈞院前往勘驗時發 現少部分原告應負責之小瑕疵（其中堆放雜物部分僅需清運、清掃即可， 不屬瑕疵），但其修補需費甚低，就該大樓整個承攬工程而言，微不足道 ，現原告亦於近日內已一一完成修繕，若被告執此而拒絕塗銷系爭抵押權 ，實有違誠信原則。
⑵被告抗辯原告未配合交屋乙節，未舉證以實其說，且原告係與敦園建設公司 訂立承攬契約，故必須由敦園建設公司來辦理工程驗收手續，再由敦園建設 公司與承購戶辦理交屋手續，承購戶與原告間無任何契約關係存在，原告無 由亦無義務交屋與承購戶，故被告執上開理由拒絕塗銷系爭抵押權，亦非正 當。
⑶依原告與敦園建設公司所訂立之承攬契約，於取得使用執照時，敦園建設公 司即應支付百分之九十五之工程款，交屋完成時再支付剩餘百分之五尾款， 但敦園建設公司並未依各期應付款項之約定付款，迄今仍積欠原告工程款一 千五百餘萬元無法支付，原告一再催告敦園建設公司前來驗收及付清工程款 ，敦園建設公司均不予理會，故整個工程未驗收，應歸責於敦園建設公司， 被告以原告與敦園建設公司未辦理驗收程序，作為抗辯理由，亦不足取。 ⑷按敦園建設公司未依約支付原告承攬工程款，致原告週轉困難，亦無法完全 支付下包商材料及工程費，而常遭下包商追討債務。原告亟需塗銷系爭抵押 權，俾以土地向銀行抵押貸款來償還對下包商債務，以渡過難關。孰料被告 明知上情，竟仍執不當之理由阻撓，明顯違背誠信。 （三）證據：提出協議書影本一件、土地登記謄本一件、使用執照影本二張、停車 設備合約書、按裝合約書影本各二件、房屋（車位）買賣預定合約書影本一 件、照片十四張、證明書影本一件、錄影帶一捲、支付命令影本一件、存證 信函影本二件，並聲請訊問證人曾妙惠、謝常明。二、被告方面：
（一）聲明：如主文所示。
（二）陳述：
１、原告於八十八年一月二十七日之律師函中要求被告應與塗銷本案訴訟之標的 時，被告即於同年月二十九日發出存證信函告知無法依其請求之原因，在該 說明之原因未完成前，被告自然無法同意塗銷該抵押權。而原告迄今仍未完 成該建案之公共設施及停車設備等相關事項，更未履行與敦園公司之驗收程 序，致使被告之權益受損鉅大，被告因顧及與原告二十餘年之情誼，故而一 再忍讓，全案仍然拖延至今無法解決。
２、八十六年間原告與敦園公司所訂立協議書第一條內容，乃為擔保原告與敦園 公司均能履行興建前開大樓而為約定之協議，今原告未依協議內容完成上述 工程，故被告基於協議精神自無法讓其塗銷系爭土地之抵押權。換言之，原
告與敦園公司之約定，作為履約擔保之系爭抵押權登記，在原告與敦園公司 未完全履約前，該抵押權應不得塗銷，此為原告不爭之事實。今該建案因原 告故意不完成公共設施及配合客戶交屋，同時亦未完成與敦園公司辦理驗收 之程序，致令敦園公司、被告及其他地主、部分客戶之房屋無法交屋使用， 損失慘重，如果在此情況下，被告允許塗銷該抵押權，則當初協議提供抵押 設定作為擔保該建案完成之意義何在？亦即原告當初提供設定抵押權一事， 係為擔保該建案得以順利完成，今該建案迄今仍未全部完成，且被告之房屋 亦未交屋，為求該建案得以順利完成，故被告在該建案未順利完成，且被告 之房屋未獲交屋之情況下，為確保被告及全體住戶之權益，被告實無法同意 原告之請求。
３、原告雖已取得該建案之使用執照，但公共設施及停車設備、部分建物之內部 卻未全部完成，且與旗下包商之間尚有債務關係未清理清楚，致令客戶不滿 而向建商提出詐欺之訴，依原告與敦園公司之工程契約第五條契約範圍所載 ，明顯地可得知原告並未全部完成該建案之工程，在未完全履行與敦園公司 之工程契約全部約定前，被告自無法允許原告之請求，而同意讓原告塗銷該 抵押權，否則被告及全體住戶之權益如何獲得保障呢？換言之，原告與敦園 公司之工程契約所示，銷售時所簽訂之買賣契約書內容亦包括在內，今原告 未遵照工程契約完成所有工程，卻執意要求塗銷該系爭之抵押權，不之原告 是否考慮到所有住戶之權益何在？當初抵押設定作為擔保本建案之順利完成 之意義何在？被告之權益又何在？凡此種種因素，均係被告考慮之範圍，在 被告及全體住戶之權益未獲保障之情況下，被告時難以同意原告塗銷系爭抵 押權之請求。
４、原告如欲塗銷系爭之抵押權，應儘速將未完成部分整理完成，並通知敦園公 司辦理驗收程序，俟整個建案圓滿完成，則被告即刻配合辦理塗銷系爭之抵 押權，絕不拖延。
５、原告的下包商惟邦水電曾發存證信函予包商及管委會，表明原告與惟邦水電 間有債務糾紛，其中有一些尚未安裝完成。而原告未完成的部分包括停車場 設備、一樓電鈴及監控系統。又原告當初有通知建設公司驗收，建設公司也 有通知被告驗收，被告也有到現場，但原告稱房子絕對不讓被告進去，倘被 告自行換鎖進入，則要打斷原告的腿。
６、未完成部分除了被告外表所見外，其餘部分因原告尚未交屋與被告，故被告 不甚瞭解。至於可見之原告未完成的部分如下： ⑴被告於八十九年三月二十九日拍攝之相片顯示一樓之電鈴為裝設、騎樓髒亂 未清、鐵捲門之上方鐵板保護膜未拆卸、監控系統未完成、中庭地面及門聽 地面髒亂未清、線路未完成、停車設備未完成、車道牆壁，未貼磁磚等。 ⑵被告於八十九年五月二日拍攝之相片顯示地下室之樓梯髒亂未清、牆面未漆 油漆、一樓部分之地面磁磚正施工中，頂樓之隔熱磚正準備施工（尚未吊上 頂樓）。
７、原告前於八十九年三月二十九日聲稱已全部完成，卻又再度施工，則其自稱 已全部完成，豈不奇怪！無怪原告不敢與建商辦理驗收程序，在原告與建商
完成驗收、交屋手續後，被告自無理由不讓原告塗銷該抵押權。是以，原告 雖然利用時間已將被告所指稱部分一一完成，但就被告所瞭解，如停車設備 仍尚未完成、牆面仍未貼上磁磚或粉刷油漆，且公共設施亦尚未全部完成交 付管理委員會。另外，被告名下七間房屋亦未點交予被告使用，如原告辯稱 已交付被告，則請原告提出證明已交付被告使用之文件。又原告一再聲稱其 工程已全部完成，並已點交完畢，則請其提出已點交建設公司或管理委員會 之文件，以資為憑。
８、關於發電機裝置完成，被告並不清楚，原告並未通知被告。原告在這些事後 做的事情均沒有通知被告，故被告並不清楚。當初簽的契約是保證整個工程 如期完成，原告雖辯稱停車設備是建設公司跟訴外人永大公司簽訂的，但這 是原告與建設公司自己內部的問題，就被告的立場而言，被告仍認為沒有履 約完成。
（三）證據：提出律師函影本一件、存證信函影本二件、住戶通知書影本一件、工 程契約影本一份、照片十二張、建物所有權狀影本七件為證，並聲請勘驗現 場。
理 由
一、本件原告起訴主張：伊與訴外人敦園公司於八十六年十二月間合作在桃園縣龜山 鄉○○段四四、八七、八八地號土地上建造「青年才郡」大樓，由伊承攬大樓興 建工程，雙方為該建造案相關事項，亦書立協議書以茲遵循，同時約定以各自所 有之土地提供予中間人亦為地主即被告設定本金最高限額二千萬元抵押權，作為 履約擔保，並於八十七年一月八日辦妥抵押權設定登記。嗣伊依約定興建「青年 才郡」大樓完竣，經臺灣省政府住宅及都市發展處查驗後，於八十七年十二月三 十一日、八十八年一月六日核發使用執照，則伊已履行與敦園公司之約定，作為 履約擔保之系爭抵押權應歸於消滅，但被告迄今仍不願配合辦理塗銷系爭抵押權 登記，爰提起本件訴訟，請求被告塗銷系爭抵押權登記。被告則以：依八十六年 間原告與敦園公司所訂立協議書第一條內容以觀，乃為擔保原告與敦園公司均能 履行興建前開大樓，始有系爭抵押權之設定登記，而原告迄今就公共設施、停車 設備及部分建物之內部等部分均未完成，亦未配合客戶交屋，同時也未完成與敦 園公司辦理驗收之程序，縱停車設備係建設公司與訴外人永大公司所簽訂，亦僅 係原告與建設公司內部之問題，與其無涉，因此，履約擔保之目的既尚未達成， 系爭抵押權之登記即無塗銷之理等語資為抗辯。二、經查原告主張伊與訴外人敦園公司於八十六年十二月間合作在桃園縣龜山鄉○○ 段四四、八七、八八地號土地上建造「青年才郡」大樓，由伊承攬大樓興建工程 ，雙方為該建造案相關事項，亦書立協議書以茲遵循，同時約定以各自所有之土 地提供予中間人亦為地主即被告設定本金最高限額二千萬元抵押權，作為履約擔 保，並於八十七年一月八日辦妥抵押權設定登記之事實，業據被告自認在卷，復 有原告提出土地登記謄本及為被告所不爭執其真正之協議書等件為憑，原告此部 分主張之事實，應堪採信。
三、原告雖又主張伊業已依約定興建「青年才郡」大樓完竣，經臺灣省政府住宅及都 市發展處查驗後，於八十七年十二月三十一日、八十八年一月六日核發使用執照
，則伊實已履行與敦園公司之約定，作為履約擔保之系爭抵押權即應歸於消滅， 然被告始終未能配合塗銷系爭抵押權等情，此固據原告提出使用執照為證，惟為 被告所否認，被告並辯以：原告迄今就公共設施、停車設備及部分建物之內部等 部分均未完成，亦未配合客戶交屋，同時也未與敦園公司辦理驗收程序，自難認 原告已達成履約保證之目的，系爭抵押權之登記即無從塗銷等語，並有被告提出 之照片、住戶通知書等件足憑。經查：被告抗辯原告就「青年才郡」之系爭工程 建物尚未完工之部分，經本院依被告聲請於八十九年五月二十四日前往現場勘驗 ，並輔以被告當日提出之照片查證結果（兩造不爭執就現場「青年才郡」之系爭 工程建物分為Ａ區及Ｂ區）可知：１、上開照片編號（三）及（四）下頁所示停 車設備部分仍未完工而無法啟用，其出入口牆壁亦尚未油漆粉刷；２、上開照片 編號（一）上頁所示（Ｂ區）桃園縣龜山鄉○○路七五號部分之電鈴雖已裝設， 惟經本院實際按鈴測試後，並無反應，經檢視該門鈴裝置，只於外面裝設開關盒 ，其內線路則尚未安裝；３、上開照片編號（五）上頁所示原本置放有水泥與隔 熱磚部分，於本院現場勘驗之際，業已移走，但現場仍堆放有一些木板，經進入 該照片所示桃園縣龜山鄉○○路七五號一樓內，仍堆置有施工用磁磚，屋內之消 防電燈、設備均未裝置完成，且屋內亦無電源，另衛浴設備也無水流，屋後陽台 並未經整理，紗窗且有故障，是綜合上開勘驗結果，堪認依現況尚無法供人居住 使用；４、上開照片編號（二）所示部分，其不銹鋼門保護膜沾滿灰塵（該保護 膜尚未拆除），本來鎖住，經原告之子以鑰匙開啟後入內，經本院與照片相較， 雖有經整理，但現場仍遺留有守衛與住戶聯絡台未經安裝完成，即聯絡台連接電 線置放於地上電線源出口尚未加裝封蓋，另外，原告所稱之消防警示系統亦佈滿 灰塵、放置於該處；５、經勘驗該Ａ區地下停車場，該機械式停車設備尚無法使 用，嗣經檢視Ａ區發電機機房，其內堆有雜物模版及紙板，發電機有部分電源未 安裝、銜接；６、經勘驗被告所主張之Ａ區Ｆ棟通往地下室之樓梯走道高度過低 、無法讓正常人通行之情形，該一樓通往地下室走道地面與該天花板垂直高度約 為一四六公分，供一般人出入確有妨礙；７、上開照片編號（四）上頁Ａ區車道 牆壁部分並未貼上磁磚，兩造對於上揭勘驗結果亦均不爭執，此有本院八十九年 五月二十四日勘驗筆錄及委請被告就勘驗情形予以拍照之相片在卷可稽。是原告 就「青年才郡」之系爭工程建物確有尚未完工之部分無訛，被告此部分之抗辯即 為可採。
四、又原告於本院八十九年六月二十八日審理時雖主張前經本院勘驗部分，伊業已於 嗣後完成如下部分：（一）桃園縣龜山鄉○○路七五號房屋室外門鈴已接線完成 ，陽台紗窗故障部分，亦已修理妥當，浴室、室內、陽台原堆放之磁磚、棧板等 雜物均已清理完畢，房屋天花板之電燈並已安裝；（二）Ａ區警衛室之聯絡台電 源線出口之封蓋已重新安裝；（三）Ａ區發電機早已裝置完成，伊並於八十九年 六月十三日備妥發電所需柴油後，向住戶代表示範發電機操作與基本使用須知， 該發電機亦能正常啟動，至於發電機機房內之雜物，業已清理完畢，復有原告提 出之照片、證明書、錄影帶等件足證，惟原告另主張，有關停車設備並非伊承攬 範圍，而車道出入口牆面以清水泥粉光亦符合約定，且系爭桃園縣龜山鄉○○路 七五號房屋無法使用水電部分，當係屋主未繳付費用之故，與伊無涉，另Ａ區警
衛是不銹鋼鐵門之保護膜係唯恐鐵門遭人破壞，始未拆除，而消防警示系統乃早 已安裝完成，且在使用中，至於Ａ區Ｆ棟通往地下室之樓梯通道固然高度過低， 但伊係按照建設公司提供之設計圖施工，完工後，並經臺灣省政府住宅及都市發 展處查驗無訛而核發使用執照，當非伊所應負責之事等情，固據原告提出之停車 設備合約書、安裝合約書、房屋（車位）買賣預定合約書等件為證，然為被告所 否認，並以：原告尚未與敦園公司辦理驗收程序，仍未交屋，且停車設備縱然是 建設公司跟訴外人永大公司簽訂的，但此乃原告與建設公司自己內部的問題，就 其立場而言，其仍認為原告未履約完成等語置辯。經查：本院前於八十九年五月 二十四日前往「青年才郡」之系爭工程現場勘驗時，經被告抗辯現場桃園縣龜山 鄉○○路七五號一樓鐵捲門內之塑膠保護膜仍未拆除，用以證明如已交給客戶才 會拆除，原告本人亦不爭執該保護膜在建設公司來交屋時才拆除，且原告於本院 檢測Ａ區警衛室現場時，又再度自承尚未交屋予建設公司，嗣於本院八十九年六 月二十八日審理時，原告亦再陳明尚未與建設公司辦理驗收程序等語，參以原告 與訴外人敦園公司所訂立之協議書第一條、第七條所載內容，所謂「建造案」當 包括「青年才郡」之系爭工程建築完工並交屋予客戶等內容，則系爭抵押權自係 擔保前揭建築完工並交屋予客戶等事項之完成，此亦為原告所不爭執，是原告既 自認尚未與訴外人敦園公司辦理驗收程序，足徵原告尚未達成系爭「建造案」之 內容。至於原告主張未與訴外人敦園公司辦理驗收程序，乃因訴外人敦園公司未 能配合之故，以及關於上開停車設備部分雖未完工，但該部分乃訴外人敦園公司 與永大公司另行簽訂，非伊承攬範圍等節，均無解於原告之前揭擔保責任。從而 ，系爭抵押權所擔保之「建造案」並未完成，被告之抗辯，尚非虛妄，應屬可採 。
五、綜前所述，被告所辯，尚為可採，原告請求塗銷系爭抵押權之登記，洵屬無據， 不應准許。
六、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述、攻擊防禦之方法及原告另聲請傳訊 證人曾妙惠、謝常明，均無礙於本院前揭認定與判決結果，爰不一一論列及再加 傳訊，併此敘明。
七、據上論斷，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 七 月 十二 日 臺灣板橋地方法院民事第三庭
~B法 官 楊志勇
右為正本係照原本作成。
如對本院判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 八十九 年 七 月 十二 日~B書記官 李淑貞
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